TL;DR: Nakup nepremičnine za najem na Hrvaškem je lahko donosna naložba — vendar je donos odvisen od lokacije, modela najema in stroškov, ki jih je enostavno spregledati. Zagreb ponuja najstabilnejše dolgoročno povpraševanje, Split in Zadar visoke sezonske donose, Reka in Varaždin pa vse bolj privlačno razmerje med vstopno ceno in donosom. Bruto donosi se gibljejo med 4 in 7% — neto donos po davkih in stroških je običajno 30 do 40% nižji.
Najemni trg na Hrvaškem doživlja strukturne spremembe: po podatkih Eurostata so cene stanovanjskih nepremičnin na Hrvaškem v tretjem četrtletju 2025 narasle za 13,8% na letni ravni — več kot dvakrat hitreje od povprečja EU, ki je znašalo 5,5%. V istem obdobju je Hrvaška zabeležila tretjo največjo rast cen nepremičnin v Evropi. Za investitorja, ki načrtuje nakup stanovanja za oddajo, to pomeni naraščajočo vrednost premoženja in stabilno povpraševanje po najemu — a tudi potrebo po natančni kalkulaciji, preden se podpiše pogodba.
Razlika med Zagrebom, Splitom in Reko ni samo v ceni kvadratnega metra. To so trije popolnoma različni tržni modeli z različnimi profili najemnikov, sezonskostjo prihodkov in stopnjami donosa. Ta vodnik obravnava vsa relevantna mesta s konkretnimi številkami in vsemi stroški, ki jih mora investitor upoštevati.
Vsebina
- Ključne informacije
- 1. Ključni dejavniki za izbiro najboljše lokacije za najem
- 2. Zagreb: soseske z največjim povpraševanjem po najemu
- 3. Split, Zadar in Reka: povpraševanje, ki ne pojenja
- 4. Manjša mesta in regije s potencialom za naložbe
- 5. Primerjava top lokacij: cena, povpraševanje in donosnost
- 6. Kako izbrati lokacijo glede na lastne potrebe
- Moje izkušnje z najemnim trgom na Hrvaškem
- Regent vam pomaga najti pravo nepremičnino
- FAQ
Zakaj najemni trg v letu 2026 privlači investitorje
Po podatkih DZS je povprečna neto plača na Hrvaškem za marec 2026 znašala 1.555 evrov (mediana: 1.317 evrov). Zagreb beleži prihodke nad nacionalnim povprečjem, kar podpira zmožnost trga za plačevanje višjih najemnin. Od leta 2026 je v veljavi nov Zakon o prostorskem načrtovanju (NN 155/25), ki uvaja digitalni sistem ePlanovi in strožje omejitve širjenja gradnje — kar strukturno omejuje ponudbo novih stanovanj in podpira cene.
Ključni dejavniki, ki podpirajo naložbeno privlačnost:
- Omejena ponudba novogradnje zaradi novih predpisov o prostorskem načrtovanju
- Hrvaška je bila od leta 2015 do 3. četrtletja 2025 ena izmed držav z največjo rastjo cen nepremičnin v EU — po podatkih Eurostata
- Stabilen evro od leta 2023 povečuje preglednost transakcij in privablja tuje investitorje
- Močno turistično povpraševanje na obali podpira kratkoročni najem
- Prodaja nepremičnin v prvih 9 mesecih 2025 je padla za 13% — manjše število špekulativnih nakupov pomeni stabilnejše tržne pogoje za investitorja
Opomba: Regent predvideva zmerno rast cen od 3 do 4% v letu 2026 — po ocenah iz konca leta 2025.
Dolgoročni ali kratkoročni najem: kateri model je smiseln kje
Izbira modela najema je enako pomembna kot izbira lokacije. Ista nepremičnina lahko prinese popolnoma drugačen donos, odvisno od tega, ali jo oddajate turistom za teden dni ali družini za eno leto.
Dolgoročni najem:
- Stabilen, predvidljiv prihodek skozi celo leto brez sezonskosti
- Nižji obratovalni stroški — ni čiščenja med gosti, manj obrabe pohištva
- Primeren za Zagreb, Reko, Varaždin in notranjost Hrvaške
- Nepremičnina, oddana dolgoročno vsaj 10 mesecev letno, z uredno prijavljeno pogodbo davčni upravi, je oproščena plačila letnega davka na nepremičnine
- Primeren za investitorje, ki ne želijo aktivno upravljati nepremičnine
Kratkoročni turistični najem:
- Višja cena na noč, vendar izrazita sezonskost — visoka sezona traja le 8 tednov (julij in avgust)
- Realna letna zasedenost vrhunske obalne nepremičnine: 60 do 70% v sezoni — ne na letni ravni
- Pomembni obratovalni stroški: provizije platform 15 do 20%, upravljanje nepremičnin 15 do 30% prihodkov, čiščenje, komunalne storitve
- Zahteva kategorizacijo objekta, prijavo v e-Turizem in plačilo turistične takse
- Pavšalni davek na ležišče za leto 2026 se giblje od 20 do 300 evrov letno, odvisno od razreda občine
- Prihodki od kratkoročnega najema se obdavčijo pavšalno po ležišču ali po stopnji 12% na 70% prihodkov
Od 20. maja 2026 je v veljavi Uredba EU 2024/1028, ki Airbnb in Booking zavezuje k posredovanju podatkov o vseh najemodajalcih pristojnim organom; od 1. januarja 2027 se načrtuje uvedba obvezne registracijske številke, brez katere oglaševanje ne bo mogoče
Za kratkoročni najem v stanovanjski stavbi je potrebno soglasje vsaj dveh tretjin solastnikov po novem Zakonu o upravljanju in vzdrževanju stavb
Za podrobnosti o kratkoročnem turističnem najemu in posebnostih investicijske nepremičnine ob morju preberite tukaj.
Zagreb: najstabilnejši trg dolgoročnega najema
Zagreb je center trga dolgoročnega najema na Hrvaškem. Mesto ima univerzitetno populacijo, razvito poslovno cono in stalno povpraševanje, ki ni odvisno od sezone. Povprečna najemnina v Zagrebu znaša 923 evrov mesečno.
Analiza sosesk:
- Zagreb — center (Donji grad, Gornji grad, Ilica)
- Povprečna najemnina: 900 do 1.500 evrov / mes.
- Tip najemnikov: mladi strokovnjaki, digitalni nomadi
- Bruto donos: 4 do 5%
- Opomba: visoka likvidnost pri prodaji, počasnejša amortizacija naložbe
Zagreb — pol-center (Trešnjevka, Trnje, Maksimir, Črnomerec)
- Povprečna najemnina: 700 do 1.000 evrov / mes.
- Tip najemnikov: študenti, mladi pari, družine
- Bruto donos: 5 do 6%
- Opomba: optimalna cona za dolgoročnega investitorja — dobro razmerje med nakupno ceno in najemnino
Zagreb — periferija (Dubrava, Sesvete, Novi Zagreb)
- Povprečna najemnina: 500 do 700 evrov / mes.
- Tip najemnikov: družine, delavci
- Bruto donos: 5 do 7%
- Opomba: nižja likvidnost pri prodaji, vendar višji donos
Za investitorja, ki prvič vstopa na najemni trg, Trešnjevka in Trnje ponujata najbolj optimalno razmerje med vstopno ceno, stabilnostjo povpraševanja in donosom. Dostop do javnega prevoza se dosledno pojavlja kot ključni kriterij dolgoročnih najemnikov.
Na naši spletni strani si oglejte razpoložljiva stanovanja za najem v Zagrebu.
Split, Zadar in Dubrovnik: visok donos, sezonski značaj
Dalmatinska obala deluje po drugačni logiki kot Zagreb. Turistični najem prinaša visoke prihodke poleti, vendar zahteva aktivno upravljanje, nosi večje obratovalne stroške in regulatorne obveznosti, ki so od leta 2025 in 2026 bistveno strožje.
Pomembno opozorilo za investitorje na obali: mnoge nepremičnine, še posebej starejše kamnite hiše, niso etažirane — kar onemogoča vpis lastništva in prijavo v e-Turizem. Nezakonita gradnja ali neprijavljeni deli nepremičnine neposredno onemogočajo kategorizacijo in kratkoročni najem, dokler se legalizacija ne zaključi. Te preglede je treba vključiti v proces skrbnega pregleda pred vsakim nakupom.
Split:
- Povprečna najemnina (dolgoročna): 600 do 1.230 evrov / mes.
- Bruto donos (kratkoročni turistični): 5 do 7%
- Nakupna cena: ~5.183 evrov/m²
- Profil: investitorji, ki kombinirajo turizem poleti in dolgoročni najem izven sezone
Zadar:
- Povprečna najemnina (dolgoročna): 450 do 900 evrov / mes.
- Bruto donos (kratkoročni turistični): 4 do 6%
- Nakupna cena: ~3.808 evrov/m²
- Profil: investitorji, ki iščejo nižjo vstopno ceno ob podobni turistični privlačnosti
Dubrovnik:
- Povprečna najemnina (dolgoročna): 900 do 1.500 evrov / mes.
- Nakupna cena: najvišja na Hrvaškem
- Opomba: visoka nasičenost s turističnimi apartmaji, regulativa vse strožja — visoka nakupna cena stisne neto donos
Opomba o Zakonu o otokih: Republika Hrvaška ima predkupno pravico za določene kategorije nepremičnin na otokih, z rokom za odgovor 30 dni od prejema ponudbe.
Reka, Varaždin, Osijek in Istra: podcenjeni potencial
Ti trgi so dosledno podcenjeni, in prav zato ponujajo boljše razmerje med vstopno ceno in donosom kot nasičene obalne destinacije.
Reka:
- Povprečna najemnina: 763 evrov / mes.
- Nakupna cena: nižja od Splita in Zadra
- Bruto donos: 5 do 6%
- Prednost: povpraševanje enakomerno skozi celo leto — Univerza na Reki, pristanišče, poslovni sektor
- Profil: investitor, ki želi predvidljiv dolgoročni prihodek brez sezonskosti
Varaždin:
- Povprečna najemnina: 536 evrov / mes.
- Nakupna cena: znatno nižja od Zagreba
- Bruto donos: 6 do 7% — eden najvišjih na Hrvaškem
- Prednost: stabilna industrijska baza, Univerza Sever, nizka konkurenca med najemodajalci
- Profil: konservativni investitor z manjšim kapitalom, ki išče visok relativni donos
Osijek:
- Povprečna najemnina: 487 evrov / mes.
- Nakupna cena: med najnižjimi na Hrvaškem
- Bruto donos: 6 do 7%
- Prednost: Univerza Josipa Jurja Strossmayerja, razvit poslovni sektor, visoka letna rast povpraševanja po najemu
- Profil: investitor, ki vstopa z manjšim kapitalom in išče visok relativni donos na rastočem trgu
Istra (notranjost — Pazin, Poreč izven sezone):
- Povprečna najemnina (dolgoročna): 500 do 700 evrov / mes.
- Prednost: manjša nasičenost s turizmom kot na obali, stabilnejši dolgoročni najemniki
- Profil: investitor, ki želi kombinirati turistični potencial z nižjo nakupno ceno kot v Dalmaciji
Formula za izračun donosa: konkretni primeri
Donos od najema (yield) je najpomembnejši pokazatelj donosnosti naložbe.
Bruto letni donos (%) = (Letna najemnina ÷ Nakupna cena nepremičnine) × 100
Neto donos dobimo z odštevanjem vseh stroškov — davkov, vzdrževanja, agencijskih provizij, morebitnega upravljanja nepremičnin. V praksi je neto donos običajno 30 do 40% nižji od bruto donosa.
Primer 1 — Zagreb, Trešnjevka, stan 50 m²:
- Nakupna cena: 175.000 evrov
- Mesečna najemnina: 850 evrov
- Letna najemnina: 10.200 evrov
- Bruto donos: (10.200 ÷ 175.000) × 100 = 5,8%
- Neto donos (po 35% odbitku za davke in stroške): ~3,8%
Primer 2 — Reka, stan 50 m²:
- Nakupna cena: 120.000 evrov
- Mesečna najemnina: 700 evrov
- Letna najemnina: 8.400 evrov
- Bruto donos: (8.400 ÷ 120.000) × 100 = 7,0%
- Neto donos (po 35% odbitku): ~4,5%
Primer 3 — Split, turistični apartma 45 m² (sezonski):
- Nakupna cena: 190.000 evrov
- Prihodek od najema (7 mesecev, ob realni zasedenosti): 12.000 evrov bruto
- Bruto donos: (12.000 ÷ 190.000) × 100 = 6,3%
- Neto donos (provizije platform, pavšalni davek, čiščenje, upravljanje nepremičnin — ~40% odbitka): ~3,8%
Stroški, ki jih mora upoštevati vsak investitor
Stroški pri nakupu:
Davek na promet nepremičnin (DPN): 3% od kupoprodajne cene za rabljene nepremičnine. Mladi do 45 let, ki kupujejo prvo stanovanjsko nepremičnino, so oproščeni DPN, vendar ta oprostitev ne velja za investicijske nepremičnine — velja izključno za nepremičnine, v katerih kupec sam prebiva.
DDV za novogradnjo: 25% (vključeno v ceno). Povračilo do 50% DDV je na voljo izključno hrvaškim državljanom, mlajšim od 45 let, ki kupujejo prvo stanovanjsko nepremičnino za osebno prebivanje — pod pogojem, da v njej živijo vsaj 5 let. Te pravice ne morejo uveljavljati tuji državljani, prav tako se ne nanaša na investicijsko nepremičnino za najem. Cena nepremičnine na m² ne sme presegati 150% povprečne cene v občini.
Agencijska provizija: 3% od kupoprodajne cene + DDV.
Notarske takse in vpis: 300 do 600 evrov, odvisno od vrednosti nepremičnine.
Letni stroški lastništva:
Davek na nepremičnine: 0,60 do 8,00 evrov/m² uporabne površine letno, po odločitvi občine. Nepremičnine, oddane v dolgoročni najem vsaj 10 mesecev letno, z uredno prijavljeno pogodbo davčni upravi, so oproščene tega davka.
Davek na dohodek od najema: 12% na 70% zneska najemnine (avtomatično se prizna 30% pavšalnih stroškov). Od 1. januarja 2024 je bil ukinjen davek na dodatek — kar zmanjšuje skupno davčno obremenitev, zlasti za najemodajalce v Zagrebu, kjer je bil davek na dodatek prej do 18%.
Pomembno: vsaka pogodba o dolgoročnem najemu mora biti prijavljena pristojni izpostavi Davčne uprave preko Obrazca RPO ali sistema ePorezna v roku 8 dni od začetka najema. Neprijava pogodbe je davčni prekršek.
Komunalne dajatve in rezervni sklad: 50 do 200 evrov / mes. odvisno od stanovanja in stavbe.
Zavarovanje: standardna zavarovalna polica za gospodinjstvo ne pokriva kratkoročnega turističnega najema — za ta namen je potrebna posebna polica ali posebna pogodbena priloga.
Davek na kapitalske dobičke: pri prodaji nepremičnine v roku 2 let od nakupa se plača 24% davka na realizirane kapitalske dobičke. Več o davku na kapitalske dobičke preberite na našem blogu.
Pravni okvir v letu 2026: kaj mora investitor vedeti
Pogodba o najemu mora biti sklenjena v pisni obliki — to je zakonska obveznost po Zakonu o najemu stanovanj (NN 91/96 in spremembe). Overitev podpisa ali solemnizacija pogodbe pri notarju ni zakonska obveznost, je pa priporočljiva, saj daje pogodbi moč izvršilnega naslova.
Pogodba mora biti prijavljena Davčni upravi v roku 8 dni od začetka najema preko Obrazca RPO ali sistema ePorezna.
Za kratkoročni turistični najem je obvezno:
- Pridobiti odločbo o kategorizaciji objekta — trajna odločba je obvezna do 31. decembra 2026 za vse, ki imajo začasno odločbo
- Prijaviti objekt v sistem e-Turizem in vse goste v eVisitor
- Plačati turistično takso in pavšalni davek ali davek na dohodek
- Od leta 2027 imeti registracijsko številko za oglaševanje na platformah (Uredba EU 2024/1028)
Za nakup nepremičnin na otokih: Republika Hrvaška ima zakonsko predkupno pravico za določene kategorije nepremičnin — rok za odgovor je 30 dni od dostave ponudbe.
Kako vam lahko pomaga agencija za nepremičnine Regent
Regent je nepremičninska agencija, ki deluje v Zagrebu, Splitu, Reki in Istri, kot tudi v preostali Hrvaški, kar pomeni lokalno poznavanje trga v vseh regijah, ki jih obravnava ta vodnik.
Za investitorje nudimo:
- Brezplačno oceno tržne vrednosti nepremičnine
- Pravni pregled dokumentacije in skrbni pregled
- Posredovanje pri nakupu in najemu
- Administrativne storitve
- Svetovanje
Pogosto zastavljena vprašanja (FAQ)
Katero mesto na Hrvaškem ima najvišji donos od najema?
Varaždin in Osijek redno beležita bruto donose od 6 do 7% — več kot Split ali Zagreb — ravno zaradi nižje nakupne cene nepremičnin ob stabilnem dolgoročnem povpraševanju. Za kratkoročni turistični najem Split in Zadar ponujata visoke sezonske donose, vendar z večjimi obratovalnimi stroški in regulatornimi obveznostmi.
Ali lahko tujec kupi nepremičnino za oddajanje na Hrvaškem?
Da — državljani EU lahko kupijo nepremičnino pod enakimi pogoji kot hrvaški državljani. Državljani izven EU morajo izpolnjevati dodatne pogoje — vzajemnost ali posebno dovoljenje. Povračilo DDV in DPN za prvo nepremičnino je na voljo izključno hrvaškim državljanom. Več o nakupu za tuje državljane: https://regent.hr/vodic-za-strane-drzavljane
Kaj je bolje — kupiti stanovanje v novogradnji ali rabljeno nepremičnino za oddajanje?
Novogradnja prinaša višji energetski razred, nižje stroške vzdrževanja in višjo najemnino, vendar z DDV v višini 25% v ceni. Rabljene nepremičnine imajo nižjo nakupno ceno in plačajo samo DPN v višini 3%, kar lahko izboljša donos. Odločitev je odvisna od lokacije, stanja nepremičnine in modela najema.
Ali moram prijavo pogodbe o najemu oddati Davčni upravi?
Da — prijava je zakonska obveznost v roku 8 dni od začetka najema, preko Obrazca RPO ali sistema ePorezna. Neprijava je davčni prekršek.
Koliko znaša davek na dohodek od najema?
Za dolgoročni najem stanovanjskega prostora: 12% na 70% zneska najemnine (30% se avtomatično prizna kot stroški). Davek na dodatek je bil ukinjen od leta 2024. Več o davkih na nepremičnine: https://regent.hr/blog/porezi-detaljno
Podatki o cenah najema temeljijo na tržni raziskavi portala Njuškalo za leto 2025. Podatki o rasti cen nepremičnin so po Eurostatu in DZS za leto 2025/2026. Davčni in pravni podatki so po Davčni upravi RH, APN in veljavni zakonodaji.
Priporočeno
- Najem nepremičnin | Regent nepremičnine
- Maksimir, Gornji Bukovac, stanovanje 200m² za prodajo/za najem | Regent nepremičnine
- Maksimir, Gornji Bukovac, stanovanje 200m² za prodajo | Regent nepremičnine
- Cene najema stanovanj: Kje je najem najdražji in kje najugodnejši?
