TL;DR: Krátkodobý pronájem v Chorvatsku vyžaduje právní soulad, registraci a souhlas spoluvlastníků. Nové předpisy zavádějí registrační čísla pro každou ubytovací jednotku, což znamená, že majitelé, kteří nezajistí úplný soulad se zákonem, riskují odstranění inzerátů, pokuty a právní komplikace.
Krátkodobý pronájem nemovitostí v Chorvatsku již není neregulovanou zónou, kde stačí zveřejnit inzerát a čekat na hosty. Krátkodobý pronájem v právním smyslu označuje pronájem ubytování turistům na dobu kratší než 30 dní. Nařízení EU 2024/1028, které se uplatňuje od 20. května 2026, a návrh nového zákona o pohostinství, jehož uplatnění se plánuje od 1. ledna 2027, zavádějí registrační čísla pro každou ubytovací jednotku. Majitelé, kteří nezajistí úplný soulad se zákonem, riskují odstranění inzerátů na platformách jako Airbnb a Booking.com, pokuty a právní komplikace.
Chorvatsko je jedním z nejaktivnějších trhů krátkodobých pronájmů v Evropě — Split a Zadar jsou rekordmany v EU s přibližně 24 000 byty k turistickému pronájmu a jaderské Chorvatsko zaznamenalo v roce 2025 27,7 milionu přenocování rezervovaných prostřednictvím OTA platforem. Tento průvodce prochází všemi klíčovými kroky: od registrace a souhlasu spoluvlastníků, přes srovnání daňových modelů až po přehled skutečných nákladů na nemovitosti v Záhřebu, Splitu, Dubrovníku, Zadaru a Istrii.
Pokud teprve zvažujete koupi nemovitosti za účelem pronájmu, začněte naším průvodcem investiční nemovitostí u moře.
Obsah
- Právní rámec a proces registrace pro krátkodobý pronájem
- Souhlas spoluvlastníků a zvláštní podmínky pro bytové domy
- Daňové povinnosti u krátkodobého pronájmu: paušální vs. skutečná metoda
- Praktický přehled nákladů a nejčastější chyby majitelů
- Proč je právní soulad klíčem k úspěšnému krátkodobému pronájmu
- Jak vám realitní kancelář Regent může pomoci s krátkodobým pronájmem
- Často kladené otázky (FAQ)
Klíčové poznatky
Registrační číslo — Každá ubytovací jednotka musí mít své registrační číslo pro legální inzerci a pronájem v Chorvatsku. Povinnost platí od června 2026.
Souhlas spoluvlastníků — V bytových domech je pro krátkodobý pronájem povinný souhlas dvou třetin (2/3) spoluvlastníků dle podílu na spoluvlastnictví, v souladu se Zákonem o správě a údržbě budov (NN 152/2024).
Daňové modely — Majitelé si mohou vybrat mezi paušálním zdaněním (fixní částka za lůžko) a zdaněním dle skutečných nákladů.
Pokuty — Pokuty za neregistrovaný krátkodobý pronájem činí 1 000 až 15 000 EUR pro fyzické osoby.
Právní rámec a proces registrace pro krátkodobý pronájem
Zákon o pohostinství je základem pro všechny, kteří se zabývají pronájmem bytů a apartmánů turistům v Chorvatsku. Definuje, kdo smí poskytovat služby krátkodobého ubytování, za jakých podmínek a jakým způsobem musí svou činnost nahlásit. Kromě toho od 20. května 2026 vstupuje v platnost Nařízení EU 2024/1028, které ukládá všem platformám povinnost shromažďovat a ověřovat registrační údaje pronajímatelů.
Nejdůležitější novinkou je digitalizace procesu. Zavádí se systém eTurizam Ministerstva turismu a sportu RH a jedinečné registrační číslo pro každou ubytovací jednotku, bez něhož se inzerování na platformách stává nelegálním dle Nařízení EU 2024/1028. To znamená, že jeden majitel, který pronajímá tři apartmány, by měl mít tři samostatná registrační čísla. Registrační číslo je povinné od června 2026, zatímco nový Zákon o pohostinství, který je v současné době v návrhu, se plánuje uplatňovat od 1. ledna 2027.
Klíčové povinnosti dle nového právního rámce krátkodobého pronájmu zahrnují:
- Kategorizaci ubytovací jednotky (apartmán, rekreační dům, pokoj) u příslušného úřadu
- Získání rozhodnutí o schválení pro poskytování pohostinských služeb v domácnosti
- Registraci v systému eTurizam a získání registračního čísla
- Sladěné údaje o kapacitě a adrese ve všech systémech
- Přihlašování každého hosta turistickému sdružení prostřednictvím systému eVisitor Ministerstva turismu a sportu RH
- Uvádění registračního čísla ve všech inzerátech na platformách
- Placení turistického poplatku za každého hosta
- Řádný stav daňových povinností vůči Daňové správě RH
Majitelé, kteří tyto povinnosti ignorují, neriskují jen peněžní pokuty — pokuty za neregistrovaný krátkodobý pronájem činí 1 000 až 15 000 EUR pro fyzické osoby. Platformy jsou dle Nařízení EU 2024/1028 povinny odstranit inzeráty bez platné registrace, což znamená přímou ztrátu příjmů. Toto je největší změna oproti předchozím obdobím, kdy se dohled zakládal převážně na inspekčních návštěvách.
Kromě toho je vhodné sledovat i nový právní rámec pro nemovitosti v Chorvatsku, který zahrnuje širší změny relevantní pro všechny majitele a investory do nemovitostí.
Souhlas spoluvlastníků a zvláštní podmínky pro bytové domy
Vlastnictví apartmánu v bytovém domě a vlastnictví rekreačního domu není stejná situace, pokud jde o krátkodobý pronájem. Majitelé bytů v domech se potýkají s dodatečným požadavkem, který mnozí přehlížejí.
Pro legální krátkodobý pronájem v bytových domech je nutný souhlas dvou třetin spoluvlastníků domu (2/3) spoluvlastníků dle podílu na spoluvlastnictví, v souladu se Zákonem o správě a údržbě budov (NN 152/2024). Bez tohoto souhlasu nelze získat rozhodnutí o kategorizaci, a tím ani registrační číslo. Důležité je vědět, že souhlas nemůže být kratší než 5 let a že může být odvolán v případech opakovaného porušení domovního řádu.
Kromě toho navrhované změny zákona o pohostinství předpokládají rekategorizaci ubytovacích jednotek každých 10 let — což znamená, že majitelé musí sledovat i tuto lhůtu, a nejen počáteční registraci.
Proces získání souhlasu probíhá v několika krocích:
- Svolat shromáždění spoluvlastníků nebo shromáždit podepsané souhlasy od každého vlastníka zvlášť
- Zajistit souhlas alespoň dvou třetin spoluvlastníků dle podílu na spoluvlastnictví
- Sestavit písemný zápis ze shromáždění nebo ověřená prohlášení spoluvlastníků
- Přiložit dokumentaci k žádosti o kategorizaci ubytovací jednotky
- Uchovávat originální dokumentaci, protože ji úřady mohou vyžádat i dodatečně
Je důležité pochopit, že souhlas může být i odvolán. Pokud se v budoucnu zhorší vztahy se sousedy, majitel se může ocitnout v situaci, kdy legálně pronajímá, a poté zůstane bez podpory spoluvlastníků při obnově registrace.
Profesionální rada: Doporučuje se, aby souhlas spoluvlastníků byl nedílnou součástí notářsky ověřeného dokumentu, a nikoli pouze neformální e-mailové komunikace. Taková dokumentace má větší právní sílu při případných sporech nebo inspekčních kontrolách. Majitelé, kteří žijí v domech s aktivní správou a dobrými sousedskými vztahy, projdou tímto krokem rychleji. Těm, kteří si nemovitost teprve koupili, je užitečné předem zkontrolovat pravidla soužití v domech a náladu spoluvlastníků k krátkodobému pronájmu.
Daňové povinnosti u krátkodobého pronájmu: paušální vs. skutečná metoda
Jakmile je nemovitost zaregistrována a kategorizována, následuje otázka, kterou investoři kladou nejčastěji: jak a kolik zaplatit daní? Podle Daňové správy RH existují v Chorvatsku dva základní modely zdanění příjmů z krátkodobého pronájmu: paušální zdanění a zdanění podle skutečných nákladů.
Volba mezi těmito dvěma modely může významně ovlivnit konečný zisk a oba modely mají své výhody a nevýhody v závislosti na typu a umístění nemovitosti.
Paušální daň vs. skutečná metoda — srovnání:
- Výpočet daně: Paušální daň — fixní částka za lůžko ročně / Skutečná metoda — na základě skutečných příjmů snížených o náklady
- Administrativní složitost: Paušální daň — nízká, vhodná pro začátečníky / Skutečná metoda — vyšší, vyžaduje účtování nákladů
- Vhodnost: Paušální daň — menší investice, jednoduchý majetek / Skutečná metoda — vysoké náklady na adaptaci, úvěry
- Možný odpočet nákladů: Paušální daň — žádný odpočet / Skutečná metoda — ano: komunální služby, odpisy, úroky z úvěru
- Turistický poplatek: U obou modelů se platí zvlášť podle platných rozhodnutí turistických sdružení
Paušální model si vybírá většina malých pronajímatelů, protože nevyžaduje vedení obchodních knih. Daňová správa RH stanovuje výši daně podle počtu lůžek a skupiny JLS, ve které se nemovitost nachází — ve skupině I (Záhřeb, Split a turisticky nejrozvinutější oblasti) se částka pohybuje od 100 do 300 EUR za lůžko ročně (výchozí 200 EUR) a ve skupině II od 70 do 200 EUR za lůžko ročně. Majitel platí fixní roční částku bez ohledu na to, zda byla sezóna dobrá nebo špatná.
Skutečná metoda nabízí větší flexibilitu investorům, kteří investovali značné prostředky do adaptace nebo kteří mají probíhající úvěr. Všechny oprávněné náklady, včetně úroků z úvěru, komunálních služeb, odpisů vybavení a nákladů na správu nemovitosti, se odečítají od příjmů. Daň se platí pouze z čistého příjmu.
Několik důležitých bodů pro výběr metody:
- Paušál je výhodnější, pokud jsou příjmy vysoké a náklady nízké
- Skutečná metoda je výhodnější, pokud jsou roční náklady vyšší než 30 % příjmů
- Jednou zvolená metoda se uplatňuje po celý kalendářní rok
- Změna metody je možná každý rok, ale vyžaduje včasné nahlášení Daňové správě
Pro širší přehled o daňových povinnostech souvisejících s nemovitostmi v Chorvatsku si přečtěte našeho podrobného průvodce daněmi z nemovitostí.
Praktický přehled nákladů a nejčastější chyby majitelů
Níže je přehled, co krátkodobé ubytování znamená z finančního hlediska pro typický byt v nejoblíbenějších destinacích. Stejný právní rámec se uplatňuje na všechny destinace — Záhřeb, Split, Dubrovník, Zadar, Istrii a celé jaderské pobřeží.
Typické roční náklady — Záhřeb (50 m², 2 hvězdičky, 2 lůžka):
- Roční paušální daň: 200–400 EUR (v závislosti na počtu lůžek, Skupina I)
- Turistický poplatek: závisí na počtu přenocování a sezóně — až 2,00 EUR za hosta/přenocování v sezóně, až 1,30 EUR mimo sezónu (dle rozhodnutí turistických sdružení pro rok 2026)
- Komunální služby (ročně): 700 až 1 000 EUR
- Základní údržba a drobné opravy: 500 až 800 EUR
- Poplatek platformám: 3–17 % příjmů v závislosti na platformě (Airbnb: ~3 % pro hostitele; Booking.com: 15–17 %)
- Kategorizace a registrace (jednorázově): 100 až 200 EUR
Typické roční náklady — Split (45 m², 3 hvězdičky, 2 lůžka):
- Roční paušální daň: 200–600 EUR (v závislosti na počtu lůžek a mikrolokalitě, Skupina I)
- Turistický poplatek: až 2,00 EUR za hosta/přenocování v sezóně, až 1,30 EUR mimo sezónu
- Komunální služby (ročně): 600 až 900 EUR
- Základní údržba a drobné opravy: 500 až 800 EUR
- Poplatek platformám: 3–17 % příjmů v závislosti na platformě
- Kategorizace a registrace (jednorázově): 100 až 200 EUR
Krátkodobý pronájem apartmánu není pasivní příjem v čisté formě. Vyžaduje nepřetržitou správu nákladů a aktivní přístup k legislativním změnám. Každý objekt musí být legálně registrován a kategorizován, aby mohl být inzerován a pronajímán — to není jen formalita, ale předpoklad pro fungování celého systému.
Nejčastější chyby majitelů, které vedou k problémům:
- Neregistrování objektu: Inzerování bez registračního čísla se stává důvodem pro odstranění inzerátů na všech platformách dle Nařízení EU 2024/1028
- Přeskočení souhlasu spoluvlastníků: Kategorizace bez řádné dokumentace může být zrušena
- Nepřihlašování hostů: Každý host musí být přihlášen prostřednictvím systému eVisitor, jinak následují pokuty
- Zanedbávání daňových přiznání: Zmeškané termíny znamenají penále a právní problémy
- Ignorování změn předpisů: Zákon se měnil v letech 2024 a 2025 a mnoho majitelů se o změnách dozvědělo až při návštěvě inspektorů
Profesionální rada: Doporučuje se jednou ročně provést tzv. „kontrola souladu“ nemovitosti: zkontrolovat, zda je kategorizace stále platná, zda registrační číslo nevypršelo a zda jsou daňová přiznání v pořádku. U nemovitostí, které prošly adaptací, je užitečné také zkontrolovat, zda bylo vše provedeno podle předpisů prostřednictvím průvodce adaptací a legalizací.
Krátkodobý vs. dlouhodobý pronájem: základní srovnání
Investoři, kteří zvažují krátkodobý pronájem nemovitostí v Chorvatsku, se často ptají: co je výhodnější — krátkodobý nebo dlouhodobý pronájem? Odpověď závisí na lokalitě, typu nemovitosti a kapacitě správy.
Krátkodobý pronájem — vyšší potenciální výnos za přenocování, zejména na pobřeží a v turistické sezóně, ale vyžaduje aktivní správu, neustálou komunikaci s hosty a soulad s turistickými předpisy.
Dlouhodobý pronájem — stabilnější a předvídatelnější příjem, menší administrativní zátěž, ale nižší výnos za metr čtvereční v turistických destinacích.
Majitelé nemovitostí v Záhřebu často volí dlouhodobý pronájem kvůli rovnoměrnější celoroční poptávce. Majitelé nemovitostí na pobřeží, ve Splitu, Dubrovníku, Zadaru a Istrii, zpravidla dosahují vyšších výnosů krátkodobým pronájmem v sezóně. Více o právech a povinnostech u dlouhodobého pronájmu si přečtěte v průvodci dlouhodobým pronájmem nemovitosti a průvodci správným sestavením smlouvy o nájmu bytu.
Proč je právní soulad klíčem k úspěšnému krátkodobému pronájmu
Investoři, kteří od začátku zavedli řádnou dokumentaci a jasnou evidenci nákladů, dosahují stabilnějšího a dlouhodobě vyššího příjmu než ti, kteří začali bez potřebné registrace nebo zanedbali detaily.
Digitalizace prostřednictvím systémů eTurizam a eVisitor Ministerstva turismu a sportu RH není jen zákonným imperativem — je také ochranou registrovaných majitelů. Transparentní systémy znamenají, že každý registrovaný majitel je chráněn před neloajální konkurencí, která neplatí daně ani poplatky.
Existuje i praktický argument, který se přehlíží. Nemovitost s řádnou dokumentací, platnou kategorizací a čistou daňovou evidencí má vyšší hodnotu na trhu. Když se majitel rozhodne prodat, kupující, který plánuje pokračovat v krátkodobém pronájmu bytu turistům v Chorvatsku, zaplatí prémii za objekt, který je ihned připraven k provozu bez právních komplikací.
Třetí dimenzí je reputační. Platforma, která zaznamená nesrovnalosti, nejen že inzerát odstraní, ale může uživatele i trvale zablokovat. Zotavení z takové situace trvá měsíce a nese přímé finanční ztráty v sezóně.
Pravidelné sledování změn předpisů a roční kontrola souladu jsou nejúčinnější ochranou před neočekávanými náklady a pokutami. Více o aktuálních změnách na trhu nemovitostí si přečtěte v přehledu nového právního rámce pro nemovitosti v Chorvatsku.
Často kladené otázky
Co je povinné registrační číslo pro krátkodobý pronájem?
Jedná se o jedinečné číslo, které se přiděluje každé ubytovací jednotce a je nezbytné pro inzerci a legální pronájem v Chorvatsku. Bez něj jsou platformy dle Nařízení EU 2024/1028 povinny inzerát odstranit. Povinnost platí od června 2026.
Kdy se začnou uplatňovat nová pravidla pro krátkodobý pronájem?
Nařízení EU 2024/1028 vstupuje v platnost 20. května 2026 a ukládá platformám povinnost ověřovat registrační údaje. Návrh nového zákona o pohostinství se plánuje uplatňovat od 1. ledna 2027, ale je stále ve fázi legislativního procesu.
Kolik spoluvlastníků musí dát souhlas pro krátkodobý pronájem v bytovém domě?
Je nutný souhlas dvou třetin (2/3) spoluvlastníků dle podílu na spoluvlastnictví, v souladu se Zákonem o správě a údržbě budov (NN 152/2024). Souhlas nemůže být kratší než 5 let.
Kolik činí pokuty za neregistrovaný krátkodobý pronájem?
Pokuty za pronájem bez registrace se pohybují od 1 000 do 15 000 EUR pro fyzické osoby, s možností odstranění inzerátů na všech platformách.
Může cizinec krátkodobě pronajímat nemovitost v Chorvatsku?
Ano, zahraniční občané, kteří legálně vlastní nemovitost v Chorvatsku, ji mohou krátkodobě pronajímat za stejných podmínek, které platí pro domácí vlastníky — registrace, kategorizace a daňové povinnosti. Více o koupi nemovitosti pro zahraniční občany si přečtěte v průvodci pro zahraniční kupce.
Potřebuji OIB nebo firmu pro krátkodobý pronájem?
Fyzické osoby s OIB mohou pronajímat jako soukromí pronajímatelé v domácnosti. Nákup a pronájem prostřednictvím firmy má jiné daňové a administrativní důsledky — více o tom si přečtěte v průvodci koupí nemovitosti na firmu.
Jaká je lhůta pro získání registračního čísla?
Registrační číslo je povinné získat do června 2026 pro všechny, kteří již pronajímají nebo plánují pronajímat. Noví majitelé ho musí získat před prvním inzerováním.
Doporučeno
- Průvodce pro investory | Regent nemovitosti
- Kdy koupit nemovitost: Průvodce analýzou trhu
- Průvodce dlouhodobým pronájmem nemovitosti – práva a povinnosti nájemce a pronajímatele
- Jak se pronájem luxusní nemovitosti může stát pasivním příjmem: průvodce pro investory
