Jamčevina kod kupnje nekretnine: kako se razlikuje od kapare

U pregovorima o kupnji nekretnine riječi jamčevina, kapara, predujam i polog često se koriste kao da znače isto. Za kupca i prodavatelja razlika postaje važna tek kad posao zapne: hoće li se uplaćeni novac vratiti, vratiti dvostruko ili ostati drugoj strani. Odgovor ne ovisi o tome kako je iznos nazvan u razgovoru, nego o tome kako je uređen u ugovoru i koja ga zakonska pravila pokrivaju.

Ovaj vodič objašnjava gdje je jamčevina kod kupnje nekretnine zakonski uređena, po čemu se razlikuje od kapare, odustatnine i predujma te kako je zapisati u ugovoru. Što kupac može kad prodavatelj odustane nakon primljene kapare, opisujemo u posebnom tekstu o kapari i pravima kupca.

Jamčevina kod kupnje nekretnine: naziv nije dovoljan

Zakon o obveznim odnosima (NN 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22, 155/23, 69/26) za uplatu pri sklapanju ugovora ima dva posebna instituta: kaparu i odustatninu. Jamčevinu kao zaseban institut ugovora o kupoprodaji ne uređuje.

To ne znači da jamčevina u ugovoru nema smisla. Strane mogu ugovoriti da kupac uplati iznos kao osiguranje, ali tada je njegov učinak samo onaj koji su same zapisale: kada se iznos vraća, kada se uračunava u cijenu i što se s njim događa ako jedna strana odustane. Ako ugovor to ne kaže, u sporu će se tumačiti što su strane htjele, a to je upravo ono što kupac i prodavatelj žele izbjeći.

Zakonsku težinu riječ jamčevina dobiva u ovršnoj prodaji, gdje je propisana kao uvjet sudjelovanja na dražbi. O tome više u petom odjeljku.

Najvažniji praktični zaključak je jednostavan. Ako je iznos zamišljen kao kapara, neka se tako i zove i neka je jasno da je dan kao znak sklapanja ugovora. Ako je zamišljen kao nešto drugo, ugovor treba izričito urediti njegov povrat i uračunavanje.

Profesionalni savjet: Prije uplate pročitajte odredbu o uplati u predugovoru i podcrtajte tri stvari: kako se iznos zove, kada se vraća i što se događa ako jedna strana odustane; ako bilo što od toga nedostaje, tražite izmjenu prije potpisa.

Kapara: znak da je ugovor sklopljen

Zakon o obveznim odnosima kaparu definira kao iznos novca ili količinu drugih zamjenjivih stvari koje jedna strana pri sklapanju ugovora daje drugoj kao znak da je ugovor sklopljen. Ako nije drukčije ugovoreno, ugovor se smatra sklopljenim kad je kapara dana.

Kad se ugovor uredno ispuni, kapara se vraća ili uračunava u ispunjenje obveze, kod kupnje u cijenu. Ako se ugovor ne ispuni, posljedice ovise o tome tko je za to odgovoran. Ako je odgovoran kupac koji je dao kaparu, prodavatelj može tražiti ispunjenje ako je to još moguće, tražiti naknadu štete ili se zadovoljiti primljenom kaparom. Ako je odgovoran prodavatelj koji je kaparu primio, kupac može tražiti ispunjenje, naknadu štete uz povrat kapare ili povrat dvostruke kapare.

Zakon sadrži i dvije zaštitne odredbe koje se često previde. Ako nije drukčije ugovoreno, strana koja je dala kaparu ne može odustati od ugovora tako da je jednostavno ostavi drugoj strani, niti druga strana može odustati vraćanjem dvostruke kapare. Sud može, na zahtjev zainteresirane strane, smanjiti pretjerano veliku kaparu.

Ako je ugovor djelomično ispunjen, primjerice ako je kupac platio dio cijene, vjerovnik ne može zadržati kaparu, nego se ona uračunava u naknadu štete.

Profesionalni savjet: Ako uplaćujete kaparu, provjerite da predugovor sadrži sve bitne sastojke kupoprodaje, jer kaparom potvrđujete da je ugovor sklopljen i od njega se kasnije ne može jednostavno odustati.

Odustatnina i kapara kao cijena odustanka

Odustatnina je drukčiji institut. Sporazumom se može ovlastiti jedna ili svaka strana da odustane od ugovora davanjem odustatnine. Strana koja odustaje dužna je odustatninu dati istodobno s izjavom o odustajanju, a kad izjavi da će je dati, više ne može tražiti ispunjenje ugovora.

Ako ugovor ne određuje rok za odustanak, ovlaštena strana može odustati sve dok ne protekne rok za ispunjenje njezine obveze. Pravo na odustanak prestaje i kad strana u čiju je korist ugovoreno počne ispunjavati svoje obveze ili primati ispunjenje od druge strane.Kapara i odustatnina mogu se spojiti. Ako je uz kaparu ugovoreno pravo da se odustane od ugovora, kapara se smatra odustatninom i svaka strana može odustati. Kupac koji odustane tada gubi kaparu, a prodavatelj koji odustane vraća je u dvostrukom iznosu.

Ta razlika je važna u praksi. Kapara bez ugovorenog prava na odustanak drži strane u ugovoru, dok kapara s pravom na odustanak daje svakoj strani izlaz uz poznatu cijenu.

Profesionalni savjet: Ako želite zadržati mogućnost odustanka, neka predugovor izričito navede da je uz kaparu ugovoreno pravo odustanka i do kojeg datuma vrijedi.

Predujam i povrat novca kod raskida

Predujam u razgovoru najčešće znači dio cijene plaćen unaprijed. Pravila o kapari zakon veže uz iznos dan kao znak da je ugovor sklopljen, pa uplata koja ugovorom nije tako određena ne nosi posljedice kapare: ne gubi se i ne vraća dvostruko, nego se ravna prema ugovoru i općim pravilima.

Ako se ugovor raskine, Zakon o obveznim odnosima propisuje da su obje strane oslobođene svojih obveza, osim obveze naknade štete. Strana koja je ugovor ispunila potpuno ili djelomično ima pravo na povrat onoga što je dala. Strana koja vraća novac dužna je platiti zatezne kamate od dana kad je isplatu primila.

Za kupca to znači da je predujam u pravilu povratan, ali da povrat ovisi o tome hoće li ga prodavatelj moći i htjeti vratiti. Ako prodavatelj novac potroši ili nekretninu u međuvremenu optereti, kupac ima tražbinu, ali ne i nekretninu. Zato je provjera tereta prije uplate važna koliko i sam iznos; o tome kako predugovorom zaštititi kupnju pišemo u vodiču o predugovoru za nekretnine.

Profesionalni savjet: Ako plaćate veći predujam prije glavnog ugovora, dogovorite rok i način povrata za slučaj da do kupnje ne dođe, i ne uplaćujte prije nego što provjerite zemljišnoknjižni izvadak.

Jamčevina na elektroničkoj javnoj dražbi

Jamčevina kao zakonski institut kod kupnje nekretnine najjasnije se vidi u ovršnoj prodaji. Prema Ovršnom zakonu (NN 112/12, 25/13, 93/14, 55/16 — Odluka USRH, 73/17, 131/20, 114/22, 6/24 — Odluka USRH), u elektroničkoj javnoj dražbi kao ponuditelji mogu sudjelovati samo osobe koje su prethodno dale jamčevinu i podnijele prijavu za sudjelovanje. Jamčevina se uplaćuje na poseban račun, a iznos, način uplate i povrata propisuje pravilnik ministra nadležnog za pravosuđe.

Ponuditeljima čija ponuda nije prihvaćena jamčevina se vraća na temelju naloga suda. Za kupca čija je ponuda prihvaćena važno je drugo pravilo: ako kupovninu ne uplati u roku iz zaključka o prodaji, sud prodaju proglašava nevažećom i određuje novu, a iz položene jamčevine namiruju se troškovi nove prodaje i razlika između cijene postignute na prijašnjoj i novoj prodaji. Rok za uplatu kupovnine ne može biti dulji od tri mjeseca od dana prodaje.

Ovdje jamčevina ima stvarnu funkciju osiguranja. Ona ne potvrđuje da je ugovor sklopljen, kao kapara, nego jamči da ponuditelj ozbiljno sudjeluje i pokriva štetu ako ne plati. O ostalim rizicima kupnje u ovrsi pišemo u vodiču o kupnji nekretnine u ovrsi.

Profesionalni savjet: Prije uplate jamčevine za dražbu osigurajte financiranje cijele kupovnine u roku iz uvjeta prodaje, jer zakašnjenje s uplatom može Vas stajati jamčevine.

Kako uplatu zapisati u ugovoru

Bez obzira na to kako se iznos zove, u predugovoru ili ugovoru treba biti jasno pet stvari: iznos i rok uplate, pravna narav uplate (kapara, kapara s pravom odustanka, odustatnina ili dio cijene), uračunava li se iznos u cijenu, što se događa ako odustane kupac te što ako odustane prodavatelj.Ako se iznos naziva jamčevinom, ugovor treba izrijekom reći što ona osigurava i u kojem se slučaju zadržava. Primjerice, može se ugovoriti da jamčevina osigurava kupčevu obvezu da u određenom roku ishodi kredit i uplati ostatak cijene, uz povrat ako kredit ne bude odobren iz razloga koje ugovor navodi.

Dobro je unaprijed dogovoriti i gdje će novac stajati do zaključenja kupnje te tko i kada daje nalog za njegov prijenos ili povrat. Javni bilježnik ili odvjetnik koji sastavlja ugovor može objasniti koja rješenja su u konkretnom slučaju dostupna.

O tome kako pregovarati o cijeni i uvjetima prije potpisa pišemo u vodiču o pregovorima o cijeni i uvjetima kupnje.

Profesionalni savjet: Ako prodavatelj traži uplatu prije potpisa bilo kakvog pisanog ugovora, ne uplaćujte; i najmanji iznos neka bude dan uz potpisan dokument koji uređuje njegov povrat.

Kako Vam Regent može pomoći

Regent posreduje u kupnji, prodaji i najmu stambenih i poslovnih nekretnina te novogradnje diljem Hrvatske i radi sa stranim kupcima. Pomažemo Vam pronaći nekretninu koja odgovara Vašim potrebama i provjeriti njezin pravni status, uključujući zemljišnoknjižno stanje i terete, prije bilo kakve uplate. Za sastavljanje predugovora i ugovora te pravna pitanja o kapari i jamčevini upućujemo Vas na odvjetnika ili javnog bilježnika. Javite nam se ili pogledajte nekretnine u ponudi.

Često postavljana pitanja (FAQ)

Je li jamčevina isto što i kapara?
Nije. Kapara je iznos dan kao znak da je ugovor sklopljen i za nju zakon propisuje posljedice neispunjenja, a učinak jamčevine u običnom ugovoru ovisi o tome što su strane ugovorile.

Mogu li odustati od kupnje i samo ostaviti kaparu prodavatelju?
Ne možete, ako nije drukčije ugovoreno. Zakon to dopušta samo kad je uz kaparu ugovoreno pravo odustanka; tada kupac koji odustane gubi kaparu, a prodavatelj koji odustane vraća je dvostruko.

Što ako prodavatelj odustane nakon primljene kapare?
Možete tražiti ispunjenje ugovora ako je još moguće, naknadu štete uz povrat kapare ili povrat dvostruke kapare. Izbor je Vaš.

Vraća li se predujam ako se ugovor raskine?
Vraća se. Kod raskida strana koja je ugovor djelomično ispunila ima pravo na povrat onoga što je dala, a strana koja vraća novac plaća zatezne kamate od dana kad ga je primila.

Što se događa s jamčevinom na ovršnoj dražbi ako ne uplatim kupovninu?
Iz nje se namiruju troškovi nove prodaje i razlika u cijeni. Sud prodaju proglašava nevažećom i određuje novu, a jamčevina služi pokriću štete koju je propust prouzročio.

Može li sud smanjiti kaparu?
Može. Na zahtjev zainteresirane strane sud može smanjiti pretjerano veliku kaparu.

Preporučeno

• Što ako prodavatelj odustane od prodaje nekretnine: kapara, šteta i prava kupca
• Predugovor za nekretnine: vodič za sigurnu kupnju
• Kupnja nekretnine u ovrsi: rizici, postupak i prava kupca
• Na što paziti prilikom pregovora o cijeni i uvjetima kupnje nekretnine