Deposito di garanzia nell'acquisto di un immobile: in cosa si differenzia dalla caparra?

Nei negoziati per l'acquisto di un appartamento, i termini garanzia, caparra, acconto e deposito sono spesso usati come se significassero la stessa cosa. Per l'acquirente e il venditore, la differenza diventa importante solo quando l'affare si blocca: se il denaro versato verrà restituito, restituito il doppio o trattenuto dall'altra parte. La risposta non dipende da come è stata denominata la somma nella conversazione, ma da come è regolata nel contratto e quali norme legali la coprono.

Questa guida spiega dove la garanzia nell'acquisto di un immobile è regolata legalmente, in cosa si differenzia dalla caparra, dalla penale per recesso e dall'acconto e come registrarla nel contratto. Cosa può fare l'acquirente se il venditore si ritira dopo aver ricevuto la caparra, lo descriviamo in un testo separato su la caparra e i diritti dell'acquirente.

Garanzia nell'acquisto di un immobile: il nome non basta

La Legge sulle Obbligazioni (NN 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22, 155/23, 69/26) per il pagamento alla stipula del contratto prevede due istituti particolari: la caparra e la penale per recesso. Non regola la garanzia come istituto separato del contratto di compravendita.

Ciò non significa che la garanzia nel contratto sia priva di senso. Le parti possono concordare che l'acquirente versi una somma come assicurazione, ma in tal caso il suo effetto sarà solo quello che le parti stesse hanno stabilito: quando la somma viene restituita, quando viene imputata al prezzo e cosa succede se una delle parti recede. Se il contratto non lo specifica, in caso di controversia si interpreterà la volontà delle parti, il che è proprio ciò che acquirente e venditore vogliono evitare.

Il termine garanzia acquisisce peso legale nella vendita esecutiva, dove è previsto come condizione per la partecipazione all'asta. Maggiori informazioni a riguardo nella quinta sezione.

La conclusione pratica più importante è semplice. Se l'importo è inteso come caparra, che sia così chiamato e che sia chiaro che è stato dato come segno della stipula del contratto. Se è inteso come qualcos'altro, il contratto deve regolare esplicitamente la sua restituzione e la sua imputazione.

Consiglio professionale: Prima di effettuare il pagamento, leggete la clausola relativa al versamento nel precontratto e sottolineate tre cose: come si chiama l'importo, quando viene restituito e cosa succede se una delle parti recede; se qualcosa di ciò manca, chiedete una modifica prima della firma.

Caparra: un segno che il contratto è stato stipulato

La Legge sulle Obbligazioni definisce la caparra come una somma di denaro o una quantità di altre cose fungibili che una parte, al momento della stipula del contratto, dà all'altra come segno che il contratto è stato stipulato. Se non diversamente concordato, il contratto si considera stipulato quando la caparra è stata data.

Quando il contratto viene regolarmente adempiuto, la caparra viene restituita o imputata all'adempimento dell'obbligazione, nel caso di acquisto al prezzo. Se il contratto non viene adempiuto, le conseguenze dipendono da chi ne è responsabile. Se è responsabile l'acquirente che ha dato la caparra, il venditore può chiedere l'adempimento se è ancora possibile, chiedere il risarcimento del danno o accontentarsi della caparra ricevuta. Se è responsabile il venditore che ha ricevuto la caparra, l'acquirente può chiedere l'adempimento, il risarcimento del danno con la restituzione della caparra o la restituzione del doppio della caparra.

La Legge contiene anche due disposizioni protettive che spesso vengono trascurate. Se non diversamente concordato, la parte che ha dato la caparra non può recedere dal contratto semplicemente lasciandola all'altra parte, né l'altra parte può recedere restituendo il doppio della caparra. Il tribunale può, su richiesta della parte interessata, ridurre una caparra eccessivamente elevata.

Se il contratto è stato parzialmente adempiuto, ad esempio se l'acquirente ha pagato una parte del prezzo, il creditore non può trattenere la caparra, ma essa viene imputata al risarcimento del danno.

Consiglio professionale: Se versate una caparra, assicuratevi che il precontratto contenga tutti gli elementi essenziali della compravendita, perché con la caparra confermate che il contratto è stato stipulato e da esso non si può semplicemente recedere in seguito.

Penale per recesso e caparra come prezzo del recesso

La penale per recesso è un istituto diverso. Con un accordo, una o entrambe le parti possono essere autorizzate a recedere dal contratto versando una penale per recesso. La parte che recede è tenuta a versare la penale per recesso contestualmente alla dichiarazione di recesso, e una volta dichiarata la volontà di versarla, non può più chiedere l'adempimento del contratto.

Se il contratto non stabilisce un termine per il recesso, la parte autorizzata può recedere finché non scade il termine per l'adempimento della sua obbligazione. Il diritto di recesso cessa anche quando la parte in cui a favore è stato pattuito inizia ad adempiere le proprie obbligazioni o riceve l'adempimento dall'altra parte. Caparra e penale per recesso possono essere combinate. Se, oltre alla caparra, è stato pattuito il diritto di recedere dal contratto, la caparra si considera penale per recesso e ciascuna parte può recedere. L'acquirente che recede perde la caparra, e il venditore che recede la restituisce in doppio importo.

Questa differenza è importante nella pratica. Una caparra senza il diritto di recesso pattuito vincola le parti al contratto, mentre una caparra con il diritto di recesso offre a ciascuna parte una via d'uscita a un costo noto.

Consiglio professionale: Se volete mantenere la possibilità di recesso, assicuratevi che il precontratto specifichi esplicitamente che, oltre alla caparra, è stato pattuito il diritto di recesso e fino a quale data è valido.

Acconto e restituzione del denaro in caso di risoluzione

L'acconto, nella conversazione comune, significa più spesso una parte del prezzo pagata in anticipo. La legge collega le regole sulla caparra a una somma data come segno della stipula del contratto, quindi un versamento non così definito nel contratto non comporta le conseguenze della caparra: non si perde e non viene restituito il doppio, ma è regolato dal contratto e dalle regole generali.

Se il contratto viene risolto, la Legge sulle Obbligazioni prevede che entrambe le parti siano liberate dalle loro obbligazioni, eccetto l'obbligo di risarcimento del danno. La parte che ha adempiuto il contratto, in tutto o in parte, ha diritto alla restituzione di quanto ha dato. La parte che restituisce il denaro è tenuta a pagare gli interessi di mora dal giorno in cui ha ricevuto il pagamento.

Per l'acquirente questo significa che l'acconto è, di norma, restituibile, ma che la restituzione dipende dalla capacità e volontà del venditore di restituirlo. Se il venditore spende il denaro o nel frattempo onera l'immobile, l'acquirente ha un credito, ma non l'immobile. Per questo motivo, la verifica dei gravami prima del versamento è tanto importante quanto l'importo stesso; su come proteggere l'acquisto con un precontratto scriviamo nella guida sul precontratto per gli immobili.

Consiglio professionale: Se pagate un acconto maggiore prima del contratto definitivo, concordate il termine e le modalità di restituzione nel caso in cui l'acquisto non avvenga, e non versate prima di aver controllato l'estratto del registro fondiario.

Garanzia nell'asta pubblica elettronica

La garanzia come istituto legale nell'acquisto di un immobile si manifesta più chiaramente nella vendita esecutiva. Secondo la Legge sull'Esecuzione (NN 112/12, 25/13, 93/14, 55/16 — Decisione della Corte Costituzionale della Croazia, 73/17, 131/20, 114/22, 6/24 — Decisione della Corte Costituzionale della Croazia), alle aste pubbliche elettroniche possono partecipare come offerenti solo le persone che hanno preventivamente versato una garanzia e presentato una domanda di partecipazione. La garanzia viene versata su un conto speciale, e l'importo, le modalità di versamento e di restituzione sono stabilite dal regolamento del ministro competente per la giustizia.

Agli offerenti la cui offerta non è stata accettata, la garanzia viene restituita in base all'ordine del tribunale. Per l'acquirente la cui offerta è stata accettata, è importante un'altra regola: se non versa il prezzo di acquisto entro il termine stabilito nella delibera di vendita, il tribunale dichiara la vendita non valida e ne fissa una nuova, e dalla garanzia depositata vengono soddisfatte le spese della nuova vendita e la differenza tra il prezzo raggiunto nella vendita precedente e quello nella nuova vendita. Il termine per il versamento del prezzo di acquisto non può essere superiore a tre mesi dalla data della vendita.

Qui la garanzia ha una vera funzione di assicurazione. Non conferma che il contratto è stato stipulato, come la caparra, ma garantisce che l'offerente partecipa seriamente e copre i danni in caso di mancato pagamento. Sugli altri rischi dell'acquisto in esecuzione scriviamo nella guida sull'acquisto di un immobile in esecuzione.

Consiglio professionale: Prima di versare la garanzia per l'asta, assicuratevi il finanziamento dell'intero prezzo di acquisto entro il termine stabilito nelle condizioni di vendita, poiché il ritardo nel pagamento potrebbe costarvi la garanzia.

Come registrare il pagamento nel contratto

Indipendentemente da come si chiama l'importo, nel precontratto o nel contratto devono essere chiare cinque cose: l'importo e il termine di pagamento, la natura giuridica del pagamento (caparra, caparra con diritto di recesso, penale per recesso o parte del prezzo), se l'importo viene imputato al prezzo, cosa succede se l'acquirente recede e cosa succede se il venditore recede. Se l'importo viene chiamato garanzia, il contratto deve specificare esplicitamente cosa garantisce e in quale caso viene trattenuta. Ad esempio, si può concordare che la garanzia assicuri l'obbligo dell'acquirente di ottenere un credito entro un certo termine e di versare il resto del prezzo, con restituzione se il credito non viene approvato per i motivi indicati nel contratto.

È bene concordare in anticipo anche dove il denaro rimarrà fino alla conclusione dell'acquisto e chi e quando darà l'ordine per il suo trasferimento o restituzione. Un notaio o un avvocato che redige il contratto può spiegare quali soluzioni sono disponibili nel caso specifico.

Su come negoziare il prezzo e le condizioni prima della firma scriviamo nella guida sui negoziati sul prezzo e le condizioni di acquisto dell'immobile.

Consiglio professionale: Se il venditore richiede un pagamento prima della firma di qualsiasi contratto scritto, non pagate; anche il più piccolo importo deve essere dato con un documento firmato che ne regoli la restituzione.

Come Regent può aiutarvi

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Domande Frequenti (FAQ)

La garanzia è la stessa cosa della caparra?
No. La caparra è una somma data come segno della stipula del contratto e per essa la legge stabilisce le conseguenze dell'inadempimento, mentre l'effetto della garanzia in un contratto ordinario dipende da ciò che le parti hanno pattuito.

Posso recedere dall'acquisto e lasciare semplicemente la caparra al venditore?
Non potete, se non diversamente concordato. La legge lo consente solo quando, oltre alla caparra, è stato pattuito il diritto di recesso; in tal caso l'acquirente che recede perde la caparra, e il venditore che recede la restituisce il doppio.

Cosa succede se il venditore recede dopo aver ricevuto la caparra?
Potete chiedere l'adempimento del contratto se è ancora possibile, il risarcimento del danno con la restituzione della caparra o la restituzione del doppio della caparra. La scelta è vostra.

L'acconto viene restituito se il contratto viene risolto?
Sì, viene restituito. In caso di risoluzione, la parte che ha adempiuto parzialmente il contratto ha diritto alla restituzione di quanto ha dato, e la parte che restituisce il denaro paga gli interessi di mora dal giorno in cui lo ha ricevuto.

Cosa succede alla garanzia in un'asta esecutiva se non pago il prezzo di acquisto?
Da essa vengono soddisfatte le spese della nuova vendita e la differenza di prezzo. Il tribunale dichiara la vendita non valida e ne fissa una nuova, e la garanzia serve a coprire il danno causato dall'omissione.

Il tribunale può ridurre la caparra?
Sì. Su richiesta della parte interessata, il tribunale può ridurre una caparra eccessivamente elevata.

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