Zábezpeka pri kúpe nehnuteľnosti: ako sa líši od zálohy

Pri rokovaniach o kúpe bytu sa slová zábezpeka, záloha, preddavok a vklad často používajú, akoby znamenali to isté. Pre kupujúceho a predávajúceho sa rozdiel stane dôležitým až vtedy, keď sa obchod zasekne: či sa zaplatené peniaze vrátia, vrátia dvojnásobne alebo zostanú druhej strane. Odpoveď nezávisí od toho, ako bola suma v rozhovore nazvaná, ale od toho, ako je upravená v zmluve a aké zákonné pravidlá ju pokrývajú.

Tento sprievodca vysvetľuje, kde je zábezpeka pri kúpe nehnuteľnosti zákonne upravená, čím sa líši od zálohy, odstupného a preddavku a ako ju zapísať do zmluvy. Čo môže kupujúci urobiť, keď predávajúci odstúpi po prijatí zálohy, popisujeme v samostatnom texte o zálohe a právach kupujúceho.

Zábezpeka pri kúpe nehnuteľnosti: názov nestačí

Zákon o záväzkových vzťahoch (NN 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22, 155/23, 69/26) má pre platbu pri uzatváraní zmluvy dva osobitné inštitúty: zálohu a odstupné. Zábezpeku ako samostatný inštitút kúpnej zmluvy neupravuje.

To neznamená, že zábezpeka v zmluve nemá zmysel. Strany sa môžu dohodnúť, že kupujúci zaplatí sumu ako zabezpečenie, ale vtedy je jej účinok len taký, aký si samy zapísali: kedy sa suma vracia, kedy sa započítava do ceny a čo sa s ňou stane, ak jedna strana odstúpi. Ak to zmluva neuvádza, v spore sa bude vykladať, čo strany chceli, a to je presne to, čomu sa kupujúci a predávajúci chcú vyhnúť.

Zákonnú váhu slovo zábezpeka získava pri exekučnom predaji, kde je predpísaná ako podmienka účasti na dražbe. Viac o tom v piatom oddiele.

Najdôležitejší praktický záver je jednoduchý. Ak je suma zamýšľaná ako záloha, nech sa tak aj volá a nech je jasné, že bola daná ako znak uzatvorenia zmluvy. Ak je zamýšľaná ako niečo iné, zmluva musí výslovne upraviť jej vrátenie a započítanie.

Profesionálny tip: Pred platbou si prečítajte ustanovenie o platbe v predbežnej zmluve a podčiarknite tri veci: ako sa suma volá, kedy sa vracia a čo sa stane, ak jedna strana odstúpi; ak niečo z toho chýba, žiadajte zmenu pred podpisom.

Záloha: znak, že zmluva bola uzatvorená

Zákon o záväzkových vzťahoch definuje zálohu ako sumu peňazí alebo množstvo iných zameniteľných vecí, ktoré jedna strana pri uzatváraní zmluvy dáva druhej ako znak, že zmluva bola uzatvorená. Ak nie je dohodnuté inak, zmluva sa považuje za uzatvorenú, keď bola záloha daná.

Keď sa zmluva riadne splní, záloha sa vracia alebo sa započítava do plnenia záväzku, pri kúpe do ceny. Ak sa zmluva nesplní, dôsledky závisia od toho, kto je za to zodpovedný. Ak je zodpovedný kupujúci, ktorý dal zálohu, predávajúci môže požadovať splnenie, ak je to ešte možné, požadovať náhradu škody alebo sa uspokojiť s prijatou zálohou. Ak je zodpovedný predávajúci, ktorý zálohu prijal, kupujúci môže požadovať splnenie, náhradu škody s vrátením zálohy alebo vrátenie dvojnásobnej zálohy.

Zákon obsahuje aj dve ochranné ustanovenia, ktoré sa často prehliadajú. Ak nie je dohodnuté inak, strana, ktorá dala zálohu, nemôže odstúpiť od zmluvy jednoduchým ponechaním jej druhej strane, ani druhá strana nemôže odstúpiť vrátením dvojnásobnej zálohy. Súd môže na žiadosť zainteresovanej strany znížiť prehnane vysokú zálohu.

Ak je zmluva čiastočne splnená, napríklad ak kupujúci zaplatil časť ceny, veriteľ nemôže zadržať zálohu, ale tá sa započítava do náhrady škody.

Profesionálny tip: Ak platíte zálohu, skontrolujte, či predbežná zmluva obsahuje všetky podstatné náležitosti kúpnej zmluvy, pretože zálohou potvrdzujete, že zmluva bola uzatvorená a od nej sa neskôr nedá jednoducho odstúpiť.

Odstupné a záloha ako cena odstúpenia

Odstupné je odlišný inštitút. Dohodou sa môže jedna alebo každá strana splnomocniť na odstúpenie od zmluvy poskytnutím odstupného. Strana, ktorá odstupuje, je povinná poskytnúť odstupné súčasne s vyhlásením o odstúpení, a keď vyhlási, že ho poskytne, už nemôže požadovať splnenie zmluvy.

Ak zmluva nestanovuje lehotu na odstúpenie, oprávnená strana môže odstúpiť, kým neuplynie lehota na splnenie jej záväzku. Právo na odstúpenie zaniká aj vtedy, keď strana, v ktorej prospech bolo dohodnuté, začne plniť svoje záväzky alebo prijímať plnenie od druhej strany. Záloha a odstupné sa môžu spojiť. Ak je popri zálohe dohodnuté právo odstúpiť od zmluvy, záloha sa považuje za odstupné a každá strana môže odstúpiť. Kupujúci, ktorý odstúpi, vtedy stráca zálohu, a predávajúci, ktorý odstúpi, ju vracia v dvojnásobnej výške.

Tento rozdiel je dôležitý v praxi. Záloha bez dohodnutého práva na odstúpenie drží strany v zmluve, zatiaľ čo záloha s právom na odstúpenie dáva každej strane východisko za známu cenu.

Profesionálny tip: Ak si chcete zachovať možnosť odstúpenia, nech predbežná zmluva výslovne uvedie, že popri zálohe bolo dohodnuté právo odstúpenia a do ktorého dátumu platí.

Preddavok a vrátenie peňazí pri zrušení zmluvy

Preddavok v rozhovore najčastejšie znamená časť ceny zaplatenú vopred. Pravidlá o zálohe zákon viaže na sumu danú ako znak, že zmluva bola uzatvorená, takže platba, ktorá nie je takto určená zmluvou, nenesie následky zálohy: nestráca sa a nevracia sa dvojnásobne, ale riadi sa zmluvou a všeobecnými pravidlami.

Ak sa zmluva zruší, Zákon o záväzkových vzťahoch stanovuje, že obe strany sú oslobodené od svojich záväzkov, okrem záväzku náhrady škody. Strana, ktorá zmluvu splnila úplne alebo čiastočne, má právo na vrátenie toho, čo dala. Strana, ktorá vracia peniaze, je povinná zaplatiť úroky z omeškania odo dňa, keď platbu prijala.

Pre kupujúceho to znamená, že preddavok je spravidla vratný, ale že vrátenie závisí od toho, či ho predávajúci bude môcť a chcieť vrátiť. Ak predávajúci peniaze minie alebo nehnuteľnosť medzitým zaťaží, kupujúci má pohľadávku, ale nie nehnuteľnosť. Preto je kontrola tiarch pred platbou rovnako dôležitá ako samotná suma; o tom, ako predbežnou zmluvou chrániť kúpu, píšeme v sprievodcovi o predbežnej zmluve pre nehnuteľnosti.

Profesionálny tip: Ak platíte vyšší preddavok pred hlavnou zmluvou, dohodnite si lehotu a spôsob vrátenia pre prípad, že k kúpe nedôjde, a neplaťte, kým neskontrolujete výpis z katastra nehnuteľností.

Zábezpeka na elektronickej verejnej dražbe

Zábezpeka ako zákonný inštitút pri kúpe nehnuteľnosti je najzreteľnejšia pri exekučnom predaji. Podľa Exekučného zákona (NN 112/12, 25/13, 93/14, 55/16 — Rozhodnutie ÚS RH, 73/17, 131/20, 114/22, 6/24 — Rozhodnutie ÚS RH), na elektronickej verejnej dražbe sa môžu zúčastniť len osoby, ktoré predtým poskytli zábezpeku a podali prihlášku na účasť. Zábezpeka sa platí na osobitný účet a výšku, spôsob platby a vrátenia predpisuje nariadenie ministra spravodlivosti.

Ponúkajúcim, ktorých ponuka nebola prijatá, sa zábezpeka vracia na základe príkazu súdu. Pre kupujúceho, ktorého ponuka bola prijatá, je dôležité iné pravidlo: ak kúpnu cenu nezaplatí v lehote uvedenej v uznesení o predaji, súd vyhlási predaj za neplatný a určí nový, pričom zloženej zábezpeky sa uhradia náklady nového predaja a rozdiel medzi cenou dosiahnutou pri predchádzajúcom a novom predaji. Lehota na zaplatenie kúpnej ceny nemôže byť dlhšia ako tri mesiace odo dňa predaja.

Tu má zábezpeka skutočnú funkciu zabezpečenia. Nepotvrdzuje, že zmluva bola uzatvorená, ako záloha, ale zaručuje, že ponúkajúci sa vážne zúčastňuje a pokrýva škodu, ak nezaplatí. O ostatných rizikách kúpy v exekúcii píšeme v sprievodcovi o kúpe nehnuteľnosti v exekúcii.

Profesionálny tip: Pred platbou zábezpeky za dražbu si zabezpečte financovanie celej kúpnej ceny v lehote podľa podmienok predaja, pretože omeškanie s platbou Vás môže stáť zábezpeku.

Ako zaznamenať platbu v zmluve

Bez ohľadu na to, ako sa suma volá, v predbežnej zmluve alebo zmluve by malo byť jasných päť vecí: suma a lehota platby, právna povaha platby (záloha, záloha s právom odstúpenia, odstupné alebo časť ceny), či sa suma započítava do ceny, čo sa stane, ak kupujúci odstúpi, a čo ak odstúpi predávajúci.Ak sa suma nazýva zábezpeka, zmluva by mala výslovne uvádzať, čo zabezpečuje a v akom prípade sa zadržiava. Napríklad sa môže dohodnúť, že zábezpeka zabezpečuje záväzok kupujúceho, aby v určitej lehote získal úver a zaplatil zvyšok ceny, s vrátením, ak úver nebude schválený z dôvodov, ktoré zmluva uvádza.

Je dobré vopred sa dohodnúť aj na tom, kde budú peniaze uložené do uzatvorenia kúpy a kto a kedy vydá príkaz na ich prevod alebo vrátenie. Notár alebo advokát, ktorý vypracúva zmluvu, môže vysvetliť, aké riešenia sú v konkrétnom prípade k dispozícii.

O tom, ako rokovať o cene a podmienkach pred podpisom, píšeme v sprievodcovi o rokovaniach o cene a podmienkach kúpy.

Profesionálny tip: Ak predávajúci žiada platbu pred podpisom akejkoľvek písomnej zmluvy, neplaťte; aj najmenšia suma by mala byť poskytnutá s podpísaným dokumentom, ktorý upravuje jej vrátenie.

Ako Vám môže Regent pomôcť

Regent sprostredkováva kúpu, predaj a prenájom obytných a komerčných nehnuteľností a novostavieb po celom Chorvátsku a pracuje so zahraničnými kupujúcimi. Pomáhame Vám nájsť nehnuteľnosť, ktorá vyhovuje Vašim potrebám a preveriť jej právny status, vrátane stavu v katastri nehnuteľností a tiarch, pred akoukoľvek platbou. Pre vypracovanie predbežných zmlúv a zmlúv a právne otázky týkajúce sa zálohy a zábezpeky Vás odkazujeme na advokáta alebo notára. Kontaktujte nás alebo si pozrite nehnuteľnosti v ponuke.

Často kladené otázky (FAQ)

Je zábezpeka to isté ako záloha?
Nie je. Záloha je suma daná ako znak, že zmluva bola uzatvorená a zákon pre ňu stanovuje dôsledky nesplnenia, zatiaľ čo účinok zábezpeky v bežnej zmluve závisí od toho, čo si strany dohodli.

Môžem odstúpiť od kúpy a len ponechať zálohu predávajúcemu?
Nemôžete, ak nie je dohodnuté inak. Zákon to dovoľuje len vtedy, keď je popri zálohe dohodnuté právo odstúpenia; vtedy kupujúci, ktorý odstúpi, stráca zálohu, a predávajúci, ktorý odstúpi, ju vracia dvojnásobne.

Čo ak predávajúci odstúpi po prijatí zálohy?
Môžete požadovať splnenie zmluvy, ak je to ešte možné, náhradu škody s vrátením zálohy alebo vrátenie dvojnásobnej zálohy. Voľba je Vaša.

Vracia sa preddavok, ak sa zmluva zruší?
Vracia sa. Pri zrušení má strana, ktorá zmluvu čiastočne splnila, právo na vrátenie toho, čo dala, a strana, ktorá vracia peniaze, platí úroky z omeškania odo dňa, keď ich prijala.

Čo sa stane so zábezpekou na exekučnej dražbe, ak nezaplatím kúpnu cenu?
Z nej sa uhrádzajú náklady nového predaja a rozdiel v cene. Súd vyhlási predaj za neplatný a určí nový, pričom zábezpeka slúži na pokrytie škody, ktorú zlyhanie spôsobilo.

Môže súd znížiť zálohu?
Môže. Na žiadosť zainteresovanej strany môže súd znížiť prehnane vysokú zálohu.

Odporúčané

• Čo ak predávajúci odstúpi od predaja nehnuteľnosti: záloha, škoda a práva kupujúceho
• Predbežná zmluva pre nehnuteľnosti: sprievodca pre bezpečnú kúpu
• Kúpa nehnuteľnosti v exekúcii: riziká, postup a práva kupujúceho
• Na čo si dávať pozor pri rokovaniach o cene a podmienkach kúpy nehnuteľnosti