Le dépôt de garantie lors de l'achat immobilier : en quoi se distingue-t-il des arrhes ?

Dans les négociations pour l'achat d'un appartement, les termes garantie, arrhes, acompte et dépôt sont souvent utilisés comme s'ils signifiaient la même chose. Pour l'acheteur et le vendeur, la différence ne devient importante que lorsque l'affaire est bloquée : l'argent versé sera-t-il restitué, restitué en double ou restera-t-il à l'autre partie ? La réponse ne dépend pas de la manière dont le montant a été désigné dans la conversation, mais de la manière dont il est réglementé dans le contrat et des règles légales qui le couvrent.

Ce guide explique où la garantie est légalement réglementée lors de l'achat d'un bien immobilier, en quoi elle diffère des arrhes, de l'indemnité de dédit et de l'acompte, et comment la consigner dans le contrat. Ce que l'acheteur peut faire lorsque le vendeur se désiste après avoir reçu des arrhes, est décrit dans un texte séparé sur les arrhes et les droits de l'acheteur.

Garantie lors de l'achat d'un bien immobilier : le nom ne suffit pas

La Loi sur les Obligations (NN 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22, 155/23, 69/26) prévoit deux instituts spécifiques pour le paiement lors de la conclusion d'un contrat : les arrhes et l'indemnité de dédit. Elle ne réglemente pas la garantie comme un institut distinct du contrat de vente.

Cela ne signifie pas que la garantie n'a pas de sens dans un contrat. Les parties peuvent convenir que l'acheteur verse un montant à titre de garantie, mais son effet est alors uniquement celui qu'elles ont elles-mêmes stipulé : quand le montant est remboursé, quand il est imputé sur le prix et ce qui se passe si l'une des parties se désiste. Si le contrat ne le stipule pas, en cas de litige, on interprétera ce que les parties voulaient, et c'est précisément ce que l'acheteur et le vendeur veulent éviter.

Le terme 'garantie' acquiert un poids juridique dans la vente forcée, où il est prescrit comme condition de participation à l'enchère. Plus d'informations à ce sujet dans la cinquième section.

La conclusion pratique la plus importante est simple. Si le montant est conçu comme des arrhes, qu'il soit nommé ainsi et qu'il soit clair qu'il est donné en signe de conclusion du contrat. S'il est conçu comme autre chose, le contrat doit explicitement régir son remboursement et son imputation.

Conseil professionnel : Avant le paiement, lisez la clause de paiement dans l'avant-contrat et soulignez trois choses : comment le montant est nommé, quand il est remboursé et ce qui se passe si l'une des parties se désiste ; si l'un de ces éléments manque, demandez une modification avant la signature.

Arrhes : un signe que le contrat est conclu

La Loi sur les Obligations définit les arrhes comme une somme d'argent ou une quantité d'autres choses fongibles qu'une partie donne à l'autre lors de la conclusion du contrat en signe que le contrat est conclu. Sauf convention contraire, le contrat est réputé conclu dès que les arrhes sont versées.

Lorsque le contrat est dûment exécuté, les arrhes sont restituées ou imputées sur l'exécution de l'obligation, et lors d'un achat, sur le prix. Si le contrat n'est pas exécuté, les conséquences dépendent de la partie responsable. Si l'acheteur qui a versé les arrhes est responsable, le vendeur peut demander l'exécution si cela est encore possible, demander des dommages et intérêts ou se contenter des arrhes reçues. Si le vendeur qui a reçu les arrhes est responsable, l'acheteur peut demander l'exécution, des dommages et intérêts avec restitution des arrhes ou la restitution du double des arrhes.

La loi contient également deux dispositions protectrices souvent négligées. Sauf convention contraire, la partie qui a donné les arrhes ne peut se désister du contrat en les laissant simplement à l'autre partie, et l'autre partie ne peut se désister en restituant le double des arrhes. Le tribunal peut, à la demande de la partie intéressée, réduire des arrhes excessivement élevées.

Si le contrat est partiellement exécuté, par exemple si l'acheteur a payé une partie du prix, le créancier ne peut pas conserver les arrhes, mais elles sont imputées sur les dommages et intérêts.

Conseil professionnel : Si vous versez des arrhes, assurez-vous que l'avant-contrat contient tous les éléments essentiels de la vente, car par les arrhes, vous confirmez que le contrat est conclu et qu'il ne pourra pas être simplement résilié par la suite.

Indemnité de dédit et arrhes comme prix du désistement

L'indemnité de dédit est un institut différent. Par accord, une ou chaque partie peut être autorisée à se désister du contrat en donnant une indemnité de dédit. La partie qui se désiste est tenue de donner l'indemnité de dédit simultanément à la déclaration de désistement, et lorsqu'elle déclare qu'elle la donnera, elle ne peut plus exiger l'exécution du contrat.

Si le contrat ne fixe pas de délai de désistement, la partie autorisée peut se désister tant que le délai d'exécution de son obligation n'est pas écoulé. Le droit de désistement prend fin également lorsque la partie au profit de laquelle il a été convenu commence à exécuter ses obligations ou à recevoir l'exécution de l'autre partie. Les arrhes et l'indemnité de dédit peuvent être combinées. Si, en plus des arrhes, un droit de désistement du contrat est convenu, les arrhes sont considérées comme une indemnité de dédit et chaque partie peut se désister. L'acheteur qui se désiste perd alors les arrhes, et le vendeur qui se désiste les restitue en double.

Cette différence est importante en pratique. Les arrhes sans droit de désistement contractuel lient les parties au contrat, tandis que les arrhes avec droit de désistement donnent à chaque partie une porte de sortie à un prix connu.

Conseil professionnel : Si vous souhaitez conserver la possibilité de vous désister, assurez-vous que l'avant-contrat stipule explicitement que le droit de désistement est convenu avec les arrhes et jusqu'à quelle date il est valable.

Acompte et remboursement en cas de résiliation

Dans la conversation courante, l'acompte signifie le plus souvent une partie du prix payée à l'avance. La loi lie les règles concernant les arrhes au montant donné en signe que le contrat est conclu, de sorte qu'un paiement non défini comme tel par le contrat n'entraîne pas les conséquences des arrhes : il n'est ni perdu ni remboursé en double, mais est régi par le contrat et les règles générales.

Si le contrat est résilié, la Loi sur les Obligations stipule que les deux parties sont libérées de leurs obligations, à l'exception de l'obligation de réparer le dommage. La partie qui a exécuté le contrat entièrement ou partiellement a droit à la restitution de ce qu'elle a donné. La partie qui restitue l'argent est tenue de payer des intérêts moratoires à compter du jour où elle a reçu le paiement.

Pour l'acheteur, cela signifie que l'acompte est en principe remboursable, mais que le remboursement dépend de la capacité et de la volonté du vendeur de le restituer. Si le vendeur dépense l'argent ou grève le bien immobilier entre-temps, l'acheteur a une créance, mais pas le bien immobilier. C'est pourquoi la vérification des charges avant le paiement est aussi importante que le montant lui-même ; nous écrivons sur la façon de protéger l'achat par un avant-contrat dans le guide sur l'avant-contrat immobilier.

Conseil professionnel : Si vous versez un acompte important avant le contrat principal, convenez du délai et du mode de remboursement au cas où la vente n'aurait pas lieu, et ne payez pas avant d'avoir vérifié l'extrait du registre foncier.

Garantie lors d'une enchère publique électronique

La garantie, en tant qu'institut juridique lors de l'achat d'un bien immobilier, est la plus clairement visible dans la vente forcée. Selon la Loi sur l'Exécution Forcée (NN 112/12, 25/13, 93/14, 55/16 — Décision de la Cour Constitutionnelle de la République de Croatie, 73/17, 131/20, 114/22, 6/24 — Décision de la Cour Constitutionnelle de la République de Croatie), seules les personnes ayant préalablement déposé une garantie et soumis une demande de participation peuvent participer à une enchère publique électronique. La garantie est versée sur un compte spécial, et le montant, le mode de paiement et de remboursement sont prescrits par le règlement du ministre de la Justice.

Pour les soumissionnaires dont l'offre n'est pas acceptée, la garantie est restituée sur ordre du tribunal. Pour l'acheteur dont l'offre est acceptée, une autre règle est importante : si le prix d'achat n'est pas versé dans le délai stipulé dans la conclusion de la vente, le tribunal déclare la vente invalide et en ordonne une nouvelle, et les frais de la nouvelle vente ainsi que la différence entre le prix atteint lors de la vente précédente et de la nouvelle vente sont couverts par la garantie déposée. Le délai de paiement du prix d'achat ne peut excéder trois mois à compter de la date de la vente.

Ici, la garantie a une réelle fonction d'assurance. Elle ne confirme pas que le contrat est conclu, comme les arrhes, mais garantit que l'enchérisseur participe sérieusement et couvre les dommages s'il ne paie pas. Nous écrivons sur les autres risques d'achat en exécution forcée dans le guide sur l'achat d'un bien immobilier en exécution forcée.

Conseil professionnel : Avant de verser une garantie pour une enchère, assurez-vous du financement de l'intégralité du prix d'achat dans le délai imparti par les conditions de vente, car un retard de paiement pourrait vous coûter la garantie.

Comment consigner le paiement dans le contrat

Quelle que soit la désignation du montant, cinq choses doivent être claires dans l'avant-contrat ou le contrat : le montant et le délai de paiement, la nature juridique du paiement (arrhes, arrhes avec droit de dédit, indemnité de dédit ou partie du prix), si le montant est imputé sur le prix, ce qui se passe si l'acheteur se désiste et ce qui se passe si le vendeur se désiste. Si le montant est appelé garantie, le contrat doit explicitement indiquer ce qu'il garantit et dans quel cas il est retenu. Par exemple, il peut être convenu que la garantie assure l'obligation de l'acheteur d'obtenir un crédit dans un délai déterminé et de payer le reste du prix, avec remboursement si le crédit n'est pas approuvé pour les raisons spécifiées dans le contrat.

Il est bon de convenir à l'avance où l'argent sera conservé jusqu'à la conclusion de l'achat, et qui et quand donnera l'ordre de son transfert ou de son remboursement. Un notaire ou un avocat rédigeant le contrat peut expliquer les solutions disponibles dans le cas spécifique.

Nous écrivons sur la façon de négocier le prix et les conditions avant la signature dans le guide sur la négociation du prix et des conditions d'achat.

Conseil professionnel : Si le vendeur demande un paiement avant la signature de tout contrat écrit, ne payez pas ; même le plus petit montant doit être donné avec un document signé régissant son remboursement.

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Questions fréquemment posées (FAQ)

La garantie est-elle la même chose que les arrhes ?
Non. Les arrhes sont une somme donnée en signe que le contrat est conclu et la loi en prescrit les conséquences en cas d'inexécution, tandis que l'effet de la garantie dans un contrat ordinaire dépend de ce que les parties ont convenu.

Puis-je me désister de l'achat et simplement laisser les arrhes au vendeur ?
Non, sauf convention contraire. La loi ne le permet que lorsque le droit de dédit est convenu avec les arrhes ; dans ce cas, l'acheteur qui se désiste perd les arrhes, et le vendeur qui se désiste les restitue en double.

Que se passe-t-il si le vendeur se désiste après avoir reçu des arrhes ?
Vous pouvez demander l'exécution du contrat si cela est encore possible, des dommages et intérêts avec restitution des arrhes, ou la restitution du double des arrhes. Le choix vous appartient.

L'acompte est-il remboursé si le contrat est résilié ?
Oui, il est remboursé. En cas de résiliation, la partie qui a partiellement exécuté le contrat a droit à la restitution de ce qu'elle a donné, et la partie qui restitue l'argent paie des intérêts moratoires à partir de la date de réception du paiement.

Que se passe-t-il avec la garantie lors d'une enchère forcée si je ne paie pas le prix d'achat ?
Les frais de la nouvelle vente et la différence de prix sont couverts par celle-ci. Le tribunal déclare la vente invalide et en ordonne une nouvelle, et la garantie sert à couvrir les dommages causés par le manquement.

Le tribunal peut-il réduire les arrhes ?
Oui. À la demande de la partie intéressée, le tribunal peut réduire des arrhes excessivement élevées.

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