TL;DR: Zakup nieruchomości pod wynajem w Chorwacji może być opłacalną inwestycją — ale zwrot zależy od lokalizacji, modelu najmu i kosztów, które łatwo przeoczyć. Zagrzeb oferuje najbardziej stabilny długoterminowy popyt, Split i Zadar wysokie sezonowe zyski, a Rijeka i Varaždin coraz bardziej atrakcyjny stosunek ceny wejścia do zwrotu. Zyski brutto wahają się od 4 do 7% — zysk netto po opodatkowaniu i kosztach jest zazwyczaj o 30 do 40% niższy.
Chorwacki rynek najmu przechodzi strukturalną zmianę: według Eurostatu, ceny nieruchomości mieszkalnych w Chorwacji w trzecim kwartale 2025 roku wzrosły o 13,8% rok do roku — ponad dwukrotnie szybciej niż średnia UE wynosząca 5,5%. W tym samym okresie Chorwacja odnotowała trzeci największy wzrost cen nieruchomości w Europie. Dla inwestora planującego zakup mieszkania pod wynajem oznacza to rosnącą wartość majątku i stabilny popyt na najem — ale także konieczność dokładnej kalkulacji przed podpisaniem umowy.
Różnica między Zagrzebiem, Splitem a Rijeką nie polega tylko na cenie metra kwadratowego. Są to trzy zupełnie różne modele rynkowe z różnymi profilami najemców, sezonowością dochodów i stopami zwrotu. Ten przewodnik omawia wszystkie istotne miasta z konkretnymi liczbami i wszystkimi kosztami, które inwestor musi uwzględnić.
Spis treści
- Kluczowe informacje
- 1. Kluczowe czynniki wyboru najlepszej lokalizacji do wynajmu
- 2. Zagrzeb: dzielnice z największym popytem na najem
- 3. Split, Zadar i Rijeka: popyt, który nie ustaje
- 4. Mniejsze miasta i regiony z potencjałem inwestycyjnym
- 5. Porównanie topowych lokalizacji: cena, popyt i rentowność
- 6. Jak wybrać lokalizację zgodnie z własnymi potrzebami
- Moje doświadczenie z rynkiem najmu w Chorwacji
- Regent pomaga znaleźć odpowiednią nieruchomość
- FAQ
Dlaczego rynek najmu w 2026 roku przyciąga inwestorów
Według DZS, średnia płaca netto w Chorwacji w marcu 2026 roku wynosi 1.555 euro (mediana: 1.317 euro). Zagrzeb odnotowuje dochody powyżej średniej krajowej, co wspiera zdolność rynku do płacenia wyższego czynszu. Od 2026 roku obowiązuje nowa Ustawa o planowaniu przestrzennym (NN 155/25), która wprowadza cyfrowy system ePlanovi i surowsze ograniczenia w rozbudowie — co strukturalnie ogranicza podaż nowych mieszkań i wspiera ceny.
Kluczowe czynniki wspierające atrakcyjność inwestycyjną:
- Ograniczona podaż nowych budynków z powodu nowych przepisów o planowaniu przestrzennym
- Chorwacja od 2015 do III kwartału 2025 roku jest jednym z krajów z największym wzrostem cen nieruchomości w UE — według Eurostatu
- Stabilne euro od 2023 roku zwiększa przejrzystość transakcji i przyciąga zagranicznych inwestorów
- Silny popyt turystyczny na wybrzeżu wspiera krótkoterminowy najem
- Sprzedaż nieruchomości w pierwszych 9 miesiącach 2025 roku spadła o 13% — mniejsza liczba spekulacyjnych zakupów oznacza stabilniejsze warunki rynkowe dla inwestora
Uwaga: Regent przewiduje umiarkowany wzrost cen o 3 do 4% w 2026 roku — według szacunków z końca 2025 roku.
Najem długoterminowy czy krótkoterminowy: który model ma sens gdzie?
Wybór modelu najmu jest równie ważny jak wybór lokalizacji. Ta sama nieruchomość może przynieść zupełnie inny zwrot w zależności od tego, czy wynajmujesz ją turystom na tydzień, czy rodzinie na rok.
Najem długoterminowy:
- Stabilny, przewidywalny dochód przez cały rok bez sezonowości
- Niższe koszty operacyjne — brak sprzątania między gośćmi, mniejsze zużycie mebli
- Odpowiedni dla Zagrzebia, Rijeki, Varaždina i wnętrza Chorwacji
- Nieruchomość wynajmowana długoterminowo przez co najmniej 10 miesięcy w roku, z prawidłowo zgłoszoną umową do Urzędu Skarbowego, jest zwolniona z rocznego podatku od nieruchomości
- Odpowiedni dla inwestorów, którzy nie chcą aktywnie zarządzać nieruchomością
Krótkoterminowy najem turystyczny:
- Wyższa cena za noc, ale wyraźna sezonowość — wysoki sezon trwa tylko 8 tygodni (lipiec i sierpień)
- Realne roczne obłożenie nieruchomości nadmorskich premium: 60 do 70% w sezonie — nie w skali roku
- Znaczące koszty operacyjne: opłaty platformowe 15 do 20%, zarządzanie nieruchomością 15 do 30% przychodów, sprzątanie, media
- Wymaga kategoryzacji obiektu, zgłoszenia do e-Turizmu i opłacenia opłaty klimatycznej
- Ryczałtowy podatek za łóżko na rok 2026 waha się od 20 do 300 euro rocznie w zależności od klasy JLS
- Dochody z najmu krótkoterminowego opodatkowane są ryczałtem od łóżka lub stawką 12% od 70% dochodu
Od 20 maja 2026 roku obowiązuje rozporządzenie UE 2024/1028, które zobowiązuje Airbnb i Booking do przekazywania danych o wszystkich wynajmujących właściwym organom; od 1 stycznia 2027 roku planuje się wprowadzenie obowiązkowego numeru rejestracyjnego, bez którego reklama nie będzie możliwa
Do najmu krótkoterminowego w budynku mieszkalnym wymagana jest zgoda co najmniej dwóch trzecich współwłaścicieli zgodnie z nową Ustawą o zarządzaniu i utrzymywaniu budynków
Szczegóły dotyczące krótkoterminowego najmu turystycznego i specyfiki nieruchomości inwestycyjnej nad morzem znajdziesz tutaj.
Zagrzeb: najbardziej stabilny rynek najmu długoterminowego
Zagrzeb to centrum rynku najmu długoterminowego w Chorwacji. Miasto ma populację studencką, rozwiniętą strefę biznesową i stały popyt, który nie zależy od sezonu. Średnia cena najmu w Zagrzebiu wynosi 923 euro miesięcznie.
Analiza dzielnic:
- Zagrzeb — centrum (Donji grad, Gornji grad, Ilica)
- Średnia cena najmu: 900 do 1.500 euro / mies.
- Typ najemców: młodzi profesjonaliści, cyfrowi nomadzi
- Zysk brutto: 4 do 5%
- Uwaga: wysoka płynność przy sprzedaży, wolniejsza amortyzacja inwestycji
Zagrzeb — pół-centrum (Trešnjevka, Trnje, Maksimir, Črnomerec)
- Średnia cena najmu: 700 do 1.000 euro / mies.
- Typ najemców: studenci, młode pary, rodziny
- Zysk brutto: 5 do 6%
- Uwaga: optymalna strefa dla inwestora długoterminowego — dobry stosunek ceny zakupu do czynszu
Zagrzeb — peryferie (Dubrava, Sesvete, Novi Zagreb)
- Średnia cena najmu: 500 do 700 euro / mies.
- Typ najemców: rodziny, pracownicy
- Zysk brutto: 5 do 7%
- Uwaga: niższa płynność przy sprzedaży, ale wyższy zysk
Dla inwestora, który po raz pierwszy wchodzi na rynek najmu, Trešnjevka i Trnje oferują najbardziej optymalny stosunek ceny wejścia, stabilności popytu i zwrotu. Dostęp do transportu publicznego konsekwentnie pojawia się jako kluczowe kryterium dla najemców długoterminowych.
Na naszej stronie internetowej zobacz dostępne mieszkania do wynajęcia w Zagrzebiu.
Split, Zadar i Dubrownik: wysoki zysk, charakter sezonowy
Wybrzeże Dalmacji działa według innej logiki niż Zagrzeb. Wynajem turystyczny przynosi wysokie dochody latem, ale wymaga aktywnego zarządzania, wiąże się z większymi kosztami operacyjnymi i wymogami regulacyjnymi, które od 2025 i 2026 roku są znacznie surowsze.
Ważne ostrzeżenie dla inwestorów na wybrzeżu: wiele nieruchomości, zwłaszcza starszych kamiennych domów, nie ma ustalonej własności — co uniemożliwia rejestrację własności i zgłoszenie do e-Turizmu. Nielegalna budowa lub niewykazane części nieruchomości bezpośrednio uniemożliwiają kategoryzację i najem krótkoterminowy, dopóki legalizacja nie zostanie zakończona. Te weryfikacje muszą być częścią procesu due diligence przed każdym zakupem.
Split:
- Średnia cena najmu (długoterminowy): 600 do 1.230 euro / mies.
- Zysk brutto (krótkoterminowy turystyczny): 5 do 7%
- Cena zakupu: ~5.183 euro/m²
- Profil: inwestorzy łączący turystykę latem z najmem długoterminowym poza sezonem
Zadar:
- Średnia cena najmu (długoterminowy): 450 do 900 euro / mies.
- Zysk brutto (krótkoterminowy turystyczny): 4 do 6%
- Cena zakupu: ~3.808 euro/m²
- Profil: inwestorzy szukający niższej ceny wejścia przy podobnej atrakcyjności turystycznej
Dubrownik:
- Średnia cena najmu (długoterminowy): 900 do 1.500 euro / mies.
- Cena zakupu: najwyższa w Chorwacji
- Uwaga: wysokie nasycenie apartamentami turystycznymi, regulacje coraz surowsze — wysoka cena zakupu kompresuje zysk netto
Uwaga dotycząca Ustawy o Wyspach: Republika Chorwacji ma prawo pierwokupu określonych kategorii nieruchomości na wyspach, z terminem odpowiedzi wynoszącym 30 dni od otrzymania oferty.
Rijeka, Varaždin, Osijek i Istria: niedoceniony potencjał
Te rynki są konsekwentnie niedoceniane, a właśnie dlatego oferują lepszy stosunek ceny wejścia do zwrotu niż nasycone destynacje nadmorskie.
Rijeka:
- Średnia cena najmu: 763 euro / mies.
- Cena zakupu: niższa niż w Splicie i Zadarze
- Zysk brutto: 5 do 6%
- Zaleta: równomierny popyt przez cały rok — Uniwersytet w Rijece, port, sektor biznesowy
- Profil: inwestor, który chce przewidywalnego długoterminowego dochodu bez sezonowości
Varaždin:
- Średnia cena najmu: 536 euro / mies.
- Cena zakupu: znacznie niższa niż w Zagrzebiu
- Zysk brutto: 6 do 7% — jeden z najwyższych w Chorwacji
- Zaleta: stabilna baza przemysłowa, Uniwersytet Północny, niska konkurencja wśród wynajmujących
- Profil: konserwatywny inwestor z mniejszym kapitałem, który szuka wysokiego względnego zwrotu
Osijek:
- Średnia cena najmu: 487 euro / mies.
- Cena zakupu: jedna z najniższych w Chorwacji
- Zysk brutto: 6 do 7%
- Zaleta: Uniwersytet Josipa Jurja Strossmayera, rozwinięty sektor biznesowy, wysoki roczny wzrost popytu na najem
- Profil: inwestor, który wchodzi z mniejszym kapitałem i szuka wysokiego względnego zwrotu na rozwijającym się rynku
Istria (wnętrze — Pazin, Poreč poza sezonem):
- Średnia cena najmu (długoterminowy): 500 do 700 euro / mies.
- Zaleta: mniejsze nasycenie turystyką niż na wybrzeżu, stabilniejsi najemcy długoterminowi
- Profil: inwestor, który chce połączyć potencjał turystyczny z niższą ceną zakupu niż w Dalmacji
Formuła obliczania zwrotu: konkretne przykłady
Zwrot z najmu (yield) jest najważniejszym wskaźnikiem opłacalności inwestycji.
Roczny zysk brutto (%) = (Roczny czynsz ÷ Cena zakupu nieruchomości) × 100
Zysk netto otrzymujemy po odjęciu wszystkich kosztów — podatków, utrzymania, opłat agencyjnych, ewentualnego zarządzania nieruchomością. W praktyce zysk netto jest zazwyczaj o 30 do 40% niższy niż zysk brutto.
Przykład 1 — Zagrzeb, Trešnjevka, mieszkanie 50 m²:
- Cena zakupu: 175.000 euro
- Miesięczny czynsz: 850 euro
- Roczny czynsz: 10.200 euro
- Zysk brutto: (10.200 ÷ 175.000) × 100 = 5,8%
- Zysk netto (po odliczeniu 35% na podatki i koszty): ~3,8%
Przykład 2 — Rijeka, mieszkanie 50 m²:
- Cena zakupu: 120.000 euro
- Miesięczny czynsz: 700 euro
- Roczny czynsz: 8.400 euro
- Zysk brutto: (8.400 ÷ 120.000) × 100 = 7,0%
- Zysk netto (po odliczeniu 35%): ~4,5%
Przykład 3 — Split, apartament turystyczny 45 m² (sezonowy):
- Cena zakupu: 190.000 euro
- Przychód z najmu (7 miesięcy, przy realnym obłożeniu): 12.000 euro brutto
- Zysk brutto: (12.000 ÷ 190.000) × 100 = 6,3%
- Zysk netto (opłaty platformowe, podatek ryczałtowy, sprzątanie, zarządzanie nieruchomością — ~40% odliczenia): ~3,8%
Koszty, które każdy inwestor musi uwzględnić
Koszty zakupu:
Podatek od obrotu nieruchomościami (PPN): 3% od ceny kupna-sprzedaży dla nieruchomości używanych. Osoby młode do 45 roku życia, które kupują pierwszą nieruchomość mieszkalną, są zwolnione z PPN, ale to zwolnienie nie dotyczy nieruchomości inwestycyjnej — dotyczy wyłącznie nieruchomości, w której kupujący sam mieszka.
VAT dla nowo wybudowanych nieruchomości: 25% (wliczone w cenę). Zwrot do 50% VAT jest dostępny wyłącznie dla obywateli chorwackich poniżej 45 roku życia, którzy kupują pierwszą nieruchomość mieszkalną do osobistego zamieszkania — pod warunkiem, że mieszkają w niej co najmniej 5 lat. Prawo to nie przysługuje obcokrajowcom i nie ma zastosowania do nieruchomości inwestycyjnych pod wynajem. Cena nieruchomości za m² nie może przekraczać 150% średniej ceny w JLS.
Prowizja agencyjna: 3% od ceny kupna-sprzedaży + VAT.
Opłaty notarialne i wpis do księgi wieczystej: 300 do 600 euro w zależności od wartości nieruchomości.
Roczne koszty posiadania:
Podatek od nieruchomości: 0,60 do 8,00 euro/m² powierzchni użytkowej rocznie, zgodnie z decyzją JLS. Nieruchomości wynajmowane długoterminowo przez co najmniej 10 miesięcy w roku, z prawidłowo zgłoszoną umową do Urzędu Skarbowego, są zwolnione z tego podatku.
Podatek dochodowy od najmu: 12% od 70% kwoty czynszu (automatycznie uznaje się 30% kosztów ryczałtowych). Od 1 stycznia 2024 roku zniesiono opłatę dodatkową (prirez) — co zmniejsza całkowite obciążenie podatkowe, szczególnie dla wynajmujących w Zagrzebiu, gdzie opłata dodatkowa wcześniej wynosiła do 18%.
Ważne: każda umowa najmu długoterminowego musi być zgłoszona do właściwej placówki Urzędu Skarbowego za pośrednictwem Formularza RPO lub systemu ePorezna w ciągu 8 dni od rozpoczęcia najmu. Niezgłoszenie umowy jest wykroczeniem podatkowym.
Opłaty komunalne i fundusz remontowy: 50 do 200 euro / mies. w zależności od mieszkania i budynku.
Ubezpieczenie: standardowa polisa ubezpieczenia gospodarstwa domowego nie obejmuje krótkoterminowego najmu turystycznego — do tego celu wymagana jest specjalna polisa lub specjalny dodatek do umowy.
Podatek od zysków kapitałowych: przy sprzedaży nieruchomości w ciągu 2 lat od zakupu płaci się 24% podatku od uzyskanych zysków kapitałowych. Więcej o podatku od zysków kapitałowych przeczytasz na naszym blogu.
Ramy prawne w 2026 roku: co inwestor musi wiedzieć
Umowa najmu musi być zawarta w formie pisemnej — jest to obowiązek prawny zgodnie z Ustawą o najmie mieszkań (NN 91/96 i zmiany). Notarialne poświadczenie podpisów lub solemnizacja umowy u notariusza nie jest obowiązkowe prawnie, ale jest zalecane, ponieważ nadaje umowie moc tytułu wykonawczego.
Umowa musi być zgłoszona do Urzędu Skarbowego w ciągu 8 dni od rozpoczęcia najmu za pośrednictwem Formularza RPO lub systemu ePorezna.
Dla krótkoterminowego najmu turystycznego obowiązkowe jest:
- Uzyskanie decyzji o kategoryzacji obiektu — stała decyzja obowiązkowa do 31 grudnia 2026 roku dla wszystkich posiadających tymczasową decyzję
- Zgłoszenie obiektu do systemu e-Turizam i wszystkich gości do eVisitor
- Opłacanie opłaty klimatycznej i ryczałtowego podatku lub podatku dochodowego
- Od 2027 roku posiadanie numeru rejestracyjnego do reklamowania na platformach (Rozporządzenie UE 2024/1028)
Do zakupu nieruchomości na wyspach: Republika Chorwacji ma ustawowe prawo pierwokupu na określone kategorie nieruchomości — termin odpowiedzi wynosi 30 dni od dostarczenia oferty.
Jak agencja nieruchomości Regent może Ci pomóc
Regent to agencja nieruchomości działająca w Zagrzebiu, Splicie, Rijece i Istrii, a także w pozostałej części Chorwacji, co oznacza znajomość lokalnego rynku we wszystkich regionach objętych tym przewodnikiem.
Dla inwestorów oferujemy:
- Bezpłatną wycenę wartości rynkowej nieruchomości
- Prawną weryfikację dokumentacji i due diligence
- Pośrednictwo w zakupie i wynajmie
- Usługi administracyjne
- Doradztwo
Często zadawane pytania (FAQ)
Które miasto w Chorwacji ma najwyższy zwrot z najmu?
Varaždin i Osijek regularnie odnotowują zyski brutto od 6 do 7% — więcej niż Split czy Zagrzeb — właśnie ze względu na niższą cenę zakupu nieruchomości przy stabilnym długoterminowym popycie. W przypadku krótkoterminowego najmu turystycznego, Split i Zadar oferują wysokie sezonowe zyski, ale wiążą się z większymi kosztami operacyjnymi i wymogami regulacyjnymi.
Czy obcokrajowiec może kupić nieruchomość pod wynajem w Chorwacji?
Tak — obywatele UE mogą kupować nieruchomości na tych samych warunkach co obywatele chorwaccy. Obywatele spoza UE muszą spełnić dodatkowe warunki — wzajemność lub specjalne zezwolenie. Zwrot VAT i PPN za pierwszą nieruchomość jest dostępny wyłącznie dla obywateli chorwackich. Więcej o zakupie dla obcokrajowców: https://regent.hr/vodic-za-strane-drzavljane
Co jest lepsze — kupić mieszkanie w nowym budownictwie czy używaną nieruchomość pod wynajem?
Nowe budownictwo oferuje wyższą klasę energetyczną, niższe koszty utrzymania i wyższy czynsz, ale z VAT-em 25% w cenie. Nieruchomości używane mają niższą cenę zakupu i płacą tylko 3% PPN, co może poprawić zwrot. Decyzja zależy od lokalizacji, stanu nieruchomości i modelu najmu.
Czy muszę zgłosić umowę najmu do Urzędu Skarbowego?
Tak — zgłoszenie jest prawnym obowiązkiem w ciągu 8 dni od rozpoczęcia najmu, za pośrednictwem Formularza RPO lub systemu ePorezna. Niezgłoszenie jest wykroczeniem podatkowym.
Ile wynosi podatek dochodowy od najmu?
Dla długoterminowego najmu lokali mieszkalnych: 12% od 70% kwoty czynszu (30% automatycznie uznaje się za koszty). Opłata dodatkowa (prirez) została zniesiona od 2024 roku. Więcej o podatkach od nieruchomości: https://regent.hr/blog/porezi-detaljno
Dane dotyczące cen najmu oparte są na badaniu rynku portalu Njuškalo za rok 2025. Dane dotyczące wzrostu cen nieruchomości według Eurostatu i DZS za lata 2025/2026. Dane podatkowe i prawne według Urzędu Skarbowego RH, APN i obowiązującego ustawodawstwa.
Rekomendowane
- Najem nieruchomości | Regent nieruchomości
- Maksimir, Gornji Bukovac, mieszkanie 200m² na sprzedaż/do wynajęcia | Regent nieruchomości
- Maksimir, Gornji Bukovac, mieszkanie 200m² na sprzedaż | Regent nieruchomości
- Ceny najmu mieszkań: Gdzie najem jest najdroższy, a gdzie najtańszy?
