TL;DR: La location à court terme en Croatie exige une conformité légale, un enregistrement et le consentement des copropriétaires. Les nouvelles réglementations introduisent des numéros d'enregistrement pour chaque unité d'hébergement, ce qui signifie que les propriétaires qui ne se conforment pas entièrement à la loi risquent la suppression de leurs annonces, des amendes et des complications juridiques.
La location de propriétés à court terme en Croatie n'est plus une zone non réglementée où il suffit de publier une annonce et d'attendre les clients. La location à court terme, au sens juridique, désigne la location d'un hébergement à des touristes pour une période de moins de 30 jours. Le Règlement UE 2024/1028, applicable à partir du 20 mai 2026, et le projet de nouvelle Loi sur l'activité hôtelière, dont l'application est prévue à partir du 1er janvier 2027, introduisent des numéros d'enregistrement par unité d'hébergement. Les propriétaires qui ne se conforment pas entièrement à la loi risquent la suppression de leurs annonces sur des plateformes comme Airbnb et Booking.com, des amendes et des complications juridiques.
La Croatie est l'un des marchés de location à court terme les plus actifs d'Europe — Split et Zadar sont les leaders de l'UE avec environ 24 000 appartements destinés à la location touristique, et la Croatie adriatique a enregistré 27,7 millions de nuitées réservées via des plateformes OTA en 2025. Ce guide couvre toutes les étapes clés : de l'enregistrement et du consentement des copropriétaires à la comparaison des modèles fiscaux et à l'aperçu des coûts réels pour les propriétés à Zagreb, Split, Dubrovnik, Zadar et en Istrie.
Si vous envisagez d'acheter une propriété dans le but de la louer, commencez par notre guide des propriétés d'investissement en bord de mer.
Table des matières
- Cadre juridique et processus d'enregistrement pour la location à court terme
- Consentement des copropriétaires et conditions spécifiques pour les immeubles collectifs
- Obligations fiscales en matière de location à court terme : méthode forfaitaire vs. méthode réelle
- Aperçu pratique des coûts et des erreurs les plus courantes des propriétaires
- Pourquoi la conformité légale est la clé du succès de la location à court terme
- Comment l'agence immobilière Regent peut vous aider dans la location à court terme
- Foire aux questions (FAQ)
Points Clés
Numéro d'enregistrement — Chaque unité d'hébergement doit avoir son propre numéro d'enregistrement pour la publicité et la location légales en Croatie. Cette obligation est valable à partir de juin 2026.
Consentement des copropriétaires — Dans les immeubles collectifs, le consentement des deux tiers (2/3) des copropriétaires, proportionnellement à leur part de copropriété, est obligatoire pour la location à court terme, conformément à la Loi sur la gestion et l'entretien des immeubles (NN 152/2024).
Modèles fiscaux — Les propriétaires choisissent entre l'imposition forfaitaire (montant fixe par lit) et l'imposition basée sur les coûts réels.
Sanctions — Les amendes pour la location à court terme non enregistrée varient de 1 000 à 15 000 EUR pour les personnes physiques.
Cadre juridique et processus d'enregistrement pour la location à court terme
La Loi sur l'activité hôtelière est la base pour tous ceux qui s'engagent dans la location d'appartements et de studios aux touristes en Croatie. Elle définit qui est autorisé à fournir des services d'hébergement à court terme, dans quelles conditions et comment il doit déclarer son activité. De plus, à partir du 20 mai 2026, le Règlement UE 2024/1028 entrera en vigueur, obligeant toutes les plateformes à collecter et vérifier les données d'enregistrement des loueurs.
La nouveauté la plus importante est la numérisation du processus. Le système eTourisme du Ministère du Tourisme et des Sports de la République de Croatie est introduit, ainsi qu'un numéro d'enregistrement unique pour chaque unité d'hébergement, sans lequel la publicité sur les plateformes devient illégale conformément au Règlement UE 2024/1028. Cela signifie qu'un propriétaire qui loue trois appartements devrait avoir trois numéros d'enregistrement distincts. Le numéro d'enregistrement est obligatoire à partir de juin 2026, tandis que la nouvelle Loi sur l'activité hôtelière, actuellement à l'état de projet, devrait être appliquée à partir du 1er janvier 2027.
Les obligations clés selon le nouveau cadre juridique de la location à court terme incluent :
- La catégorisation de l'unité d'hébergement (appartement, maison de vacances, chambre) auprès du bureau compétent
- L'obtention d'une décision d'approbation pour la fourniture de services d'accueil à domicile
- L'enregistrement dans le système eTourisme et l'obtention d'un numéro d'enregistrement
- La concordance des données de capacité et d'adresse dans tous les systèmes
- La déclaration de chaque client à l'office du tourisme via le système eVisitor du Ministère du Tourisme et des Sports de la République de Croatie
- L'affichage du numéro d'enregistrement dans toutes les annonces sur les plateformes
- Le paiement de la taxe de séjour pour chaque client
- Un statut fiscal en règle auprès de l'Administration fiscale de la République de Croatie
Les propriétaires qui ignorent ces obligations ne risquent pas seulement des amendes — les amendes pour la location à court terme non enregistrée varient de 1 000 à 15 000 EUR pour les personnes physiques. Conformément au Règlement UE 2024/1028, les plateformes sont tenues de supprimer les annonces sans enregistrement valide, ce qui signifie une perte directe de revenus. C'est le plus grand changement par rapport aux périodes précédentes où la surveillance était principalement basée sur les visites d'inspection.
De plus, il est important de suivre le nouveau cadre juridique pour l'immobilier en Croatie, qui englobe des changements plus larges pertinents pour tous les propriétaires et investisseurs immobiliers.
Consentement des copropriétaires et conditions spécifiques pour les immeubles collectifs
Posséder un appartement dans un immeuble résidentiel et posséder une maison de vacances ne sont pas la même situation en matière de location à court terme. Les propriétaires d'appartements dans des immeubles sont confrontés à une exigence supplémentaire que beaucoup négligent.
Pour une location à court terme légale dans les immeubles collectifs, le consentement des deux tiers des copropriétaires de l'immeuble (2/3) proportionnellement à leur quote-part de copropriété est requis, conformément à la Loi sur la gestion et l'entretien des immeubles (NN 152/2024). Sans ce consentement, il n'est pas possible d'obtenir une décision de catégorisation, et donc un numéro d'enregistrement. Il est également important de savoir que le consentement ne peut être inférieur à 5 ans et qu'il peut être révoqué en cas de violations répétées du règlement intérieur.
De plus, les modifications proposées à la Loi sur l'activité hôtelière prévoient une recatégorisation des unités d'hébergement tous les 10 ans — ce qui signifie que les propriétaires doivent suivre cette échéance, et pas seulement l'enregistrement initial.
Le processus d'obtention du consentement se déroule en plusieurs étapes :
- Convoquer une assemblée des copropriétaires ou recueillir les consentements signés de chaque propriétaire séparément
- Assurer le consentement d'au moins deux tiers des copropriétaires proportionnellement à leur quote-part de copropriété
- Rédiger un procès-verbal écrit de l'assemblée ou des déclarations certifiées des copropriétaires
- Joindre la documentation à la demande de catégorisation de l'unité d'hébergement
- Conserver la documentation originale car les autorités peuvent la demander ultérieurement
Il est important de comprendre que le consentement peut également être retiré. Si les relations avec les voisins se détériorent à l'avenir, le propriétaire peut se retrouver dans une situation où il loue légalement, mais perd ensuite le soutien des copropriétaires lors du renouvellement de l'enregistrement.
Conseil de professionnel : Il est recommandé que le consentement des copropriétaires fasse partie intégrante d'un document notarié, et pas seulement d'une communication informelle par e-mail. Une telle documentation a une plus grande force juridique en cas de litiges ou d'inspections. Les propriétaires qui vivent dans des immeubles avec une administration active et de bonnes relations de voisinage franchissent cette étape plus rapidement. Pour ceux qui viennent d'acheter une propriété, il est utile de vérifier au préalable les règles de coexistence dans les immeubles et l'attitude des copropriétaires envers la location à court terme.
Obligations fiscales pour la location à court terme : méthode forfaitaire vs. méthode réelle
Une fois la propriété enregistrée et catégorisée, la question que les investisseurs posent le plus souvent est la suivante : comment et combien d'impôts payer ? Selon l'Administration fiscale de la République de Croatie, il existe deux modèles de base d'imposition des revenus de la location à court terme : l'imposition forfaitaire et l'imposition basée sur les coûts réels.
Le choix entre ces deux modèles peut affecter considérablement le profit final, et les deux modèles ont leurs avantages et leurs inconvénients en fonction du type et de l'emplacement de la propriété.
Impôt forfaitaire vs. méthode réelle — comparaison :
- Calcul de l'impôt : Impôt forfaitaire — montant fixe par lit par an / Méthode réelle — basée sur les revenus réels diminués des coûts
- Complexité administrative : Impôt forfaitaire — faible, adapté aux débutants / Méthode réelle — plus élevée, nécessite l'enregistrement des coûts
- Avantage : Impôt forfaitaire — investissements moindres, biens simples / Méthode réelle — coûts d'adaptation élevés, crédits
- Déduction possible des coûts : Impôt forfaitaire — aucune déduction / Méthode réelle — oui : services publics, amortissement, intérêts de prêt
- Taxe de séjour : Avec les deux modèles, elle est payée séparément selon les décisions en vigueur des offices de tourisme
Le modèle forfaitaire est choisi par la plupart des petits loueurs car il ne nécessite pas la tenue de livres de comptes. L'Administration fiscale de la République de Croatie détermine le montant de l'impôt en fonction du nombre de lits et du groupe de collectivités locales dans lequel se trouve la propriété — dans le groupe I (Zagreb, Split et les zones les plus développées touristiquement), le montant varie de 100 à 300 EUR par lit par an (par défaut 200 EUR), et dans le groupe II de 70 à 200 EUR par lit par an. Le propriétaire paie un montant annuel fixe, que la saison ait été bonne ou mauvaise.
La méthode réelle offre une plus grande flexibilité aux investisseurs qui ont investi des fonds importants dans l'adaptation ou qui ont un crédit en cours. Tous les coûts justifiés, y compris les intérêts de prêt, les services publics, l'amortissement des équipements et les coûts de gestion immobilière, sont déduits des revenus. L'impôt n'est payé que sur le revenu net.
Quelques points importants pour le choix de la méthode :
- Le forfait est plus rentable si les revenus sont élevés et les coûts faibles
- La méthode réelle est plus rentable si les coûts annuels sont supérieurs à 30% des revenus
- Une fois choisie, la méthode s'applique pour toute l'année civile
- Un changement de méthode est possible chaque année, mais nécessite une déclaration en temps opportun à l'Administration fiscale
Pour un aperçu plus large des obligations fiscales liées à l'immobilier en Croatie, consultez notre guide détaillé sur les impôts immobiliers.
Aperçu pratique des coûts et des erreurs les plus courantes des propriétaires
Voici un aperçu de ce que représente la location à court terme en termes financiers pour un appartement typique dans les destinations les plus populaires. Le même cadre juridique s'applique à toutes les destinations — Zagreb, Split, Dubrovnik, Zadar, l'Istrie et toute la côte adriatique.
Coûts annuels typiques — Zagreb (50 m², 2 étoiles, 2 lits) :
- Impôt forfaitaire annuel : 200–400 EUR (selon le nombre de lits, Groupe I)
- Taxe de séjour : dépend du nombre de nuitées et de la saison — jusqu'à 2,00 EUR par client/nuit en saison, jusqu'à 1,30 EUR hors saison (selon les décisions des offices de tourisme pour 2026)
- Services publics (annuels) : 700 à 1 000 EUR
- Entretien de base et petites réparations : 500 à 800 EUR
- Commission des plateformes : 3–17% des revenus selon la plateforme (Airbnb : ~3% pour l'hôte ; Booking.com : 15–17%)
- Catégorisation et enregistrement (ponctuel) : 100 à 200 EUR
Coûts annuels typiques — Split (45 m², 3 étoiles, 2 lits) :
- Impôt forfaitaire annuel : 200–600 EUR (selon le nombre de lits et la microlocation, Groupe I)
- Taxe de séjour : jusqu'à 2,00 EUR par client/nuit en saison, jusqu'à 1,30 EUR hors saison
- Services publics (annuels) : 600 à 900 EUR
- Entretien de base et petites réparations : 500 à 800 EUR
- Commission des plateformes : 3–17% des revenus selon la plateforme
- Catégorisation et enregistrement (ponctuel) : 100 à 200 EUR
La location d'appartements à court terme n'est pas une forme pure de revenu passif. Elle exige une gestion continue des coûts et une approche active des changements législatifs. Chaque propriété doit être légalement enregistrée et catégorisée pour pouvoir être annoncée et louée — ce n'est pas seulement une formalité, mais une condition préalable au fonctionnement de l'ensemble du système.
Les erreurs les plus courantes des propriétaires qui mènent à des problèmes :
- Non-enregistrement de la propriété : L'affichage sans numéro d'enregistrement devient un motif de suppression de l'annonce sur toutes les plateformes conformément au Règlement UE 2024/1028
- Omission du consentement des copropriétaires : La catégorisation sans documentation régulière peut être annulée
- Non-déclaration des clients : Chaque client doit être déclaré via le système eVisitor, sinon des amendes s'ensuivent
- Négligence des déclarations fiscales : Les délais manqués entraînent des pénalités et des problèmes juridiques
- Ignorance des changements réglementaires : La loi a changé en 2024 et 2025, et de nombreux propriétaires n'ont pris connaissance des changements que lors des visites des inspecteurs
Conseil de professionnel : Il est recommandé d'effectuer une fois par an une "vérification de conformité" de la propriété : vérifier si la catégorisation est toujours valide, si le numéro d'enregistrement a expiré et si les déclarations fiscales sont en ordre. Pour les propriétés ayant subi des adaptations, il est également utile de vérifier si tout a été réalisé conformément aux réglementations via le guide d'adaptation et de légalisation.
Location à court terme vs. location à long terme : comparaison de base
Les investisseurs qui envisagent la location immobilière à court terme en Croatie se posent souvent la question : qu'est-ce qui est le plus rentable — la location à court terme ou à long terme ? La réponse dépend de l'emplacement, du type de propriété et de la capacité de gestion.
Location à court terme — potentiel de rendement plus élevé par nuitée, en particulier sur la côte et pendant la saison touristique, mais exige une gestion active, une communication continue avec les clients et une conformité avec la réglementation touristique.
Location à long terme — revenus plus stables et prévisibles, charge administrative moindre, mais rendement au mètre carré plus faible dans les destinations touristiques.
Les propriétaires immobiliers à Zagreb optent souvent pour la location à long terme en raison d'une demande plus régulière tout au long de l'année. Les propriétaires immobiliers sur la côte, à Split, Dubrovnik, Zadar et en Istrie, réalisent généralement un rendement plus élevé avec la location à court terme pendant la saison. Pour en savoir plus sur les droits et obligations en matière de location à long terme, consultez le guide de la location immobilière à long terme et le guide pour la rédaction correcte d'un contrat de location d'appartement.
Pourquoi la conformité légale est la clé du succès de la location à court terme
Les investisseurs qui ont dès le début établi une documentation en ordre et une comptabilité claire des coûts réalisent des revenus plus stables et à long terme plus élevés que ceux qui ont commencé sans l'enregistrement nécessaire ou ont négligé les détails.
La numérisation via les systèmes eTourisme et eVisitor du Ministère du Tourisme et des Sports de la République de Croatie n'est pas seulement un impératif légal — elle est aussi une protection pour les propriétaires enregistrés. Des systèmes transparents signifient que chaque propriétaire enregistré est protégé de la concurrence déloyale qui ne paie ni impôts ni taxes.
Il y a aussi un argument pratique souvent négligé. Une propriété avec une documentation en ordre, une catégorisation valide et un dossier fiscal propre a plus de valeur sur le marché. Lorsqu'un propriétaire décide de vendre, l'acheteur qui prévoit de poursuivre la location à court terme d'un appartement aux touristes en Croatie paiera une prime pour une propriété immédiatement prête à l'emploi sans complications juridiques.
La troisième dimension est la réputation. Une plateforme qui détecte des irrégularités non seulement supprime l'annonce, mais peut aussi bloquer définitivement l'utilisateur. Se remettre d'une telle situation prend des mois et entraîne des pertes financières directes en saison.
Un suivi régulier des changements réglementaires et une vérification annuelle de la conformité sont la protection la plus efficace contre les coûts inattendus et les amendes. Pour en savoir plus sur les changements actuels sur le marché immobilier, lisez l'aperçu du nouveau cadre juridique pour l'immobilier en Croatie.
Comment l'agence immobilière Regent peut vous aider dans la location à court terme
Foire aux questions (FAQ)
Qu'est-ce que le numéro d'enregistrement obligatoire pour la location à court terme ?
C'est un numéro unique attribué à chaque unité d'hébergement, indispensable pour la publicité et la location légales en Croatie. Sans lui, les plateformes sont tenues de supprimer l'annonce, conformément au Règlement UE 2024/1028. Cette obligation est valable à partir de juin 2026.
Quand les nouvelles règles sur la location à court terme entrent-elles en vigueur ?
Le Règlement UE 2024/1028 entre en vigueur le 20 mai 2026 et oblige les plateformes à vérifier les données d'enregistrement. Le projet de nouvelle Loi sur l'activité hôtelière devrait être appliqué à partir du 1er janvier 2027, mais il est encore en phase de procédure législative.
Combien de copropriétaires doivent donner leur consentement pour la location à court terme dans un immeuble résidentiel ?
Le consentement des deux tiers (2/3) des copropriétaires, proportionnellement à leur quote-part de copropriété, est requis, conformément à la Loi sur la gestion et l'entretien des immeubles (NN 152/2024). Le consentement ne peut être inférieur à 5 ans.
Quel est le montant des amendes pour la location à court terme non enregistrée ?
Les amendes pour la location sans enregistrement varient de 1 000 à 15 000 EUR pour les personnes physiques, avec la possibilité de suppression des annonces sur toutes les plateformes.
Un étranger peut-il louer une propriété à court terme en Croatie ?
Oui, les citoyens étrangers qui possèdent légalement une propriété en Croatie peuvent la louer à court terme aux mêmes conditions que les propriétaires nationaux — enregistrement, catégorisation et obligations fiscales. Pour en savoir plus sur l'achat de biens immobiliers par des citoyens étrangers, consultez le guide pour les acheteurs étrangers.
Ai-je besoin d'un OIB ou d'une entreprise pour la location à court terme ?
Les personnes physiques titulaires d'un OIB peuvent louer en tant que loueurs privés à domicile. L'achat et la location via une entreprise ont des implications fiscales et administratives différentes — pour en savoir plus, consultez le guide sur l'achat d'une propriété par l'intermédiaire d'une entreprise.
Quel est le délai pour obtenir un numéro d'enregistrement ?
Le numéro d'enregistrement doit être obtenu d'ici juin 2026 pour tous ceux qui louent déjà ou prévoient de louer. Les nouveaux propriétaires doivent l'obtenir avant la première annonce.
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