Sicherheitsleistung beim Immobilienkauf: Wie unterscheidet sie sich von der Anzahlung?

In Verhandlungen über den Kauf einer Wohnung werden die Begriffe Kaution, Anzahlung, Vorauszahlung und Hinterlegung oft synonym verwendet. Für Käufer und Verkäufer wird der Unterschied erst dann wichtig, wenn das Geschäft ins Stocken gerät: Wird das eingezahlte Geld zurückgegeben, doppelt zurückgegeben oder der anderen Partei überlassen? Die Antwort hängt nicht davon ab, wie der Betrag im Gespräch genannt wurde, sondern davon, wie er im Vertrag geregelt ist und welche gesetzlichen Bestimmungen ihn abdecken.

Dieser Leitfaden erläutert, wo die Kaution beim Immobilienkauf gesetzlich geregelt ist, worin sie sich von der Anzahlung (Kapara), dem Reugeld (Odustatnina) und der Vorauszahlung (Predujam) unterscheidet und wie sie im Vertrag festzuhalten ist. Was der Käufer tun kann, wenn der Verkäufer nach Erhalt der Anzahlung zurücktritt, beschreiben wir in einem separaten Text über die Anzahlung und die Rechte des Käufers.

Kaution beim Immobilienkauf: Die Bezeichnung allein genügt nicht

Das Gesetz über Schuldverhältnisse (NN 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22, 155/23, 69/26) sieht für Zahlungen bei Vertragsabschluss zwei besondere Institute vor: die Anzahlung (Kapara) und das Reugeld (Odustatnina). Eine Kaution (Jamčevina) als eigenständiges Institut des Kaufvertrags regelt es nicht.

Das bedeutet nicht, dass eine Kaution im Vertrag sinnlos wäre. Die Parteien können vereinbaren, dass der Käufer einen Betrag als Sicherheit zahlt, doch dann ist dessen Wirkung nur diejenige, die sie selbst festgehalten haben: wann der Betrag zurückgezahlt, wann er auf den Preis angerechnet wird und was mit ihm geschieht, wenn eine Partei zurücktritt. Wenn der Vertrag dies nicht festlegt, wird im Streitfall ausgelegt, was die Parteien gewollt haben, und genau das wollen Käufer und Verkäufer vermeiden.

Rechtliche Bedeutung erhält der Begriff Kaution bei der Zwangsvollstreckungsversteigerung, wo sie als Bedingung für die Teilnahme an der Auktion vorgeschrieben ist. Mehr dazu im fünften Abschnitt.

Die wichtigste praktische Schlussfolgerung ist einfach. Wenn der Betrag als Anzahlung (Kapara) gedacht ist, soll er auch so genannt werden, und es soll klar sein, dass er als Zeichen des Vertragsabschlusses gegeben wurde. Wenn er als etwas anderes gedacht ist, muss der Vertrag seine Rückzahlung und Anrechnung ausdrücklich regeln.

Professioneller Tipp: Lesen Sie vor der Zahlung die Zahlungsbestimmung im Vorvertrag und unterstreichen Sie drei Dinge: wie der Betrag genannt wird, wann er zurückgezahlt wird und was passiert, wenn eine Partei zurücktritt; fehlt davon etwas, fordern Sie eine Änderung vor der Unterzeichnung.

Anzahlung (Kapara): Zeichen des Vertragsabschlusses

Das Gesetz über Schuldverhältnisse definiert die Anzahlung (Kapara) als einen Geldbetrag oder eine Menge anderer vertretbarer Sachen, die eine Partei bei Vertragsabschluss der anderen als Zeichen dafür gibt, dass der Vertrag geschlossen wurde. Ist nichts anderes vereinbart, gilt der Vertrag als geschlossen, wenn die Anzahlung geleistet wurde.

Wird der Vertrag ordnungsgemäß erfüllt, wird die Anzahlung zurückgegeben oder auf die Erfüllung der Verpflichtung, beim Kauf auf den Preis, angerechnet. Wird der Vertrag nicht erfüllt, hängen die Folgen davon ab, wer dafür verantwortlich ist. Ist der Käufer, der die Anzahlung geleistet hat, verantwortlich, kann der Verkäufer Erfüllung verlangen, sofern dies noch möglich ist, Schadenersatz verlangen oder sich mit der erhaltenen Anzahlung zufriedengeben. Ist der Verkäufer, der die Anzahlung erhalten hat, verantwortlich, kann der Käufer Erfüllung, Schadenersatz zuzüglich Rückzahlung der Anzahlung oder die Rückzahlung der doppelten Anzahlung verlangen.

Das Gesetz enthält auch zwei Schutzbestimmungen, die oft übersehen werden. Ist nichts anderes vereinbart, kann die Partei, die die Anzahlung geleistet hat, nicht vom Vertrag zurücktreten, indem sie diese einfach der anderen Partei überlässt, noch kann die andere Partei durch Rückgabe der doppelten Anzahlung zurücktreten. Das Gericht kann auf Antrag der interessierten Partei eine übermäßig hohe Anzahlung herabsetzen.

Wurde der Vertrag teilweise erfüllt, beispielsweise wenn der Käufer einen Teil des Preises gezahlt hat, kann der Gläubiger die Anzahlung nicht behalten, sondern sie wird auf den Schadenersatz angerechnet.

Professioneller Tipp: Wenn Sie eine Anzahlung (Kapara) leisten, stellen Sie sicher, dass der Vorvertrag alle wesentlichen Bestandteile des Kaufvertrags enthält, denn mit der Anzahlung bestätigen Sie den Vertragsabschluss und können später nicht einfach vom Vertrag zurücktreten.

Reugeld und Anzahlung (Kapara) als Preis des Rücktritts

Das Reugeld (Odustatnina) ist ein anderes Institut. Durch Vereinbarung kann eine oder jede Partei ermächtigt werden, vom Vertrag zurückzutreten, indem sie ein Reugeld zahlt. Die zurücktretende Partei ist verpflichtet, das Reugeld gleichzeitig mit der Rücktrittserklärung zu leisten, und sobald sie erklärt, es leisten zu wollen, kann sie die Vertragserfüllung nicht mehr verlangen.

Legt der Vertrag keine Frist für den Rücktritt fest, kann die berechtigte Partei zurücktreten, solange die Frist zur Erfüllung ihrer Verpflichtung nicht abgelaufen ist. Das Rücktrittsrecht erlischt auch, wenn die Partei, zu deren Gunsten es vereinbart wurde, beginnt, ihre Verpflichtungen zu erfüllen oder Erfüllung von der anderen Partei entgegennimmt.Anzahlung (Kapara) und Reugeld können kombiniert werden. Ist neben der Anzahlung das Recht vereinbart, vom Vertrag zurückzutreten, so gilt die Anzahlung als Reugeld und jede Partei kann zurücktreten. Der zurücktretende Käufer verliert dann die Anzahlung, und der zurücktretende Verkäufer zahlt sie in doppelter Höhe zurück.

Dieser Unterschied ist in der Praxis wichtig. Eine Anzahlung ohne vereinbartes Rücktrittsrecht bindet die Parteien an den Vertrag, während eine Anzahlung mit Rücktrittsrecht jeder Partei einen Ausweg zu einem bekannten Preis bietet.

Professioneller Tipp: Wenn Sie die Möglichkeit des Rücktritts bewahren möchten, sollte der Vorvertrag ausdrücklich festlegen, dass neben der Anzahlung ein Rücktrittsrecht vereinbart wurde und bis zu welchem Datum dieses gilt.

Vorauszahlung (Predujam) und Rückzahlung bei Vertragsauflösung

Die Vorauszahlung (Predujam) bedeutet im allgemeinen Sprachgebrauch meistens einen im Voraus gezahlten Teil des Preises. Die Regeln für die Anzahlung (Kapara) knüpft das Gesetz an einen Betrag, der als Zeichen des Vertragsabschlusses gegeben wurde, sodass eine Zahlung, die vertraglich nicht so festgelegt ist, nicht die Folgen einer Anzahlung trägt: Sie wird weder verloren noch doppelt zurückgezahlt, sondern richtet sich nach dem Vertrag und den allgemeinen Regeln.

Wird der Vertrag aufgelöst, schreibt das Gesetz über Schuldverhältnisse vor, dass beide Parteien von ihren Verpflichtungen befreit sind, außer der Verpflichtung zum Schadenersatz. Die Partei, die den Vertrag ganz oder teilweise erfüllt hat, hat Anspruch auf Rückgabe dessen, was sie gegeben hat. Die Partei, die Geld zurückzahlt, ist verpflichtet, Verzugszinsen ab dem Tag zu zahlen, an dem sie die Zahlung erhalten hat.

Für den Käufer bedeutet dies, dass die Vorauszahlung in der Regel rückzahlbar ist, die Rückzahlung jedoch davon abhängt, ob der Verkäufer sie zurückzahlen kann und will. Wenn der Verkäufer das Geld ausgibt oder die Immobilie in der Zwischenzeit belastet, hat der Käufer eine Forderung, aber nicht die Immobilie. Daher ist die Überprüfung der Belastungen vor der Zahlung ebenso wichtig wie der Betrag selbst; darüber, wie man den Kauf mit einem Vorvertrag schützen kann, schreiben wir im Leitfaden zum Immobilien-Vorvertrag.

Professioneller Tipp: Wenn Sie eine größere Vorauszahlung vor dem Hauptvertrag leisten, vereinbaren Sie eine Frist und Art der Rückzahlung für den Fall, dass der Kauf nicht zustande kommt, und zahlen Sie nicht, bevor Sie den Grundbuchauszug geprüft haben.

Kaution bei elektronischer öffentlicher Versteigerung

Die Kaution (Jamčevina) als gesetzliches Institut beim Immobilienkauf zeigt sich am deutlichsten bei der Zwangsvollstreckungsversteigerung. Gemäß dem Zwangsvollstreckungsgesetz (NN 112/12, 25/13, 93/14, 55/16 — Beschluss des Verfassungsgerichts der Republik Kroatien, 73/17, 131/20, 114/22, 6/24 — Beschluss des Verfassungsgerichts der Republik Kroatien) können an einer elektronischen öffentlichen Versteigerung nur Personen teilnehmen, die zuvor eine Kaution hinterlegt und einen Teilnahmeantrag gestellt haben. Die Kaution wird auf ein Sonderkonto eingezahlt, und Betrag, Zahlungsweise und Rückzahlung werden durch eine Verordnung des für Justiz zuständigen Ministers festgelegt.

Bietern, deren Angebot nicht angenommen wurde, wird die Kaution auf Anordnung des Gerichts zurückerstattet. Für den Käufer, dessen Angebot angenommen wurde, ist eine andere Regel wichtig: Zahlt er den Kaufpreis nicht innerhalb der im Verkaufsbeschluss festgelegten Frist, erklärt das Gericht den Verkauf für ungültig und ordnet einen neuen an. Aus der hinterlegten Kaution werden die Kosten des neuen Verkaufs und die Differenz zwischen dem Preis des vorherigen und des neuen Verkaufs beglichen. Die Frist für die Zahlung des Kaufpreises darf drei Monate ab dem Tag des Verkaufs nicht überschreiten.

Hier hat die Kaution eine tatsächliche Sicherungsfunktion. Sie bestätigt nicht den Vertragsabschluss wie eine Anzahlung, sondern garantiert, dass der Bieter ernsthaft teilnimmt und deckt Schäden ab, falls er nicht zahlt. Über andere Risiken des Kaufs in der Zwangsvollstreckung schreiben wir im Leitfaden zum Kauf von Immobilien in der Zwangsvollstreckung.

Professioneller Tipp: Sichern Sie vor der Zahlung der Kaution für die Auktion die Finanzierung des gesamten Kaufpreises innerhalb der in den Verkaufsbedingungen genannten Frist, da eine verspätete Zahlung Sie die Kaution kosten kann.

Wie die Zahlung im Vertrag festzuhalten ist

Unabhängig davon, wie der Betrag genannt wird, sollten im Vorvertrag oder Vertrag fünf Dinge klar sein: Betrag und Zahlungsfrist, die rechtliche Natur der Zahlung (Anzahlung (Kapara), Anzahlung mit Rücktrittsrecht, Reugeld (Odustatnina) oder Teil des Preises), ob der Betrag auf den Preis angerechnet wird, was passiert, wenn der Käufer zurücktritt, und was passiert, wenn der Verkäufer zurücktritt.Wird der Betrag als Kaution (Jamčevina) bezeichnet, sollte der Vertrag ausdrücklich festhalten, was sie sichert und unter welchen Umständen sie einbehalten wird. Beispielsweise kann vereinbart werden, dass die Kaution die Verpflichtung des Käufers sichert, innerhalb einer bestimmten Frist einen Kredit zu erhalten und den Restbetrag zu zahlen, wobei eine Rückerstattung erfolgt, wenn der Kredit aus den im Vertrag genannten Gründen nicht genehmigt wird.

Es ist ratsam, im Voraus zu vereinbaren, wo das Geld bis zum Abschluss des Kaufs verwahrt wird und wer wann den Auftrag zur Überweisung oder Rückzahlung erteilt. Ein Notar oder Anwalt, der den Vertrag entwirft, kann erklären, welche Lösungen im konkreten Fall zur Verfügung stehen.

Darüber, wie man Preis und Bedingungen vor der Unterzeichnung verhandelt, schreiben wir im Leitfaden zu Preis- und Kaufverhandlungen.

Professioneller Tipp: Wenn der Verkäufer eine Zahlung vor der Unterzeichnung eines schriftlichen Vertrages verlangt, zahlen Sie nicht; selbst der kleinste Betrag sollte nur gegen ein unterzeichnetes Dokument geleistet werden, das dessen Rückzahlung regelt.

Wie Regent Ihnen helfen kann

Regent vermittelt den Kauf, Verkauf und die Vermietung von Wohn- und Gewerbeimmobilien sowie Neubauten in ganz Kroatien und arbeitet mit ausländischen Käufern zusammen. Wir helfen Ihnen, eine Immobilie zu finden, die Ihren Bedürfnissen entspricht, und deren rechtlichen Status, einschließlich des Grundbuchstands und der Belastungen, vor jeder Zahlung zu überprüfen. Für die Erstellung von Vorverträgen und Verträgen sowie rechtliche Fragen zu Anzahlung (Kapara) und Kaution (Jamčevina) verweisen wir Sie an einen Anwalt oder Notar. Kontaktieren Sie uns oder sehen Sie sich die Immobilien im Angebot an.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Ist eine Kaution (Jamčevina) dasselbe wie eine Anzahlung (Kapara)?
Nein. Eine Anzahlung ist ein Betrag, der als Zeichen des Vertragsabschlusses gegeben wird, und das Gesetz schreibt für sie die Folgen der Nichterfüllung vor, während die Wirkung einer Kaution in einem gewöhnlichen Vertrag davon abhängt, was die Parteien vereinbart haben.

Kann ich vom Kauf zurücktreten und die Anzahlung (Kapara) einfach dem Verkäufer überlassen?
Nein, es sei denn, es ist anders vereinbart. Das Gesetz erlaubt dies nur, wenn neben der Anzahlung ein Rücktrittsrecht vereinbart wurde; dann verliert der zurücktretende Käufer die Anzahlung, und der zurücktretende Verkäufer zahlt sie doppelt zurück.

Was passiert, wenn der Verkäufer nach Erhalt der Anzahlung (Kapara) zurücktritt?
Sie können die Vertragserfüllung verlangen, sofern dies noch möglich ist, Schadenersatz zuzüglich Rückzahlung der Anzahlung oder die Rückzahlung der doppelten Anzahlung. Die Wahl liegt bei Ihnen.

Wird die Vorauszahlung (Predujam) zurückerstattet, wenn der Vertrag aufgelöst wird?
Ja, sie wird zurückerstattet. Bei einer Auflösung hat die Partei, die den Vertrag teilweise erfüllt hat, Anspruch auf Rückgabe dessen, was sie gegeben hat, und die Partei, die das Geld zurückzahlt, zahlt Verzugszinsen ab dem Tag, an dem sie es erhalten hat.

Was passiert mit der Kaution (Jamčevina) bei einer Zwangsvollstreckungsversteigerung, wenn ich den Kaufpreis nicht zahle?
Aus ihr werden die Kosten des neuen Verkaufs und die Preisdifferenz beglichen. Das Gericht erklärt den Verkauf für ungültig und ordnet einen neuen an, und die Kaution dient der Deckung des durch das Versäumnis verursachten Schadens.

Kann das Gericht eine Anzahlung (Kapara) herabsetzen?
Ja. Auf Antrag der interessierten Partei kann das Gericht eine übermäßig hohe Anzahlung herabsetzen.

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