Immobilien

Zession und Vertragsübertragung: Übertragung von Rechten aus dem Kaufvertrag

17. September 2026 / Regent Split

Zusammenfassung

Die Zession (Abtretung einer Forderung) und die Vertragsübertragung sind zwei rechtliche Mechanismen, mit denen Rechte – und im Falle der Vertragsübertragung auch Pflichten – aus einem Vertragsverhältnis auf eine dritte Person übertragen werden. Sie sind leicht zu verwechseln, obwohl sie nicht dasselbe sind. Bei der Zession wird eine Forderung (ein Forderungsrecht) abgetreten, während bei der Vertragsübertragung die gesamte Vertragsposition mit allen Rechten und Pflichten übertragen wird. Im Immobilienverkehr treten sie am häufigsten beim Weiterverkauf von Rechten aus einem Kaufvertrag auf, bevor das Geschäft abgeschlossen ist – typischerweise bei einer im Bau befindlichen Wohnung, die vor der Übergabe an einen neuen Käufer „weiterveräußert" wird. Die Schlüsselfragen sind, was genau übertragen wird, ob die Zustimmung der anderen Partei erforderlich ist und welche steuerlichen Folgen sich ergeben. In diesem Leitfaden erläutern wir den Unterschied, die Bedingungen und die Risiken.

Wichtige Fakten

Zession ist die Abtretung einer Forderung — die Übertragung eines Forderungsrechts von einer Person auf eine andere.
Die Vertragsübertragung überträgt die gesamte Vertragsposition mit Rechten und Pflichten.
Der wesentliche Unterschied besteht darin, ob nur ein Recht oder ein vollständiges Vertragsverhältnis übertragen wird.
Im Immobilienbereich treten sie am häufigsten beim Weiterverkauf von Rechten aus dem Vertrag vor Abschluss der Transaktion auf.
Für die Übertragung eines gesamten Vertrags ist die Zustimmung der anderen Vertragspartei gesetzlich vorgeschrieben.
Die Übertragung bringt steuerliche und rechtliche Konsequenzen mit sich, die im Voraus geprüft werden sollten.

Im Immobilienverkehr werden nicht immer die Immobilien selbst übertragen – manchmal werden Rechte aus Verträgen übertragen. Ein Käufer, der einen Kaufvertrag oder Vorvertrag abgeschlossen hat, aber die Immobilie noch nicht erworben hat (z. B. weil die Wohnung noch im Bau ist), kann seine Position aus diesem Vertrag auf eine andere Person übertragen. Dazu dienen die Rechtsinstitute der Zession (Abtretung) und der Vertragsübertragung. Obwohl sie technisch und fremd klingen, sind sie sehr praktisch und immer häufiger anzutreffen, insbesondere bei Investitionen in Immobilien im Bau.

Das Problem ist, dass diese Begriffe oft verwechselt werden und der Unterschied zwischen ihnen wesentlich ist. Zession und Vertragsübertragung übertragen nicht dasselbe: Die eine überträgt ein Recht (eine Forderung), die andere das gesamte Vertragsverhältnis mit Rechten und Pflichten. Für Käufer oder Investoren, die mit diesen Konzepten in Berührung kommen, ist das Verständnis dieses Unterschieds sowie der Bedingungen, unter denen die Übertragung gültig ist, entscheidend für die Sicherheit des Geschäfts. Beide Institute sind im Gesetz über Schuldverhältnisse (Narodne novine, Nr. 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22 und 155/23) geregelt. In diesem Leitfaden erklären wir, was eine Zession ist, was eine Vertragsübertragung ist, wie sie sich unterscheiden, wann sie angewendet werden, ob die Zustimmung der anderen Partei erforderlich ist, welche Risiken sie bergen und welche steuerlichen Folgen sie haben.

Zession und Vertragsübertragung: zwei Mechanismen und der entscheidende Unterschied

Eine Zession ist ein Rechtsgeschäft, bei dem der Gläubiger (Zedent) seine Forderung — das Recht auf eine Leistung gegenüber dem Schuldner — auf eine dritte Person (Zessionar) überträgt, die dann zum neuen Gläubiger wird und die Forderung geltend machen kann. Gegenstand der Zession ist somit eine Forderung — ein Recht, nicht eine Sache oder ein ganzer Vertrag. Es ist wichtig, den Umfang zu verstehen: Eine Zession überträgt ein Recht (eine Forderung), und mit ihr gehen in der Regel auch Nebenrechte (z. B. Hypothek, Bürgschaft, Zinsen) über, aber nicht die Pflichten, die sich aus einem Vertragsverhältnis für den Zedenten ergeben würden — diese bleiben bei ihm, es sei denn, das Geschäft ist anders geregelt. Es ist auch zu beachten, dass der ursprüngliche Vertrag die Abtretung einschränken kann: Wenn Gläubiger und Schuldner ein Abtretungsverbot oder die Bedingung der Zustimmung (pactum de non cedendo) vereinbart haben, hat eine solche Abtretung keine Wirkung gegenüber dem Schuldner.

Die Vertragsübertragung ist etwas anderes: Dabei überträgt eine Vertragspartei ihre gesamte Vertragsposition — alle Rechte und alle Pflichten — auf eine dritte Person, die dadurch an ihre Stelle im Vertragsverhältnis tritt. Im Gegensatz zur Zession, die nur eine Forderung überträgt, überträgt die Vertragsübertragung das gesamte „Paket": Der neue Beteiligte übernimmt den Vertrag vollständig, und die bisherige Partei scheidet aus diesem aus. Alles läuft also auf eine Unterscheidung hinaus: Die Zession überträgt einen Teil (ein Recht), die Vertragsübertragung das Ganze (die Vertragsposition mit Rechten und Pflichten). Dieser Unterschied hat direkte Auswirkungen auf die Zustimmung — dazu später mehr — daher ist für jedes konkrete Geschäft die erste Frage, welcher der beiden Mechanismen zur Anwendung kommt.

Professioneller Tipp: Klären Sie zunächst, ob es sich um eine Zession (Rechtsübertragung) oder eine Vertragsübertragung (Übertragung des gesamten Verhältnisses) handelt — davon hängt ab, ob die Zustimmung der anderen Partei erforderlich ist und ob Sie auch Pflichten übernehmen. Die Verwechslung dieser beiden Institute ist die häufigste Ursache für Missverständnisse bei solchen Geschäften.

Wann sie bei Immobilien vorkommen

Im Immobilienverkehr ist die häufigste Situation der Weiterverkauf von Rechten aus einem Kaufvertrag oder Vorvertrag, bevor das Geschäft abgeschlossen ist. Ein Käufer, der einen Vertrag abgeschlossen, aber noch nicht Eigentümer geworden ist, kann seine Position auf eine andere Person übertragen. Diese Mechanismen sind besonders bei Investitionen in Immobilien im Bau anzutreffen, wo zwischen Vertragsabschluss und Fertigstellung des Baus Zeit vergeht und der Investor in der Zwischenzeit das Geschäft „verlassen" möchte, indem er seine Position auf einen neuen Käufer überträgt.

Das konkreteste Beispiel sollte separat erläutert werden. Beim Kauf einer Wohnung im Bau schließt der Käufer einen Vertrag mit dem Investor ab und zahlt oft in Raten während des Baus, wobei er die Immobilie erst nach Fertigstellung und Übergabe erwirbt. Da er aus diesem Vertrag nicht nur ein Recht (auf die zukünftige Immobilie), sondern auch eine Pflicht (die restlichen Raten zu zahlen) hat, ist die Übertragung seiner Position in der Regel eine Vertragsübertragung und keine Zession — da sowohl Pflichten als auch Rechte übertragen werden. Gerade deshalb erfordert eine solche Übertragung in der Regel die Zustimmung des Investors als anderer Vertragspartei, zusammen mit einer klaren Definition dessen, was bezahlt wurde, was noch aussteht und unter welchen Bedingungen.

Professioneller Tipp: Bei der Übernahme eines Vertrags über eine Wohnung im Bau bestehen Sie auf der Zustimmung des Investors und einer klaren Übersicht darüber, was bezahlt wurde, was noch aussteht und unter welchen Bedingungen — Sie übernehmen die Position einer anderen Person in einem langfristigen Geschäft, und Unklarheiten bezüglich Zahlungen und Bedingungen können Sie teuer zu stehen kommen.

Ist die Zustimmung der anderen Partei erforderlich?

Die Frage der Zustimmung ist eine der praktisch wichtigsten, da sie die beiden Mechanismen unterscheidet und bestimmt, ob die Übertragung gültig ist. Bei einer Zession, bei der nur eine Forderung übertragen wird, ist in der Regel die Zustimmung des Schuldners für die Übertragung selbst nicht erforderlich, da sich seine Position nicht wesentlich ändert — er schuldet weiterhin dasselbe, nur einem anderen. Der Schuldner wird jedoch über die Zession informiert, damit er weiß, wem er die Verpflichtung erfüllen muss. Es gibt auch Situationen, in denen die Übertragung einer Forderung eingeschränkt oder an eine Zustimmung geknüpft ist, was ebenfalls im ursprünglichen Vertrag überprüft werden sollte.

Bei der Übertragung des gesamten Vertrags ist die Situation anders: Da sowohl Pflichten übertragen werden als auch die Person wechselt, die diese gegenüber der anderen Partei erfüllen muss, ist die Zustimmung dieser anderen Vertragspartei eine gesetzliche Voraussetzung. Das ist logisch — die andere Partei hat ein Interesse daran zu wissen und zuzustimmen, wer ihr gegenüber Pflichten haben wird. Im Immobilienkontext bedeutet dies, dass die Übertragung eines Kaufvertrags in der Regel die Zustimmung der anderen Partei (z. B. des Investors oder Verkäufers) erfordert, und eine Übertragung ohne die erforderliche Zustimmung keine Wirkung hat. Daher ist die Einholung der Zustimmung einer der ersten Schritte, der sicherstellt, dass das Geschäft überhaupt gültig ist.

Professioneller Tipp: Klären Sie vor der Übertragung, ob die Zustimmung der anderen Partei erforderlich ist, und holen Sie diese gegebenenfalls schriftlich ein — die Übertragung des gesamten Vertrags ohne die erforderliche Zustimmung ist unwirksam, daher ist dies ein entscheidender Schritt für die Gültigkeit des Geschäfts.

Risiken für alle beteiligten Parteien

Diese Geschäfte bergen Risiken, die jede beteiligte Partei verstehen sollte. Für denjenigen, der die Position übernimmt (neuer Käufer), besteht das Hauptrisiko darin, eine Position zu übernehmen, deren Inhalt nicht vollständig geklärt wurde — unbekannte Pflichten, Bedingungen oder Lasten des ursprünglichen Vertrags, Zahlungsstand, rechtlicher Status der Immobilie selbst oder des Projekts. Es wird nämlich die vertragliche Position einer anderen Person mit allem, was dazugehört, übernommen, sodass eine unzureichende Prüfung die Übernahme von Problemen bedeuten kann.

Für denjenigen, der überträgt (ursprünglicher Käufer), besteht das Risiko, dass die Übertragung nicht gültig durchgeführt wird (z. B. ohne die erforderliche Zustimmung) oder dass er im Falle einer Zession an Pflichten gebunden bleibt, die er für übertragen hielt. Es ist auch zu wissen, dass der Übertragende dem Empfänger gegenüber für die Gültigkeit des übertragenen Vertrags haftet, aber nicht garantiert, dass die andere Partei ihre Pflichten erfüllen wird, es sei denn, er verpflichtet sich dazu ausdrücklich. Für die andere Partei (Investor, Verkäufer) besteht das Risiko, dass die neue Partei die übernommenen Pflichten nicht erfüllen kann. Allen Parteien gemeinsam ist, dass Risiken aus Unklarheiten und schlechter Durchführung entstehen und durch gründliche Prüfung, klare Vertragsgestaltung und ordnungsgemäße Durchführung mit den erforderlichen Zustimmungen minimiert werden.

Professioneller Tipp: Wenn Sie die Position einer anderen Person aus einem Vertrag übernehmen, prüfen Sie den ursprünglichen Vertrag und die Immobilie selbst ebenso gründlich, als würden Sie das Geschäft von Grund auf neu abschließen — Zahlungsstatus, Bedingungen, Belastungen und rechtlicher Status; Sie übernehmen die gesamte Position mit allem, was dazugehört, daher ist eine unzureichende Prüfung das größte Risiko bei dieser Art von Geschäft.

Wie man sich bei solchen Geschäften schützt

Der Schutz bei Zession und Vertragsübertragung lässt sich auf einige Schritte reduzieren, die das Risiko mindern. Erstens, klar festlegen, welcher Mechanismus zur Anwendung kommt — Zession oder Vertragsübertragung — und was genau übertragen wird. Zweitens, den ursprünglichen Vertrag und alles, was übernommen wird, gründlich prüfen: Rechte, Pflichten, Zahlungsstand, Bedingungen, Belastungen und den rechtlichen Status der Immobilie oder des Projekts. Drittens, die erforderlichen Zustimmungen einholen, insbesondere die Zustimmung der anderen Vertragspartei bei der Vertragsübertragung, in schriftlicher Form. Viertens, die steuerliche Seite vor dem Abschluss klären.

Darüber hinaus ist es, da es sich um rechtlich sensible Geschäfte mit schwerwiegenden Folgen im Falle eines Fehlers handelt, ratsam, diese mit fachkundiger rechtlicher Unterstützung anzugehen, die das Geschäft korrekt strukturiert und Ihre Interessen schützt. Diese Mechanismen sind nützlich und legitim, aber ihre Sicherheit hängt von der korrekten Durchführung ab: Eine gut durchgeführte Übertragung von Rechten aus einem Vertrag ist sicher und vorteilhaft, während eine schlecht durchgeführte Risiken birgt, die den Nutzen übersteigen. Der gemeinsame Nenner aller Schritte ist, dass nichts dem Zufall überlassen, sondern im Voraus geklärt und geregelt wird. Den vollständigen Ablauf des Kaufs beschreiben wir auch im Leitfaden wie der Immobilienkaufprozess in Kroatien funktioniert.

Professioneller Tipp: Nehmen Sie eine Zession oder Vertragsübertragung mit rechtlicher Unterstützung und einer schriftlichen, klaren Regelung aller Punkte vor — Mechanismus, Inhalt der Übertragung, Zustimmungen und Steuern. Diese Geschäfte sind nützlich, wenn sie gut durchgeführt werden, aber Unklarheiten und Abkürzungen können teuer werden.

Wie Regent Ihnen helfen kann

Zession und Vertragsübertragung sind rechtlich sensible Geschäfte, bei denen das Verständnis dessen, was genau übertragen wird, entscheidend für die Sicherheit ist. Als Immobilienmakler helfen wir Ihnen, die Situation beim Weiterverkauf von Rechten aus Verträgen zu überblicken, insbesondere bei Immobilien im Bau, den rechtlichen Status der Immobilie oder des Projekts zu überprüfen und Sie auf das hinzuweisen, was vor einem solchen Geschäft geklärt werden muss. Für die rechtliche Strukturierung der Übertragung selbst und für die Steuerberatung arbeiten wir mit Anwälten und Steuerexperten zusammen, da gerade die Form und die steuerliche Behandlung über die Sicherheit und Wirtschaftlichkeit des Geschäfts entscheiden.

Um sicher in ein solches Geschäft einzusteigen, sehen Sie, wie der Kauf mit Regent aussieht oder kontaktieren Sie uns.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Was ist der Unterschied zwischen Zession und Vertragsübertragung?
Eine Zession (Abtretung einer Forderung) überträgt nur das Recht — die Forderung, den Anspruch — während die Pflichten des Zedenten in der Regel bei ihm verbleiben. Die Vertragsübertragung überträgt die gesamte Vertragsposition, sowohl Rechte als auch Pflichten, sodass die neue Person vollständig die Stelle der vorherigen einnimmt. Kurz gesagt, die Zession überträgt ein Recht, die Vertragsübertragung das gesamte Vertragsverhältnis.

Was ist eine Zession (Abtretung einer Forderung)?
Eine Zession ist ein Rechtsgeschäft, bei dem der Gläubiger seine Forderung — das Recht auf eine Leistung gegenüber dem Schuldner — auf eine dritte Person überträgt, die zum neuen Gläubiger wird. Gegenstand der Zession ist ein Recht, nicht eine Sache oder der gesamte Vertrag. Eine Zession überträgt eine Forderung und die damit verbundenen Nebenrechte, aber in der Regel nicht die Pflichten, die sich für den Zedenten aus einem Vertragsverhältnis ergeben würden.

Wann werden Zession und Vertragsübertragung bei Immobilien angewendet?
Am häufigsten beim Weiterverkauf von Rechten aus einem Kaufvertrag oder Vorvertrag, bevor das Geschäft abgeschlossen ist — typischerweise bei einer Wohnung im Bau, wo der ursprüngliche Käufer seine Position vor Fertigstellung und Übergabe auf einen neuen Käufer überträgt. Da hierbei auch Pflichten (Zahlung des Restpreises) übertragen werden, handelt es sich in der Regel um eine Vertragsübertragung, mit Zustimmung des Investors.

Ist für die Übertragung die Zustimmung der anderen Partei erforderlich?
Das hängt vom Mechanismus ab. Bei einer Zession, bei der nur ein Recht übertragen wird, ist in der Regel die Zustimmung des Schuldners nicht erforderlich, er wird aber informiert. Bei der Übertragung des gesamten Vertrags ist, da sowohl Pflichten übertragen werden, die Zustimmung der anderen Vertragspartei (z. B. des Investors oder Verkäufers) eine gesetzliche Voraussetzung. Eine Vertragsübertragung ohne die erforderliche Zustimmung ist unwirksam.

Welche Risiken birgt die Übernahme fremder Rechte aus einem Vertrag?
Das Hauptrisiko besteht darin, eine Position zu übernehmen, deren Inhalt nicht vollständig geklärt ist — unbekannte Pflichten, Bedingungen, Lasten des ursprünglichen Vertrags, Zahlungsstatus oder der rechtliche Status der Immobilie. Da die gesamte Vertragsposition mit allem, was dazugehört, übernommen wird, kann eine unzureichende Prüfung die Übernahme von Problemen bedeuten. Der Übertragende haftet zudem für die Gültigkeit des Vertrags, garantiert aber nicht, dass die andere Partei ihre Pflichten erfüllt.