Záruční záloha při koupi nemovitosti: jak se liší od rezervační zálohy?

Při jednání o koupi bytu se slova záloha, úplatek, platba předem a vklad často používají, jako by znamenala totéž. Pro kupujícího a prodávajícího se rozdíl stává důležitým, až když se obchod zadrhne: zda se zaplacené peníze vrátí, vrátí dvojnásobně, nebo zůstanou druhé straně. Odpověď nezávisí na tom, jak byla částka nazvána v rozhovoru, ale na tom, jak je upravena ve smlouvě a jaká zákonná pravidla ji pokrývají.

Tento průvodce vysvětluje, kde je záloha při koupi nemovitosti zákonně upravena, čím se liší od úplatku, odstupného a platby předem a jak ji zapsat do smlouvy. Co může kupující dělat, když prodávající odstoupí po obdržení zálohy, popisujeme v samostatném textu o záloze a právech kupujícího.

Záloha (jistina) při koupi nemovitosti: název nestačí

Zákon o závazkových vztazích (NN 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22, 155/23, 69/26) má pro platbu při uzavření smlouvy dva zvláštní instituty: peněžní zálohu (kaparu) a odstupné. Zálohu jako samostatný institut kupní smlouvy neupravuje.

To neznamená, že záloha ve smlouvě nemá smysl. Strany se mohou dohodnout, že kupující zaplatí určitou částku jako zajištění, ale pak je její účinek pouze takový, jaký si strany samy sjednaly: kdy se částka vrací, kdy se započítává do ceny a co se s ní stane, pokud jedna strana odstoupí. Pokud to smlouva neuvádí, v případě sporu se bude vykládat, co strany chtěly, a to je přesně to, čemu se kupující a prodávající chtějí vyhnout.

Zákonnou váhu získává slovo záloha v exekučním prodeji, kde je předepsána jako podmínka účasti na dražbě. Více o tom v páté části.

Nejdůležitější praktický závěr je jednoduchý. Pokud je částka zamýšlena jako peněžní záloha, ať se tak i jmenuje a ať je jasné, že byla dána jako znamení uzavření smlouvy. Pokud je zamýšlena jako něco jiného, smlouva musí výslovně upravit její vrácení a započítání.

Profesionální rada: Před zaplacením si přečtěte ustanovení o platbě v předsmluvní dohodě a podtrhněte tři věci: jak se částka jmenuje, kdy se vrací a co se stane, pokud jedna strana odstoupí; pokud něco z toho chybí, požadujte změnu před podpisem.

Peněžní záloha (kapara): znak, že smlouva byla uzavřena

Zákon o závazkových vztazích definuje peněžní zálohu (kaparu) jako částku peněz nebo množství jiných zastupitelných věcí, které jedna strana při uzavření smlouvy dává druhé jako znak, že smlouva byla uzavřena. Pokud není sjednáno jinak, smlouva se považuje za uzavřenou, když je peněžní záloha dána.

Když je smlouva řádně splněna, peněžní záloha se vrací nebo se započítává do plnění závazku, u koupě do ceny. Pokud smlouva není splněna, důsledky závisí na tom, kdo za to nese odpovědnost. Pokud je odpovědný kupující, který dal peněžní zálohu, prodávající může požadovat splnění, pokud je to ještě možné, požadovat náhradu škody nebo se spokojit s přijatou peněžní zálohou. Pokud je odpovědný prodávající, který peněžní zálohu přijal, kupující může požadovat splnění, náhradu škody spolu s vrácením peněžní zálohy nebo vrácení dvojnásobné peněžní zálohy.

Zákon obsahuje i dvě ochranná ustanovení, která se často přehlížejí. Není-li sjednáno jinak, strana, která dala peněžní zálohu, nemůže odstoupit od smlouvy tím, že ji jednoduše ponechá druhé straně, ani druhá strana nemůže odstoupit vrácením dvojnásobné peněžní zálohy. Soud může na žádost zúčastněné strany snížit nepřiměřeně velkou peněžní zálohu.

Pokud je smlouva částečně splněna, například pokud kupující zaplatil část ceny, věřitel nemůže peněžní zálohu zadržet, nýbrž se započítává do náhrady škody.

Profesionální rada: Pokud platíte peněžní zálohu, zkontrolujte, zda předsmluvní dohoda obsahuje všechny podstatné náležitosti kupní smlouvy, neboť peněžní zálohou potvrzujete, že smlouva byla uzavřena a od ní nelze později jednoduše odstoupit.

Odstupné a peněžní záloha jako cena odstoupení

Odstupné je jiný institut. Dohodou může být jedna nebo každá strana oprávněna odstoupit od smlouvy zaplacením odstupného. Strana, která odstupuje, je povinna odstupné zaplatit současně s prohlášením o odstoupení, a jakmile prohlásí, že ho zaplatí, nemůže již požadovat splnění smlouvy.

Pokud smlouva nestanoví lhůtu pro odstoupení, oprávněná strana může odstoupit, dokud neuplyne lhůta pro splnění jejího závazku. Právo na odstoupení zaniká i tehdy, když strana, v jejíž prospěch bylo sjednáno, začne plnit své závazky nebo přijímat plnění od druhé strany.Peněžní záloha a odstupné se mohou spojit. Je-li vedle peněžní zálohy sjednáno právo odstoupit od smlouvy, peněžní záloha se považuje za odstupné a každá strana může odstoupit. Kupující, který odstoupí, pak ztrácí peněžní zálohu, a prodávající, který odstoupí, ji vrací v dvojnásobné výši.

Tento rozdíl je v praxi důležitý. Peněžní záloha bez sjednaného práva na odstoupení drží strany ve smlouvě, zatímco peněžní záloha s právem na odstoupení dává každé straně východisko za známou cenu.

Profesionální rada: Pokud si chcete ponechat možnost odstoupení, ať předsmluvní dohoda výslovně uvádí, že je vedle peněžní zálohy sjednáno právo odstoupení a do jakého data platí.

Platba předem a vrácení peněz při zrušení smlouvy

Platba předem v rozhovoru nejčastěji znamená část ceny zaplacenou předem. Pravidla o peněžní záloze zákon váže k částce dané jako znak, že smlouva byla uzavřena, takže platba, která smlouvou není takto určena, nenese důsledky peněžní zálohy: neztrácí se a nevrací se dvojnásobně, nýbrž se řídí smlouvou a obecnými pravidly.

Pokud se smlouva zruší, Zákon o závazkových vztazích stanoví, že obě strany jsou osvobozeny od svých závazků, kromě závazku náhrady škody. Strana, která smlouvu splnila zcela nebo částečně, má právo na vrácení toho, co dala. Strana, která vrací peníze, je povinna zaplatit úroky z prodlení ode dne, kdy platbu přijala.

Pro kupujícího to znamená, že platba předem je zpravidla vratná, ale že vrácení závisí na tom, zda ji prodávající bude moci a chtít vrátit. Pokud prodávající peníze utratí nebo nemovitost mezitím zatíží, kupující má pohledávku, ale nikoli nemovitost. Proto je kontrola břemen před platbou stejně důležitá jako samotná částka; o tom, jak předsmluvní dohodou ochránit koupi, píšeme v průvodci o předsmluvní dohodě pro nemovitosti.

Profesionální rada: Pokud platíte větší platbu předem před hlavní smlouvou, dohodněte si lhůtu a způsob vrácení pro případ, že k nákupu nedojde, a neplaťte, dokud nezkontrolujete výpis z katastru nemovitostí.

Záloha (jistina) na elektronické veřejné dražbě

Záloha (jistina) jako zákonný institut při koupi nemovitosti se nejjasněji projevuje v exekučním prodeji. Podle Exekučního zákona (NN 112/12, 25/13, 93/14, 55/16 — Rozhodnutí ÚS Chorvatska, 73/17, 131/20, 114/22, 6/24 — Rozhodnutí ÚS Chorvatska), se elektronické veřejné dražby mohou jako uchazeči účastnit pouze osoby, které předem složily zálohu (jistinu) a podaly přihlášku k účasti. Záloha se platí na zvláštní účet a výši, způsob platby a vrácení stanoví vyhláška ministra příslušného pro spravedlnost.

Uchazečům, jejichž nabídka nebyla přijata, se záloha vrací na základě příkazu soudu. Pro kupujícího, jehož nabídka byla přijata, je důležité jiné pravidlo: pokud kupní cenu nezaplatí ve lhůtě uvedené v usnesení o prodeji, soud prodej prohlásí za neplatný a určí nový, a z uhrazené zálohy se uspokojí náklady nového prodeje a rozdíl mezi cenou dosaženou při předchozím a novém prodeji. Lhůta pro zaplacení kupní ceny nesmí být delší než tři měsíce ode dne prodeje.

Zde má záloha skutečnou funkci zajištění. Nepotvrzuje, že smlouva byla uzavřena, jako peněžní záloha (kapara), nýbrž zaručuje, že uchazeč se vážně účastní a pokrývá škodu, pokud nezaplatí. O dalších rizicích koupě v exekuci píšeme v průvodci o koupi nemovitosti v exekuci.

Profesionální rada: Před zaplacením zálohy na dražbu si zajistěte financování celé kupní ceny ve lhůtě uvedené v podmínkách prodeje, protože zpoždění s platbou Vás může stát zálohu.

Jak zapsat platbu do smlouvy

Bez ohledu na to, jak se částka nazývá, v předsmluvní dohodě nebo smlouvě musí být jasných pět věcí: výše a lhůta platby, právní povaha platby (peněžní záloha, peněžní záloha s právem odstoupení, odstupné nebo část ceny), zda se částka započítává do ceny, co se stane, pokud odstoupí kupující a co, pokud odstoupí prodávající.Pokud se částka nazývá zálohou (jistinou), smlouva musí výslovně uvést, co zajišťuje a v jakém případě se zadržuje. Například, lze sjednat, že záloha zajišťuje kupujícího závazek v určité lhůtě získat úvěr a zaplatit zbytek ceny, s vrácením, pokud úvěr nebude schválen z důvodů, které smlouva uvádí.

Je dobré se předem dohodnout i na tom, kde budou peníze uloženy do uzavření koupě a kdo a kdy dává příkaz k jejich převodu nebo vrácení. Notář nebo advokát, který smlouvu sepisuje, může vysvětlit, jaká řešení jsou v konkrétním případě dostupná.

O tom, jak vyjednávat o ceně a podmínkách před podpisem, píšeme v průvodci o jednání o ceně a podmínkách koupě nemovitosti.

Profesionální rada: Pokud prodávající požaduje platbu před podpisem jakékoli písemné smlouvy, neplaťte; i nejmenší částka ať je dána spolu s podepsaným dokumentem, který upravuje její vrácení.

Jak Vám Regent může pomoci

Regent zprostředkovává koupi, prodej a pronájem rezidenčních a komerčních nemovitostí a novostaveb po celém Chorvatsku a pracuje se zahraničními kupujícími. Pomůžeme Vám najít nemovitost, která odpovídá Vašim potřebám, a prověřit její právní status, včetně stavu katastru nemovitostí a břemen, před jakoukoli platbou. Pro sepsání předsmluvních dohod a smluv a právní otázky týkající se peněžní zálohy a jistiny Vás odkážeme na advokáta nebo notáře. Kontaktujte nás nebo si prohlédněte nemovitosti v nabídce.

Často kladené otázky (FAQ)

Je záloha (jistina) totéž co peněžní záloha (kapara)?
Není. Peněžní záloha je částka daná jako znak, že smlouva byla uzavřena, a pro ni zákon stanoví důsledky nesplnění, zatímco účinek zálohy v běžné smlouvě závisí na tom, co si strany sjednaly.

Mohu odstoupit od koupě a pouze ponechat peněžní zálohu prodávajícímu?
Nemůžete, pokud není sjednáno jinak. Zákon to povoluje pouze tehdy, když je vedle peněžní zálohy sjednáno právo odstoupení; pak kupující, který odstoupí, ztrácí peněžní zálohu, a prodávající, který odstoupí, ji vrací dvojnásobně.

Co když prodávající odstoupí po obdržení peněžní zálohy?
Můžete požadovat splnění smlouvy, pokud je to ještě možné, náhradu škody spolu s vrácením peněžní zálohy nebo vrácení dvojnásobné peněžní zálohy. Volba je Vaše.

Vrací se platba předem, pokud se smlouva zruší?
Vrací se. Při zrušení má strana, která smlouvu částečně splnila, právo na vrácení toho, co dala, a strana, která vrací peníze, platí úroky z prodlení ode dne, kdy je přijala.

Co se stane se zálohou (jistinou) na exekuční dražbě, pokud nezaplatím kupní cenu?
Z ní se uspokojí náklady nového prodeje a rozdíl v ceně. Soud prodej prohlásí za neplatný a určí nový, a záloha slouží k pokrytí škody, kterou opomenutí způsobilo.

Může soud snížit peněžní zálohu?
Může. Na žádost zúčastněné strany soud může snížit nepřiměřeně velkou peněžní zálohu.

Doporučeno

• Co když prodávající odstoupí od prodeje nemovitosti: peněžní záloha, škoda a práva kupujícího
• Předsmluvní dohoda pro nemovitosti: průvodce bezpečnou koupí
• Koupě nemovitosti v exekuci: rizika, postup a práva kupujícího
• Na co si dát pozor při vyjednávání o ceně a podmínkách koupě nemovitosti