Nemovitosti

Kde koupit nemovitost k pronájmu v Chorvatsku: průvodce lokalitami, výnosy a náklady pro rok 2026.

28-05-2026 / Regent Split

TL;DR: Koupě nemovitosti k pronájmu v Chorvatsku může být ziskovou investicí – ale výnos závisí na lokalitě, modelu pronájmu a nákladech, které se snadno přehlédnou. Záhřeb nabízí nejstabilnější dlouhodobou poptávku, Split a Zadar vysoké sezónní výnosy a Rijeka a Varaždín stále atraktivnější poměr vstupní ceny a výnosu. Hrubé výnosy se pohybují mezi 4 a 7 % – čistý výnos po zdanění a nákladech je obvykle o 30 až 40 % nižší.

Trh pronájmů v Chorvatsku prochází strukturální změnou: podle Eurostatu vzrostly ceny rezidenčních nemovitostí v Chorvatsku ve třetím čtvrtletí roku 2025 meziročně o 13,8 % – více než dvakrát rychleji než průměr EU 5,5 %. Ve stejném období zaznamenalo Chorvatsko třetí nejvyšší růst cen nemovitostí v Evropě. Pro investora, který plánuje koupit byt k pronájmu, to znamená rostoucí hodnotu nemovitosti a stabilní poptávku po pronájmu – ale také potřebu přesného propočtu před podpisem smlouvy.

Rozdíl mezi Záhřebem, Splitem a Rijekou není jen v ceně za metr čtvereční. Jedná se o tři zcela odlišné tržní modely s různými profily nájemců, sezónností příjmů a mírami výnosnosti. Tento průvodce prochází všemi relevantními městy s konkrétními čísly a všemi náklady, které investor musí zahrnout.

Obsah

Klíčové informace
1. Klíčové faktory pro výběr nejlepší lokality pro pronájem
2. Záhřeb: čtvrti s nejvyšší poptávkou po pronájmu
3. Split, Zadar a Rijeka: poptávka, která nekončí
4. Menší města a regiony s investičním potenciálem
5. Srovnání top lokalit: cena, poptávka a ziskovost
6. Jak vybrat lokalitu podle vlastních potřeb
Moje zkušenosti s trhem pronájmů v Chorvatsku
Regent vám pomůže najít správnou nemovitost
FAQ

Proč trh pronájmů v roce 2026 láká investory

Podle DZS (Chorvatský statistický úřad) činí průměrná čistá mzda v Chorvatsku za březen 2026 1 555 eur (medián: 1 317 eur). Záhřeb zaznamenává příjmy nad národním průměrem, což podporuje kapacitu trhu pro platbu vyššího nájemného. Od roku 2026 platí nový Zákon o územním plánování (NN 155/25), který zavádí digitální systém ePlanovi a přísnější omezení stavebního rozvoje – což strukturálně omezuje nabídku nových bytů a podporuje ceny.

Klíčové faktory podporující investiční atraktivitu:

Omezená nabídka novostaveb z důvodu nových předpisů o územním plánování
Chorvatsko je od roku 2015 do Q3 2025 jednou ze zemí s největším růstem cen nemovitostí v EU – podle Eurostatu
Stabilní euro od roku 2023 zvyšuje transparentnost transakcí a láká zahraniční investory
Silná turistická poptávka na pobřeží podporuje krátkodobé pronájmy
Prodej nemovitostí v prvních 9 měsících roku 2025 klesl o 13 % – menší počet spekulativních nákupů znamená stabilnější tržní podmínky pro investora

Poznámka: Regent předpokládá mírný růst cen o 3 až 4 % v roce 2026 – podle odhadů z konce roku 2025.

Dlouhodobý nebo krátkodobý pronájem: který model má smysl kde

Volba modelu pronájmu je stejně důležitá jako volba lokality. Stejná nemovitost může přinést zcela odlišný výnos v závislosti na tom, zda ji pronajímáte turistům na týden, nebo rodině na rok.

Dlouhodobý pronájem:

Stabilní, předvídatelný příjem po celý rok bez sezónnosti
Nižší provozní náklady – žádné úklidy mezi hosty, menší opotřebení nábytku
Vhodné pro Záhřeb, Rijeku, Varaždín a vnitrozemí Chorvatska
Nemovitost pronajatá dlouhodobě minimálně 10 měsíců v roce, s řádně nahlášenou smlouvou Finančnímu úřadu, je osvobozena od placení roční daně z nemovitosti
Vhodné pro investory, kteří nechtějí aktivně spravovat nemovitost

Krátkodobý turistický pronájem:

Vyšší cena za noc, ale výrazná sezónnost – hlavní sezóna trvá pouze 8 týdnů (červenec a srpen)
Skutečná roční obsazenost špičkové pobřežní nemovitosti: 60 až 70 % v sezóně – nikoli na roční bázi
Významné provozní náklady: poplatky platformám 15 až 20 %, správa nemovitosti 15 až 30 % příjmů, úklid, poplatky za služby
Vyžaduje kategorizaci objektu, registraci v e-Turismu a platbu pobytové taxy
Paušální daň za lůžko pro rok 2026 se pohybuje od 20 do 300 eur ročně v závislosti na kategorii místní samosprávy (JLS).
Příjmy z krátkodobého pronájmu se zdaňují paušálně za lůžko nebo sazbou 12 % z 70 % příjmů

Od 20. května 2026 platí nařízení EU 2024/1028, které zavazuje Airbnb a Booking k poskytování údajů o všech pronajímatelích příslušným orgánům; od 1. ledna 2027 se plánuje zavedení povinného registračního čísla, bez něhož nebude reklama možná

Pro krátkodobý pronájem v bytovém domě je vyžadován souhlas nejméně dvou třetin spoluvlastníků podle nového zákona o správě a údržbě budov

Pro podrobnosti o krátkodobém turistickém pronájmu a specifikách investiční nemovitosti u moře si přečtěte zde.

Záhřeb: nejstabilnější trh dlouhodobých pronájmů

Záhřeb je centrem trhu dlouhodobých pronájmů v Chorvatsku. Město má univerzitní populaci, rozvinutou obchodní zónu a stálou poptávku, která nezávisí na sezóně. Průměrné nájemné v Záhřebu činí 923 eur měsíčně.

Analýza čtvrtí:

Záhřeb — centrum (Donji grad, Gornji grad, Ilica)
Průměrné nájemné: 900 až 1.500 eur / měs.
Typ nájemců: mladí profesionálové, digitální nomádi
Hrubý výnos: 4 až 5 %
Poznámka: vysoká likvidita při prodeji, pomalejší amortizace investice

Záhřeb — polocentrum (Trešnjevka, Trnje, Maksimir, Črnomerec)

Průměrné nájemné: 700 až 1.000 eur / měs.
Typ nájemců: studenti, mladé páry, rodiny
Hrubý výnos: 5 až 6 %
Poznámka: optimální zóna pro dlouhodobého investora – dobrý poměr kupní ceny a nájemného

Záhřeb — periferie (Dubrava, Sesvete, Novi Záhřeb)

Průměrné nájemné: 500 až 700 eur / měs.
Typ nájemců: rodiny, pracovníci
Hrubý výnos: 5 až 7 %
Poznámka: nižší likvidita při prodeji, ale vyšší výnos

Pro investora, který poprvé vstupuje na trh pronájmů, nabízejí Trešnjevka a Trnje nejoptimálnější poměr vstupní ceny, stability poptávky a výnosu. Přístup k veřejné dopravě se trvale jeví jako klíčové kritérium pro dlouhodobé nájemce.

Na našich webových stránkách si prohlédněte dostupné byty k pronájmu v Záhřebu.

Split, Zadar a Dubrovník: vysoký výnos, sezónní charakter

Dalmatinské pobřeží funguje podle jiné logiky než Záhřeb. Turistický pronájem přináší v létě vysoké příjmy, ale vyžaduje aktivní správu, nese vyšší provozní náklady a regulační povinnosti, které jsou od let 2025 a 2026 výrazně přísnější.

Důležité upozornění pro investory na pobřeží: mnoho nemovitostí, zejména starších kamenných domů, není v katastru rozděleno na samostatné jednotky (etažováno) – což znemožňuje zápis vlastnictví a registraci v e-Turismu. Nelegální stavba nebo nevykázané části nemovitosti přímo znemožňují kategorizaci a krátkodobý pronájem, dokud není legalizace dokončena. Tyto prověrky musí být součástí procesu due diligence před každou koupí.

Split:

Průměrné nájemné (dlouhodobé): 600 až 1.230 eur / měs.
Hrubý výnos (krátkodobý turistický): 5 až 7 %
Kupní cena: ~5.183 eur/m²
Profil: investoři, kteří kombinují turismus v létě a dlouhodobý pronájem mimo sezónu

Zadar:

Průměrné nájemné (dlouhodobé): 450 až 900 eur / měs.
Hrubý výnos (krátkodobý turistický): 4 až 6 %
Kupní cena: ~3.808 eur/m²
Profil: investoři, kteří hledají nižší vstupní cenu s podobnou turistickou atraktivitou

Dubrovník:

Průměrné nájemné (dlouhodobé): 900 až 1.500 eur / měs.
Kupní cena: nejvyšší v Chorvatsku
Poznámka: vysoká nasycenost turistickými apartmány, regulace stále přísnější – vysoká kupní cena stlačuje čistý výnos

Poznámka k Zákonu o ostrovech: Chorvatská republika má předkupní právo na určité kategorie nemovitostí na ostrovech, s lhůtou pro odpověď 30 dnů od obdržení nabídky.

Rijeka, Varaždín, Osijek a Istrie: podceňovaný potenciál

Tyto trhy jsou neustále podceňovány, a právě proto nabízejí lepší poměr vstupní ceny a výnosu než nasycené pobřežní destinace.

Rijeka:

Průměrné nájemné: 763 eur / měs.
Kupní cena: nižší než ve Splitu a Zadaru
Hrubý výnos: 5 až 6 %
Výhoda: rovnoměrná poptávka po celý rok – Univerzita v Rijece, přístav, obchodní sektor
Profil: investor, který chce předvídatelný dlouhodobý příjem bez sezónnosti

Varaždín:

Průměrné nájemné: 536 eur / měs.
Kupní cena: výrazně nižší než v Záhřebu
Hrubý výnos: 6 až 7 % – jeden z nejvyšších v Chorvatsku
Výhoda: stabilní průmyslová základna, Univerzita Sever, nízká konkurence mezi pronajímateli
Profil: konzervativní investor s menším kapitálem, který hledá vysoký relativní výnos

Osijek:

Průměrné nájemné: 487 eur / měs.
Kupní cena: jedna z nejnižších v Chorvatsku
Hrubý výnos: 6 až 7 %
Výhoda: Univerzita Josipa Juraje Strossmayera, rozvinutý obchodní sektor, vysoký roční růst poptávky po pronájmech
Profil: investor, který vstupuje s menším kapitálem a hledá vysoký relativní výnos na rostoucím trhu

Istrie (vnitrozemí — Pazin, Poreč mimo sezónu):

Průměrné nájemné (dlouhodobé): 500 až 700 eur / měs.
Výhoda: menší nasycenost turismem než na pobřeží, stabilnější dlouhodobí nájemci
Profil: investor, který chce kombinovat turistický potenciál s nižší kupní cenou než v Dalmácii

Vzorec pro výpočet výnosu: konkrétní příklady

Výnos z pronájmu (yield) je nejdůležitějším ukazatelem návratnosti investice.

Hrubý roční výnos (%) = (Roční nájemné ÷ Kupní cena nemovitosti) × 100

Čistý výnos získáme odečtením všech nákladů – daní, údržby, provizí agentury, případného property managementu. V praxi je čistý výnos obvykle o 30 až 40 % nižší než hrubý výnos.

Příklad 1 — Záhřeb, Trešnjevka, byt 50 m²:

Kupní cena: 175.000 eur
Měsíční nájemné: 850 eur
Roční nájemné: 10.200 eur
Hrubý výnos: (10.200 ÷ 175.000) × 100 = 5,8 %
Čistý výnos (po 35 % odpočtu na daně a náklady): ~3,8 %

Příklad 2 — Rijeka, byt 50 m²:

Kupní cena: 120.000 eur
Měsíční nájemné: 700 eur
Roční nájemné: 8.400 eur
Hrubý výnos: (8.400 ÷ 120.000) × 100 = 7,0 %
Čistý výnos (po 35 % odpočtu): ~4,5 %

Příklad 3 — Split, turistický apartmán 45 m² (sezónní):

Kupní cena: 190.000 eur
Příjem z pronájmu (7 měsíců, s reálnou obsazeností): 12.000 eur brutto
Hrubý výnos: (12.000 ÷ 190.000) × 100 = 6,3 %
Čistý výnos (poplatky platformám, paušální daň, úklid, správa nemovitosti – ~40 % odpočtu): ~3,8 %

Náklady, které musí každý investor zohlednit

Náklady při koupi:

Daň z převodu nemovitostí (PPN): 3 % z kupní ceny za použité nemovitosti. Mladí do 45 let, kteří kupují první rezidenční nemovitost, jsou od PPN osvobozeni, ale toto osvobození neplatí pro investiční nemovitosti – platí výhradně pro nemovitosti, ve kterých kupující sám bydlí.

DPH u novostaveb: 25 % (zahrnuto v ceně). Vrácení až 50 % DPH je dostupné výhradně chorvatským občanům mladším 45 let, kteří kupují první rezidenční nemovitost pro osobní bydlení – s podmínkou, že v ní žijí minimálně 5 let. Toto právo nemohou uplatnit zahraniční občané, ani se nevztahuje na investiční nemovitosti k pronájmu. Cena nemovitosti za m² nesmí přesáhnout 150 % průměrné ceny v místní samosprávě (JLS).

Provize realitní kanceláře: 3 % z kupní ceny + DPH.

Notářské poplatky a zápis do katastru: 300 až 600 eur v závislosti na hodnotě nemovitosti.

Roční náklady na vlastnictví:

Daň z nemovitosti: 0,60 až 8,00 eur/m² užitné plochy ročně, dle rozhodnutí místní samosprávy (JLS). Nemovitosti pronajaté dlouhodobě minimálně 10 měsíců v roce, s řádně nahlášenou smlouvou Finančnímu úřadu, jsou od této daně osvobozeny.

Daň z příjmu z pronájmu: 12 % z 70 % výše nájemného (automaticky se uznává 30 % paušálních nákladů). Od 1. ledna 2024 byl zrušen místní dodatečný poplatek (prirez) – což snižuje celkové daňové zatížení, zejména pro pronajímatele v Záhřebu, kde byl prirez dříve až 18 %.

Důležité: každá smlouva o dlouhodobém pronájmu musí být nahlášena příslušné pobočce Finančního úřadu prostřednictvím formuláře RPO nebo systému ePorezna do 8 dnů od zahájení pronájmu. Nenahlášení smlouvy je daňový přestupek.

Komunální poplatky a fond oprav: 50 až 200 eur / měs. v závislosti na bytě a budově.

Pojištění: standardní pojištění domácnosti nepokrývá krátkodobý turistický pronájem – pro tento účel je nutná speciální pojistka nebo zvláštní smluvní dodatek.

Daň z kapitálových zisků: při prodeji nemovitosti do 2 let od koupě se platí 24% daň z realizovaného kapitálového zisku. Více o dani z kapitálových zisků si přečtěte na našem blogu.

Právní rámec v roce 2026: co musí investor vědět

Smlouva o pronájmu musí být uzavřena písemně – to je zákonná povinnost podle zákona o pronájmu bytů (NN 91/96 a změny). Ověření podpisů nebo solemnizace smlouvy u notáře není zákonná povinnost, ale je doporučené, protože smlouvě dává sílu exekučního titulu.

Smlouva musí být nahlášena Finančnímu úřadu do 8 dnů od zahájení pronájmu prostřednictvím formuláře RPO nebo systému ePorezna.

Pro krátkodobý turistický pronájem je povinné:

Získat rozhodnutí o kategorizaci objektu – trvalé řešení je povinné do 31. prosince 2026 pro všechny, kteří mají prozatímní řešení
Zaregistrovat objekt v systému e-Turizam a všechny hosty v eVisitor
Platit pobytovou taxu a paušální daň nebo daň z příjmu
Od roku 2027 mít registrační číslo pro inzerci na platformách (Nařízení EU 2024/1028)

Pro koupi nemovitosti na ostrovech: Chorvatská republika má zákonné předkupní právo na určité kategorie nemovitostí – lhůta pro odpověď je 30 dnů od doručení nabídky.

Jak Vám může realitní kancelář Regent pomoci

Regent je realitní kancelář působící v Záhřebu, Splitu, Rijece a Istrii, stejně jako ve zbytku Chorvatska, což znamená místní znalost trhu ve všech regionech, které tento průvodce pokrývá.

Pro investory nabízíme:

Bezplatné ocenění tržní hodnoty nemovitosti
Právní prověření dokumentace a due diligence
Zprostředkování koupě a pronájmu
Administrativní služby
Poradenství

Kontaktujte nás.

Často kladené otázky (FAQ)

Které město v Chorvatsku má nejvyšší výnos z pronájmu?

Varaždín a Osijek pravidelně vykazují hrubé výnosy 6 až 7 % – více než Split nebo Záhřeb – právě kvůli nižší kupní ceně nemovitostí při stabilní dlouhodobé poptávce. Pro krátkodobý turistický pronájem nabízejí Split a Zadar vysoké sezónní výnosy, ale s vyššími provozními náklady a regulačními povinnostmi.

Může cizinec koupit nemovitost k pronájmu v Chorvatsku?

Ano – občané EU mohou koupit nemovitost za stejných podmínek jako chorvatští občané. Občané mimo EU musí splnit dodatečné podmínky – reciprocitu nebo zvláštní povolení. Vrácení DPH a daně z převodu nemovitostí (PPnN) za první nemovitost je dostupné výhradně chorvatským občanům. Více o koupi pro zahraniční občany: https://regent.hr/vodic-za-strane-drzavljane

Co je lepší – koupit byt v novostavbě nebo použitou nemovitost k pronájmu?

Novostavba přináší vyšší energetickou třídu, nižší náklady na údržbu a vyšší nájemné, ale s DPH 25 % v ceně. Použité nemovitosti mají nižší kupní cenu a platí pouze 3 % daň z převodu nemovitostí (PPN), což může zlepšit výnos. Rozhodnutí závisí na lokalitě, stavu nemovitosti a modelu pronájmu.

Musím nahlásit nájemní smlouvu Finančnímu úřadu?

Ano – hlášení je zákonná povinnost do 8 dnů od zahájení pronájmu, prostřednictvím formuláře RPO nebo systému ePorezna. Nenahlášení je daňový přestupek.

Kolik činí daň z příjmu z pronájmu?

Pro dlouhodobý pronájem obytného prostoru: 12 % z 70 % výše nájemného (30 % se automaticky uznává jako náklady). Místní dodatečný poplatek (prirez) byl zrušen od roku 2024. Více o daních z nemovitostí: https://regent.hr/blog/porezi-detaljno

Údaje o cenách pronájmů jsou založeny na průzkumu trhu portálu Njuškalo za rok 2025. Údaje o růstu cen nemovitostí podle Eurostatu a DZS za roky 2025/2026. Daňové a právní údaje podle Finančního úřadu Chorvatské republiky, APN a platné legislativy.