Immobilien

Jährliche Kosten des Immobilieneigentums in Kroatien

11. November 2026 / Regent Split

Zusammenfassung

Die jährlichen Kosten für den Besitz einer Immobilie in Kroatien umfassen die Grundsteuer, die Kommunalabgabe, die gemeinsame Instandhaltungsrücklage im Gebäude sowie Nebenkosten und Wartung. Die ersten drei Posten ergeben sich aus Gesetzen und Entscheidungen der lokalen Selbstverwaltung, während der vierte vom Verbrauch und Zustand der Immobilie abhängt. Die Grundsteuer zahlen Sie nicht für den Hauptwohnsitz, noch für eine Immobilie, die Sie für mindestens 10 Monate zur dauerhaften Wohnnutzung vermietet haben. Den genauen Betrag für eine konkrete Immobilie prüfen Sie in den Beschlüssen der Stadt oder Gemeinde und in den Bescheiden der zuständigen Behörden am Tag des Kaufs.

Wichtige Fakten

Die jährlichen Kosten des Eigentums umfassen die Grundsteuer, Kommunalabgabe, Rücklage sowie Nebenkosten und Instandhaltung.
Die Grundsteuer beträgt jährlich 0,60 bis 8,00 Euro pro m² Nutzfläche, wobei der genaue Satz von der Stadt oder Gemeinde festgelegt wird.
Für Immobilien, die als Hauptwohnsitz dienen, oder für solche, die für mindestens 10 Monate dauerhaft vermietet sind, wird keine Steuer entrichtet.
Die Kommunalabgabe wird vom Eigentümer bzw. Nutzer gezahlt, wobei eine Änderung des Zahlungspflichtigen innerhalb von 15 Tagen gemeldet werden muss.
Das Gesetz schreibt den Mindestbetrag der gemeinsamen Rücklage vor, wobei das Gebäude einen höheren Betrag beschließen kann.
Fordern Sie vor dem Kauf die letzten Bescheide und Nebenkostenabrechnungen an.

Der Kaufpreis einer Immobilie ist nur der Anfang der Rechnung. Nach dem Kauf entstehen jährliche wiederkehrende Verpflichtungen, die zusätzlich zur Kreditrückzahlung und den einmaligen Kaufkosten berücksichtigt werden müssen. Die jährlichen Kosten des Immobilienbesitzes bestehen aus vier Kostengruppen, jede mit einer anderen rechtlichen Grundlage und einem anderen Zahlungsempfänger.

Im Folgenden finden Sie eine Übersicht darüber, was durch Gesetz und lokale Verordnungen festgelegt wird: Grundsteuer, Kommunalgebühren und gemeinsame Rücklage. Hinzu kommen Nebenkosten und Instandhaltung, die durch die Immobilie selbst und den Markt bestimmt werden. Es gibt keinen universellen Betrag, da jeder Standort und jedes Gebäude seine eigenen Bestimmungen hat. Ziel ist es, dass Sie vor dem Kauf wissen, was Sie fragen und worum Sie bitten müssen.

Jährliche Kosten des Immobilienbesitzes: welche Posten in die Berechnung eingehen

Die Berechnung beginnt mit einer Liste der Posten. Zwei davon werden von der lokalen Selbstverwaltung erhoben: die Grundsteuer und die Kommunalgebühr. Die dritte, die gemeinsame Rücklage, wird auf das Konto des Gebäudes eingezahlt und dient der Instandhaltung der Gemeinschaftsbereiche. Die vierte Gruppe, Nebenkosten und Instandhaltung der Immobilie selbst, hängt vom Verbrauch, dem Alter des Gebäudes und der Bauqualität ab.

Nicht alle Eigentümer sind gleichermaßen mit allen Posten belastet. Der Eigentümer einer Wohnung in einem Gebäude mit mehreren Miteigentümern zahlt eine Rücklage, während der Eigentümer eines freistehenden Hauses keine Gemeinschaftsbereiche mit Nachbarn hat und daher seine Rücklage für Dach, Fassade und Installationen selbst bestimmen muss. Die Grundsteuer ist an die Nutzungsart der Immobilie gebunden, was Thema des nächsten Abschnitts ist. Die Kommunalgebühr hängt von der Zone und der Entscheidung der lokalen Einheit ab, und die Nebenkosten davon, wie die Immobilie geheizt und wie gut sie isoliert ist.

Professioneller Tipp: Erstellen Sie vor der Unterzeichnung des Vorvertrags eine eigene Tabelle mit den vier Kostengruppen und notieren Sie für jede den Betragsursprung: Bescheid, Beschluss oder Rechnung.

Grundsteuer: wer sie zahlt und wer davon befreit ist

Die Grundsteuer wurde am 1. Januar 2025 als Ersatz für die Ferienhaussteuer eingeführt. Sie wird durch das Gesetz über lokale Steuern (NN 115/16, 101/17, 114/22, 114/23, 152/24) geregelt. Sie wird jährlich gezahlt, von 0,60 bis 8,00 Euro pro m² Nutzfläche, und die Höhe wird von der Stadt oder Gemeinde festgelegt, in deren Gebiet sich die Immobilie befindet. Laut der Steuerverwaltung wenden im Jahr 2026 125 Städte und Gemeinden den niedrigsten Betrag von 0,60 Euro pro m² an, und 84 davon einen Betrag von 5,00 bis 8,00 Euro pro m².

Steuerpflichtig ist der Eigentümer der Immobilie, eine in- oder ausländische natürliche oder juristische Person; kann der Eigentümer nicht festgestellt werden, zahlt der Nutzer die Steuer. Die Steuer wird nicht für Immobilien erhoben, die als dauerhafter Wohnsitz dienen, wobei der Steuerpflichtige dies auf Verlangen der Steuerbehörde nachweisen muss. Laut der Steuerverwaltung wird sie auch nicht für Immobilien erhoben, die aufgrund eines Mietvertrags für dauerhaftes Wohnen für mindestens 10 Monate vermietet sind.

Die Steuer wird durch Bescheid aufgrund des Zustands, der Zweckbestimmung und des Eigentums der Immobilie am 31. März festgelegt und ist innerhalb von 15 Tagen nach Zustellung des Bescheids zu zahlen. Änderungen der für die Besteuerung relevanten Daten sowie Nachweise für die Befreiung meldet der Eigentümer bis zum 31. März des Jahres, für das die Steuer festgesetzt wird. Die Steuerverwaltung gibt an, dass Eigentümer, die für diese Immobilie Kommunalgebühren zahlen, sowie diejenigen, deren langfristiger Mietvertrag für dauerhaftes Wohnen bei der Steuerverwaltung gemeldet ist, keinen Antrag stellen müssen. Wie die Grundsteuer in das breitere europäische Bild passt, beschreibt der Artikel über Immobiliensteuern in Kroatien und Europa.

Professioneller Tipp: Wenn Sie eine Wohnung langfristig vermieten, sollte der Mietvertrag ausdrücklich angeben, dass es sich um eine Miete für dauerhaftes Wohnen handelt und dass sie mindestens 10 Monate dauert.

Kommunalgebühr: dauerhafte Verpflichtung des Eigentümers oder Nutzers

Die Kommunalgebühr ist eine Einnahme des Stadt- oder Gemeindebudgets und wird für die Instandhaltung der kommunalen Infrastruktur verwendet. Sie wird durch das Gesetz über das kommunale Wirtschaftsrecht (NN 68/18, 110/18 (Entscheidung des Verfassungsgerichts), 32/20, 145/24) geregelt. Sie wird vom Eigentümer bzw. Nutzer der Immobilie gezahlt (Art. 93). Der Nutzer zahlt sie, wenn die Verpflichtung durch einen schriftlichen Vertrag auf ihn übertragen wurde, wenn er die Immobilie ohne Rechtsgrundlage nutzt oder wenn der Eigentümer nicht festgestellt werden kann.

Die Gebühr wird pro Quadratmeter Nutzfläche von Wohn-, Geschäfts- und Garagenräumen berechnet. Der Betrag pro m² ergibt sich aus der Multiplikation des Zonenfaktors, des Nutzungsfaktors und des Punktwerts, der von der Stadt oder Gemeinde festgelegt wird (Art. 99). Die erste Zone, die am besten mit kommunaler Infrastruktur ausgestattet ist, hat den höchsten Koeffizienten. Daher haben zwei Wohnungen gleicher Größe in verschiedenen Städten oder Zonen unterschiedliche Gebühren.

Der Zahlungspflichtige ist verpflichtet, das Entstehen der Verpflichtung innerhalb von 15 Tagen der Verwaltungsbehörde der Stadt oder Gemeinde zu melden, und das Gleiche gilt für einen Wechsel des Zahlungspflichtigen (Art. 94). Wer dies versäumt, zahlt die Gebühr ab dem Tag, an dem die Verpflichtung entstanden ist. Wenn die Verpflichtung vertraglich auf den Nutzer übertragen wurde, haftet der Eigentümer solidarisch für deren Zahlung.

Professioneller Tipp: Melden Sie nach dem Kauf innerhalb von 15 Tagen den Wechsel des Zahlungspflichtigen der Kommunalgebühr und überprüfen Sie, für welche Fläche der Bescheid ausgestellt wurde. Bitten Sie den Vorbesitzer um eine Kopie des letzten Bescheids.

Gemeinschaftliche Rücklage: der Mindestbetrag ist gesetzlich vorgeschrieben

Die Rücklage ist Geld, das die Eigentümer von Sondereigentum eines Gebäudes auf das Konto der gemeinschaftlichen Rücklage für die Instandhaltung der Gemeinschaftsteile des Gebäudes einzahlen. Die Regeln sind im Gesetz über die Verwaltung und Instandhaltung von Gebäuden (NN 152/24, 47/26 Korrektur) festgelegt, das ab dem 1. Januar 2025 gilt.

Der Mindestbetrag der gemeinschaftlichen Rücklage pro Quadratmeter wertbezogener Wohnfläche beträgt jährlich 0,54 % des vom Ministerium veröffentlichten Referenzbaupreises (Art. 29). Die Rücklage wird monatlich eingezahlt, und der monatliche Betrag darf nicht unter einem Zwölftel des jährlichen Minimums liegen. Der Betrag in Euro ist nicht fix: er ändert sich mit dem veröffentlichten Referenzpreis, daher ist der Betrag, den Ihnen der Verkäufer heute nennt, nur ein Ausgangspunkt.

Das Gebäude kann einen höheren Rücklagenbetrag als das gesetzliche Minimum beschließen, beispielsweise wenn eine größere Renovierung geplant ist. Für Sondereigentum, das für Kurzzeitvermietung oder Vermietung an mehrere Personen genutzt wird, kann der Miteigentümervertrag eine doppelte Rücklage festlegen (Art. 28). Unterscheiden Sie daher zwei Angaben: den gesetzlich vorgeschriebenen Mindestbetrag und den Betrag, den das Gebäude tatsächlich einzahlen beschlossen hat. Für Ihr Budget ist der zweite maßgebend.

Professioneller Tipp: Erkundigen Sie sich vor dem Kauf beim Gebäudeverwalter nach der aktuellen Höhe der Rücklage, ob für Ihre Wohnung ein doppelter Betrag festgelegt wurde und nach geplanten größeren Arbeiten.

Nebenkosten und Instandhaltung: der Kostenanteil, der von der Immobilie abhängt

Die Nebenkosten hängen vom Verbrauch und den Verträgen mit den Anbietern ab. Heizung, Strom, Wasser und Müllabfuhr können sich erheblich zwischen zwei Wohnungen gleicher Größe unterscheiden. Ausschlaggebend sind die Heizungsart, die Qualität der Fenster und der Isolierung sowie die Gewohnheiten der Bewohner.

Eine besondere Rolle spielt die Energieeffizienzklasse. Eine schlechter isolierte Immobilie verbraucht in der Regel mehr Energie, was sich sowohl in den Rechnungen als auch im Renovierungsbedarf zeigt. Mehr dazu lesen Sie im Artikel über Energieeffizienzklassen von Immobilien. Die Instandhaltung des eigenen Teils, vom Streichen bis zum Austausch von Installationen, gehört zu den jährlichen Kosten als eine selbst festgelegte Rücklage. Die Übertragung von Verträgen mit Lieferanten nach dem Kauf ist im Artikel über die Übertragung von Nebenkosten beschrieben.

Professioneller Tipp: Bitten Sie den Verkäufer um die Nebenkostenabrechnungen der letzten 12 Monate, um den tatsächlichen Jahresverbrauch, einschließlich der Wintermonate, zu sehen.

So berechnen Sie die jährlichen Kosten vor dem Kauf im Voraus

Die zuverlässigste Berechnung folgt der Reihenfolge der Quellen. Zuerst die Entscheidungen der Stadt oder Gemeinde bezüglich der Grundsteuer und der Kommunalgebühr, da diese festlegen, was Sie an diesem Standort zahlen werden. Dann die Information über die Rücklage vom Gebäudeverwalter. Zum Schluss die Nebenkostenabrechnungen des Vorjahres. Wenn Sie alle drei Datengruppen haben, addieren Sie sie auf Jahresbasis und fügen Sie eine Rücklage für die Instandhaltung hinzu. So erhalten Sie einen Rahmen, den Sie mit der Kreditrückzahlung oder den erwarteten Mieteinnahmen vergleichen können. Wenn Sie zur Investition kaufen, mindert jede dieser Kosten den Nettoertrag aus der Vermietung. Für die steuerlichen Auswirkungen der Vermietung wenden Sie sich an einen Steuerberater.

Professioneller Tipp: Führen Sie die Berechnung für mindestens zwei Immobilien an verschiedenen Standorten durch, da Unterschiede in den lokalen Entscheidungen die Reihenfolge Ihrer Favoriten ändern können.

Wie Regent Ihnen helfen kann

Regent vermittelt beim Kauf, Verkauf und der Vermietung von Wohn- und Gewerbeimmobilien sowie Neubauten in ganz Kroatien und hilft Käufern, die Immobilie zu finden, die ihren Bedürfnissen entspricht. Vor jeder Zahlung hilft Regent, den rechtlichen Status der Immobilie zu überprüfen, einschließlich des Zustands im Grundbuch und etwaiger Belastungen. Für Bereiche, die Regent nicht abdeckt, verweist das Unternehmen Sie an den entsprechenden Experten, z. B. einen Notar, Anwalt, zugelassenen Ingenieur oder Architekten sowie einen Steuerberater. Wenn Sie einen Kauf planen, kontaktieren Sie uns oder sehen Sie sich das Angebot an zum Verkauf stehenden Immobilien an.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Wie hoch sind die jährlichen Kosten des Wohnungseigentums?
Einen einheitlichen Betrag gibt es nicht: Die Summe hängt von der Stadt, dem Gebäude und dem Verbrauch ab. Sie setzt sich zusammen aus der Grundsteuer von 0,60 bis 8,00 Euro pro m² jährlich (falls Sie nicht befreit sind), der Kommunalgebühr, der Rücklage sowie den Nebenkosten und der Instandhaltung. Die genaue Summe erhalten Sie aus Bescheiden und Rechnungen für die konkrete Immobilie.

Zahle ich Grundsteuer, wenn ich dauerhaft in der Wohnung lebe?
Nein, die Grundsteuer wird nicht für Immobilien erhoben, die als dauerhafter Wohnsitz dienen. Der Steuerpflichtige muss dies auf Verlangen der Steuerbehörde nachweisen. Kommunalgebühr und Rücklage sind separate Verpflichtungen und werden auch dann gezahlt, wenn Sie in der Wohnung leben.

Wird Grundsteuer für eine langfristig vermietete Wohnung gezahlt?
Nein, sie wird nicht gezahlt, wenn die Immobilie aufgrund eines Mietvertrags für dauerhaftes Wohnen für mindestens 10 Monate vermietet ist. Kürzere oder touristische Vermietungen fallen nicht unter diese Ausnahme. Ob ein Vertrag davon betroffen ist, überprüfen Sie bei der Steuerverwaltung.

Wer zahlt die Kommunalgebühr, der Eigentümer oder der Mieter?
Sie wird vom Eigentümer bzw. Nutzer der Immobilie gezahlt. Der Nutzer zahlt sie, wenn die Verpflichtung durch einen schriftlichen Vertrag auf ihn übertragen wurde, und der Eigentümer haftet dann gesamtschuldnerisch für die Zahlung. Daher sollte der Mietvertrag klar regeln, wer diese Gebühr trägt.

Kann die Rücklage niedriger sein als der gesetzliche Betrag?
Nein, das Gesetz schreibt den Mindestbetrag der gemeinschaftlichen Rücklage vor: 0,54 % des Referenzbaupreises pro Quadratmeter wertbezogener Wohnfläche jährlich. Das Gebäude kann einen höheren Betrag beschließen. Erkundigen Sie sich beim Gebäudeverwalter nach der aktuellen Höhe.

Wo kann ich den Satz der Grundsteuer für meine Gemeinde erfahren?
Der Satz wird durch eine Entscheidung der Stadt oder Gemeinde festgelegt, in deren Gebiet sich die Immobilie befindet, und eine Übersicht der Städte und Gemeinden wird von der Steuerverwaltung auf ihren Seiten veröffentlicht. Die Entscheidungen werden auch im Amtsblatt der lokalen Einheit veröffentlicht. Überprüfen Sie den Betrag immer am Tag des Kaufs.