TL;DR: Krótkoterminowy wynajem w Chorwacji wymaga zgodności prawnej, rejestracji i zgody współwłaścicieli. Nowe przepisy wprowadzają numery rejestracyjne dla każdej jednostki zakwaterowania, co oznacza, że właściciele, którzy nie osiągną pełnej zgodności z prawem, ryzykują usunięcie ogłoszeń, kary finansowe i komplikacje prawne.

Krótkoterminowy wynajem nieruchomości w Chorwacji nie jest już nieuregulowaną strefą, gdzie wystarczy opublikować ogłoszenie i czekać na gości. Krótkoterminowy wynajem w sensie prawnym oznacza wynajmowanie zakwaterowania turystom na okres krótszy niż 30 dni. Rozporządzenie UE 2024/1028, które ma zastosowanie od 20 maja 2026 r., oraz projekt nowej Ustawy o działalności hotelarskiej, której stosowanie planuje się od 1 stycznia 2027 r., wprowadzają numery rejestracyjne dla każdej jednostki zakwaterowania. Właściciele, którzy nie osiągną pełnej zgodności z prawem, ryzykują usunięcie ogłoszeń na platformach takich jak Airbnb i Booking.com, kary finansowe i komplikacje prawne.

Chorwacja jest jednym z najbardziej aktywnych rynków krótkoterminowego wynajmu w Europie — Split i Zadar są rekordzistami w UE z około 24 000 mieszkań na wynajem turystyczny, a chorwackie wybrzeże Adriatyku odnotowało 27,7 miliona noclegów zarezerwowanych za pośrednictwem platform OTA w 2025 roku. Ten przewodnik omawia wszystkie kluczowe kroki: od rejestracji i zgody współwłaścicieli, po porównanie modeli podatkowych i przegląd rzeczywistych kosztów nieruchomości w Zagrzebiu, Splicie, Dubrowniku, Zadarze i Istrii.

Jeśli dopiero rozważasz zakup nieruchomości z myślą o wynajmie, zacznij od naszego przewodnika po nieruchomościach inwestycyjnych nad morzem.

Spis treści

• Ramy prawne i proces rejestracji krótkoterminowego wynajmu
• Zgoda współwłaścicieli i szczególne warunki dla budynków wielorodzinnych
• Obowiązki podatkowe w krótkoterminowym wynajmie: ryczałtowa vs. rzeczywista metoda
• Praktyczny przegląd kosztów i najczęstsze błędy właścicieli
• Dlaczego zgodność prawna jest kluczem do udanego krótkoterminowego wynajmu
• Jak agencja nieruchomości Regent może pomóc w krótkoterminowym wynajmie
• Często zadawane pytania (FAQ)

Kluczowe wnioski

Numer rejestracyjny — Każda jednostka zakwaterowania musi posiadać swój numer rejestracyjny do legalnego ogłaszania i wynajmowania w Chorwacji. Obowiązek ten wchodzi w życie od czerwca 2026 r.

Zgoda współwłaścicieli — W budynkach wielorodzinnych wymagana jest zgoda dwóch trzecich (2/3) współwłaścicieli, proporcjonalnie do udziału we współwłasności, na krótkoterminowy wynajem, zgodnie z Ustawą o zarządzaniu i utrzymaniu budynków (NN 152/2024).

Modele podatkowe — Właściciele wybierają między opodatkowaniem ryczałtowym (stała kwota za łóżko) a opodatkowaniem według rzeczywistych kosztów.

Kary — Kary za niezarejestrowany krótkoterminowy wynajem wynoszą od 1 000 do 15 000 EUR dla osób fizycznych.

Ramy prawne i proces rejestracji krótkoterminowego wynajmu

Ustawa o działalności hotelarskiej jest podstawą dla wszystkich, którzy zajmują się wynajmem mieszkań i apartamentów turystom w Chorwacji. Definiuje ona, kto może świadczyć usługi krótkoterminowego zakwaterowania, na jakich warunkach i w jaki sposób musi zgłosić swoją działalność. Ponadto, od 20 maja 2026 r. wchodzi w życie Rozporządzenie UE 2024/1028, które zobowiązuje wszystkie platformy do zbierania i weryfikacji danych rejestracyjnych wynajmujących.





Najważniejszą nowością jest digitalizacja procesu. Wprowadza się system eTurizam Ministerstwa Turystyki i Sportu RH oraz jednolity numer rejestracyjny dla każdej jednostki zakwaterowania, bez którego ogłaszanie na platformach staje się nielegalne zgodnie z Rozporządzeniem UE 2024/1028. Oznacza to, że właściciel wynajmujący trzy apartamenty powinien mieć trzy oddzielne numery rejestracyjne. Numer rejestracyjny jest obowiązkowy od czerwca 2026 r., natomiast nowa Ustawa o działalności hotelarskiej, która jest obecnie w fazie projektu, ma być stosowana od 1 stycznia 2027 r.

Kluczowe obowiązki wynikające z nowych ram prawnych krótkoterminowego wynajmu obejmują:

• Kategoryzację jednostki zakwaterowania (apartament, dom wakacyjny, pokój) w odpowiednim urzędzie
• Uzyskanie decyzji o zatwierdzeniu świadczenia usług gastronomicznych w gospodarstwie domowym
• Rejestrację w systemie eTurizam i uzyskanie numeru rejestracyjnego
• Zgodność danych dotyczących pojemności i adresu we wszystkich systemach
• Zgłaszanie każdego gościa do wspólnoty turystycznej za pośrednictwem systemu eVisitor Ministerstwa Turystyki i Sportu RH
• Umieszczanie numeru rejestracyjnego we wszystkich ogłoszeniach na platformach
• Opłacanie opłaty turystycznej za każdego gościa
• Uregulowany status zobowiązań podatkowych wobec Urzędu Skarbowego RH

Właściciele, którzy ignorują te obowiązki, ryzykują nie tylko kary finansowe — kary za niezarejestrowany krótkoterminowy wynajem wynoszą od 1 000 do 15 000 EUR dla osób fizycznych. Platformy są zobowiązane zgodnie z Rozporządzeniem UE 2024/1028 do usuwania ogłoszeń bez ważnej rejestracji, co oznacza bezpośrednią utratę dochodów. To największa zmiana w porównaniu do poprzednich okresów, kiedy nadzór opierał się głównie na wizytach inspekcyjnych.

Dodatkowo, warto śledzić nowe ramy prawne dla nieruchomości w Chorwacji, które obejmują szersze zmiany istotne dla wszystkich właścicieli i inwestorów w nieruchomości.

Zgoda współwłaścicieli i szczególne warunki dla budynków wielorodzinnych

Posiadanie apartamentu w budynku mieszkalnym i posiadanie domu wakacyjnego to nie ta sama sytuacja, jeśli chodzi o krótkoterminowy wynajem. Właściciele mieszkań w budynkach stają przed dodatkowym wymogiem, który wielu pomija.

Do legalnego krótkoterminowego wynajmu w budynkach wielorodzinnych wymagana jest zgoda dwóch trzecich współwłaścicieli budynku (2/3) współwłaścicieli, proporcjonalnie do udziału we współwłasności, zgodnie z Ustawą o zarządzaniu i utrzymaniu budynków (NN 152/2024). Bez tej zgody nie jest możliwe uzyskanie decyzji o kategoryzacji, a tym samym numeru rejestracyjnego. Ważne jest również, aby wiedzieć, że zgoda nie może być krótsza niż 5 lat i może zostać cofnięta w przypadku powtarzających się naruszeń regulaminu domu.

Ponadto, proponowane zmiany w Ustawie o działalności hotelarskiej przewidują rekategoryzację jednostek zakwaterowania co 10 lat — co oznacza, że właściciele muszą śledzić również ten termin, a nie tylko początkową rejestrację.

Proces uzyskiwania zgody odbywa się w kilku krokach:

• Zwołanie zebrania współwłaścicieli lub zebranie podpisanych zgód od każdego właściciela osobno
• Zapewnienie zgody co najmniej dwóch trzecich współwłaścicieli, proporcjonalnie do udziału we współwłasności
• Sporządzenie pisemnego protokołu z zebrania lub uwierzytelnionych oświadczeń współwłaścicieli
• Dołączenie dokumentacji do wniosku o kategoryzację jednostki zakwaterowania
• Przechowywanie oryginalnej dokumentacji, ponieważ organy mogą ją później zażądać

Ważne jest, aby zrozumieć, że zgoda może zostać również cofnięta. Jeśli w przyszłości stosunki z sąsiadami pogorszą się, właściciel może znaleźć się w sytuacji, w której legalnie wynajmuje, a następnie traci poparcie współwłaścicieli przy odnowieniu rejestracji.

Profesjonalna porada: Zaleca się, aby zgoda współwłaścicieli stanowiła integralną część dokumentu poświadczonego notarialnie, a nie tylko nieformalnej komunikacji e-mail. Taka dokumentacja ma większą moc prawną w przypadku ewentualnych sporów lub kontroli. Właściciele, którzy mieszkają w budynkach z aktywnym zarządem i dobrymi relacjami sąsiedzkimi, przechodzą ten krok szybciej. Tym, którzy dopiero kupili nieruchomość, warto z wyprzedzeniem sprawdzić zasady współżycia w budynkach i nastawienie współwłaścicieli do krótkoterminowego wynajmu.

Obowiązki podatkowe w krótkoterminowym wynajmie: ryczałtowa vs. rzeczywista metoda

Kiedy nieruchomość jest zarejestrowana i skategoryzowana, pojawia się pytanie, które inwestorzy zadają najczęściej: jak i ile zapłacić podatku? Zgodnie z chorwackim Urzędem Skarbowym (Porezna uprava RH), w Chorwacji istnieją dwa podstawowe modele opodatkowania dochodów z krótkoterminowego wynajmu: opodatkowanie ryczałtowe i opodatkowanie według rzeczywistych kosztów.

Wybór między tymi dwoma modelami może znacząco wpłynąć na ostateczny zysk, a oba modele mają swoje zalety i wady w zależności od rodzaju i lokalizacji nieruchomości.

Porównanie podatku ryczałtowego i metody rzeczywistej:

• Obliczanie podatku: Podatek ryczałtowy — stała kwota za łóżko rocznie / Metoda rzeczywista — na podstawie rzeczywistych dochodów pomniejszonych o koszty
• Złożoność administracyjna: Podatek ryczałtowy — niska, odpowiednia dla początkujących / Metoda rzeczywista — wyższa, wymaga prowadzenia księgowości kosztów
• Korzystność: Podatek ryczałtowy — mniejsze inwestycje, prosta własność / Metoda rzeczywista — wysokie koszty adaptacji, kredyty
• Możliwe odliczenia kosztów: Podatek ryczałtowy — brak odliczeń / Metoda rzeczywista — tak: media, amortyzacja, odsetki od kredytu
• Opłata turystyczna: W obu modelach płacona jest osobno zgodnie z obowiązującymi decyzjami wspólnot turystycznych

Model ryczałtowy wybiera większość małych wynajmujących, ponieważ nie wymaga prowadzenia ksiąg rachunkowych. Chorwacki Urząd Skarbowy określa wysokość podatku według liczby łóżek i grupy JLS (Jednostka Samorządu Lokalnego), w której znajduje się nieruchomość — w grupie I (Zagrzeb, Split i najbardziej rozwinięte turystycznie obszary) kwota waha się od 100 do 300 EUR za łóżko rocznie (domyślnie 200 EUR), a w grupie II od 70 do 200 EUR za łóżko rocznie. Właściciel płaci stałą roczną kwotę niezależnie od tego, czy sezon był dobry, czy zły.

Metoda rzeczywista oferuje większą elastyczność inwestorom, którzy zainwestowali znaczne środki w adaptację lub którzy mają bieżący kredyt. Wszystkie uzasadnione koszty, w tym odsetki od kredytu, usługi komunalne, amortyzacja sprzętu i koszty zarządzania nieruchomością, są odliczane od dochodu. Podatek płacony jest tylko od dochodu netto.

Kilka ważnych punktów dotyczących wyboru metody:

• Ryczałt jest bardziej opłacalny, jeśli dochody są wysokie, a koszty niskie
• Metoda rzeczywista jest bardziej opłacalna, jeśli roczne koszty są wyższe niż 30% dochodów
• Raz wybrana metoda obowiązuje przez cały rok kalendarzowy
• Zmiana metody jest możliwa co roku, ale wymaga terminowego zgłoszenia do Urzędu Skarbowego

Aby uzyskać szerszy wgląd w obowiązki podatkowe związane z nieruchomościami w Chorwacji, zapoznaj się z naszym szczegółowym przewodnikiem po podatkach od nieruchomości.

Praktyczny przegląd kosztów i najczęstsze błędy właścicieli

Poniżej przedstawiono przegląd, co oznacza krótkoterminowe zakwaterowanie pod względem finansowym dla typowego mieszkania w najpopularniejszych miejscach docelowych. Te same ramy prawne obowiązują we wszystkich destynacjach — Zagrzebiu, Splicie, Dubrowniku, Zadarze, Istrii i na całym wybrzeżu Adriatyku.




Typowe roczne koszty — Zagrzeb (50 m², 2 gwiazdki, 2 łóżka):

• Roczny podatek ryczałtowy: 200–400 EUR (w zależności od liczby łóżek, Grupa I)
• Opłata turystyczna: zależy od liczby noclegów i sezonu — do 2,00 EUR za gościa/nocleg w sezonie, do 1,30 EUR poza sezonem (zgodnie z decyzjami wspólnot turystycznych na 2026 r.)
• Usługi komunalne (rocznie): 700 do 1 000 EUR
• Podstawowe utrzymanie i drobne naprawy: 500 do 800 EUR
• Prowizja platformy: 3–17% dochodu w zależności od platformy (Airbnb: ~3% dla gospodarza; Booking.com: 15–17%)
• Kategoryzacja i rejestracja (jednorazowo): 100 do 200 EUR

Typowe roczne koszty — Split (45 m², 3 gwiazdki, 2 łóżka):

• Roczny podatek ryczałtowy: 200–600 EUR (w zależności od liczby łóżek i mikrolokalizacji, Grupa I)
• Opłata turystyczna: do 2,00 EUR za gościa/nocleg w sezonie, do 1,30 EUR poza sezonem
• Usługi komunalne (rocznie): 600 do 900 EUR
• Podstawowe utrzymanie i drobne naprawy: 500 do 800 EUR
• Prowizja platformy: 3–17% dochodu w zależności od platformy
• Kategoryzacja i rejestracja (jednorazowo): 100 do 200 EUR

Krótkoterminowy wynajem apartamentów nie jest pasywnym dochodem w czystej formie. Wymaga ciągłego zarządzania kosztami i aktywnego podejścia do zmian prawnych. Każdy obiekt musi być legalnie zarejestrowany i skategoryzowany, aby mógł być ogłaszany i wynajmowany — to nie tylko formalność, ale warunek wstępny funkcjonowania całego systemu.

Najczęstsze błędy właścicieli, które prowadzą do problemów:

• Niezarejestrowanie obiektu: Ogłaszanie bez numeru rejestracyjnego staje się powodem do usunięcia ogłoszenia na wszystkich platformach zgodnie z Rozporządzeniem UE 2024/1028
• Pomijanie zgody współwłaścicieli: Kategoryzacja bez należytej dokumentacji może zostać unieważniona
• Niezgłaszanie gości: Każdy gość musi być zgłoszony za pośrednictwem systemu eVisitor, w przeciwnym razie grożą kary
• Zaniedbywanie zgłoszeń podatkowych: Przegapione terminy oznaczają kary i problemy prawne
• Ignorowanie zmian przepisów: Prawo zmieniało się w 2024 i 2025 roku, a wielu właścicieli dowiedziało się o zmianach dopiero wtedy, gdy odwiedzili ich inspektorzy

Profesjonalna porada: Zaleca się raz w roku przeprowadzić tzw. „kontrolę zgodności” nieruchomości: sprawdzić, czy kategoryzacja jest nadal ważna, czy numer rejestracyjny nie wygasł i czy zgłoszenia podatkowe są w porządku. W przypadku nieruchomości, które przeszły adaptację, warto również sprawdzić, czy wszystko zostało przeprowadzone zgodnie z przepisami, korzystając z przewodnika po adaptacji i legalizacji.

Krótkoterminowy vs. długoterminowy wynajem: podstawowe porównanie

Inwestorzy rozważający krótkoterminowy wynajem nieruchomości w Chorwacji często zadają pytanie: co jest bardziej opłacalne — wynajem krótkoterminowy czy długoterminowy? Odpowiedź zależy od lokalizacji, rodzaju nieruchomości i zdolności zarządzania.

Krótkoterminowy wynajem — wyższy potencjalny dochód za nocleg, zwłaszcza na wybrzeżu i w sezonie turystycznym, ale wymaga aktywnego zarządzania, ciągłej komunikacji z gośćmi i zgodności z przepisami turystycznymi.

Długoterminowy wynajem — stabilniejszy i bardziej przewidywalny dochód, mniejsze obciążenia administracyjne, ale niższy dochód za metr kwadratowy w destynacjach turystycznych.

Właściciele nieruchomości w Zagrzebiu często wybierają wynajem długoterminowy ze względu na bardziej równomierne zapotrzebowanie przez cały rok. Właściciele nieruchomości na wybrzeżu, w Splicie, Dubrowniku, Zadarze i Istrii, zazwyczaj osiągają większy dochód z krótkoterminowego wynajmu w sezonie. Więcej o prawach i obowiązkach w długoterminowym wynajmie przeczytasz w przewodniku po długoterminowym wynajmie nieruchomości i przewodniku po prawidłowym sporządzaniu umowy najmu mieszkania.

Dlaczego zgodność prawna jest kluczem do udanego krótkoterminowego wynajmu

Inwestorzy, którzy od początku utworzyli rzetelną dokumentację i jasną ewidencję kosztów, osiągają stabilniejszy i długoterminowo większy dochód niż ci, którzy zaczęli bez wymaganej rejestracji lub zaniedbali szczegóły.

Digitalizacja poprzez systemy eTurizam i eVisitor chorwackiego Ministerstwa Turystyki i Sportu to nie tylko imperatyw prawny — to także ochrona zarejestrowanych właścicieli. Przejrzyste systemy oznaczają, że każdy zarejestrowany właściciel jest chroniony przed nieuczciwą konkurencją, która nie płaci podatków ani opłat.

Istnieje również praktyczny argument, który jest często pomijany. Nieruchomość z uporządkowaną dokumentacją, ważną kategoryzacją i czystą ewidencją podatkową jest warta więcej na rynku. Kiedy właściciel zdecyduje się sprzedać, kupujący, który planuje kontynuować krótkoterminowy wynajem mieszkania turystom w Chorwacji, zapłaci premię za obiekt, który jest od razu gotowy do działania bez komplikacji prawnych.

Trzeci wymiar to reputacja. Platforma, która zauważy nieprawidłowości, nie tylko usuwa ogłoszenie, ale może także trwale zablokować użytkownika. Odzyskanie się z takiej sytuacji trwa miesiącami i wiąże się z bezpośrednimi stratami finansowymi w sezonie.

Regularne śledzenie zmian w przepisach i coroczna kontrola zgodności to najskuteczniejsza ochrona przed nieoczekiwanymi kosztami i karami. Więcej o aktualnych zmianach na rynku nieruchomości przeczytaj w przeglądzie nowego ram prawnych dla nieruchomości w Chorwacji.

Często zadawane pytania

Czym jest obowiązkowy numer rejestracyjny dla krótkoterminowego wynajmu?

To unikalny numer przypisywany każdej jednostce zakwaterowania i niezbędny do ogłaszania i legalnego wynajmowania w Chorwacji. Bez niego, platformy są zobowiązane zgodnie z Rozporządzeniem UE 2024/1028 do usunięcia ogłoszenia. Obowiązek wchodzi w życie od czerwca 2026 r.

Kiedy zaczynają obowiązywać nowe przepisy dotyczące krótkoterminowego wynajmu?

Rozporządzenie UE 2024/1028 wchodzi w życie 20 maja 2026 r. i zobowiązuje platformy do weryfikacji danych rejestracyjnych. Projekt nowej Ustawy o działalności hotelarskiej ma być stosowany od 1 stycznia 2027 r., ale jest jeszcze w fazie procesu legislacyjnego.

Ilu współwłaścicieli musi wyrazić zgodę na krótkoterminowy wynajem w budynku mieszkalnym?

Wymagana jest zgoda dwóch trzecich (2/3) współwłaścicieli, proporcjonalnie do udziału we współwłasności, zgodnie z Ustawą o zarządzaniu i utrzymaniu budynków (NN 152/2024). Zgoda nie może być krótsza niż 5 lat.

Ile wynoszą kary za niezarejestrowany krótkoterminowy wynajem?

Kary za wynajem bez rejestracji wynoszą od 1 000 do 15 000 EUR dla osób fizycznych, z możliwością usunięcia ogłoszenia na wszystkich platformach.

Czy cudzoziemiec może wynajmować nieruchomość krótkoterminowo w Chorwacji?

Tak, obywatele państw obcych, którzy legalnie posiadają nieruchomość w Chorwacji, mogą ją wynajmować krótkoterminowo na tych samych warunkach, co właściciele krajowi — rejestracja, kategoryzacja i obowiązki podatkowe. Więcej o zakupie nieruchomości przez obywateli państw obcych przeczytaj w przewodniku dla kupujących zagranicznych.

Czy potrzebuję OIB lub firmy do krótkoterminowego wynajmu?

Osoby fizyczne z OIB (chorwackim numerem identyfikacji osobistej) mogą wynajmować jako prywatni wynajmujący w gospodarstwie domowym. Zakup i wynajem za pośrednictwem firmy ma inne implikacje podatkowe i administracyjne — więcej na ten temat przeczytaj w przewodniku o zakupie nieruchomości na firmę.

Jaki jest termin na uzyskanie numeru rejestracyjnego?

Numer rejestracyjny należy obowiązkowo uzyskać do czerwca 2026 r. dla wszystkich, którzy już wynajmują lub planują wynajmować. Nowi właściciele muszą go uzyskać przed pierwszym ogłoszeniem.

Rekomendowane

• Przewodnik dla inwestorów | Regent nieruchomości
• Kiedy kupić nieruchomość: przewodnik po analizie rynku
• Przewodnik po długoterminowym wynajmie nieruchomości – prawa i obowiązki najemcy i wynajmującego
• Jak wynajem luksusowej nieruchomości może stać się pasywnym dochodem: przewodnik dla inwestorów