TL;DR: L'affitto a breve termine in Croazia richiede conformità legale, registrazione e consenso dei comproprietari. Le nuove normative introducono numeri di registrazione per ogni unità ricettiva, il che significa che i proprietari che non stabiliscono una piena conformità legale rischiano la rimozione degli annunci, multe e complicazioni legali.

L'affitto a breve termine di immobili in Croazia non è più una zona non regolamentata dove basta pubblicare un annuncio e aspettare gli ospiti. L'affitto a breve termine, in senso legale, si riferisce all'affitto di alloggi ai turisti per un periodo inferiore a 30 giorni. Il Regolamento UE 2024/1028, che si applica dal 20 maggio 2026, e la bozza della nuova Legge sull'attività ricettiva la cui applicazione è prevista dal 1 gennaio 2027, introducono numeri di registrazione per ogni unità ricettiva. I proprietari che non stabiliscono una piena conformità legale rischiano la rimozione degli annunci su piattaforme come Airbnb e Booking.com, multe e complicazioni legali.

La Croazia è uno dei mercati di affitto a breve termine più attivi in Europa — Spalato e Zara sono record in UE con circa 24.000 appartamenti per affitto turistico, e la Croazia adriatica ha registrato 27,7 milioni di pernottamenti prenotati tramite piattaforme OTA nel 2025. Questa guida ripercorre tutti i passaggi chiave: dalla registrazione e il consenso dei comproprietari, al confronto dei modelli fiscali e una panoramica dei costi reali per gli immobili a Zagabria, Spalato, Dubrovnik, Zara e Istria.

Se stai solo considerando l'acquisto di un immobile con l'obiettivo di affittarlo, inizia con la nostra guida agli immobili di investimento al mare.

Indice

• Quadro giuridico e processo di registrazione per l'affitto a breve termine
• Consenso dei comproprietari e condizioni speciali per gli edifici plurifamiliari
• Obblighi fiscali nell'affitto a breve termine: metodo forfettario vs. effettivo
• Panoramica pratica dei costi e degli errori più comuni dei proprietari
• Perché la conformità legale è la chiave per un affitto a breve termine di successo
• Come l'agenzia immobiliare Regent può aiutarti nell'affitto a breve termine
• Domande frequenti (FAQ)

Punti Chiave

Numero di registrazione — Ogni unità ricettiva deve avere il proprio numero di registrazione per la pubblicità e l'affitto legale in Croazia. L'obbligo è valido da giugno 2026.

Consenso dei comproprietari — Negli edifici plurifamiliari è obbligatorio il consenso di due terzi (2/3) dei comproprietari in base alla quota di comproprietà per l'affitto a breve termine, in conformità con la Legge sulla gestione e manutenzione degli edifici (GU 152/2024).

Modelli fiscali — I proprietari possono scegliere tra l'imposizione forfettaria (importo fisso per letto) e l'imposizione basata sui costi effettivi.

Sanzioni — Le sanzioni per l'affitto a breve termine non registrato vanno da 1.000 a 15.000 EUR per le persone fisiche.

Quadro giuridico e processo di registrazione per l'affitto a breve termine

La Legge sull'attività ricettiva è la base per tutti coloro che si occupano di affittare appartamenti e case vacanza ai turisti in Croazia. Definisce chi può fornire servizi di alloggio a breve termine, a quali condizioni e come deve registrare la propria attività. Inoltre, dal 20 maggio 2026 entra in vigore il Regolamento UE 2024/1028 che obbliga tutte le piattaforme a raccogliere e verificare i dati di registrazione degli affittuari.





La novità più importante è la digitalizzazione del processo. Viene introdotto il sistema eTurismo del Ministero del Turismo e dello Sport della Repubblica di Croazia e un numero di registrazione unico per ogni unità ricettiva, senza il quale la pubblicità sulle piattaforme diventa illegale secondo il Regolamento UE 2024/1028. Ciò significa che un proprietario che affitta tre appartamenti dovrebbe avere tre numeri di registrazione separati. Il numero di registrazione è obbligatorio da giugno 2026, mentre la nuova Legge sull'attività ricettiva, attualmente in fase di bozza, è prevista per l'applicazione dal 1 gennaio 2027.

Gli obblighi chiave secondo il nuovo quadro giuridico dell'affitto a breve termine includono:

• Censimento dell'unità ricettiva (appartamento, casa vacanze, camera) presso l'ufficio competente
• Ottenimento della decisione di autorizzazione per la fornitura di servizi di ristorazione in ambito domestico
• Registrazione nel sistema eTurismo e ottenimento del numero di registrazione
• Dati armonizzati su capacità e indirizzo in tutti i sistemi
• Registrazione di ogni ospite all'ente turistico tramite il sistema eVisitor del Ministero del Turismo e dello Sport della Repubblica di Croazia
• Esposizione del numero di registrazione in tutti gli annunci sulle piattaforme
• Pagamento della tassa di soggiorno per ogni ospite
• Stato regolare degli obblighi fiscali presso l'Agenzia delle Entrate della Repubblica di Croazia

I proprietari che ignorano questi obblighi non rischiano solo multe — le sanzioni per l'affitto a breve termine non registrato vanno da 1.000 a 15.000 EUR per le persone fisiche. Le piattaforme, secondo il Regolamento UE 2024/1028, sono obbligate a rimuovere gli annunci senza una valida registrazione, il che significa una diretta perdita di reddito. Questa è la più grande cambiamento rispetto ai periodi precedenti, quando la supervisione si basava principalmente su visite ispettive.

Inoltre, vale la pena seguire il nuovo quadro giuridico per gli immobili in Croazia che comprende cambiamenti più ampi rilevanti per tutti i proprietari e gli investitori immobiliari.

Consenso dei comproprietari e condizioni speciali per gli edifici plurifamiliari

Possedere un appartamento in un edificio residenziale e possedere una casa vacanze non sono la stessa situazione quando si tratta di affitto a breve termine. I proprietari di appartamenti negli edifici si trovano di fronte a un requisito aggiuntivo che molti trascurano.

Per un affitto a breve termine legale negli edifici plurifamiliari è necessario il consenso di due terzi dei comproprietari dell'edificio (2/3) in base alla quota di comproprietà, in conformità con la Legge sulla gestione e manutenzione degli edifici (GU 152/2024). Senza tale consenso non è possibile ottenere la decisione di censimento, e quindi neanche il numero di registrazione. È importante sapere anche che il consenso non può essere inferiore a 5 anni e che può essere revocato in caso di ripetute violazioni del regolamento condominiale.

Inoltre, le modifiche proposte alla Legge sull'attività ricettiva prevedono il riclassificazione delle unità ricettive ogni 10 anni — il che significa che i proprietari devono monitorare anche questa scadenza, e non solo la registrazione iniziale.

Il processo per ottenere il consenso si svolge in diversi passaggi:

• Convocare un'assemblea dei comproprietari o raccogliere i consensi firmati da ogni proprietario separatamente
• Assicurare il consenso di almeno due terzi dei comproprietari in base alla quota di comproprietà
• Redigere un verbale scritto dell'assemblea o dichiarazioni autenticate dei comproprietari
• Allegare la documentazione alla richiesta di censimento dell'unità ricettiva
• Conservare la documentazione originale perché le autorità potrebbero richiederla anche in seguito

È importante capire che il consenso può anche essere ritirato. Se in futuro i rapporti con i vicini peggiorano, il proprietario potrebbe trovarsi nella situazione di affittare legalmente, per poi perdere il supporto dei comproprietari al momento del rinnovo della registrazione.

Consiglio professionale: Si raccomanda che il consenso dei comproprietari sia parte integrante di un documento autenticato, e non solo di una comunicazione e-mail informale. Tale documentazione ha maggiore forza legale in caso di eventuali controversie o ispezioni. I proprietari che vivono in edifici con un'amministrazione attiva e buoni rapporti di vicinato superano questo passaggio più velocemente. Per coloro che hanno appena acquistato un immobile, è utile verificare in anticipo le regole di convivenza negli edifici e la disponibilità dei comproprietari all'affitto a breve termine.

Obblighi fiscali nell'affitto a breve termine: metodo forfettario vs. effettivo

Una volta registrato e classificato l'immobile, segue la domanda che gli investitori si pongono più spesso: come e quanto pagare di tasse? Secondo l'Agenzia delle Entrate della Repubblica di Croazia, in Croazia esistono due modelli principali di tassazione dei redditi da affitto a breve termine: la tassazione forfettaria e la tassazione basata sui costi effettivi.

La scelta tra questi due modelli può influenzare significativamente il guadagno finale, ed entrambi i modelli hanno i loro vantaggi e svantaggi a seconda del tipo e della posizione dell'immobile.

Tassa forfettaria vs. metodo effettivo — confronto:

• Calcolo dell'imposta: Imposta forfettaria — importo fisso per letto all'anno / Metodo effettivo — in base ai ricavi effettivi meno i costi
• Complessità amministrativa: Imposta forfettaria — bassa, adatta ai principianti / Metodo effettivo — superiore, richiede la contabilità dei costi
• Vantaggio: Imposta forfettaria — investimenti minori, immobili semplici / Metodo effettivo — costi elevati di adattamento, prestiti
• Possibile deduzione dei costi: Imposta forfettaria — nessuna deduzione / Metodo effettivo — sì: utenze, ammortamento, interessi sul prestito
• Tassa di soggiorno: Con entrambi i modelli si paga separatamente secondo le decisioni vigenti degli enti turistici

Il modello forfettario è scelto dalla maggior parte dei piccoli affittuari perché non richiede la tenuta dei libri contabili. L'Agenzia delle Entrate della Repubblica di Croazia determina l'ammontare dell'imposta in base al numero di posti letto e al gruppo di JLS in cui si trova l'immobile — nel gruppo I (Zagabria, Spalato e le zone turistiche più sviluppate) l'importo varia da 100 a 300 EUR per posto letto all'anno (default 200 EUR), e nel gruppo II da 70 a 200 EUR per posto letto all'anno. Il proprietario paga un importo annuo fisso indipendentemente dall'andamento della stagione.

Il metodo effettivo offre maggiore flessibilità agli investitori che hanno investito somme significative in ristrutturazioni o che hanno un prestito in corso. Tutte le spese giustificate, inclusi gli interessi sul prestito, i servizi pubblici, l'ammortamento delle attrezzature e le spese di gestione dell'immobile, vengono dedotte dai ricavi. L'imposta viene pagata solo sul reddito netto.

Alcuni punti importanti per la scelta del metodo:

• Il forfettario è più conveniente se i ricavi sono alti e i costi bassi
• Il metodo effettivo è più conveniente se i costi annuali superano il 30% dei ricavi
• Una volta scelto, il metodo si applica per l'intero anno solare
• Il cambio di metodo è possibile ogni anno, ma richiede una tempestiva comunicazione all'Agenzia delle Entrate

Per una visione più ampia degli obblighi fiscali relativi agli immobili in Croazia, consulta la nostra dettagliata guida sulle tasse immobiliari.

Panoramica pratica dei costi e degli errori più comuni dei proprietari

Di seguito una panoramica di cosa significa l'alloggio a breve termine in termini finanziari per un tipico appartamento nelle destinazioni più popolari. Lo stesso quadro giuridico si applica a tutte le destinazioni — Zagabria, Spalato, Dubrovnik, Zara, Istria e l'intera costa adriatica.




Costi annuali tipici — Zagabria (50 m², 2 stelle, 2 posti letto):

• Imposta forfettaria annuale: 200–400 EUR (a seconda del numero di posti letto, Gruppo I)
• Tassa di soggiorno: dipende dal numero di pernottamenti e dalla stagione — fino a 2,00 EUR per ospite/pernottamento in stagione, fino a 1,30 EUR fuori stagione (secondo le decisioni degli enti turistici per il 2026)
• Servizi pubblici (annuali): 700 a 1.000 EUR
• Manutenzione di base e piccole riparazioni: 500 a 800 EUR
• Commissioni delle piattaforme: 3–17% dei ricavi a seconda della piattaforma (Airbnb: ~3% per l'host; Booking.com: 15–17%)
• Censimento e registrazione (una tantum): 100 a 200 EUR

Costi annuali tipici — Spalato (45 m², 3 stelle, 2 posti letto):

• Imposta forfettaria annuale: 200–600 EUR (a seconda del numero di posti letto e della microlocalizzazione, Gruppo I)
• Tassa di soggiorno: fino a 2,00 EUR per ospite/pernottamento in stagione, fino a 1,30 EUR fuori stagione
• Servizi pubblici (annuali): 600 a 900 EUR
• Manutenzione di base e piccole riparazioni: 500 a 800 EUR
• Commissioni delle piattaforme: 3–17% dei ricavi a seconda della piattaforma
• Censimento e registrazione (una tantum): 100 a 200 EUR

L'affitto a breve termine di appartamenti non è un reddito passivo in forma pura. Richiede una gestione continua dei costi e un approccio attivo ai cambiamenti legislativi. Ogni proprietà deve essere legalmente registrata e classificata per poter essere pubblicizzata e affittata — non è solo una formalità, ma un prerequisito per il funzionamento dell'intero sistema.

Gli errori più comuni dei proprietari che portano a problemi:

• Mancata registrazione dell'immobile: la pubblicità senza numero di registrazione diventa motivo di rimozione dell'annuncio su tutte le piattaforme secondo il Regolamento UE 2024/1028
• Omissione del consenso dei comproprietari: la classificazione senza documentazione regolare può essere annullata
• Mancata registrazione degli ospiti: ogni ospite deve essere registrato tramite il sistema eVisitor, altrimenti seguiranno sanzioni
• Trascurare le dichiarazioni fiscali: scadenze mancate significano penali e problemi legali
• Ignorare i cambiamenti normativi: la legge è cambiata nel 2024 e nel 2025, e molti proprietari hanno appreso delle modifiche solo quando sono stati visitati dagli ispettori

Consiglio professionale: Si raccomanda di effettuare una "verifica di conformità" dell'immobile una volta all'anno: verificare se la classificazione è ancora valida, se il numero di registrazione è scaduto e se le dichiarazioni fiscali sono regolari. Per gli immobili che hanno subito una ristrutturazione, è utile anche verificare se tutto è stato eseguito secondo le normative tramite la guida alla ristrutturazione e alla legalizzazione.

Affitto a breve termine vs. a lungo termine: confronto di base

Gli investitori che considerano l'affitto a breve termine di immobili in Croazia spesso si pongono la domanda: cosa è più redditizio — l'affitto a breve termine o a lungo termine? La risposta dipende dalla posizione, dal tipo di immobile e dalla capacità di gestione.

Affitto a breve termine — maggiore potenziale di rendimento per notte, soprattutto sulla costa e nella stagione turistica, ma richiede gestione attiva, comunicazione continua con gli ospiti e conformità alle normative turistiche.

Affitto a lungo termine — reddito più stabile e prevedibile, minore onere amministrativo, ma rendimento per metro quadro inferiore nelle destinazioni turistiche.

I proprietari di immobili a Zagabria spesso scelgono l'affitto a lungo termine a causa della domanda più uniforme durante tutto l'anno. I proprietari di immobili sulla costa, a Spalato, Dubrovnik, Zara e in Istria, ottengono generalmente un rendimento maggiore con l'affitto a breve termine in stagione. Maggiori informazioni sui diritti e gli obblighi nell'affitto a lungo termine sono disponibili nella guida all'affitto di immobili a lungo termine e nella guida alla corretta redazione di un contratto di affitto di un appartamento.

Perché la conformità legale è la chiave per un affitto a breve termine di successo

Gli investitori che fin dall'inizio hanno stabilito una documentazione ordinata e una chiara registrazione dei costi ottengono un reddito più stabile e a lungo termine rispetto a quelli che hanno iniziato senza la necessaria registrazione o hanno trascurato i dettagli.

La digitalizzazione tramite i sistemi eTurismo ed eVisitor del Ministero del Turismo e dello Sport della Repubblica di Croazia non è solo un imperativo legale — è anche una protezione per i proprietari registrati. I sistemi trasparenti significano che ogni proprietario registrato è protetto dalla concorrenza sleale che non paga tasse né oneri.

Esiste anche un argomento pratico che viene trascurato. Un immobile con documentazione in regola, classificazione valida e una chiara documentazione fiscale vale di più sul mercato. Quando un proprietario decide di vendere, l'acquirente che intende continuare con l'affitto a breve termine dell'appartamento ai turisti in Croazia pagherà un premio per una proprietà immediatamente pronta all'uso senza complicazioni legali.

La terza dimensione è quella reputazionale. Una piattaforma che rileva irregolarità non solo rimuove l'annuncio, ma può anche bloccare permanentemente l'utente. Il recupero da una situazione del genere richiede mesi e comporta perdite finanziarie dirette nella stagione.

Il monitoraggio regolare dei cambiamenti normativi e la verifica annuale della conformità sono la protezione più efficace contro costi e sanzioni inaspettati. Maggiori informazioni sui cambiamenti attuali nel mercato immobiliare sono disponibili nella panoramica del nuovo quadro giuridico per gli immobili in Croazia.

Domande frequenti

Cos'è il numero di registrazione obbligatorio per l'affitto a breve termine?

È un numero unico assegnato a ogni unità ricettiva ed è indispensabile per la pubblicità e l'affitto legale in Croazia. Senza di esso, le piattaforme, in base al Regolamento UE 2024/1028, sono obbligate a rimuovere l'annuncio. L'obbligo è valido da giugno 2026.

Quando iniziano ad applicarsi le nuove regole sull'affitto a breve termine?

Il Regolamento UE 2024/1028 entra in vigore il 20 maggio 2026 e obbliga le piattaforme a verificare i dati di registrazione. La bozza della nuova Legge sull'attività ricettiva è prevista per l'applicazione dal 1 gennaio 2027, ma è ancora in fase di procedura legislativa.

Quanti comproprietari devono dare il consenso per l'affitto a breve termine in un edificio residenziale?

È richiesto il consenso di due terzi (2/3) dei comproprietari in base alla quota di comproprietà, in conformità con la Legge sulla gestione e manutenzione degli edifici (GU 152/2024). Il consenso non può essere inferiore a 5 anni.

A quanto ammontano le sanzioni per l'affitto a breve termine non registrato?

Le sanzioni per l'affitto senza registrazione vanno da 1.000 a 15.000 EUR per le persone fisiche, con la possibilità di rimozione degli annunci su tutte le piattaforme.

Uno straniero può affittare una proprietà a breve termine in Croazia?

Sì, i cittadini stranieri che possiedono legalmente una proprietà in Croazia possono affittarla a breve termine alle stesse condizioni valide per i proprietari nazionali — registrazione, classificazione e obblighi fiscali. Maggiori informazioni sull'acquisto di immobili per cittadini stranieri sono disponibili nella guida per gli acquirenti stranieri.

Ho bisogno di un OIB o di un'azienda per l'affitto a breve termine?

Le persone fisiche con OIB possono affittare come affittuari privati in ambito domestico. L'acquisto e l'affitto tramite un'azienda ha diverse implicazioni fiscali e amministrative — maggiori informazioni sono disponibili nella guida sull'acquisto di immobili tramite un'azienda.

Qual è la scadenza per ottenere il numero di registrazione?

Il numero di registrazione deve essere ottenuto entro giugno 2026 per tutti coloro che già affittano o intendono affittare. I nuovi proprietari devono ottenerlo prima della prima pubblicità.

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