Où acheter un investissement locatif en Croatie : un guide des lieux, des rendements et des coûts pour 2026.

TL;DR : L'achat d'un bien immobilier locatif en Croatie peut être un investissement rentable — mais le rendement dépend de l'emplacement, du modèle de location et des coûts facilement négligés. Zagreb offre la demande à long terme la plus stable, Split et Zadar des rendements saisonniers élevés, et Rijeka et Varaždin un rapport prix d'entrée/rendement de plus en plus attractif. Les rendements bruts se situent entre 4 et 7 % — le rendement net après impôts et frais est généralement inférieur de 30 à 40 %.
Le marché locatif en Croatie connaît un changement structurel : selon Eurostat, les prix des logements en Croatie au troisième trimestre 2025 ont augmenté de 13,8 % en glissement annuel — plus de deux fois plus vite que la moyenne de l'UE de 5,5 %. Au cours de la même période, la Croatie a enregistré la troisième plus forte hausse des prix de l'immobilier en Europe. Pour un investisseur qui envisage d'acheter un appartement à louer, cela signifie une valeur patrimoniale croissante et une demande locative stable — mais aussi la nécessité d'un calcul précis avant de signer un contrat.

La différence entre Zagreb, Split et Rijeka ne réside pas seulement dans le prix au mètre carré. Ce sont trois modèles de marché complètement différents avec des profils de locataires, une saisonnalité des revenus et des taux de rendement différents. Ce guide passe en revue toutes les villes pertinentes avec des chiffres concrets et tous les coûts qu'un investisseur doit prendre en compte.Table des matièresInformations clés1. Facteurs clés pour choisir le meilleur emplacement de location2. Zagreb : les quartiers avec la plus forte demande de location3. Split, Zadar et Rijeka : une demande qui ne s'arrête jamais4. Petites villes et régions avec un potentiel d'investissement5. Comparaison des meilleurs emplacements : prix, demande et rentabilité6. Comment choisir un emplacement en fonction de vos propres besoinsMon expérience sur le marché locatif en CroatieRegent vous aide à trouver le bon bien immobilierFAQ
Pourquoi le marché locatif en 2026 attire les investisseursSelon le DZS, le salaire net moyen en Croatie pour mars 2026 est de 1 555 euros (médiane : 1 317 euros). Zagreb enregistre des revenus supérieurs à la moyenne nationale, ce qui soutient la capacité du marché à payer des loyers plus élevés. Depuis 2026, une nouvelle loi sur l'aménagement du territoire (NN 155/25) est en vigueur, introduisant un système numérique ePlanovi et des restrictions plus strictes sur l'expansion de la construction — ce qui limite structurellement l'offre de nouveaux appartements et soutient les prix.

Facteurs clés qui soutiennent l'attractivité de l'investissement :Offre limitée de nouvelles constructions en raison des nouvelles réglementations d'aménagement du territoireDe 2015 au troisième trimestre 2025, la Croatie a été l'un des pays où la croissance des prix de l'immobilier a été la plus forte au sein de l'UE — selon EurostatL'euro stable depuis 2023 accroît la transparence des transactions et attire les investisseurs étrangersLa forte demande touristique sur la côte soutient les locations à court termeLes ventes immobilières au cours des 9 premiers mois de 2025 ont chuté de 13 % — un nombre réduit d'achats spéculatifs signifie des conditions de marché plus stables pour l'investisseur
Remarque : Regent prévoit une croissance modérée des prix de 3 à 4 % en 2026 — selon les estimations de fin 2025.Location à long terme ou à court terme : quel modèle a du sens et oùLe choix du modèle de location est aussi important que le choix de l'emplacement. Le même bien immobilier peut générer un rendement complètement différent selon que vous le louez à des touristes pour une semaine ou à une famille pour un an.

Location à long terme :Revenu stable et prévisible tout au long de l'année sans saisonnalitéCoûts d'exploitation réduits — pas de nettoyage entre les clients, moins d'usure du mobilierConvient pour Zagreb, Rijeka, Varaždin et l'intérieur de la CroatieUn bien immobilier loué à long terme pendant au moins 10 mois par an, avec un contrat dûment enregistré auprès de l'administration fiscale, est exonéré de l'impôt foncier annuelConvient aux investisseurs qui ne souhaitent pas gérer activement le bien immobilier




Location touristique à court terme :Prix par nuit plus élevé, mais saisonnalité prononcée — la haute saison ne dure que 8 semaines (juillet et août)Taux d'occupation annuel réel d'un bien immobilier côtier haut de gamme : 60 à 70 % en saison — pas sur une base annuelleCoûts d'exploitation importants : frais de plateforme 15 à 20 %, gestion immobilière 15 à 30 % des revenus, nettoyage, chargesNécessite la catégorisation de l'établissement, l'enregistrement dans e-Turizam et le paiement de la taxe de séjourL'impôt forfaitaire par lit pour 2026 varie de 20 à 300 euros par an selon la catégorie de la collectivité localeLes revenus des locations à court terme sont imposés forfaitairement par lit ou au taux de 12 % sur 70 % des revenus
Depuis le 20 mai 2026, le règlement de l'UE 2024/1028 est en vigueur, obligeant Airbnb et Booking à transmettre les données de tous les loueurs aux autorités compétentes ; à partir du 1er janvier 2027, l'introduction d'un numéro d'enregistrement obligatoire sans lequel la publicité ne sera pas possible est prévue.

Pour la location à court terme dans un immeuble résidentiel, le consentement d'au moins deux tiers des copropriétaires est requis, conformément à la nouvelle loi sur la gestion et l'entretien des immeubles.

Pour plus de détails sur la location touristique à court terme et les spécificités de l'investissement immobilier en bord de mer, lisez ici.
Zagreb : le marché locatif à long terme le plus stableZagreb est le centre du marché locatif à long terme en Croatie. La ville a une population étudiante, une zone d'affaires développée et une demande constante qui ne dépend pas de la saison. Le loyer moyen à Zagreb est de 923 euros par mois.

Analyse des quartiers :Zagreb — centre (Donji grad, Gornji grad, Ilica)Loyer moyen : 900 à 1 500 euros / mois.Type de locataires : jeunes professionnels, nomades numériquesRendement brut : 4 à 5 %Remarque : forte liquidité à la vente, amortissement de l'investissement plus lent
Zagreb — semi-centre (Trešnjevka, Trnje, Maksimir, Črnomerec)Loyer moyen : 700 à 1 000 euros / mois.Type de locataires : étudiants, jeunes couples, famillesRendement brut : 5 à 6 %Remarque : zone optimale pour un investisseur à long terme — bon rapport prix d'achat/loyer
Zagreb — périphérie (Dubrava, Sesvete, Novi Zagreb)Loyer moyen : 500 à 700 euros / mois.Type de locataires : familles, travailleursRendement brut : 5 à 7 %Remarque : liquidité plus faible à la vente, mais rendement plus élevé
Pour un investisseur qui entre pour la première fois sur le marché locatif, Trešnjevka et Trnje offrent le rapport le plus optimal entre le prix d'entrée, la stabilité de la demande et le rendement. L'accès aux transports en commun apparaît constamment comme un critère clé pour les locataires à long terme.

Sur notre site web, consultez les appartements à louer disponibles à Zagreb.Split, Zadar et Dubrovnik : rendement élevé, caractère saisonnierLa côte dalmate fonctionne selon une logique différente de celle de Zagreb. La location touristique génère des revenus élevés en été, mais elle exige une gestion active, entraîne des coûts d'exploitation plus élevés et des obligations réglementaires considérablement plus strictes depuis 2025 et 2026.

Avertissement important pour les investisseurs côtiers : de nombreux biens immobiliers, en particulier les maisons en pierre plus anciennes, ne sont pas cadastrés — ce qui empêche l'enregistrement de la propriété et l'inscription à e-Turizam. La construction illégale ou les parties non déclarées d'un bien immobilier empêchent directement la catégorisation et la location à court terme tant que la légalisation n'est pas achevée. Ces vérifications doivent faire partie du processus de diligence raisonnable avant tout achat.

Split :Loyer moyen (long terme) : 600 à 1 230 euros / mois.Rendement brut (tourisme à court terme) : 5 à 7 %Prix d'achat : ~5 183 euros/m²Profil : investisseurs combinant le tourisme en été et la location à long terme hors saison
Zadar :Loyer moyen (long terme) : 450 à 900 euros / mois.Rendement brut (tourisme à court terme) : 4 à 6 %Prix d'achat : ~3 808 euros/m²Profil : investisseurs recherchant un prix d'entrée inférieur avec une attractivité touristique similaire
Dubrovnik :Loyer moyen (long terme) : 900 à 1 500 euros / mois.Prix d'achat : le plus élevé en CroatieRemarque : forte saturation en appartements touristiques, réglementation de plus en plus stricte — le prix d'achat élevé compresse le rendement net
Remarque sur la loi sur les îles : la République de Croatie dispose d'un droit de préemption sur certaines catégories de biens immobiliers sur les îles, avec un délai de réponse de 30 jours à compter de la réception de l'offre.Rijeka, Varaždin, Osijek et Istrie : un potentiel sous-estiméCes marchés sont constamment sous-évalués, et c'est précisément pourquoi ils offrent un meilleur rapport prix d'entrée/rendement que les destinations côtières saturées.

Rijeka :Loyer moyen : 763 euros / mois.Prix d'achat : inférieur à Split et ZadarRendement brut : 5 à 6 %Avantage : demande régulière tout au long de l'année — Université de Rijeka, port, secteur des affairesProfil : investisseur souhaitant un revenu prévisible à long terme sans saisonnalité
Varaždin :Loyer moyen : 536 euros / mois.Prix d'achat : considérablement inférieur à ZagrebRendement brut : 6 à 7 % — l'un des plus élevés en CroatieAvantage : base industrielle stable, Université du Nord, faible concurrence parmi les loueursProfil : investisseur conservateur avec un capital plus faible qui recherche un rendement relatif élevé
Osijek :Loyer moyen : 487 euros / mois.Prix d'achat : parmi les plus bas en CroatieRendement brut : 6 à 7 %Avantage : Université Josip Juraj Strossmayer, secteur des affaires développé, forte croissance annuelle de la demande locativeProfil : investisseur qui entre avec un capital plus faible et recherche un rendement relatif élevé sur un marché en croissance
Istrie (intérieur — Pazin, Poreč hors saison) :Loyer moyen (long terme) : 500 à 700 euros / mois.Avantage : moins de saturation touristique que la côte, locataires à long terme plus stablesProfil : investisseur souhaitant combiner potentiel touristique et prix d'achat inférieur à celui de la Dalmatie
Formule de calcul du rendement : exemples concretsLe rendement locatif (yield) est l'indicateur le plus important de la rentabilité de l'investissement.

Rendement annuel brut (%) = (Loyer annuel ÷ Prix d'achat du bien immobilier) × 100

Le rendement net est obtenu en déduisant tous les coûts — impôts, entretien, frais d'agence, éventuelle gestion immobilière. En pratique, le rendement net est généralement inférieur de 30 à 40 % au rendement brut.

Exemple 1 — Zagreb, Trešnjevka, appartement 50 m² :Prix d'achat : 175 000 eurosLoyer mensuel : 850 eurosLoyer annuel : 10 200 eurosRendement brut : (10 200 ÷ 175 000) × 100 = 5,8 %Rendement net (après 35 % de déduction pour impôts et frais) : ~3,8 %
Exemple 2 — Rijeka, appartement 50 m² :Prix d'achat : 120 000 eurosLoyer mensuel : 700 eurosLoyer annuel : 8 400 eurosRendement brut : (8 400 ÷ 120 000) × 100 = 7,0 %Rendement net (après 35 % de déduction) : ~4,5 %
Exemple 3 — Split, appartement touristique 45 m² (saisonnier) :Prix d'achat : 190 000 eurosRevenu locatif (7 mois, avec un taux d'occupation réaliste) : 12 000 euros brutRendement brut : (12 000 ÷ 190 000) × 100 = 6,3 %Rendement net (frais de plateforme, impôt forfaitaire, nettoyage, gestion immobilière — ~40 % de déduction) : ~3,8 %
Coûts que chaque investisseur doit prendre en compteFrais d'achat : Impôt sur les mutations immobilières (PPN) : 3 % du prix d'achat pour les biens immobiliers d'occasion. Les jeunes de moins de 45 ans qui achètent un premier logement sont exonérés du PPN, mais cette exonération ne s'applique pas aux biens d'investissement — elle s'applique exclusivement aux biens dans lesquels l'acheteur réside lui-même.

TVA pour les nouvelles constructions : 25 % (inclus dans le prix). Un remboursement allant jusqu'à 50 % de la TVA est disponible exclusivement pour les citoyens croates de moins de 45 ans qui achètent un premier logement pour leur résidence personnelle — à condition qu'ils y vivent pendant au moins 5 ans. Ce droit ne peut être exercé par les citoyens étrangers et ne s'applique pas aux biens immobiliers d'investissement destinés à la location. Le prix du bien immobilier par m² ne doit pas dépasser 150 % du prix moyen dans la collectivité locale.

Commission d'agence : 3 % du prix d'achat + TVA.

Frais de notaire et enregistrement : 300 à 600 euros selon la valeur du bien immobilier.
Coûts annuels de possession :
Impôt foncier : 0,60 à 8,00 euros/m² de surface utile par an, selon la décision de la collectivité locale. Les biens immobiliers loués à long terme pendant au moins 10 mois par an, avec un contrat dûment enregistré auprès de l'administration fiscale, sont exonérés de cet impôt.

Impôt sur le revenu locatif : 12 % sur 70 % du montant du loyer (30 % de frais forfaitaires sont automatiquement reconnus). Depuis le 1er janvier 2024, la surtaxe municipale a été abolie — ce qui réduit la charge fiscale totale, en particulier pour les loueurs de Zagreb où la surtaxe était auparavant de 18 %.

Important : tout contrat de location à long terme doit être enregistré auprès du bureau fiscal compétent via le formulaire RPO ou le système ePorezna dans les 8 jours suivant le début de la location. La non-déclaration du contrat constitue une infraction fiscale.

Charges de copropriété et fonds de réserve : 50 à 200 euros / mois selon l'appartement et l'immeuble.

Assurance : une police d'assurance habitation standard ne couvre pas la location touristique à court terme — une police spéciale ou un avenant contractuel spécial est nécessaire à cet effet.

Impôt sur les plus-values : lors de la vente d'un bien immobilier dans les 2 ans suivant l'achat, un impôt de 24 % est payable sur la plus-value réalisée. Pour en savoir plus sur l'impôt sur les plus-values immobilières, consultez notre blog.
Cadre juridique en 2026 : ce que l'investisseur doit savoirLe contrat de location doit être conclu par écrit — c'est une obligation légale selon la loi sur la location d'appartements (NN 91/96 et amendements). La certification des signatures ou la solennisation du contrat par un notaire public n'est pas une obligation légale, mais elle est recommandée car elle confère au contrat la force d'un acte exécutoire.

Le contrat doit être enregistré auprès de l'administration fiscale dans les 8 jours suivant le début de la location via le formulaire RPO ou le système ePorezna.

Pour la location touristique à court terme, il est obligatoire de : Obtenir une décision de catégorisation de l'établissement — une décision permanente est obligatoire d'ici le 31 décembre 2026 pour tous ceux qui ont une décision temporaireEnregistrer l'établissement dans le système e-Turizam et tous les clients dans eVisitorPayer la taxe de séjour et l'impôt forfaitaire ou l'impôt sur le revenuÀ partir de 2027, avoir un numéro d'enregistrement pour la publicité sur les plateformes (Règlement de l'UE 2024/1028)
Pour l'achat de biens immobiliers sur les îles : la République de Croatie dispose d'un droit de préemption légal sur certaines catégories de biens immobiliers — le délai de réponse est de 30 jours à compter de la soumission de l'offre.
Comment l'agence immobilière Regent peut vous aiderRegent est une agence immobilière qui opère à Zagreb, Split, Rijeka et en Istrie, ainsi que dans le reste de la Croatie, ce qui signifie une connaissance locale du marché dans toutes les régions couvertes par ce guide.

Pour les investisseurs, nous offrons :Évaluation gratuite de la valeur marchande du bien immobilierVérification juridique des documents et diligence raisonnableIntermédiation pour l'achat et la locationServices administratifsConseil
Contactez-nous.Foire aux questions (FAQ)Quelle ville de Croatie offre le rendement locatif le plus élevé ?Varaždin et Osijek enregistrent régulièrement des rendements bruts de 6 à 7 % — plus que Split ou Zagreb — précisément en raison du prix d'achat inférieur des biens immobiliers et d'une demande à long terme stable. Pour la location touristique à court terme, Split et Zadar offrent des rendements saisonniers élevés, mais avec des coûts d'exploitation et des obligations réglementaires plus importants.
Un étranger peut-il acheter un bien immobilier à louer en Croatie ?Oui — les citoyens de l'UE peuvent acheter un bien immobilier dans les mêmes conditions que les citoyens croates. Les citoyens hors UE doivent remplir des conditions supplémentaires — réciprocité ou autorisation spéciale. Le remboursement de la TVA et du PPN pour le premier bien immobilier est disponible exclusivement pour les citoyens croates. Pour en savoir plus sur l'achat pour les citoyens étrangers : https://regent.hr/vodic-za-strane-drzavljaneEst-il préférable d'acheter un appartement neuf ou un bien immobilier d'occasion pour la location ?Une nouvelle construction offre une meilleure classe énergétique, des coûts d'entretien inférieurs et un loyer plus élevé, mais avec une TVA de 25 % incluse dans le prix. Les biens immobiliers d'occasion ont un prix d'achat inférieur et ne paient que 3 % de PPN, ce qui peut améliorer le rendement. La décision dépend de l'emplacement, de l'état du bien immobilier et du modèle de location.
Dois-je déclarer le contrat de location à l'administration fiscale ?Oui — la déclaration est une obligation légale dans les 8 jours suivant le début de la location, via le formulaire RPO ou le système ePorezna. La non-déclaration constitue une infraction fiscale.
Quel est le montant de l'impôt sur le revenu locatif ?Pour la location à long terme de logements : 12 % sur 70 % du montant du loyer (30 % sont automatiquement reconnus comme frais). La surtaxe municipale a été abolie à partir de 2024. Pour en savoir plus sur les impôts immobiliers : https://regent.hr/blog/porezi-detaljno

Les données sur les prix de location sont basées sur l'étude de marché du portail Njuškalo pour l'année 2025. Les données sur la croissance des prix de l'immobilier selon Eurostat et DZS pour les années 2025/2026. Les données fiscales et juridiques sont conformes à l'administration fiscale de la République de Croatie, à l'APN et à la législation en vigueur.


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