TL;DR: Acquistare un immobile da affittare in Croazia può essere un investimento redditizio — ma il rendimento dipende dalla posizione, dal modello di locazione e dai costi facilmente trascurati. Zagabria offre la domanda a lungo termine più stabile, Spalato e Zara alti rendimenti stagionali, e Fiume e Varaždin un rapporto prezzo d'ingresso/rendimento sempre più attraente. I rendimenti lordi variano tra il 4 e il 7% — il rendimento netto dopo tasse e costi è di solito dal 30 al 40% inferiore.
Il mercato degli affitti in Croazia sta attraversando un cambiamento strutturale: secondo Eurostat, i prezzi degli immobili residenziali in Croazia nel terzo trimestre del 2025 sono aumentati del 13,8% su base annua — più del doppio rispetto alla media UE del 5,5%. Nello stesso periodo, la Croazia ha registrato il terzo maggiore aumento dei prezzi degli immobili in Europa. Per un investitore che intende acquistare un appartamento da affittare, ciò significa un valore crescente della proprietà e una domanda di affitto stabile — ma anche la necessità di un calcolo preciso prima di firmare un contratto.
La differenza tra Zagabria, Spalato e Fiume non è solo nel prezzo al metro quadro. Si tratta di tre modelli di mercato completamente diversi con profili di inquilini, stagionalità dei redditi e tassi di rendimento differenti. Questa guida esamina tutte le città rilevanti con numeri concreti e tutti i costi che un investitore deve considerare.
Contenuto
- Informazioni chiave
- 1. Fattori chiave per scegliere la migliore località per l'affitto
- 2. Zagabria: quartieri con la maggiore domanda di affitto
- 3. Spalato, Zara e Fiume: la domanda che non si ferma
- 4. Città e regioni più piccole con potenziale di investimento
- 5. Confronto delle migliori località: prezzo, domanda e redditività
- 6. Come scegliere la località in base alle proprie esigenze
- La mia esperienza con il mercato degli affitti in Croazia
- Regent ti aiuta a trovare l'immobile giusto
- FAQ
Perché il mercato degli affitti nel 2026 attrae gli investitori
Secondo l'Ufficio statistico croato (DZS), il salario netto medio in Croazia per marzo 2026 è di 1.555 euro (mediana: 1.317 euro). Zagabria registra redditi superiori alla media nazionale, il che supporta la capacità del mercato di pagare affitti più elevati. Dal 2026 è in vigore la nuova Legge sulla Pianificazione Territoriale (NN 155/25) che introduce il sistema digitale ePlanovi e restrizioni più severe sull'espansione edilizia — il che limita strutturalmente l'offerta di nuovi appartamenti e sostiene i prezzi.
Fattori chiave che supportano l'attrattiva dell'investimento:
- Offerta limitata di nuove costruzioni a causa delle nuove normative urbanistiche
- La Croazia dal 2015 al Q3 2025 è uno dei paesi con la maggiore crescita dei prezzi immobiliari nell'UE — secondo Eurostat
- L'euro stabile dal 2023 aumenta la trasparenza delle transazioni e attrae investitori stranieri
- La forte domanda turistica sulla costa sostiene gli affitti a breve termine
- Le vendite di immobili nei primi 9 mesi del 2025 sono diminuite del 13% — un minor numero di acquisti speculativi significa condizioni di mercato più stabili per l'investitore
Nota: Regent prevede una crescita moderata dei prezzi del 3-4% nel 2026 — secondo le stime di fine 2025.
Affitto a lungo o breve termine: quale modello ha senso dove
La scelta del modello di locazione è altrettanto importante quanto la scelta della località. Lo stesso immobile può generare un rendimento completamente diverso a seconda che lo si affitti ai turisti per una settimana o a una famiglia per un anno.
Affitto a lungo termine:
- Reddito stabile e prevedibile durante tutto l'anno senza stagionalità
- Costi operativi inferiori — nessuna pulizia tra gli ospiti, minore usura dei mobili
- Adatto per Zagabria, Fiume, Varaždin e l'interno della Croazia
- L'immobile affittato a lungo termine per almeno 10 mesi all'anno, con un contratto regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate, è esente dal pagamento dell'imposta annuale sugli immobili
- Adatto per investitori che non desiderano gestire attivamente l'immobile
Affitto turistico a breve termine:
- Prezzo per notte più alto, ma stagionalità pronunciata — l'alta stagione dura solo 8 settimane (luglio e agosto)
- Occupazione annuale reale di un immobile costiero di alta qualità: dal 60 al 70% in stagione — non su base annuale
- Costi operativi significativi: commissioni delle piattaforme dal 15 al 20%, gestione della proprietà dal 15 al 30% dei ricavi, pulizie, utenze
- Richiede la categorizzazione della struttura, la registrazione in e-Turismo e il pagamento della tassa di soggiorno
- L'imposta forfettaria per letto per il 2026 varia da 20 a 300 euro all'anno a seconda della categoria JLS (Unità di Governo Locale)
- I ricavi da affitto a breve termine sono tassati forfettariamente per letto o con un'aliqueta del 12% sul 70% dei ricavi
Dal 20 maggio 2026 è in vigore il Regolamento UE 2024/1028 che obbliga Airbnb e Booking a fornire i dati di tutti gli affittuari alle autorità competenti; dal 1° gennaio 2027 è prevista l'introduzione di un numero di registrazione obbligatorio senza il quale la pubblicità non sarà possibile
Per gli affitti a breve termine in un edificio residenziale è richiesto il consenso di almeno due terzi dei comproprietari secondo la nuova Legge sulla gestione e manutenzione degli edifici
Per i dettagli sugli affitti turistici a breve termine e sulle specificità degli immobili da investimento al mare, leggi qui.
Zagabria: il mercato più stabile per gli affitti a lungo termine
Zagabria è il centro del mercato degli affitti a lungo termine in Croazia. La città ha una popolazione universitaria, una zona commerciale sviluppata e una domanda costante che non dipende dalla stagione. L'affitto medio a Zagabria è di 923 euro al mese.
Analisi dei quartieri:
- Zagabria — centro (Donji grad, Gornji grad, Ilica)
- Affitto medio: da 900 a 1.500 euro / mese.
- Tipo di inquilini: giovani professionisti, nomadi digitali
- Rendimento lordo: 4-5%
- Nota: alta liquidità nella vendita, ammortamento dell'investimento più lento
Zagabria — semi-centro (Trešnjevka, Trnje, Maksimir, Črnomerec)
- Affitto medio: da 700 a 1.000 euro / mese.
- Tipo di inquilini: studenti, giovani coppie, famiglie
- Rendimento lordo: 5-6%
- Nota: zona ottimale per l'investitore a lungo termine — buon rapporto prezzo d'acquisto/affitto
Zagabria — periferia (Dubrava, Sesvete, Novi Zagreb)
- Affitto medio: da 500 a 700 euro / mese.
- Tipo di inquilini: famiglie, lavoratori
- Rendimento lordo: 5-7%
- Nota: minore liquidità nella vendita, ma rendimento più elevato
Per un investitore che entra per la prima volta nel mercato degli affitti, Trešnjevka e Trnje offrono il rapporto più ottimale tra prezzo d'ingresso, stabilità della domanda e rendimento. L'accesso ai trasporti pubblici si presenta costantemente come un criterio chiave per gli inquilini a lungo termine.
Sul nostro sito web, visualizza gli appartamenti disponibili per l'affitto a Zagabria.
Spalato, Zara e Dubrovnik: alto rendimento, carattere stagionale
La costa dalmata funziona con una logica diversa rispetto a Zagabria. L'affitto turistico porta alti redditi in estate, ma richiede una gestione attiva, comporta maggiori costi operativi e obblighi normativi che dal 2025 e 2026 sono significativamente più severi.
Avvertenza importante per gli investitori sulla costa: molti immobili, in particolare le case in pietra più antiche, non sono divisi in proprietà separate — il che impedisce la registrazione della proprietà e la registrazione in e-Turismo. La costruzione illegale o le parti non dichiarate dell'immobile impediscono direttamente la categorizzazione e l'affitto a breve termine fino al completamento della legalizzazione. Queste verifiche devono far parte del processo di due diligence prima di ogni acquisto.
Spalato:
- Affitto medio (a lungo termine): da 600 a 1.230 euro / mese.
- Rendimento lordo (turistico a breve termine): 5-7%
- Prezzo d'acquisto: ~5.183 euro/m²
- Profilo: investitori che combinano il turismo in estate e l'affitto a lungo termine fuori stagione
Zara:
- Affitto medio (a lungo termine): da 450 a 900 euro / mese.
- Rendimento lordo (turistico a breve termine): 4-6%
- Prezzo d'acquisto: ~3.808 euro/m²
- Profilo: investitori che cercano un prezzo d'ingresso inferiore con un'attrattiva turistica simile
Dubrovnik:
- Affitto medio (a lungo termine): da 900 a 1.500 euro / mese.
- Prezzo d'acquisto: il più alto in Croazia
- Nota: alta saturazione di appartamenti turistici, normativa sempre più stringente — l'alto prezzo d'acquisto comprime il rendimento netto
Nota sulla Legge sulle isole: La Repubblica di Croazia ha il diritto di prelazione su determinate categorie di immobili sulle isole, con un termine di risposta di 30 giorni dal ricevimento dell'offerta.
Fiume, Varaždin, Osijek e Istria: potenziale sottovalutato
Questi mercati sono costantemente sottovalutati, ed è proprio per questo che offrono un migliore rapporto prezzo d'ingresso/rendimento rispetto alle destinazioni costiere sature.
Fiume:
- Affitto medio: 763 euro / mese.
- Prezzo d'acquisto: inferiore a Spalato e Zara
- Rendimento lordo: 5-6%
- Vantaggio: domanda uniforme durante l'anno — Università di Fiume, porto, settore commerciale
- Profilo: investitore che desidera un reddito a lungo termine prevedibile senza stagionalità
Varaždin:
- Affitto medio: 536 euro / mese.
- Prezzo d'acquisto: significativamente inferiore a Zagabria
- Rendimento lordo: 6-7% — uno dei più alti in Croazia
- Vantaggio: base industriale stabile, Università del Nord (Sveučilište Sjever), bassa concorrenza tra gli affittuari
- Profilo: investitore conservatore con capitale minore che cerca un alto rendimento relativo
Osijek:
- Affitto medio: 487 euro / mese.
- Prezzo d'acquisto: tra i più bassi in Croazia
- Rendimento lordo: 6-7%
- Vantaggio: Università Josip Juraj Strossmayer, settore commerciale sviluppato, alta crescita annuale della domanda di affitti
- Profilo: investitore che entra con un capitale minore e cerca un alto rendimento relativo in un mercato in crescita
Istria (interno — Pisino, Parenzo fuori stagione):
- Affitto medio (a lungo termine): da 500 a 700 euro / mese.
- Vantaggio: minore saturazione turistica rispetto alla costa, inquilini a lungo termine più stabili
- Profilo: investitore che desidera combinare il potenziale turistico con un prezzo d'acquisto inferiore rispetto alla Dalmazia
Formula per il calcolo del rendimento: esempi concreti
Il rendimento da locazione (yield) è l'indicatore più importante della redditività di un investimento.
Rendimento annuo lordo (%) = (Affitto annuale ÷ Prezzo di acquisto dell'immobile) × 100
Il rendimento netto si ottiene sottraendo tutti i costi — tasse, manutenzione, commissioni di agenzia, eventuale property management. In pratica, il rendimento netto è solitamente dal 30 al 40% inferiore al rendimento lordo.
Esempio 1 — Zagabria, Trešnjevka, appartamento 50 m²:
- Prezzo d'acquisto: 175.000 euro
- Affitto mensile: 850 euro
- Affitto annuale: 10.200 euro
- Rendimento lordo: (10.200 ÷ 175.000) × 100 = 5,8%
- Rendimento netto (dopo deduzione del 35% per tasse e costi): ~3,8%
Esempio 2 — Fiume, appartamento 50 m²:
- Prezzo d'acquisto: 120.000 euro
- Affitto mensile: 700 euro
- Affitto annuale: 8.400 euro
- Rendimento lordo: (8.400 ÷ 120.000) × 100 = 7,0%
- Rendimento netto (dopo deduzione del 35%): ~4,5%
Esempio 3 — Spalato, appartamento turistico 45 m² (stagionale):
- Prezzo d'acquisto: 190.000 euro
- Ricavo da affitto (7 mesi, con occupazione reale): 12.000 euro lordi
- Rendimento lordo: (12.000 ÷ 190.000) × 100 = 6,3%
- Rendimento netto (commissioni delle piattaforme, imposta forfettaria, pulizie, property management — ~40% di deduzione): ~3,8%
Costi che ogni investitore deve considerare
Costi di acquisto:
Imposta sul trasferimento immobiliare (PPN): 3% del prezzo di acquisto per gli immobili usati. I giovani sotto i 45 anni che acquistano il primo immobile residenziale sono esenti dalla PPN, ma questa esenzione non si applica agli immobili da investimento — vale esclusivamente per l'immobile in cui l'acquirente risiede.
IVA per nuove costruzioni: 25% (inclusa nel prezzo). Il rimborso fino al 50% dell'IVA è disponibile esclusivamente per i cittadini croati di età inferiore ai 45 anni che acquistano la prima proprietà residenziale per la propria abitazione — a condizione che vi risiedano per almeno 5 anni. Questo diritto non può essere esercitato da cittadini stranieri, né si applica agli immobili da investimento per l'affitto. Il prezzo dell'immobile al m² non deve superare il 150% del prezzo medio nella JLS.
Commissione d'agenzia: 3% del prezzo di acquisto + IVA.
Spese notarili e registrazione: da 300 a 600 euro a seconda del valore dell'immobile.
Costi annuali di possesso:
Imposta sugli immobili: da 0,60 a 8,00 euro/m² di superficie utile all'anno, secondo la decisione della JLS. Gli immobili affittati a lungo termine per almeno 10 mesi all'anno, con un contratto regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate, sono esenti da questa imposta.
Imposta sul reddito da locazione: 12% sul 70% dell'importo dell'affitto (il 30% dei costi forfettari è automaticamente riconosciuto). Dal 1° gennaio 2024, la sovrattassa comunale è stata abolita — il che riduce il carico fiscale complessivo, in particolare per gli affittuari a Zagabria dove la sovrattassa era in precedenza fino al 18%.
Importante: ogni contratto di affitto a lungo termine deve essere registrato presso l'ufficio competente dell'Agenzia delle Entrate tramite il Modulo RPO o il sistema ePorezna entro 8 giorni dall'inizio della locazione. La mancata registrazione del contratto costituisce un'infrazione fiscale.
Tasse comunali e fondo di riserva: da 50 a 200 euro / mese a seconda dell'appartamento e dell'edificio.
Assicurazione: la polizza domestica standard non copre gli affitti turistici a breve termine — per questo scopo è necessaria una polizza speciale o un addendum contrattuale speciale.
Imposta sulle plusvalenze: alla vendita di un immobile entro 2 anni dall'acquisto si paga il 24% di imposta sulle plusvalenze realizzate. Maggiori informazioni sull'imposta sulle plusvalenze le trovi sul nostro blog.
Quadro normativo nel 2026: cosa deve sapere l'investitore
Il contratto di locazione deve essere stipulato in forma scritta — questo è un obbligo legale secondo la Legge sugli Affitti (NN 91/96 e modifiche). L'autenticazione delle firme o la solennizzazione del contratto presso un notaio non è un obbligo legale, ma è consigliabile in quanto conferisce al contratto la forza di un titolo esecutivo.
Il contratto deve essere registrato presso l'Agenzia delle Entrate entro 8 giorni dall'inizio della locazione tramite il Modulo RPO o il sistema ePorezna.
Per gli affitti turistici a breve termine è obbligatorio:
- Ottenere la decisione di categorizzazione della struttura — una decisione permanente è obbligatoria entro il 31 dicembre 2026 per tutti coloro che hanno una decisione temporanea
- Registrare la struttura nel sistema e-Turismo e tutti gli ospiti in eVisitor
- Pagare la tassa di soggiorno e l'imposta forfettaria o l'imposta sul reddito
- Dal 2027 avere un numero di registrazione per la pubblicità sulle piattaforme (Regolamento UE 2024/1028)
Per l'acquisto di immobili sulle isole: la Repubblica di Croazia ha il diritto legale di prelazione su determinate categorie di immobili — il termine per la risposta è di 30 giorni dalla consegna dell'offerta.
Come l'agenzia immobiliare Regent può aiutarti
Regent è un'agenzia immobiliare che opera a Zagabria, Spalato, Fiume e Istria, così come nel resto della Croazia, il che significa una conoscenza locale del mercato in tutte le regioni trattate da questa guida.
Per gli investitori offriamo:
- Valutazione gratuita del valore di mercato dell'immobile
- Verifica legale della documentazione e due diligence
- Intermediazione per l'acquisto e l'affitto
- Servizi amministrativi
- Consulenza
Domande frequenti (FAQ)
Quale città in Croazia ha il rendimento da locazione più alto?
Varaždin e Osijek registrano regolarmente rendimenti lordi dal 6 al 7% — più di Spalato o Zagabria — proprio a causa del prezzo d'acquisto inferiore degli immobili, unito a una domanda stabile a lungo termine. Per gli affitti turistici a breve termine, Spalato e Zara offrono alti rendimenti stagionali, ma con maggiori costi operativi e obblighi normativi.
Può uno straniero acquistare un immobile da affittare in Croazia?
Sì — i cittadini UE possono acquistare un immobile alle stesse condizioni dei cittadini croati. I cittadini extra-UE devono soddisfare condizioni aggiuntive — reciprocità o autorizzazione speciale. Il rimborso dell'IVA e della PPN per il primo immobile è disponibile esclusivamente per i cittadini croati. Maggiori informazioni sull'acquisto per i cittadini stranieri: https://regent.hr/vodic-za-strane-drzavljane
Cosa è meglio — acquistare un appartamento di nuova costruzione o un immobile usato da affittare?
Le nuove costruzioni offrono una classe energetica superiore, costi di manutenzione inferiori e un affitto più alto, ma con l'IVA del 25% inclusa nel prezzo. Gli immobili usati hanno un prezzo d'acquisto inferiore e pagano solo il 3% di PPN, il che può migliorare il rendimento. La decisione dipende dalla posizione, dallo stato dell'immobile e dal modello di affitto.
Devo registrare il contratto di locazione presso l'Agenzia delle Entrate?
Sì — la registrazione è un obbligo legale entro 8 giorni dall'inizio della locazione, tramite il Modulo RPO o il sistema ePorezna. La mancata registrazione è un'infrazione fiscale.
A quanto ammonta l'imposta sul reddito da locazione?
Per gli affitti a lungo termine di immobili residenziali: 12% sul 70% dell'importo dell'affitto (il 30% è automaticamente riconosciuto come spese). La sovrattassa comunale è stata abolita dal 2024. Maggiori informazioni sulle tasse immobiliari: https://regent.hr/blog/porezi-detaljno
I dati sui prezzi degli affitti si basano sulla ricerca di mercato del portale Njuškalo per il 2025. I dati sulla crescita dei prezzi immobiliari sono secondo Eurostat e DZS per il 2025/2026. I dati fiscali e legali sono secondo l'Agenzia delle Entrate croata (Porezna uprava RH), APN e la legislazione vigente.
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