Kaucja przy zakupie nieruchomości: czym się różni od zadatku

W negocjacjach dotyczących zakupu mieszkania słowa kaucja, zadatek, przedpłata i depozyt są często używane tak, jakby oznaczały to samo. Dla kupującego i sprzedającego różnica staje się istotna dopiero, gdy transakcja napotka problemy: czy wpłacone pieniądze zostaną zwrócone, zwrócone w dwójnasób, czy też pozostaną drugiej stronie. Odpowiedź nie zależy od tego, jak nazwana została kwota w rozmowie, lecz od tego, jak jest uregulowana w umowie i jakie przepisy prawa ją obejmują.

Ten przewodnik wyjaśnia, gdzie prawnie uregulowana jest kaucja przy zakupie nieruchomości, czym różni się od zadatku, odstępnego i przedpłaty oraz jak zapisać ją w umowie. Co kupujący może zrobić, gdy sprzedający wycofa się po otrzymaniu zadatku, opisujemy w osobnym artykule na temat zadatku i prawach kupującego.

Kaucja przy zakupie nieruchomości: nazwa to za mało

Ustawa o stosunkach zobowiązaniowych (NN 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22, 155/23, 69/26) przewiduje dwa szczególne instytucje wpłaty przy zawieraniu umowy: zadatek i odstępne. Kaucji jako odrębnej instytucji umowy sprzedaży nie reguluje.

Nie oznacza to, że kaucja w umowie nie ma sensu. Strony mogą uzgodnić, że kupujący wpłaci kwotę jako zabezpieczenie, ale wówczas jej skutek jest tylko taki, jaki same zapisały: kiedy kwota zostaje zwrócona, kiedy jest zaliczana na poczet ceny i co się z nią dzieje, jeśli jedna ze stron zrezygnuje. Jeśli umowa tego nie precyzuje, w przypadku sporu będzie interpretowane, czego strony chciały, a to jest właśnie to, czego kupujący i sprzedający chcą uniknąć.

Znaczenie prawne słowo kaucja uzyskuje w sprzedaży egzekucyjnej, gdzie jest ona warunkiem uczestnictwa w licytacji. Więcej na ten temat w piątym rozdziale.

Najważniejszy praktyczny wniosek jest prosty. Jeśli kwota jest pomyślana jako zadatek, niech tak będzie nazwana i niech będzie jasno, że jest ona dana jako znak zawarcia umowy. Jeśli jest pomyślana jako coś innego, umowa powinna wyraźnie uregulować jej zwrot i zaliczenie.

Profesjonalna porada: Przed wpłatą przeczytaj postanowienie o wpłacie w umowie przedwstępnej i podkreśl trzy rzeczy: jak nazywa się kwota, kiedy jest zwracana i co się dzieje, jeśli jedna ze stron odstąpi; jeśli czegoś brakuje, żądaj zmiany przed podpisaniem.

Zadatek: znak, że umowa została zawarta

Ustawa o stosunkach zobowiązaniowych definiuje zadatek jako kwotę pieniędzy lub ilość innych rzeczy zamiennych, którą jedna strona przy zawieraniu umowy daje drugiej jako znak, że umowa została zawarta. Jeśli nie uzgodniono inaczej, umowa uważa się za zawartą, gdy zadatek zostanie dany.

Gdy umowa zostanie należycie wykonana, zadatek jest zwracany lub zaliczany na poczet wykonania zobowiązania, w przypadku zakupu na poczet ceny. Jeśli umowa nie zostanie wykonana, konsekwencje zależą od tego, kto jest za to odpowiedzialny. Jeśli odpowiedzialność ponosi kupujący, który dał zadatek, sprzedający może żądać wykonania umowy, jeśli jest to jeszcze możliwe, żądać odszkodowania lub zadowolić się otrzymanym zadatkiem. Jeśli odpowiedzialność ponosi sprzedający, który otrzymał zadatek, kupujący może żądać wykonania umowy, odszkodowania wraz ze zwrotem zadatku lub zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.

Ustawa zawiera również dwa przepisy ochronne, które często są pomijane. Jeśli nie uzgodniono inaczej, strona, która dała zadatek, nie może odstąpić od umowy, po prostu pozostawiając go drugiej stronie, ani druga strona nie może odstąpić, zwracając zadatek w podwójnej wysokości. Sąd może, na żądanie zainteresowanej strony, zmniejszyć nadmiernie wysoki zadatek.

Jeśli umowa została częściowo wykonana, na przykład jeśli kupujący zapłacił część ceny, wierzyciel nie może zatrzymać zadatku, lecz jest on zaliczany na poczet odszkodowania.

Profesjonalna porada: Jeśli wpłacasz zadatek, upewnij się, że umowa przedwstępna zawiera wszystkie istotne elementy sprzedaży, ponieważ zadatkiem potwierdzasz, że umowa została zawarta i później nie można od niej tak po prostu odstąpić.

Odstępne i zadatek jako cena odstąpienia

Odstępne to inna instytucja. Na mocy porozumienia jedna lub każda strona może być upoważniona do odstąpienia od umowy poprzez zapłatę odstępnego. Strona odstępująca jest zobowiązana do zapłaty odstępnego jednocześnie z oświadczeniem o odstąpieniu, a gdy zadeklaruje, że je zapłaci, nie może już żądać wykonania umowy.

Jeśli umowa nie określa terminu odstąpienia, uprawniona strona może odstąpić, dopóki nie upłynie termin wykonania jej zobowiązania. Prawo do odstąpienia wygasa również, gdy strona, na której korzyść zostało ono uzgodnione, zacznie wykonywać swoje zobowiązania lub przyjmować wykonanie od drugiej strony. Zadatek i odstępne można połączyć. Jeśli wraz z zadatkiem uzgodniono prawo do odstąpienia od umowy, zadatek uważa się za odstępne i każda strona może odstąpić. Kupujący, który odstąpi, traci wówczas zadatek, a sprzedający, który odstąpi, zwraca go w dwukrotnej wysokości.

Ta różnica jest ważna w praktyce. Zadatek bez umownego prawa do odstąpienia wiąże strony w umowie, natomiast zadatek z prawem do odstąpienia daje każdej stronie wyjście za znaną cenę.

Profesjonalna porada: Jeśli chcesz zachować możliwość odstąpienia, niech umowa przedwstępna wyraźnie określa, że wraz z zadatkiem uzgodniono prawo odstąpienia i do jakiej daty jest ono ważne.

Przedpłata i zwrot pieniędzy w przypadku rozwiązania umowy

Przedpłata w rozmowie najczęściej oznacza część ceny zapłaconą z góry. Zasady dotyczące zadatku ustawa wiąże z kwotą daną jako znak zawarcia umowy, więc wpłata, która nie jest tak określona w umowie, nie niesie ze sobą konsekwencji zadatku: nie przepada i nie jest zwracana w dwójnasób, lecz podlega umowie i ogólnym zasadom.

W przypadku rozwiązania umowy, Ustawa o stosunkach zobowiązaniowych stanowi, że obie strony są zwolnione ze swoich zobowiązań, z wyjątkiem obowiązku naprawienia szkody. Strona, która wykonała umowę w całości lub częściowo, ma prawo do zwrotu tego, co dała. Strona zwracająca pieniądze jest zobowiązana do zapłaty odsetek ustawowych za opóźnienie od dnia otrzymania wpłaty.

Dla kupującego oznacza to, że przedpłata jest z zasady zwrotna, ale zwrot zależy od tego, czy sprzedający będzie mógł i chciał ją zwrócić. Jeśli sprzedający wyda pieniądze lub obciąży nieruchomość w międzyczasie, kupujący ma wierzytelność, ale nie nieruchomość. Dlatego sprawdzenie obciążeń przed wpłatą jest tak samo ważne, jak sama kwota; o tym, jak chronić zakup umową przedwstępną, piszemy w przewodniku o umowie przedwstępnej dla nieruchomości.

Profesjonalna porada: Jeśli wpłacasz większą przedpłatę przed umową główną, uzgodnij termin i sposób zwrotu na wypadek, gdyby do zakupu nie doszło, i nie wpłacaj, zanim nie sprawdzisz wypisu z księgi wieczystej.

Kaucja na elektronicznej aukcji publicznej

Kaucja jako instytucja prawna przy zakupie nieruchomości jest najjaśniej widoczna w sprzedaży egzekucyjnej. Zgodnie z Ustawą o egzekucji (NN 112/12, 25/13, 93/14, 55/16 — Decyzja Trybunału Konstytucyjnego, 73/17, 131/20, 114/22, 6/24 — Decyzja Trybunału Konstytucyjnego), w elektronicznej aukcji publicznej mogą uczestniczyć tylko osoby, które wcześniej wpłaciły kaucję i złożyły wniosek o uczestnictwo. Kaucja wpłacana jest na specjalne konto, a kwota, sposób wpłaty i zwrotu są określone w rozporządzeniu ministra właściwego do spraw sprawiedliwości.

Oferentom, których oferta nie została przyjęta, kaucja zostaje zwrócona na podstawie zarządzenia sądu. Dla kupującego, którego oferta została przyjęta, ważna jest inna zasada: jeśli nie wpłaci ceny zakupu w terminie określonym w postanowieniu o sprzedaży, sąd uznaje sprzedaż za nieważną i zarządza nową, a z złożonej kaucji pokrywane są koszty nowej sprzedaży oraz różnica między ceną osiągniętą na poprzedniej i nowej sprzedaży. Termin wpłaty ceny zakupu nie może być dłuższy niż trzy miesiące od dnia sprzedaży.

Tutaj kaucja pełni rzeczywistą funkcję zabezpieczenia. Nie potwierdza ona zawarcia umowy, jak zadatek, lecz gwarantuje, że oferent poważnie uczestniczy i pokrywa szkodę, jeśli nie zapłaci. O pozostałych ryzykach zakupu w egzekucji piszemy w przewodniku o zakupie nieruchomości w egzekucji.

Profesjonalna porada: Przed wpłatą kaucji za aukcję upewnij się, że masz zapewnione finansowanie całej ceny zakupu w terminie określonym w warunkach sprzedaży, ponieważ opóźnienie w płatności może Cię kosztować kaucję.

Jak zapisać wpłatę w umowie

Niezależnie od nazwy kwoty, w umowie przedwstępnej lub umowie głównej powinno być jasno określonych pięć rzeczy: kwota i termin wpłaty, prawny charakter wpłaty (zadatek, zadatek z prawem odstąpienia, odstępne lub część ceny), czy kwota jest zaliczana na poczet ceny, co się dzieje, jeśli kupujący odstąpi oraz co, jeśli sprzedający odstąpi. Jeśli kwota jest nazywana kaucją, umowa powinna wyraźnie określać, co ona zabezpiecza i w jakim przypadku jest zatrzymywana. Na przykład, można uzgodnić, że kaucja zabezpiecza zobowiązanie kupującego do uzyskania kredytu w określonym terminie i wpłacenia pozostałej części ceny, z zwrotem, jeśli kredyt nie zostanie udzielony z przyczyn określonych w umowie.

Dobrze jest z góry ustalić, gdzie pieniądze będą przechowywane do czasu finalizacji zakupu oraz kto i kiedy wyda dyspozycję ich przekazania lub zwrotu. Notariusz lub prawnik sporządzający umowę może wyjaśnić, jakie rozwiązania są dostępne w danym przypadku.

O tym, jak negocjować cenę i warunki przed podpisaniem, piszemy w przewodniku o negocjacjach ceny i warunków zakupu nieruchomości.

Profesjonalna porada: Jeśli sprzedający żąda wpłaty przed podpisaniem jakiejkolwiek pisemnej umowy, nie wpłacaj; nawet najmniejsza kwota powinna być przekazana wraz z podpisanym dokumentem regulującym jej zwrot.

Jak Regent może Ci pomóc

Regent pośredniczy w kupnie, sprzedaży i wynajmie nieruchomości mieszkalnych i komercyjnych oraz nowo wybudowanych obiektów na terenie całej Chorwacji i współpracuje z zagranicznymi nabywcami. Pomożemy Ci znaleźć nieruchomość odpowiadającą Twoim potrzebom i sprawdzić jej status prawny, w tym stan księgi wieczystej i obciążenia, przed dokonaniem jakiejkolwiek wpłaty. W celu sporządzenia umów przedwstępnych i głównych oraz w kwestiach prawnych dotyczących zadatku i kaucji kierujemy Cię do prawnika lub notariusza. Skontaktuj się z nami lub zobacz nieruchomości w ofercie.

Często zadawane pytania (FAQ)

Czy kaucja to to samo co zadatek?
Nie. Zadatek to kwota dana jako znak zawarcia umowy, a ustawa przewiduje dla niej konsekwencje niewykonania umowy, natomiast skutek kaucji w zwykłej umowie zależy od tego, co strony uzgodniły.

Czy mogę odstąpić od zakupu i po prostu pozostawić zadatek sprzedającemu?
Nie możesz, chyba że uzgodniono inaczej. Ustawa zezwala na to tylko wtedy, gdy wraz z zadatkiem uzgodniono prawo odstąpienia; wówczas kupujący, który odstąpi, traci zadatek, a sprzedający, który odstąpi, zwraca go w dwukrotnej wysokości.

Co jeśli sprzedający odstąpi po otrzymaniu zadatku?
Możesz żądać wykonania umowy, jeśli jest to jeszcze możliwe, odszkodowania wraz ze zwrotem zadatku lub zwrotu zadatku w dwukrotnej wysokości. Wybór należy do Ciebie.

Czy przedpłata jest zwracana w przypadku rozwiązania umowy?
Tak. W przypadku rozwiązania umowy strona, która częściowo wykonała umowę, ma prawo do zwrotu tego, co dała, a strona zwracająca pieniądze płaci odsetki ustawowe za opóźnienie od dnia ich otrzymania.

Co się dzieje z kaucją na aukcji egzekucyjnej, jeśli nie wpłacę ceny zakupu?
Z niej pokrywane są koszty nowej sprzedaży oraz różnica w cenie. Sąd uznaje sprzedaż za nieważną i zarządza nową, a kaucja służy pokryciu szkody spowodowanej niewykonaniem zobowiązania.

Czy sąd może zmniejszyć zadatek?
Tak. Na żądanie zainteresowanej strony sąd może zmniejszyć nadmiernie wysoki zadatek.

Polecane

• Co jeśli sprzedający odstąpi od sprzedaży nieruchomości: zadatek, szkoda i prawa kupującego
• Umowa przedwstępna dla nieruchomości: przewodnik po bezpiecznym zakupie
• Zakup nieruchomości w egzekucji: ryzyka, procedura i prawa kupującego
• Na co zwrócić uwagę podczas negocjacji ceny i warunków zakupu nieruchomości