Varščina pri nakupu nepremičnine: kako se razlikuje od are

Pri pogajanjih o nakupu stanovanja se besede varščina, ara, predplačilo in polog pogosto uporabljajo kot sinonimi. Za kupca in prodajalca razlika postane pomembna šele, ko se posel ustavi: ali bo vplačani denar vrnjen, vrnjen dvojno ali bo ostal drugi strani. Odgovor ni odvisen od tega, kako je bil znesek poimenovan v pogovoru, temveč od tega, kako je urejen v pogodbi in katera zakonska pravila ga pokrivajo.

Ta vodič pojasnjuje, kje je varščina pri nakupu nepremičnine zakonsko urejena, po čem se razlikuje od are, odstopnine in predplačila ter kako jo zapisati v pogodbo. Kaj lahko kupec stori, ko prodajalec odstopi po prejeti ari, opisujemo v ločenem besedilu o ari in pravicah kupca.

Varščina pri nakupu nepremičnine: naziv ni dovolj

Obligacijski zakonik (NN 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22, 155/23, 69/26) za plačilo ob sklenitvi pogodbe pozna dva posebna instituta: aro in odstopnino. Varščine kot samostojnega instituta kupoprodajne pogodbe ne ureja.

To ne pomeni, da varščina v pogodbi nima smisla. Strani se lahko dogovorita, da kupec vplača znesek kot zavarovanje, vendar je takrat njen učinek le tisti, ki sta ga sami zapisali: kdaj se znesek vrne, kdaj se všteje v ceno in kaj se z njim zgodi, če ena stran odstopi. Če pogodba tega ne določa, se bo v sporu razlagalo, kaj sta stranki želeli, kar pa je ravno tisto, kar kupec in prodajalec želita preprečiti.

Zakonsko težo dobi beseda varščina pri izvršilni prodaji, kjer je predpisana kot pogoj za sodelovanje na dražbi. Več o tem v petem poglavju.

Najpomembnejši praktični zaključek je preprost. Če je znesek zamišljen kot ara, naj se tako tudi imenuje in naj bo jasno, da je bil dan kot znak sklenitve pogodbe. Če je zamišljen kot nekaj drugega, mora pogodba izrecno urediti njegovo vračilo in vštetje.

Profesionalni nasvet: Pred vplačilom preberite določilo o vplačilu v predpogodbi in podčrtajte tri stvari: kako se znesek imenuje, kdaj se vrača in kaj se zgodi, če ena stran odstopi; če kar koli od tega manjka, zahtevajte spremembo pred podpisom.

Ara: znak, da je pogodba sklenjena

Obligacijski zakonik aro definira kot znesek denarja ali količino drugih nadomestnih stvari, ki jih ena stran ob sklenitvi pogodbe da drugi kot znak, da je pogodba sklenjena. Če ni drugače dogovorjeno, se pogodba šteje za sklenjeno, ko je ara dana.

Ko se pogodba pravilno izpolni, se ara vrne ali všteje v izpolnitev obveznosti, pri nakupu v ceno. Če se pogodba ne izpolni, so posledice odvisne od tega, kdo je za to odgovoren. Če je odgovoren kupec, ki je dal aro, lahko prodajalec zahteva izpolnitev, če je to še mogoče, zahteva odškodnino ali se zadovolji s prejeto aro. Če je odgovoren prodajalec, ki je aro prejel, lahko kupec zahteva izpolnitev, odškodnino z vračilom are ali vračilo dvojne are.

Zakon vsebuje tudi dve zaščitni določbi, ki se pogosto spregledata. Če ni drugače dogovorjeno, stran, ki je dala aro, ne more odstopiti od pogodbe tako, da jo preprosto pusti drugi strani, niti druga stran ne more odstopiti z vračilom dvojne are. Sodišče lahko na zahtevo zainteresirane stranke zmanjša pretirano visoko aro.

Če je pogodba delno izpolnjena, na primer če je kupec plačal del cene, upnik ne more zadržati are, temveč se ta všteje v odškodnino.

Profesionalni nasvet: Če vplačujete aro, preverite, ali predpogodba vsebuje vse bistvene sestavine kupoprodaje, saj z aro potrjujete, da je pogodba sklenjena in od nje pozneje ni mogoče preprosto odstopiti.

Odstopnina in ara kot cena odstopa

Odstopnina je drugačen institut. Z dogovorom se lahko pooblasti ena ali vsaka stran, da odstopi od pogodbe z dajanjem odstopnine. Stran, ki odstopa, je dolžna odstopnino dati istočasno z izjavo o odstopu, in ko izjavi, da jo bo dala, ne more več zahtevati izpolnitve pogodbe.

Če pogodba ne določa roka za odstop, lahko pooblaščena stran odstopi, dokler ne preteče rok za izpolnitev njene obveznosti. Pravica do odstopa preneha tudi, ko stran, v čigar korist je dogovorjena, začne izpolnjevati svoje obveznosti ali sprejemati izpolnitev od druge strani.Ara in odstopnina se lahko združita. Če je poleg are dogovorjena pravica do odstopa od pogodbe, se ara šteje za odstopnino in vsaka stran lahko odstopi. Kupec, ki odstopi, takrat izgubi aro, prodajalec, ki odstopi, pa jo vrne v dvojnem znesku.

Ta razlika je v praksi pomembna. Ara brez dogovorjene pravice do odstopa drži strani v pogodbi, medtem ko ara s pravico do odstopa daje vsaki strani izhod po znani ceni.

Profesionalni nasvet: Če želite ohraniti možnost odstopa, naj predpogodba izrecno navede, da je poleg are dogovorjena pravica do odstopa in do katerega datuma velja.

Predplačilo in vračilo denarja ob razdrtju

Predplačilo v pogovoru najpogosteje pomeni del cene, plačan vnaprej. Pravila o ari zakon veže na znesek, dan kot znak, da je pogodba sklenjena, zato vplačilo, ki s pogodbo ni tako določeno, nima posledic are: ne izgubi se in se ne vrača dvojno, temveč se ravna po pogodbi in splošnih pravilih.

Če se pogodba razdre, Obligacijski zakonik določa, da sta obe strani oproščeni svojih obveznosti, razen obveznosti povračila škode. Stran, ki je pogodbo izpolnila v celoti ali delno, ima pravico do vračila tistega, kar je dala. Stran, ki vrača denar, je dolžna plačati zamudne obresti od dneva, ko je prejela plačilo.

Za kupca to pomeni, da je predplačilo praviloma povratno, vendar da je vračilo odvisno od tega, ali ga bo prodajalec lahko in hotel vrniti. Če prodajalec denar porabi ali nepremičnino medtem obremeni, ima kupec terjatev, vendar ne tudi nepremičnine. Zato je preverba bremen pred vplačilom tako pomembna kot sam znesek; o tem, kako s predpogodbo zaščititi nakup, pišemo v vodiču o predpogodbi za nepremičnine.

Profesionalni nasvet: Če plačujete večje predplačilo pred glavno pogodbo, se dogovorite za rok in način vračila v primeru, da do nakupa ne pride, in ne vplačujte, preden preverite zemljiškoknjižni izpisek.

Varščina na elektronski javni dražbi

Varščina kot zakonski institut pri nakupu nepremičnine je najjasneje vidna pri izvršilni prodaji. Po Zakonu o izvršbi in zavarovanju (NN 112/12, 25/13, 93/14, 55/16 — Odločba USRH, 73/17, 131/20, 114/22, 6/24 — Odločba USRH), lahko na elektronski javni dražbi kot ponudniki sodelujejo le osebe, ki so predhodno dale varščino in predložile prijavo za sodelovanje. Varščina se vplača na poseben račun, znesek, način vplačila in vračila pa določa pravilnik ministra, pristojnega za pravosodje.

Ponudnikom, katerih ponudba ni bila sprejeta, se varščina vrne na podlagi naloga sodišča. Za kupca, čigar ponudba je bila sprejeta, je pomembno drugo pravilo: če kupnine ne vplača v roku iz sklepa o prodaji, sodišče prodajo razglasi za neveljavno in določi novo, iz položene varščine pa se poplačajo stroški nove prodaje in razlika med ceno, doseženo na prejšnji in novi prodaji. Rok za vplačilo kupnine ne sme biti daljši od treh mesecev od dneva prodaje.

Tukaj ima varščina dejansko funkcijo zavarovanja. Ne potrjuje, da je pogodba sklenjena, kot ara, temveč jamči, da ponudnik resno sodeluje in pokriva škodo, če ne plača. O ostalih tveganjih nakupa v izvršbi pišemo v vodiču o nakupu nepremičnine v izvršbi.

Profesionalni nasvet: Pred vplačilom varščine za dražbo si zagotovite financiranje celotne kupnine v roku iz pogojev prodaje, saj vas zamuda z vplačilom lahko stane varščine.

Kako vplačilo zapisati v pogodbo

Ne glede na to, kako se znesek imenuje, morajo biti v predpogodbi ali pogodbi jasne naslednje stvari: znesek in rok vplačila, pravna narava vplačila (ara, ara s pravico do odstopa, odstopnina ali del cene), ali se znesek všteje v ceno, kaj se zgodi, če odstopi kupec, in kaj, če odstopi prodajalec.Če se znesek imenuje varščina, mora pogodba izrecno določiti, kaj zavaruje in v katerem primeru se zadrži. Na primer, lahko se dogovori, da varščina zavaruje kupčevo obveznost, da v določenem roku pridobi kredit in vplača preostali del cene, z vračilom, če kredit ni odobren iz razlogov, ki jih navaja pogodba.

Dobro je vnaprej dogovoriti tudi, kje bo denar do zaključka nakupa in kdo in kdaj daje nalog za njegov prenos ali vračilo. Notar ali odvetnik, ki sestavlja pogodbo, lahko pojasni, katere rešitve so v konkretnem primeru na voljo.

O tem, kako se pogajati o ceni in pogojih pred podpisom, pišemo v vodiču o pogajanjih o ceni in pogojih nakupa nepremičnine.

Profesionalni nasvet: Če prodajalec zahteva vplačilo pred podpisom kakršne koli pisne pogodbe, ne vplačujte; tudi najmanjši znesek naj bo dan z podpisanim dokumentom, ki ureja njegovo vračilo.

Kako vam Regent lahko pomaga

Regent posreduje pri nakupu, prodaji in najemu stanovanjskih in poslovnih nepremičnin ter novogradenj po vsej Hrvaški in sodeluje s tujimi kupci. Pomagamo vam najti nepremičnino, ki ustreza vašim potrebam, in preveriti njen pravni status, vključno z zemljiškoknjižnim stanjem in bremeni, pred kakršnim koli vplačilom. Za sestavo predpogodb in pogodb ter pravna vprašanja o ari in varščini vas napotimo na odvetnika ali notarja. Kontaktirajte nas ali si oglejte nepremičnine v ponudbi.

Pogosto zastavljena vprašanja (FAQ)

Je varščina isto kot ara?
Ni. Ara je znesek, dan kot znak, da je pogodba sklenjena, in zanjo zakon določa posledice neizpolnitve, medtem ko je učinek varščine v običajni pogodbi odvisen od tega, kar so se stranke dogovorile.

Ali lahko odstopim od nakupa in preprosto pustim aro prodajalcu?
Ne morete, če ni drugače dogovorjeno. Zakon to dopušča le, kadar je poleg are dogovorjena pravica do odstopa; takrat kupec, ki odstopi, izgubi aro, prodajalec, ki odstopi, pa jo vrne dvojno.

Kaj, če prodajalec odstopi po prejeti ari?
Lahko zahtevate izpolnitev pogodbe, če je še mogoče, odškodnino z vračilom are ali vračilo dvojne are. Izbira je vaša.

Ali se predplačilo vrne, če se pogodba razdre?
Vrne se. Ob razdrtju ima stran, ki je pogodbo delno izpolnila, pravico do vračila tistega, kar je dala, stran, ki vrača denar, pa plača zamudne obresti od dneva, ko ga je prejela.

Kaj se zgodi z varščino na izvršilni dražbi, če ne vplačam kupnine?
Iz nje se poplačajo stroški nove prodaje in razlika v ceni. Sodišče prodajo razglasi za neveljavno in določi novo, varščina pa služi kritju škode, ki jo je povzročila opustitev.

Ali lahko sodišče zmanjša aro?
Lahko. Na zahtevo zainteresirane stranke lahko sodišče zmanjša pretirano visoko aro.

Priporočeno

• Kaj, če prodajalec odstopi od prodaje nepremičnine: ara, škoda in pravice kupca
• Predpogodba za nepremičnine: vodič za varen nakup
• Nakup nepremičnine v izvršbi: tveganja, postopek in pravice kupca
• Na kaj biti pozoren pri pogajanjih o ceni in pogojih nakupa nepremičnine