TL;DR: Kurzzeitvermietung in Kroatien erfordert rechtliche Konformität, Registrierung und die Zustimmung der Miteigentümer. Neue Vorschriften führen Registrierungsnummern für jede Unterkunftseinheit ein, was bedeutet, dass Eigentümer, die keine vollständige gesetzliche Konformität herstellen, die Entfernung von Anzeigen, Geldstrafen und rechtliche Komplikationen riskieren.
Die Kurzzeitvermietung von Immobilien in Kroatien ist keine unregulierte Zone mehr, in der es ausreicht, eine Anzeige zu schalten und auf Gäste zu warten. Kurzzeitvermietung im rechtlichen Sinne bezeichnet die Vermietung von Unterkünften an Touristen für einen Zeitraum von weniger als 30 Tagen. Die EU-Verordnung 2024/1028, die ab dem 20. Mai 2026 gilt, und der Entwurf des neuen Gesetzes über das Gastgewerbe, dessen Anwendung ab dem 1. Januar 2027 geplant ist, führen Registrierungsnummern für jede Unterkunftseinheit ein. Eigentümer, die keine vollständige gesetzliche Konformität herstellen, riskieren die Entfernung von Anzeigen auf Plattformen wie Airbnb und Booking.com, Geldstrafen und rechtliche Komplikationen.
Kroatien ist einer der aktivsten Märkte für Kurzzeitvermietungen in Europa – Split und Zadar sind mit rund 24.000 Ferienwohnungen Rekordhalter in der EU, und das kroatische Adriatische Küstengebiet verzeichnete im Jahr 2025 27,7 Millionen über OTA-Plattformen gebuchte Übernachtungen. Dieser Leitfaden führt Sie durch alle wichtigen Schritte: von der Registrierung und der Zustimmung der Miteigentümer bis zum Vergleich von Steuermodellen und einer Übersicht der tatsächlichen Kosten für Immobilien in Zagreb, Split, Dubrovnik, Zadar und Istrien.
Wenn Sie gerade erst den Kauf einer Immobilie zum Zweck der Vermietung in Betracht ziehen, beginnen Sie mit unserem Leitfaden für Investitionsimmobilien am Meer.
Inhaltsverzeichnis
- Rechtlicher Rahmen und Registrierungsprozess für Kurzzeitvermietungen
- Zustimmung der Miteigentümer und besondere Bedingungen für Mehrfamilienhäuser
- Steuerpflichten bei Kurzzeitvermietungen: Pauschalmethode vs. tatsächliche Methode
- Praktische Übersicht der Kosten und häufigsten Fehler von Eigentümern
- Warum rechtliche Konformität der Schlüssel zu einer erfolgreichen Kurzzeitvermietung ist
- Wie Ihnen die Immobilienagentur Regent bei Kurzzeitvermietungen helfen kann
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Wichtige Erkenntnisse
Registrierungsnummer — Jede Unterkunftseinheit muss eine eigene Registrierungsnummer für die legale Werbung und Vermietung in Kroatien haben. Die Pflicht gilt ab Juni 2026.
Zustimmung der Miteigentümer — In Mehrfamilienhäusern ist gemäß dem Gesetz über die Verwaltung und Instandhaltung von Gebäuden (NN 152/2024) die Zustimmung von zwei Dritteln (2/3) der Miteigentümer nach Eigentumsanteil für Kurzzeitvermietungen obligatorisch.
Steuermodelle — Eigentümer wählen zwischen pauschaler Besteuerung (fester Betrag pro Bett) und Besteuerung nach tatsächlichen Kosten.
Strafen — Strafen für unregistrierte Kurzzeitvermietung betragen 1.000 bis 15.000 EUR für natürliche Personen.
Rechtlicher Rahmen und Registrierungsprozess für Kurzzeitvermietungen
Das Gesetz über das Gastgewerbe ist die Grundlage für alle, die in Kroatien Wohnungen und Apartments an Touristen vermieten. Es definiert, wer Kurzzeitunterkünfte anbieten darf, unter welchen Bedingungen und wie er seine Tätigkeit anmelden muss. Darüber hinaus tritt am 20. Mai 2026 die EU-Verordnung 2024/1028 in Kraft, die alle Plattformen zur Erfassung und Überprüfung der Registrierungsdaten der Vermieter verpflichtet.
Die wichtigste Neuerung ist die Digitalisierung des Prozesses. Es wird das eTurizam-System des Ministeriums für Tourismus und Sport der Republik Kroatien eingeführt und eine eindeutige Registrierungsnummer für jede Unterkunftseinheit, ohne die die Werbung auf Plattformen gemäß EU-Verordnung 2024/1028 illegal wird. Das bedeutet, dass ein Eigentümer, der drei Apartments vermietet, drei separate Registrierungsnummern haben sollte. Die Registrierungsnummer ist ab Juni 2026 obligatorisch, während das neue Gesetz über das Gastgewerbe, das sich derzeit im Entwurfsstadium befindet, voraussichtlich ab dem 1. Januar 2027 angewendet wird.
Die wichtigsten Pflichten gemäß dem neuen rechtlichen Rahmen für Kurzzeitvermietungen umfassen:
- Kategorisierung der Unterkunftseinheit (Apartment, Ferienhaus, Zimmer) beim zuständigen Amt
- Einholung einer Genehmigung zur Erbringung von Gastgewerbeleistungen im Haushalt
- Registrierung im eTurizam-System und Erhalt einer Registrierungsnummer
- Abgestimmte Angaben zu Kapazität und Adresse in allen Systemen
- Anmeldung jedes Gastes bei der Tourismuszentrale über das eVisitor-System des Ministeriums für Tourismus und Sport der Republik Kroatien
- Angabe der Registrierungsnummer in allen Anzeigen auf den Plattformen
- Zahlung der Kurtaxe für jeden Gast
- Einwandfreier Status der Steuerpflichten gegenüber der Steuerverwaltung der Republik Kroatien
Eigentümer, die diese Pflichten ignorieren, riskieren nicht nur Geldstrafen – die Strafen für unregistrierte Kurzzeitvermietung betragen 1.000 bis 15.000 EUR für natürliche Personen. Plattformen sind gemäß EU-Verordnung 2024/1028 verpflichtet, Anzeigen ohne gültige Registrierung zu entfernen, was einen direkten Einnahmeverlust bedeutet. Dies ist die größte Änderung im Vergleich zu früheren Perioden, in denen die Überwachung hauptsächlich auf Inspektionsbesuchen basierte.
Es lohnt sich zudem, den neuen gesetzlichen Rahmen für Immobilien in Kroatien zu verfolgen, der umfassendere Änderungen für alle Immobilieneigentümer und Investoren beinhaltet.
Zustimmung der Miteigentümer und besondere Bedingungen für Mehrfamilienhäuser
Der Besitz einer Wohnung in einem Wohngebäude und der Besitz eines Ferienhauses sind keine gleiche Situation, wenn es um Kurzzeitvermietungen geht. Wohnungseigentümer in Gebäuden stehen vor einer zusätzlichen Anforderung, die viele übersehen.
Für eine legale Kurzzeitvermietung in Mehrfamilienhäusern ist die Zustimmung von zwei Dritteln der Miteigentümer der Immobilie (2/3) nach Eigentumsanteil gemäß dem Gesetz über die Verwaltung und Instandhaltung von Gebäuden (NN 152/2024) erforderlich. Ohne diese Zustimmung ist es nicht möglich, eine Kategorisierungsentscheidung und somit auch keine Registrierungsnummer zu erhalten. Es ist auch wichtig zu wissen, dass die Zustimmung nicht kürzer als 5 Jahre sein darf und bei wiederholten Verstößen gegen die Hausordnung widerrufen werden kann.
Darüber hinaus sehen die vorgeschlagenen Änderungen des Gastgewerbegesetzes eine Rekategorisierung der Unterkunftseinheiten alle 10 Jahre vor – was bedeutet, dass Eigentümer auch diese Frist einhalten müssen und nicht nur die anfängliche Registrierung.
Der Prozess zur Einholung der Zustimmung erfolgt in mehreren Schritten:
- Einberufung einer Eigentümerversammlung oder Einholung schriftlicher Zustimmungen von jedem Eigentümer einzeln
- Sicherstellung der Zustimmung von mindestens zwei Dritteln der Miteigentümer nach Eigentumsanteil
- Erstellung eines schriftlichen Protokolls der Versammlung oder beglaubigter Erklärungen der Miteigentümer
- Beifügung der Dokumentation zum Antrag auf Kategorisierung der Unterkunftseinheit
- Aufbewahrung der Originaldokumentation, da diese von den Behörden nachträglich angefordert werden kann
Es ist wichtig zu verstehen, dass die Zustimmung auch widerrufen werden kann. Sollten sich die Beziehungen zu den Nachbarn in Zukunft verschlechtern, kann sich der Eigentümer in einer Situation wiederfinden, in der er legal vermietet, aber dann bei der Erneuerung der Registrierung die Unterstützung der Miteigentümer verliert.
Professioneller Tipp: Es wird empfohlen, dass die Zustimmung der Miteigentümer Teil eines notariell beglaubigten Dokuments ist und nicht nur einer informellen E-Mail-Korrespondenz. Eine solche Dokumentation hat bei eventuellen Streitigkeiten oder Inspektionen eine größere Rechtskraft. Eigentümer, die in Gebäuden mit aktiver Verwaltung und guten nachbarschaftlichen Beziehungen leben, durchlaufen diesen Schritt schneller. Für diejenigen, die gerade erst eine Immobilie gekauft haben, ist es nützlich, die Regeln des Zusammenlebens in den Gebäuden und die Einstellung der Miteigentümer zur Kurzzeitvermietung im Voraus zu überprüfen.
Steuerpflichten bei Kurzzeitvermietungen: Pauschalmethode vs. tatsächliche Methode
Sobald die Immobilie registriert und kategorisiert ist, stellt sich die Frage, die Investoren am häufigsten stellen: Wie und wie viel Steuern sind zu zahlen? Laut der kroatischen Steuerverwaltung gibt es in Kroatien zwei grundlegende Modelle zur Besteuerung von Einkünften aus Kurzzeitvermietungen: die pauschale Besteuerung und die Besteuerung nach tatsächlichen Kosten.
Die Wahl zwischen diesen beiden Modellen kann den letztendlichen Gewinn erheblich beeinflussen, und beide Modelle haben je nach Art und Lage der Immobilie ihre Vor- und Nachteile.
Pauschalsteuer vs. tatsächliche Methode — Vergleich:
- Steuerberechnung: Pauschalsteuer — fester Betrag pro Bett jährlich / Tatsächliche Methode — basierend auf tatsächlichen Einnahmen abzüglich Kosten
- Administrativer Aufwand: Pauschalsteuer — gering, geeignet für Anfänger / Tatsächliche Methode — höher, erfordert Kostenbuchführung
- Geeignet für: Pauschalsteuer — geringere Investitionen, einfache Immobilien / Tatsächliche Methode — hohe Anpassungskosten, Kredite
- Möglicher Kostenabzug: Pauschalsteuer — kein Abzug / Tatsächliche Methode — ja: Nebenkosten, Abschreibungen, Kreditzinsen
- Kurtaxe: Bei beiden Modellen ist diese gesondert gemäß den gültigen Beschlüssen der Tourismusverbände zu entrichten
Das Pauschalmodell wird von den meisten kleinen Vermietern gewählt, da es keine Geschäftsbücher erfordert. Die kroatische Steuerverwaltung legt den Steuerbetrag nach der Anzahl der Betten und der Gruppe der lokalen Selbstverwaltungseinheit (JLS), in der sich die Immobilie befindet, fest – in Gruppe I (Zagreb, Split und die am weitesten entwickelten touristischen Gebiete) liegt der Betrag zwischen 100 und 300 EUR pro Bett jährlich (Standard 200 EUR), und in Gruppe II zwischen 70 und 200 EUR pro Bett jährlich. Der Eigentümer zahlt einen festen Jahresbetrag, unabhängig davon, ob die Saison gut oder schlecht war.
Die tatsächliche Methode bietet Investoren, die erhebliche Mittel in die Anpassung investiert oder einen laufenden Kredit haben, mehr Flexibilität. Alle gerechtfertigten Kosten, einschließlich Kreditzinsen, Nebenkosten, Abschreibungen auf Ausstattung und Kosten der Immobilienverwaltung, werden von den Einnahmen abgezogen. Die Steuer wird nur auf das Nettoeinkommen gezahlt.
Einige wichtige Punkte zur Methodenwahl:
- Die Pauschalmethode ist rentabler, wenn die Einnahmen hoch und die Kosten niedrig sind
- Die tatsächliche Methode ist rentabler, wenn die jährlichen Kosten mehr als 30% der Einnahmen betragen
- Einmal gewählt, gilt die Methode für das gesamte Kalenderjahr
- Eine Änderung der Methode ist jährlich möglich, erfordert jedoch eine fristgerechte Meldung an die Steuerverwaltung
Für einen umfassenderen Einblick in die Steuerpflichten im Zusammenhang mit Immobilien in Kroatien, lesen Sie unseren detaillierten Leitfaden zu Immobiliensteuern.
Praktische Übersicht der Kosten und häufigsten Fehler von Eigentümern
Im Folgenden finden Sie eine Übersicht darüber, was Kurzzeitunterkünfte finanziell für eine typische Wohnung in den beliebtesten Reisezielen bedeuten. Der gleiche rechtliche Rahmen gilt für alle Destinationen – Zagreb, Split, Dubrovnik, Zadar, Istrien und die gesamte Adriaküste.
Typische jährliche Kosten — Zagreb (50 m², 2 Sterne, 2 Betten):
- Jährliche Pauschalsteuer: 200–400 EUR (je nach Bettenanzahl, Gruppe I)
- Kurtaxe: hängt von der Anzahl der Übernachtungen und der Saison ab — bis zu 2,00 EUR pro Gast/Übernachtung in der Saison, bis zu 1,30 EUR außerhalb der Saison (gemäß den Beschlüssen der Tourismusverbände für 2026)
- Nebenkosten (jährlich): 700 bis 1.000 EUR
- Grundlegende Wartung und kleinere Reparaturen: 500 bis 800 EUR
- Plattformgebühren: 3–17% der Einnahmen je nach Plattform (Airbnb: ~3% für den Gastgeber; Booking.com: 15–17%)
- Kategorisierung und Registrierung (einmalig): 100 bis 200 EUR
Typische jährliche Kosten — Split (45 m², 3 Sterne, 2 Betten):
- Jährliche Pauschalsteuer: 200–600 EUR (je nach Bettenanzahl und Mikrolage, Gruppe I)
- Kurtaxe: bis zu 2,00 EUR pro Gast/Übernachtung in der Saison, bis zu 1,30 EUR außerhalb der Saison
- Nebenkosten (jährlich): 600 bis 900 EUR
- Grundlegende Wartung und kleinere Reparaturen: 500 bis 800 EUR
- Plattformgebühren: 3–17% der Einnahmen je nach Plattform
- Kategorisierung und Registrierung (einmalig): 100 bis 200 EUR
Die Kurzzeitvermietung von Apartments ist keine passive Einkommensform im Reinzustand. Sie erfordert eine kontinuierliche Kostenverwaltung und einen aktiven Umgang mit gesetzlichen Änderungen. Jede Immobilie muss legal registriert und kategorisiert sein, um beworben und vermietet werden zu können – dies ist nicht nur eine Formalität, sondern eine Voraussetzung für das Funktionieren des gesamten Systems.
Die häufigsten Fehler von Eigentümern, die zu Problemen führen:
- Nichtregistrierung des Objekts: Werbung ohne Registrierungsnummer führt zur Entfernung von Anzeigen auf allen Plattformen gemäß EU-Verordnung 2024/1028
- Überspringung der Zustimmung der Miteigentümer: Eine Kategorisierung ohne ordnungsgemäße Dokumentation kann annulliert werden
- Nichtanmeldung der Gäste: Jeder Gast muss über das eVisitor-System angemeldet werden, sonst drohen Strafen
- Vernachlässigung der Steuererklärungen: Versäumte Fristen bedeuten Strafen und rechtliche Probleme
- Ignorieren von Gesetzesänderungen: Das Gesetz wurde 2024 und 2025 geändert, und viele Eigentümer erfuhren von den Änderungen erst, als Inspektoren sie besuchten
Professioneller Tipp: Es wird empfohlen, einmal jährlich eine sogenannte „Compliance-Prüfung“ der Immobilie durchzuführen: zu überprüfen, ob die Kategorisierung noch gültig ist, ob die Registrierungsnummer abgelaufen ist und ob die Steuererklärungen ordnungsgemäß sind. Für Immobilien, die eine Anpassung erfahren haben, ist es auch nützlich zu prüfen, ob alles gemäß den Vorschriften durch den Leitfaden zur Anpassung und Legalisierung durchgeführt wurde.
Kurzzeit- vs. Langzeitvermietung: Grundlegender Vergleich
Investoren, die eine Kurzzeitvermietung von Immobilien in Kroatien in Betracht ziehen, stellen oft die Frage: Was ist rentabler – Kurzzeit- oder Langzeitvermietung? Die Antwort hängt von der Lage, der Art der Immobilie und der Verwaltungskapazität ab.
Kurzzeitvermietung — höheres potenzielles Einkommen pro Übernachtung, insbesondere an der Küste und in der Touristensaison, erfordert jedoch aktives Management, kontinuierliche Kommunikation mit den Gästen und Einhaltung der Tourismusvorschriften.
Langzeitvermietung — stabileres und vorhersehbareres Einkommen, geringerer Verwaltungsaufwand, aber geringere Rendite pro Quadratmeter in touristischen Destinationen.
Eigentümer von Immobilien in Zagreb wählen aufgrund der gleichmäßigeren Nachfrage das ganze Jahr über oft die Langzeitvermietung. Eigentümer von Immobilien an der Küste, in Split, Dubrovnik, Zadar und Istrien, erzielen in der Saison in der Regel höhere Erträge durch Kurzzeitvermietung. Mehr über Rechte und Pflichten bei der Langzeitvermietung erfahren Sie im Leitfaden für die Langzeitvermietung von Immobilien und im Leitfaden zur korrekten Erstellung eines Mietvertrags für Wohnungen.
Warum rechtliche Konformität der Schlüssel zu einer erfolgreichen Kurzzeitvermietung ist
Investoren, die von Anfang an eine ordnungsgemäße Dokumentation und eine klare Kostenaufstellung etabliert haben, erzielen ein stabileres und langfristig höheres Einkommen als jene, die ohne die erforderliche Registrierung begonnen oder Details vernachlässigt haben.
Die Digitalisierung durch die Systeme eTurizam und eVisitor des Ministeriums für Tourismus und Sport der Republik Kroatien ist nicht nur ein gesetzlicher Imperativ – sie ist auch ein Schutz für registrierte Eigentümer. Transparente Systeme bedeuten, dass jeder registrierte Eigentümer vor unlauterem Wettbewerb geschützt ist, der weder Steuern noch Gebühren zahlt.
Es gibt auch ein praktisches Argument, das übersehen wird. Eine Immobilie mit ordnungsgemäßer Dokumentation, gültiger Kategorisierung und sauberer Steuerakte ist auf dem Markt mehr wert. Wenn der Eigentümer beschließt zu verkaufen, zahlt ein Käufer, der beabsichtigt, die Kurzzeitvermietung der Wohnung an Touristen in Kroatien fortzusetzen, einen Aufpreis für ein Objekt, das sofort und ohne rechtliche Komplikationen betriebsbereit ist.
Die dritte Dimension ist der Ruf. Eine Plattform, die Unregelmäßigkeiten feststellt, entfernt nicht nur die Anzeige, sondern kann den Nutzer auch dauerhaft sperren. Die Erholung von einer solchen Situation dauert Monate und führt zu direkten finanziellen Verlusten in der Saison.
Die regelmäßige Überwachung von Gesetzesänderungen und eine jährliche Compliance-Prüfung sind der effektivste Schutz vor unerwarteten Kosten und Strafen. Mehr über aktuelle Änderungen auf dem Immobilienmarkt lesen Sie in der Übersicht des neuen gesetzlichen Rahmens für Immobilien in Kroatien.
Häufig gestellte Fragen
Was ist die obligatorische Registrierungsnummer für Kurzzeitvermietungen?
Dies ist eine eindeutige Nummer, die jeder Unterkunftseinheit zugewiesen wird und für die Werbung und legale Vermietung in Kroatien unerlässlich ist. Ohne sie sind Plattformen gemäß EU-Verordnung 2024/1028 verpflichtet, die Anzeige zu entfernen. Die Pflicht gilt ab Juni 2026.
Wann treten die neuen Regeln für Kurzzeitvermietungen in Kraft?
Die EU-Verordnung 2024/1028 tritt am 20. Mai 2026 in Kraft und verpflichtet Plattformen zur Überprüfung der Registrierungsdaten. Der Entwurf des neuen Gesetzes über das Gastgewerbe soll ab dem 1. Januar 2027 angewendet werden, befindet sich aber noch im Gesetzgebungsverfahren.
Wie viele Miteigentümer müssen ihre Zustimmung für Kurzzeitvermietungen in einem Wohngebäude geben?
Es ist die Zustimmung von zwei Dritteln (2/3) der Miteigentümer nach Eigentumsanteil erforderlich, gemäß dem Gesetz über die Verwaltung und Instandhaltung von Gebäuden (NN 152/2024). Die Zustimmung darf nicht kürzer als 5 Jahre sein.
Wie hoch sind die Strafen für unregistrierte Kurzzeitvermietungen?
Die Strafen für die Vermietung ohne Registrierung liegen zwischen 1.000 und 15.000 EUR für natürliche Personen, mit der Möglichkeit der Entfernung von Anzeigen auf allen Plattformen.
Kann ein Ausländer eine Immobilie in Kroatien kurzfristig vermieten?
Ja, ausländische Staatsbürger, die rechtmäßig eine Immobilie in Kroatien besitzen, können diese kurzfristig unter denselben Bedingungen wie inländische Eigentümer vermieten – Registrierung, Kategorisierung und Steuerpflichten. Mehr über den Immobilienkauf für ausländische Staatsbürger erfahren Sie im Leitfaden für ausländische Käufer.
Benötige ich eine OIB oder eine Firma für die Kurzzeitvermietung?
Natürliche Personen mit einer OIB können als private Vermieter im Haushalt vermieten. Der Kauf und die Vermietung über eine Firma haben andere steuerliche und administrative Auswirkungen – mehr dazu erfahren Sie im Leitfaden zum Immobilienkauf über eine Firma.
Wie lange ist die Frist für die Beschaffung der Registrierungsnummer?
Die Registrierungsnummer muss bis Juni 2026 für alle, die bereits vermieten oder vermieten möchten, eingeholt werden. Neue Eigentümer müssen sie vor der ersten Werbung beschaffen.
Empfohlen
- Leitfaden für Investoren | Regent Immobilien
- Wann eine Immobilie kaufen: Leitfaden zur Marktanalyse
- Leitfaden für die Langzeitmiete einer Immobilie – Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter
- Wie die Vermietung einer Luxusimmobilie zum passiven Einkommen werden kann: ein Leitfaden für Investoren
