TL;DR: Покупка недвижимости для сдачи в аренду в Хорватии может быть выгодной инвестицией — но доходность зависит от местоположения, модели аренды и расходов, которые легко упустить из виду. Загреб предлагает самый стабильный долгосрочный спрос, Сплит и Задар — высокую сезонную доходность, а Риека и Вараждин — все более привлекательное соотношение входной цены и доходности. Валовая доходность колеблется от 4 до 7% — чистая доходность после налогов и расходов обычно на 30–40% ниже.
Рынок аренды в Хорватии переживает структурные изменения: по данным Евростата, цены на жилую недвижимость в Хорватии в третьем квартале 2025 года выросли на 13,8% в годовом исчислении — более чем в два раза быстрее, чем в среднем по ЕС (5,5%). За тот же период Хорватия зафиксировала третий по величине рост цен на недвижимость в Европе. Для инвестора, планирующего покупку квартиры для сдачи в аренду, это означает рост стоимости активов и стабильный спрос на аренду — но также и необходимость точного расчета перед подписанием договора.
Разница между Загребом, Сплитом и Риекой заключается не только в цене за квадратный метр. Это три совершенно разные рыночные модели с различными профилями арендаторов, сезонностью доходов и нормами доходности. Это руководство охватывает все соответствующие города с конкретными цифрами и всеми расходами, которые инвестор должен учесть.
Содержание
- Ключевая информация
- 1. Ключевые факторы для выбора лучшего места для аренды
- 2. Загреб: районы с наибольшим спросом на аренду
- 3. Сплит, Задар и Риека: непрекращающийся спрос
- 4. Малые города и регионы с инвестиционным потенциалом
- 5. Сравнение лучших мест: цена, спрос и прибыльность
- 6. Как выбрать место в соответствии с собственными потребностями
- Мой опыт работы на рынке аренды в Хорватии
- Regent поможет вам найти подходящую недвижимость
- Часто задаваемые вопросы
Почему рынок аренды в 2026 году привлекает инвесторов
По данным DZS, средняя чистая зарплата в Хорватии за март 2026 года составляет 1 555 евро (медианная: 1 317 евро). Загреб демонстрирует доходы выше среднего по стране, что поддерживает способность рынка платить более высокую арендную плату. С 2026 года вступает в силу новый Закон о территориальном планировании (NN 155/25), который вводит цифровую систему ePlanovi и более строгие ограничения на расширение строительства — что структурно ограничивает предложение новых квартир и поддерживает цены.
Ключевые факторы, поддерживающие инвестиционную привлекательность:
- Ограниченное предложение новостроек из-за новых правил территориального планирования
- Хорватия с 2015 года по 3 квартал 2025 года является одной из стран с наибольшим ростом цен на недвижимость в ЕС — по данным Евростата
- Стабильный евро с 2023 года повышает прозрачность сделок и привлекает иностранных инвесторов
- Сильный туристический спрос на побережье поддерживает краткосрочную аренду
- Продажи недвижимости за первые 9 месяцев 2025 года упали на 13% — меньшее количество спекулятивных покупок означает более стабильные рыночные условия для инвестора
Примечание: Regent прогнозирует умеренный рост цен на 3–4% в 2026 году — согласно оценкам конца 2025 года.
Долгосрочная или краткосрочная аренда: какая модель имеет смысл где
Выбор модели аренды так же важен, как и выбор местоположения. Одна и та же недвижимость может приносить совершенно разный доход в зависимости от того, сдаете ли вы ее туристам на неделю или семье на год.
Долгосрочная аренда:
- Стабильный, предсказуемый доход в течение всего года без сезонности
- Более низкие эксплуатационные расходы — нет уборки между гостями, меньше износа мебели
- Подходит для Загреба, Риеки, Вараждина и внутренних районов Хорватии
- Недвижимость, сданная в долгосрочную аренду не менее 10 месяцев в году, с должным образом зарегистрированным договором в Налоговой инспекции, освобождается от уплаты ежегодного налога на недвижимость
- Подходит для инвесторов, которые не хотят активно управлять недвижимостью
Краткосрочная туристическая аренда:
- Более высокая цена за ночь, но выраженная сезонность — высокий сезон длится всего 8 недель (июль и август)
- Реальная годовая заполняемость элитной прибрежной недвижимости: 60-70% в сезон — не на годовом уровне
- Значительные операционные расходы: платформенные сборы 15-20%, управление недвижимостью 15-30% от дохода, уборка, коммунальные услуги
- Требует категоризации объекта, регистрации в e-Turizam и уплаты туристического налога
- Фиксированный налог за койко-место на 2026 год составляет от 20 до 300 евро в год в зависимости от категории местного самоуправления (JLS)
- Доходы от краткосрочной аренды облагаются фиксированным налогом за койко-место или по ставке 12% от 70% дохода
С 20 мая 2026 года действует Регламент ЕС 2024/1028, который обязывает Airbnb и Booking предоставлять данные обо всех арендодателях компетентным органам; с 1 января 2027 года планируется введение обязательного регистрационного номера, без которого реклама будет невозможна
Для краткосрочной аренды в жилом доме требуется согласие не менее двух третей совладельцев согласно новому Закону об управлении и содержании зданий
Подробнее о краткосрочной туристической аренде и особенностях инвестиционной недвижимости на побережье читайте здесь.
Загреб: самый стабильный рынок долгосрочной аренды
Загреб — центр рынка долгосрочной аренды в Хорватии. В городе проживает университетское население, развитая деловая зона и постоянный спрос, не зависящий от сезона. Средняя арендная плата в Загребе составляет 923 евро в месяц.
Анализ районов:
- Загреб — центр (Доньи Град, Горни Град, Илица)
- Средняя арендная плата: от 900 до 1 500 евро / мес.
- Тип арендаторов: молодые специалисты, цифровые кочевники
- Валовая доходность: от 4 до 5%
- Примечание: высокая ликвидность при продаже, более медленная амортизация инвестиций
Загреб — полуцентр (Трешневка, Трнье, Максимир, Чрномерец)
- Средняя арендная плата: от 700 до 1 000 евро / мес.
- Тип арендаторов: студенты, молодые пары, семьи
- Валовая доходность: от 5 до 6%
- Примечание: оптимальная зона для долгосрочного инвестора — хорошее соотношение цены покупки и арендной платы
Загреб — периферия (Дубрава, Сесвете, Нови Загреб)
- Средняя арендная плата: от 500 до 700 евро / мес.
- Тип арендаторов: семьи, рабочие
- Валовая доходность: от 5 до 7%
- Примечание: более низкая ликвидность при продаже, но более высокая доходность
Для инвестора, впервые выходящего на рынок аренды, Трешневка и Трнье предлагают наиболее оптимальное соотношение входной цены, стабильности спроса и доходности. Доступ к общественному транспорту неизменно является ключевым критерием для долгосрочных арендаторов.
На нашем веб-сайте посмотрите доступные квартиры в аренду в Загребе.
Сплит, Задар и Дубровник: высокая доходность, сезонный характер
Далматинское побережье функционирует по иной логике, нежели Загреб. Туристическая аренда приносит высокие доходы летом, но требует активного управления, влечет за собой большие операционные расходы и регуляторные обязательства, которые с 2025 и 2026 годов значительно ужесточены.
Важное предупреждение для инвесторов на побережье: многие объекты недвижимости, особенно старые каменные дома, не имеют поэтажного плана — что препятствует регистрации права собственности и регистрации в e-Turizam. Незаконное строительство или незадекларированные части недвижимости напрямую препятствуют категоризации и краткосрочной аренде до завершения легализации. Эти проверки должны быть частью процесса due diligence перед каждой покупкой.
Сплит:
- Средняя арендная плата (долгосрочная): от 600 до 1 230 евро / мес.
- Валовая доходность (краткосрочная туристическая): от 5 до 7%
- Цена покупки: ~5 183 евро/м²
- Профиль: инвесторы, которые сочетают туризм летом и долгосрочную аренду вне сезона
Задар:
- Средняя арендная плата (долгосрочная): от 450 до 900 евро / мес.
- Валовая доходность (краткосрочная туристическая): от 4 до 6%
- Цена покупки: ~3 808 евро/м²
- Профиль: инвесторы, ищущие более низкую входную цену при аналогичной туристической привлекательности
Дубровник:
- Средняя арендная плата (долгосрочная): от 900 до 1 500 евро / мес.
- Цена покупки: самая высокая в Хорватии
- Примечание: высокая насыщенность туристическими апартаментами, регулирование становится все более строгим — высокая цена покупки сжимает чистую доходность
Примечание к Закону об островах: Республика Хорватия имеет право первого выкупа на определенные категории недвижимости на островах, со сроком ответа в 30 дней с момента получения предложения.
Риека, Вараждин, Осиек и Истрия: недооцененный потенциал
Эти рынки постоянно недооцениваются, и именно поэтому они предлагают лучшее соотношение входной цены и доходности по сравнению с насыщенными прибрежными направлениями.
Риека:
- Средняя арендная плата: 763 евро / мес.
- Цена покупки: ниже, чем в Сплите и Задаре
- Валовая доходность: от 5 до 6%
- Преимущество: спрос равномерный в течение года — Университет Риеки, порт, деловой сектор
- Профиль: инвестор, который хочет предсказуемый долгосрочный доход без сезонности
Вараждин:
- Средняя арендная плата: 536 евро / мес.
- Цена покупки: значительно ниже, чем в Загребе
- Валовая доходность: от 6 до 7% — одна из самых высоких в Хорватии
- Преимущество: стабильная промышленная база, Университет Севера, низкая конкуренция среди арендодателей
- Профиль: консервативный инвестор с меньшим капиталом, который ищет высокую относительную доходность
Осиек:
- Средняя арендная плата: 487 евро / мес.
- Цена покупки: одна из самых низких в Хорватии
- Валовая доходность: от 6 до 7%
- Преимущество: Университет Йосипа Юрая Штроссмайера, развитый деловой сектор, высокий годовой рост спроса на аренду
- Профиль: инвестор, который входит с меньшим капиталом и ищет высокую относительную доходность на растущем рынке
Истрия (внутренние районы — Пазин, Пореч вне сезона):
- Средняя арендная плата (долгосрочная): от 500 до 700 евро / мес.
- Преимущество: меньшая насыщенность туризмом по сравнению с побережьем, более стабильные долгосрочные арендаторы
- Профиль: инвестор, который хочет сочетать туристический потенциал с более низкой ценой покупки, чем в Далмации
Формула расчета доходности: конкретные примеры
Доходность от аренды (yield) — важнейший показатель рентабельности инвестиции.
Валовая годовая доходность (%) = (Годовая арендная плата ÷ Цена покупки недвижимости) × 100
Чистую доходность получаем вычитанием всех расходов — налогов, обслуживания, агентских комиссий, возможного управления недвижимостью. На практике чистая доходность обычно на 30–40% ниже валовой доходности.
Пример 1 — Загреб, Трешневка, квартира 50 м²:
- Цена покупки: 175 000 евро
- Ежемесячная арендная плата: 850 евро
- Годовая арендная плата: 10 200 евро
- Валовая доходность: (10 200 ÷ 175 000) × 100 = 5,8%
- Чистая доходность (после вычета 35% на налоги и расходы): ~3,8%
Пример 2 — Риека, квартира 50 м²:
- Цена покупки: 120 000 евро
- Ежемесячная арендная плата: 700 евро
- Годовая арендная плата: 8 400 евро
- Валовая доходность: (8 400 ÷ 120 000) × 100 = 7,0%
- Чистая доходность (после вычета 35%): ~4,5%
Пример 3 — Сплит, туристические апартаменты 45 м² (сезонные):
- Цена покупки: 190 000 евро
- Доход от аренды (7 месяцев, при реальной заполняемости): 12 000 евро брутто
- Валовая доходность: (12 000 ÷ 190 000) × 100 = 6,3%
- Чистая доходность (платформенные сборы, фиксированный налог, уборка, управление недвижимостью — ~40% вычета): ~3,8%
Расходы, которые должен учитывать каждый инвестор
Расходы при покупке:
Налог на оборот недвижимости (PPN): 3% от цены покупки для подержанной недвижимости. Молодые люди до 45 лет, покупающие первую жилую недвижимость, освобождаются от PPN, но это освобождение не распространяется на инвестиционную недвижимость — оно действует исключительно для недвижимости, в которой покупатель проживает сам.
НДС на новостройки: 25% (включен в цену). Возврат до 50% НДС доступен исключительно гражданам Хорватии моложе 45 лет, которые покупают первую жилую недвижимость для личного проживания — при условии, что они проживают в ней не менее 5 лет. Это право не могут реализовать иностранные граждане, и оно не применяется к инвестиционной недвижимости для сдачи в аренду. Цена недвижимости за м² не должна превышать 150% от средней цены в JLS.
Агентская комиссия: 3% от цены покупки + НДС.
Нотариальные сборы и регистрация: от 300 до 600 евро в зависимости от стоимости недвижимости.
Ежегодные расходы на владение:
Налог на недвижимость: от 0,60 до 8,00 евро/м² полезной площади в год, согласно решению JLS. Объекты недвижимости, сданные в долгосрочную аренду не менее 10 месяцев в году, с должным образом зарегистрированным договором в Налоговой инспекции, освобождаются от этого налога.
Подоходный налог от аренды: 12% от 70% суммы арендной платы (автоматически признается 30% фиксированных расходов). С 1 января 2024 года прирез (местный налог) отменен — что снижает общую налоговую нагрузку, особенно для арендодателей в Загребе, где прирез ранее составлял до 18%.
Важно: каждый договор долгосрочной аренды должен быть зарегистрирован в соответствующем отделении Налоговой инспекции через форму RPO или систему ePorezna в течение 8 дней с начала аренды. Нерегистрация договора является налоговым правонарушением.
Коммунальные платежи и резервный фонд: от 50 до 200 евро / мес. в зависимости от квартиры и здания.
Страхование: стандартный полис страхования жилья не покрывает краткосрочную туристическую аренду — для этой цели требуется специальный полис или специальное договорное дополнение.
Налог на прирост капитала: при продаже недвижимости в течение 2 лет с момента покупки уплачивается 24% налога на реализованный прирост капитала. Подробнее о налоге на прирост капитала читайте в нашем блоге.
Правовая база в 2026 году: что должен знать инвестор
Договор аренды должен быть заключен в письменной форме — это законное обязательство в соответствии с Законом об аренде жилья (NN 91/96 и поправки). Нотариальное заверение подписи или торжественное оформление договора у нотариуса не является законным обязательством, но рекомендуется, так как это придает договору силу исполнительного документа.
Договор должен быть зарегистрирован в Налоговой инспекции в течение 8 дней с начала аренды через форму RPO или систему ePorezna.
Для краткосрочной туристической аренды обязательно:
- Получить решение о категоризации объекта — постоянное решение обязательно до 31 декабря 2026 года для всех, кто имеет временное решение
- Зарегистрировать объект в системе e-Turizam и всех гостей в eVisitor
- Платить туристический налог и фиксированный налог или подоходный налог
- С 2027 года иметь регистрационный номер для размещения объявлений на платформах (Регламент ЕС 2024/1028)
Для покупки недвижимости на островах: Республика Хорватия имеет законное право первого выкупа на определенные категории недвижимости — срок ответа составляет 30 дней с момента подачи предложения.
Как агентство недвижимости Regent может вам помочь
Regent — это агентство недвижимости, работающее в Загребе, Сплите, Риеке и Истрии, а также в остальной части Хорватии, что означает местное знание рынка во всех регионах, рассматриваемых в этом руководстве.
Для инвесторов мы предлагаем:
- Бесплатную оценку рыночной стоимости недвижимости
- Юридическую проверку документации и due diligence
- Посредничество при покупке и аренде
- Административные услуги
- Консультации
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Какой город в Хорватии имеет самую высокую доходность от аренды?
Вараждин и Осиек регулярно демонстрируют валовую доходность от 6 до 7% — выше, чем Сплит или Загреб — именно из-за более низкой цены покупки недвижимости при стабильном долгосрочном спросе. Для краткосрочной туристической аренды Сплит и Задар предлагают высокую сезонную доходность, но с более высокими операционными расходами и регуляторными обязательствами.
Может ли иностранец купить недвижимость для сдачи в аренду в Хорватии?
Да — граждане ЕС могут купить недвижимость на тех же условиях, что и граждане Хорватии. Гражданам из-за пределов ЕС необходимо выполнить дополнительные условия — взаимность или специальное разрешение. Возврат НДС и PPN для первой недвижимости доступен исключительно гражданам Хорватии. Подробнее о покупке для иностранных граждан: https://regent.hr/vodic-za-strane-drzavljane
Что лучше — купить квартиру в новостройке или подержанную недвижимость для сдачи в аренду?
Новостройка обеспечивает более высокий энергетический класс, более низкие расходы на содержание и более высокую арендную плату, но с НДС в 25% в цене. Подержанная недвижимость имеет более низкую цену покупки и платит только PPN в размере 3%, что может улучшить доходность. Решение зависит от местоположения, состояния недвижимости и модели аренды.
Обязан ли я регистрировать договор аренды в Налоговой инспекции?
Да — регистрация является законным обязательством в течение 8 дней с начала аренды, через форму RPO или систему ePorezna. Нерегистрация является налоговым правонарушением.
Какова сумма подоходного налога от аренды?
Для долгосрочной аренды жилых помещений: 12% от 70% суммы арендной платы (30% автоматически признается расходами). Прирез отменен с 2024 года. Подробнее о налогах на недвижимость: https://regent.hr/blog/porezi-detaljno
Данные о ценах на аренду основаны на исследовании рынка портала Njuškalo за 2025 год. Данные о росте цен на недвижимость по данным Евростата и DZS за 2025/2026 годы. Налоговые и правовые данные согласно Налоговой инспекции РХ, APN и действующему законодательству.
Рекомендуется
- Аренда недвижимости | Regent nekretnine
- Максимир, Горни Буковац, квартира 200м² на продажу/в аренду | Regent nekretnine
- Максимир, Горни Буковац, квартира 200м² на продажу | Regent nekretnine
- Цены на аренду квартир: Где аренда самая дорогая, а где самая выгодная?
