Залог при покупке недвижимости: чем он отличается от задатка

В переговорах о покупке квартиры слова "залог", "задаток", "аванс" и "депозит" часто используются как синонимы. Для покупателя и продавца разница становится важной только тогда, когда сделка срывается: будут ли уплаченные деньги возвращены, возвращены в двойном размере или останутся у другой стороны. Ответ зависит не от того, как сумма была названа в разговоре, а от того, как она оформлена в договоре и какие правовые нормы ее регулируют.

Это руководство объясняет, где юридически регулируется залог при покупке недвижимости, чем он отличается от задатка, отступного и аванса, и как его оформить в договоре. Что покупатель может сделать, если продавец отказывается от сделки после получения задатка, мы описываем в отдельной статье о задатке и правах покупателя.

Залог при покупке недвижимости: названия недостаточно

Закон об обязательственных отношениях (NN 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22, 155/23, 69/26) для оплаты при заключении договора предусматривает два специальных института: задаток и отступное. Залог как отдельный институт договора купли-продажи не регулируется.

Это не означает, что залог в договоре не имеет смысла. Стороны могут договориться, что покупатель вносит сумму в качестве обеспечения, но тогда ее действие будет только таким, как они сами прописали: когда сумма возвращается, когда она засчитывается в цену и что с ней происходит, если одна из сторон отказывается от сделки. Если договор этого не предусматривает, в споре будет интерпретироваться то, что стороны хотели, а это именно то, чего покупатель и продавец хотят избежать.

Юридическую силу слово "залог" приобретает при исполнительной продаже, где оно предусмотрено как условие участия в аукционе. Подробнее об этом в пятом разделе.

Важнейший практический вывод прост. Если сумма предназначена как задаток, пусть она так и называется, и пусть будет ясно, что она дана как знак заключения договора. Если она предназначена как что-то другое, договор должен явно регулировать ее возврат и зачет.

Профессиональный совет: Перед внесением платежа прочтите пункт об оплате в предварительном договоре и подчеркните три вещи: как называется сумма, когда она возвращается и что происходит, если одна из сторон отказывается; если что-то из этого отсутствует, требуйте изменения до подписания.

Задаток: знак того, что договор заключен

Закон об обязательственных отношениях определяет задаток как сумму денег или количество других заменимых вещей, которые одна сторона при заключении договора дает другой в знак того, что договор заключен. Если иное не оговорено, договор считается заключенным, когда задаток был дан.

Когда договор надлежащим образом исполняется, задаток возвращается или засчитывается в исполнение обязательства, при покупке – в цену. Если договор не исполняется, последствия зависят от того, кто за это ответственен. Если ответственен покупатель, давший задаток, продавец может требовать исполнения, если это еще возможно, требовать возмещения убытков или удовлетвориться полученным задатком. Если ответственен продавец, получивший задаток, покупатель может требовать исполнения, возмещения убытков с возвратом задатка или возврата двойного задатка.

Закон также содержит два защитных положения, которые часто упускаются из виду. Если иное не оговорено, сторона, давшая задаток, не может отказаться от договора, просто оставив его другой стороне, и другая сторона не может отказаться, вернув двойной задаток. Суд может по требованию заинтересованной стороны уменьшить чрезмерно большой задаток.

Если договор исполнен частично, например, если покупатель оплатил часть цены, кредитор не может удержать задаток, а он засчитывается в возмещение убытков.

Профессиональный совет: Если вы вносите задаток, убедитесь, что предварительный договор содержит все существенные условия купли-продажи, потому что задатком вы подтверждаете заключение договора, и от него нельзя будет просто отказаться позже.

Отступное и задаток как цена отказа

Отступное — это иной институт. Соглашением может быть уполномочена одна или каждая сторона отказаться от договора путем уплаты отступного. Сторона, отказывающаяся от договора, обязана предоставить отступное одновременно с заявлением об отказе, и как только она заявит о своем намерении предоставить его, она больше не может требовать исполнения договора.

Если договор не устанавливает срок для отказа, уполномоченная сторона может отказаться до истечения срока исполнения ее обязательства. Право на отказ также прекращается, когда сторона, в чью пользу оно было оговорено, начинает исполнять свои обязательства или принимать исполнение от другой стороны.Задаток и отступное могут быть объединены. Если наряду с задатком было согласовано право на отказ от договора, задаток считается отступным, и каждая сторона может отказаться. Покупатель, который отказывается, тогда теряет задаток, а продавец, который отказывается, возвращает его в двойном размере.

Эта разница важна на практике. Задаток без оговоренного права на отказ удерживает стороны в договоре, тогда как задаток с правом на отказ предоставляет каждой стороне выход по известной цене.

Профессиональный совет: Если вы хотите сохранить возможность отказа, пусть предварительный договор явно указывает, что наряду с задатком согласовано право отказа и до какой даты оно действует.

Аванс и возврат денег при расторжении

Аванс в разговоре чаще всего означает часть цены, уплаченную заранее. Правила о задатке закон связывает с суммой, данной в знак заключения договора, поэтому платеж, который договором не определен таким образом, не влечет последствий задатка: он не теряется и не возвращается в двойном размере, а регулируется договором и общими правилами.

Если договор расторгается, Закон об обязательственных отношениях предусматривает, что обе стороны освобождаются от своих обязательств, за исключением обязанности возмещения убытков. Сторона, исполнившая договор полностью или частично, имеет право на возврат того, что она предоставила. Сторона, возвращающая деньги, обязана уплатить законные проценты со дня получения платежа.

Для покупателя это означает, что аванс, как правило, подлежит возврату, но возврат зависит от того, сможет ли и захочет ли продавец его вернуть. Если продавец потратит деньги или обременяет недвижимость тем временем, у покупателя есть требование, но нет недвижимости. Поэтому проверка обременений перед оплатой так же важна, как и сама сумма; о том, как защитить покупку предварительным договором, мы пишем в руководстве о предварительном договоре на недвижимость.

Профессиональный совет: Если вы вносите крупный аванс до заключения основного договора, согласуйте срок и способ возврата на случай, если покупка не состоится, и не вносите оплату до проверки выписки из земельной книги.

Залог на электронном публичном аукционе

Залог как правовой институт при покупке недвижимости наиболее четко проявляется при исполнительной продаже. Согласно Закону об исполнительном производстве (NN 112/12, 25/13, 93/14, 55/16 — Решение Конституционного суда РХ, 73/17, 131/20, 114/22, 6/24 — Решение Конституционного суда РХ), в электронном публичном аукционе в качестве участников торгов могут участвовать только лица, предварительно внесшие залог и подавшие заявку на участие. Залог вносится на специальный счет, а размер, способ внесения и возврата устанавливается регламентом министра юстиции.

Участникам торгов, чье предложение не было принято, залог возвращается на основании постановления суда. Для покупателя, чье предложение было принято, важно другое правило: если он не внесет покупную цену в срок, указанный в заключении о продаже, суд признает продажу недействительной и назначает новую, а из внесенного залога покрываются расходы на новую продажу и разница между ценой, достигнутой на предыдущей и новой продаже. Срок для оплаты покупной цены не может быть более трех месяцев со дня продажи.

Здесь залог выполняет реальную функцию обеспечения. Он не подтверждает заключение договора, как задаток, а гарантирует, что участник торгов серьезно относится к участию и покрывает ущерб, если не произведет оплату. О других рисках покупки при исполнительном производстве мы пишем в руководстве о покупке недвижимости при исполнительном производстве.

Профессиональный совет: Перед внесением залога за аукцион обеспечьте финансирование всей покупной цены в срок, указанный в условиях продажи, так как задержка с оплатой может стоить вам залога.

Как оформить платеж в договоре

Независимо от того, как называется сумма, в предварительном или основном договоре должно быть четко указано пять вещей: сумма и срок платежа, правовая природа платежа (задаток, задаток с правом отказа, отступное или часть цены), засчитывается ли сумма в цену, что происходит, если отказывается покупатель, и что, если отказывается продавец.Если сумма называется залогом, договор должен прямо указывать, что она обеспечивает и в каком случае удерживается. Например, может быть оговорено, что залог обеспечивает обязательство покупателя получить кредит в определенный срок и оплатить остаток цены, с возвратом, если кредит не будет одобрен по причинам, указанным в договоре.

Также рекомендуется заранее договориться, где будут храниться деньги до завершения покупки, и кто и когда дает распоряжение на их перевод или возврат. Нотариус или адвокат, составляющий договор, может объяснить, какие решения доступны в конкретном случае.

О том, как вести переговоры о цене и условиях до подписания, мы пишем в руководстве о переговорах о цене и условиях покупки недвижимости.

Профессиональный совет: Если продавец требует оплату до подписания какого-либо письменного договора, не платите; даже самая малая сумма должна быть предоставлена с подписанным документом, регулирующим ее возврат.

Как Regent может Вам помочь

Regent выступает посредником при покупке, продаже и аренде жилой и коммерческой недвижимости, а также новостроек по всей Хорватии и работает с иностранными покупателями. Мы помогаем Вам найти недвижимость, соответствующую Вашим потребностям, и проверить ее юридический статус, включая состояние земельной книги и обременения, до совершения любого платежа. Для составления предварительных и основных договоров, а также по юридическим вопросам, касающимся задатка и залога, мы направляем Вас к адвокату или нотариусу. Свяжитесь с нами или просмотрите предлагаемые объекты недвижимости.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Является ли залог тем же, что и задаток?
Нет. Задаток — это сумма, данная в знак заключения договора, и закон устанавливает для нее последствия неисполнения, а действие залога в обычном договоре зависит от того, что стороны согласовали.

Могу ли я отказаться от покупки и просто оставить задаток продавцу?
Не можете, если иное не оговорено. Закон разрешает это только тогда, когда наряду с задатком согласовано право отказа; тогда покупатель, который отказывается, теряет задаток, а продавец, который отказывается, возвращает его в двойном размере.

Что, если продавец откажется после получения задатка?
Вы можете требовать исполнения договора, если это еще возможно, возмещения убытков с возвратом задатка или возврата двойного задатка. Выбор за Вами.

Возвращается ли аванс, если договор расторгается?
Возвращается. При расторжении сторона, частично исполнившая договор, имеет право на возврат того, что она предоставила, а сторона, возвращающая деньги, уплачивает законные проценты со дня их получения.

Что происходит с залогом на исполнительном аукционе, если я не оплачу покупную цену?
Из него покрываются расходы на новую продажу и разница в цене. Суд признает продажу недействительной и назначает новую, а залог служит покрытию ущерба, причиненного пропуском.

Может ли суд уменьшить задаток?
Может. По требованию заинтересованной стороны суд может уменьшить чрезмерно большой задаток.

Рекомендуется

• Что, если продавец отказывается от продажи недвижимости: задаток, ущерб и права покупателя
• Предварительный договор на недвижимость: руководство по безопасной покупке
• Покупка недвижимости при исполнительном производстве: риски, процедура и права покупателя
• На что обращать внимание при переговорах о цене и условиях покупки недвижимости