TL;DR: Краткосрочная аренда в Хорватии требует юридического соответствия, регистрации и согласия совладельцев. Новые правила вводят регистрационные номера для каждой единицы размещения, что означает, что владельцы, не обеспечившие полное юридическое соответствие, рискуют удалением объявлений, штрафами и юридическими осложнениями.
Краткосрочная аренда недвижимости в Хорватии больше не является нерегулируемой зоной, где достаточно разместить объявление и ждать гостей. Краткосрочная аренда в юридическом смысле означает сдачу жилья туристам на период менее 30 дней. Регламент ЕС 2024/1028, который применяется с 20 мая 2026 года, и проект нового Закона о гостиничной деятельности, применение которого планируется с 1 января 2027 года, вводят регистрационные номера для каждой единицы размещения. Владельцы, не обеспечившие полное юридическое соответствие, рискуют удалением объявлений на платформах, таких как Airbnb и Booking.com, штрафами и юридическими осложнениями.
Хорватия является одним из самых активных рынков краткосрочной аренды в Европе — Сплит и Задар являются лидерами в ЕС с примерно 24 000 квартир для туристической аренды, а Адриатическая Хорватия зафиксировала 27,7 миллиона ночевок, забронированных через платформы OTA в 2025 году. Это руководство охватывает все ключевые шаги: от регистрации и согласия совладельцев до сравнения налоговых моделей и обзора реальных затрат на недвижимость в Загребе, Сплите, Дубровнике, Задаре и Истрии.
Если вы только рассматриваете покупку недвижимости с целью сдачи в аренду, начните с нашего руководства по инвестиционной недвижимости на море.
Содержание
- Правовая основа и процесс регистрации для краткосрочной аренды
- Согласие совладельцев и особые условия для многоквартирных домов
- Налоговые обязательства при краткосрочной аренде: паушальный против фактического метода
- Практический обзор затрат и наиболее распространенные ошибки владельцев
- Почему юридическое соответствие является ключом к успешной краткосрочной аренде
- Как агентство недвижимости Regent может помочь вам с краткосрочной арендой
- Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Ключевые выводы
Регистрационный номер — Каждая единица размещения должна иметь свой регистрационный номер для легального размещения объявлений и сдачи в аренду в Хорватии. Обязательство действует с июня 2026 года.
Согласие совладельцев — В многоквартирных домах обязательно согласие двух третей (2/3) совладельцев по доле в собственности для краткосрочной аренды, согласно Закону об управлении и содержании зданий (NN 152/2024).
Налоговые модели — Владельцы выбирают между паушальным налогообложением (фиксированная сумма за койко-место) и налогообложением по фактическим расходам.
Штрафы — Штрафы за незарегистрированную краткосрочную аренду составляют от 1 000 до 15 000 евро для физических лиц.
Правовая основа и процесс регистрации для краткосрочной аренды
Закон о гостиничной деятельности является основой для всех, кто занимается сдачей квартир и апартаментов туристам в Хорватии. Он определяет, кто имеет право предоставлять услуги краткосрочного размещения, на каких условиях и каким образом должен регистрировать свою деятельность. Кроме того, с 20 мая 2026 года вступает в силу Регламент ЕС 2024/1028, который обязывает все платформы собирать и проверять регистрационные данные арендодателей.
Самым важным нововведением является цифровизация процесса. Вводится система eTurizam Министерства туризма и спорта Республики Хорватия и единый регистрационный номер для каждой единицы размещения, без которого размещение объявлений на платформах становится нелегальным согласно Регламенту ЕС 2024/1028. Это означает, что один владелец, сдающий три квартиры, должен иметь три отдельных регистрационных номера. Регистрационный номер обязателен с июня 2026 года, в то время как новый Закон о гостиничной деятельности, который в настоящее время находится в стадии проекта, планируется применить с 1 января 2027 года.
Ключевые обязательства согласно новой правовой базе краткосрочной аренды включают:
- Категоризацию единицы размещения (квартира, дом для отдыха, комната) в соответствующем ведомстве
- Получение решения о разрешении на предоставление гостиничных услуг в домашнем хозяйстве
- Регистрацию в системе eTurizam и получение регистрационного номера
- Согласованные данные о вместимости и адресе во всех системах
- Регистрацию каждого гостя в туристическом сообществе через систему eVisitor Министерства туризма и спорта Республики Хорватия
- Указание регистрационного номера во всех объявлениях на платформах
- Оплату туристического сбора за каждого гостя
- Аккуратный статус налоговых обязательств перед Налоговой администрацией Республики Хорватия
Владельцы, игнорирующие эти обязательства, рискуют не только денежными штрафами — штрафы за незарегистрированную краткосрочную аренду составляют от 1 000 до 15 000 евро для физических лиц. Платформы, согласно Регламенту ЕС 2024/1028, обязаны удалять объявления без действительной регистрации, что означает прямую потерю дохода. Это самое большое изменение по сравнению с предыдущими периодами, когда надзор в основном основывался на инспекционных визитах.
Кроме того, стоит следить и за новой правовой базой для недвижимости в Хорватии, которая охватывает более широкие изменения, актуальные для всех владельцев и инвесторов в недвижимость.
Согласие совладельцев и особые условия для многоквартирных домов
Владение апартаментами в жилом доме и владение домом для отдыха — это не одно и то же, когда речь идет о краткосрочной аренде. Владельцы квартир в зданиях сталкиваются с дополнительным требованием, которое многие упускают из виду.
Для легальной краткосрочной аренды в многоквартирных домах требуется согласие двух третей совладельцев здания (2/3) по доле в собственности, согласно Закону об управлении и содержании зданий (NN 152/2024). Без такого согласия невозможно получить решение о категоризации, а следовательно, и регистрационный номер. Важно также знать, что согласие не может быть короче 5 лет и может быть отозвано в случаях повторного нарушения правил внутреннего распорядка.
Кроме того, предложенные изменения Закона о гостиничной деятельности предусматривают повторную категоризацию единиц размещения каждые 10 лет — это означает, что владельцы должны следить и за этим сроком, а не только за первоначальной регистрацией.
Процесс получения согласия осуществляется в несколько этапов:
- Созвать собрание совладельцев или собрать подписанные согласия от каждого владельца отдельно
- Обеспечить согласие не менее двух третей совладельцев по доле в собственности
- Составить письменный протокол собрания или заверенные заявления совладельцев
- Приложить документацию к заявлению на категоризацию единицы размещения
- Хранить оригинальную документацию, так как органы могут запросить ее и позднее
Важно понимать, что согласие также может быть отозвано. Если в будущем отношения с соседями ухудшатся, владелец может оказаться в ситуации, когда он легально сдает в аренду, а затем лишается поддержки совладельцев при продлении регистрации.
Профессиональный совет: Рекомендуется, чтобы согласие совладельцев было составной частью нотариально заверенного документа, а не только неформальной электронной переписки. Такая документация имеет большую юридическую силу при возможных спорах или инспекционных проверках. Владельцы, проживающие в зданиях с активным управлением и хорошими отношениями с соседями, проходят этот шаг быстрее. Тем, кто только купил недвижимость, полезно заранее проверить правила совместного проживания в зданиях и отношение совладельцев к краткосрочной аренде.
Налоговые обязательства при краткосрочной аренде: паушальный против фактического метода
Когда недвижимость зарегистрирована и категоризирована, возникает вопрос, который инвесторы задают чаще всего: как и сколько платить налогов? Согласно Налоговой администрации Республики Хорватия, в Хорватии существуют две основные модели налогообложения доходов от краткосрочной аренды: паушальное налогообложение и налогообложение по фактическим расходам.
Выбор между этими двумя моделями может значительно повлиять на конечный доход, и обе модели имеют свои преимущества и недостатки в зависимости от типа и местоположения недвижимости.
Паушальный налог против фактического метода — сравнение:
- Расчет налога: Паушальный налог — фиксированная сумма за койко-место в год / Фактический метод — на основе фактических доходов за вычетом расходов
- Административная сложность: Паушальный налог — низкая, подходит для начинающих / Фактический метод — выше, требует учета расходов
- Применимость: Паушальный налог — меньшие инвестиции, простое имущество / Фактический метод — высокие затраты на адаптацию, кредиты
- Возможное вычитание расходов: Паушальный налог — нет вычета / Фактический метод — да: коммунальные услуги, амортизация, проценты по кредиту
- Туристический сбор: При обеих моделях оплачивается отдельно согласно действующим решениям туристических сообществ
Паушальную модель выбирает большинство мелких арендодателей, так как она не требует ведения бухгалтерского учета. Налоговая администрация Республики Хорватия определяет сумму налога в зависимости от количества койко-мест и группы муниципалитета, в которой находится недвижимость — в группе I (Загреб, Сплит и наиболее развитые туристические районы) сумма составляет от 100 до 300 евро за койко-место в год (по умолчанию 200 евро), а в группе II — от 70 до 200 евро за койко-место в год. Владелец платит фиксированную годовую сумму независимо от того, был ли сезон хорошим или плохим.
Фактический метод предлагает большую гибкость инвесторам, вложившим значительные средства в адаптацию или имеющим текущий кредит. Все обоснованные расходы, включая проценты по кредиту, коммунальные услуги, амортизацию оборудования и расходы на управление недвижимостью, вычитаются из дохода. Налог уплачивается только с чистого дохода.
Несколько важных моментов для выбора метода:
- Паушальный метод более выгоден, если доходы высокие, а расходы низкие
- Фактический метод более выгоден, если годовые расходы превышают 30% дохода
- Один раз выбранный метод применяется на весь календарный год
- Изменение метода возможно каждый год, но требует своевременного уведомления Налоговой администрации
Для более глубокого понимания налоговых обязательств, связанных с недвижимостью в Хорватии, ознакомьтесь с нашим подробным руководством по налогам на недвижимость.
Практический обзор затрат и наиболее распространенные ошибки владельцев
Ниже представлен обзор того, что означает краткосрочное размещение в финансовом смысле для типичной квартиры в самых популярных направлениях. Та же правовая база применяется ко всем направлениям — Загребу, Сплиту, Дубровнику, Задару, Истрии и всему Адриатическому побережью.
Типичные годовые расходы — Загреб (50 м², 2 звезды, 2 койко-места):
- Годовой паушальный налог: 200–400 евро (в зависимости от количества койко-мест, Группа I)
- Туристический сбор: зависит от количества ночевок и сезона — до 2,00 EUR за гостя/ночевку в сезон, до 1,30 EUR вне сезона (согласно решениям туристических сообществ на 2026 год)
- Коммунальные услуги (годовые): 700 до 1 000 евро
- Основное обслуживание и мелкий ремонт: 500 до 800 евро
- Комиссия платформ: 3–17% дохода в зависимости от платформы (Airbnb: ~3% для хозяина; Booking.com: 15–17%)
- Категоризация и регистрация (единовременно): 100 до 200 евро
Типичные годовые расходы — Сплит (45 м², 3 звезды, 2 койко-места):
- Годовой паушальный налог: 200–600 евро (в зависимости от количества койко-мест и микролокации, Группа I)
- Туристический сбор: до 2,00 EUR за гостя/ночевку в сезон, до 1,30 EUR вне сезона
- Коммунальные услуги (годовые): 600 до 900 евро
- Основное обслуживание и мелкий ремонт: 500 до 800 евро
- Комиссия платформ: 3–17% дохода в зависимости от платформы
- Категоризация и регистрация (единовременно): 100 до 200 евро
Краткосрочная аренда апартаментов не является пассивным доходом в чистом виде. Она требует постоянного управления расходами и активного отношения к законодательным изменениям. Каждый объект должен быть легально зарегистрирован и категоризирован, чтобы его можно было рекламировать и сдавать в аренду — это не просто формальность, а предварительное условие для функционирования всей системы.
Наиболее распространенные ошибки владельцев, ведущие к проблемам:
- Незарегистрированность объекта: Реклама без регистрационного номера становится причиной для удаления объявлений со всех платформ согласно Регламенту ЕС 2024/1028
- Пропуск согласия совладельцев: Категоризация без надлежащей документации может быть отменена
- Несообщение о гостях: Каждый гость должен быть зарегистрирован через систему eVisitor, иначе следуют штрафы
- Игнорирование налоговых деклараций: Пропущенные сроки означают штрафы и юридические проблемы
- Игнорирование изменений в законодательстве: Закон менялся в 2024 и 2025 годах, и многие владельцы узнали об изменениях только тогда, когда их посетили инспекторы
Профессиональный совет: Рекомендуется раз в год проводить так называемую «проверку соответствия» недвижимости: проверять, действительна ли еще категоризация, не истек ли регистрационный номер и в порядке ли налоговые декларации. Для недвижимости, прошедшей адаптацию, также полезно проверить, все ли выполнено в соответствии с правилами, используя руководство по адаптации и легализации.
Краткосрочная vs. долгосрочная аренда: основное сравнение
Инвесторы, рассматривающие краткосрочную аренду недвижимости в Хорватии, часто задают вопрос: что выгоднее — краткосрочная или долгосрочная аренда? Ответ зависит от местоположения, типа недвижимости и возможностей управления.
Краткосрочная аренда — более высокий потенциальный доход за ночевку, особенно на побережье и в туристический сезон, но требует активного управления, постоянной связи с гостями и соблюдения туристических правил.
Долгосрочная аренда — более стабильный и предсказуемый доход, меньшая административная нагрузка, но более низкий доход за квадратный метр в туристических направлениях.
Владельцы недвижимости в Загребе часто выбирают долгосрочную аренду из-за более равномерного спроса в течение всего года. Владельцы недвижимости на побережье, в Сплите, Дубровнике, Задаре и Истрии, как правило, получают больший доход от краткосрочной аренды в сезон. Подробнее о правах и обязанностях при долгосрочной аренде читайте в руководстве по долгосрочной аренде недвижимости и руководстве по правильному составлению договора аренды квартиры.
Почему юридическое соответствие является ключом к успешной краткосрочной аренде
Инвесторы, которые с самого начала установили надлежащую документацию и четкий учет расходов, получают более стабильный и долгосрочный доход, чем те, кто начал без необходимой регистрации или пренебрег деталями.
Цифровизация через системы eTurizam и eVisitor Министерства туризма и спорта Республики Хорватия является не только законодательным требованием, но и защитой зарегистрированных владельцев. Прозрачные системы означают, что каждый зарегистрированный владелец защищен от недобросовестной конкуренции, которая не платит налоги и сборы.
Существует и практический аргумент, который упускается из виду. Недвижимость с надлежащей документацией, действительной категоризацией и чистой налоговой отчетностью стоит дороже на рынке. Когда владелец решает продать, покупатель, планирующий продолжить краткосрочную аренду квартиры туристам в Хорватии, заплатит премию за объект, который сразу готов к работе без юридических осложнений.
Третий аспект — репутационный. Платформа, заметившая нарушения, не только удаляет объявление, но также может навсегда заблокировать пользователя. Восстановление после такой ситуации занимает месяцы и влечет за собой прямые финансовые потери в сезон.
Регулярный мониторинг изменений в законодательстве и ежегодная проверка соответствия являются наиболее эффективной защитой от неожиданных расходов и штрафов. Подробнее об актуальных изменениях на рынке недвижимости читайте в обзоре новой правовой базы для недвижимости в Хорватии.
Часто задаваемые вопросы
Что такое обязательный регистрационный номер для краткосрочной аренды?
Это уникальный номер, присваиваемый каждой единице размещения, и необходимый для размещения объявлений и легальной сдачи в аренду в Хорватии. Без него, согласно Регламенту ЕС 2024/1028, платформы обязаны удалять объявления. Обязательство действует с июня 2026 года.
Когда начинают действовать новые правила краткосрочной аренды?
Регламент ЕС 2024/1028 вступает в силу 20 мая 2026 года и обязывает платформы проверять регистрационные данные. Проект нового Закона о гостиничной деятельности планируется применить с 1 января 2027 года, но он еще находится на стадии законодательного процесса.
Сколько совладельцев должны дать согласие на краткосрочную аренду в жилом доме?
Требуется согласие двух третей (2/3) совладельцев по доле в собственности, согласно Закону об управлении и содержании зданий (NN 152/2024). Согласие не может быть короче 5 лет.
Каковы штрафы за незарегистрированную краткосрочную аренду?
Штрафы за сдачу в аренду без регистрации составляют от 1 000 до 15 000 евро для физических лиц, с возможностью удаления объявлений со всех платформ.
Может ли иностранец сдавать недвижимость в краткосрочную аренду в Хорватии?
Да, иностранные граждане, законно владеющие недвижимостью в Хорватии, могут сдавать ее в краткосрочную аренду на тех же условиях, что и местные владельцы — регистрация, категоризация и налоговые обязательства. Подробнее о покупке недвижимости для иностранных граждан читайте в руководстве для иностранных покупателей.
Нужен ли мне OIB или компания для краткосрочной аренды?
Физические лица с OIB могут сдавать в аренду как частные арендодатели в домашнем хозяйстве. Покупка и сдача в аренду через компанию имеет другие налоговые и административные последствия — подробнее об этом читайте в руководстве по покупке недвижимости на компанию.
Какой срок для получения регистрационного номера?
Регистрационный номер обязательно получить до июня 2026 года для всех, кто уже сдает или планирует сдавать в аренду. Новые владельцы должны получить его до первого размещения объявления.
Рекомендуется
- Руководство для инвесторов | Regent недвижимость
- Когда покупать недвижимость: Руководство по анализу рынка
- Руководство по долгосрочной аренде недвижимости – права и обязанности арендатора и арендодателя
- Как сдача в аренду элитной недвижимости может стать пассивным доходом: руководство для инвесторов
