Na što paziti prilikom pregovora o cijeni i uvjetima kupnje nekretnine?

Uvijek kada se radi o kupnji, svi želimo postići najbolju moguću cijenu. To se pogotovo odnosi na kupnju nekretnine, s obzirom na to da se radi o velikim iznosima koji mogu značajno utjecati na naš financijski život. I nije samo cilj platiti manje, već i osigurati da vam uvjeti kupnje idu maksimalno u korist i da transakcija ide glatko.

Zato, ako planirate kupnju, uzmite trenutak vremena i saznajte na što obratiti pozornost kako biste postigli najbolji mogući dogovor.

1. Istražite tržište i cijene

Prije nego krenete u pregovore o cijeni nekretnine, prvo morate razumjeti tržište. Cijene nekretnina mogu znatno varirati ovisno o lokaciji, starosti zgrade, kvaliteti gradnje, površini i mnogim drugim čimbenicima. Također, cijene mogu biti različite u različitim dijelovima grada, pa je bitno imati jasnu predodžbu o tome kakve su cijene nekretnina u kojem kvartu.

Kako bi bili realni u svojim očekivanjima, prije nego što krenete u pregovaranje o cijeni, dobro je da istražite tržište. Na taj način ćete lakše procijeniti je li cijena koju prodavatelj traži zapravo realna. Cijene nekretnina u zadnje vrijeme imaju tendenciju neopravdanog rasta, pa je bitno da usporedite slične nekretnine u tom području kako bi dobili uvid u prosječnu cijenu kvadrata.

Tu vam svakako od koristi mogu biti dostupni izvori i analize koji će vam pomoći da steknete jasnu sliku o tržištu. Na primjer, Državni zavod za statistiku redovito ažurira podatke o indeksima cijena stambenih objekata, uključujući podatke za prvo tromjesečje 2025. godine.

2. Kako odrediti maksimalnu cijenu nekretnine?

Važno je da znate maksimalni iznos koji ste spremni platiti prije nego što započnete pregovore. Ovo je osobito važno u situacijama gdje postoji konkurencija za isti stan ili kuću. Kad postavite limit, držite ga se i nemojte biti previše emocionalni. Također, imajte na umu sve dodatne troškove kao što su porez na promet nekretnina, troškovi notarskih usluga, troškovi upisa u gruntovnicu i svi eventualni popravci koji mogu biti potrebni. To su sve stavke koje morate uzeti u obzir prilikom definiranja vašeg budžeta.

Porez na promet nekretnina
U Hrvatskoj, porez na promet nekretnina iznosi 3% od kupoprodajne cijene nekretnine. Na primjer, ako kupujete stan za 150.000 eura, porez će iznositi 4.500 eura. Ovaj trošak morate dodati na ukupnu cijenu, jer se porez plaća odmah, a dokaz o uplati potrebno je priložiti za upis u gruntovnicu.

Troškovi notarskih usluga
Notar ili odvjetnik će vam pomoći da pripremite kupoprodajni ugovor i sve druge pravne dokumente. Ovisno o složenosti transakcije, troškovi notarskih usluga mogu se kretati od 200 do 1.000 eura, a ponekad i više, ovisno o vrijednosti nekretnine i specifičnostima ugovora. Uvijek pitajte za okvirne cijene prije nego započnete proces, kako biste imali jasnu sliku o troškovima.

Troškovi upisa u gruntovnicu
Upis u gruntovnicu je proces kojim se službeno registrira vlasništvo nad nekretninom. Trošak upisa u zemljišne knjige obično iznosi od 100 do 300 eura, ovisno o vrijednosti nekretnine. Ovaj trošak također treba biti uračunat u ukupni iznos koji ćete platiti kako biste postali zakonski prepoznat kao vlasnik.

Trošak za procjenu nekretnine
Ako uzimate stambeni kredit, banka će zahtijevati procjenu vrijednosti nekretnine kako bi se osigurala protiv neplaćanja. Trošak procjene može biti između 100 i 300 eura, ovisno o banci i vrsti nekretnine. Ovaj trošak također ulazi u ukupne izdatke koje trebate planirati.

Eventualni popravci i renovacije
Često ćete otkriti da je nekretnina koja vam se svidjela potrebno malo osvježenje ili popravke, posebno ako nije nova. Renovacije mogu biti mali, kao što je farbanje zidova ili zamjena pločica, ali mogu biti i veći projekti poput zamjene stolarije ili sanacije kupatila. Iako možda nije uvijek nužno, dobro je odmah razmisliti o tome koliko bi vas mogla koštati prilagodba nekretnine prema vašim željama.


Prilikom postavljanja maksimalnog iznosa koji ste spremni platiti, obavezno uključite sve ove dodatne troškove jer oni mogu značajno povisiti ukupnu cijenu kupnje. Na primjer, ako ste planirali platiti 150.000 eura za nekretninu, uzimajući u obzir 3% poreza, troškove notara (1.000 eura) i upis u gruntovnicu (300 eura), cijeli iznos može narasti na oko 155.300 eura ili više, ovisno o dodatnim troškovima poput renovacija.

3. Kako pregovarati o cijeni?

Zapamrtite: Uvijek, ali uvijek postoji prostor za pregevore! Ipak, važno je pri tome biti oprezan i promišljen. Prodavatelji obično uvijek postave početnu cijenu kaja je viša od one koju su spremni prihvatiti, jer ostavljaju prostora za pregovore.

Evo nekih argumenata koje možete koristiti kako bi snizili cijenu nekretnine:

Kada je u pitanju pregovaranje cijene nekretnine, uvijek postoji prostor za smanjenje cijene – no važno je pri tome biti oprezan i promišljen. Često ćete primijetiti da prodavatelji postave cijenu koja je nešto viša od one koju su spremni prihvatiti, jer ostavljaju prostora za pregovaranje. Ipak, budite pažljivi s previše niskim ponudama jer one mogu izgledati nepristojno i natjerati prodavatelja da uopće ne želi nastaviti s pregovorima.

Najbolji pristup je da započnete s umjerenim prijedlogom, nižim od tražene cijene, jer ćete tako imati prostora za daljnje pregovore. Tokom procesa, postoje različiti faktori koje možete koristiti kao argumente za smanjenje cijene:

Stanje nekretnine – ako nekretnina zahtijeva velika ulaganja u popravke ili renovacije, to možete iskoristiti kao razlog za nižu cijenu.

Lokacija nekretnine – ako se nekretnina nalazi u manje popularnom ili slabije razvijenom području, to također može biti dobar argument za snižavanje cijene.

Tržišne promjene – ako cijene nekretnina u tom području padaju ili ako je tržište općenito usporeno, to možete iskoristiti kao argument za povoljniju cijenu.

Pregovaranje je često proces u kojem obje strane pokušavaju naći sredinu koja im odgovara, pa je fleksibilnost ključna. Najvažnije je da ostanete otvoreni za razgovor i spremni na kompromis kako biste postigli najbolju moguću cijenu.

4. Pregovaranje o uvjetima prodaje

Kada krenete u pregovore, nije cijena jedina stavka o kojoj možete pregovarati. Iako će vjerojatno biti odlučujući faktor, postoje i drugi uvjeti koji mogu utjecati na ishod transakcije. Na primjer, možda ćete htjeti razmisliti o rokovima plaćanja, uvjetima isporuke nekretnine ili čak o jamstvima od prodavatelja.

Nakon što se dogovorite o svim uvjetima, predugovor može postati ključni dokument koji osigurava da su svi dogovoreni uvjeti pravno obvezujući. Predugovor o kupnji nekretnine definira osnovne uvjete ugovora i daje sigurnost obje strane da je dogovor postignut. Ovisno o specifičnostima pregovora, predugovor može sadržavati i određene uvjete koji se moraju ispuniti prije nego što se postigne konačan ugovor, što je koristan alat za zaštitu interesa obje strane.

5. Pravni savjeti: Provjerite dokumentaciju

Jedan od najvažnijih dijelova pregovora je provjera pravne dokumentacije. Prije nego donesete konačnu odluku o kupnji nekretnine, važno je provjeriti vlasnički list, katastarske podatke i druge pravne isprave vezane uz nekretninu. Ako npr. nekretnina nije etažirana, nećetu ju moći kupiti putem stambenog kredita, a i kupnja takve nekretnine može ostaviti prostora za pravne manipulacije od strane drugih suvlasnika, što automatski snižava cijenu nekretnine. Također, ako se odlučite za kupnju baš takve nekretnine, najmanje što prodavatelj može učiniti je sniziti cijenu nekretnine za iznos koji ćete potrošiti nakon kupnje za etažiranje. Sve o etažiranju te zašto je ono važno već smo pisali.

Ako niste sigurni u bilo koji dokument koji vam je potreban kako bi znali da kupujete nekretninu s kojem je sve u redu, tražite pomoć od stručnjaka. Možda će vas to dodatno koštati, ali sigurno puno manje od pogreške koju možete napraviti.


Zaključak
Pregovaranje o kupnji stana ili nekretnine može biti naporno, ali shvatite to kao zalog za budućnost, jer ipak kupujete sebi dom. Zato, najbolji savjet koji vam možemo dati jke da pratite ove korake, postavite realne ciljeve i ne ustručavajte se obratiti stručnjacima i zatražiti pomoć ako vidite da ne možete sami.

Sretno u pregovorima i kupovini vaše nove nekretnine!