TL;DR: Kratkoročni najam u Hrvatskoj zahtijeva pravnu usklađenost, registraciju i suglasnost suvlasnika. Novi propisi uvode registracijske brojeve po svakoj smještajnoj jedinici, što znači da vlasnici koji ne uspostave potpunu zakonsku usklađenost riskiraju uklanjanje oglasa, novčane kazne i pravne komplikacije.

Kratkoročni najam nekretnina u Hrvatskoj više nije neregulirana zona gdje je dovoljno objaviti oglas i čekati goste. Kratkoročni najam u pravnom smislu označava iznajmljivanje smještaja turistima na razdoblje kraće od 30 dana. EU Uredba 2024/1028, koja se primjenjuje od 20. svibnja 2026. i nacrt novog Zakona o ugostiteljskoj djelatnosti čija se primjena planira od 1. siječnja 2027., uvodi registracijske brojeve po svakoj smještajnoj jedinici. Vlasnici koji ne uspostave potpunu zakonsku usklađenost riskiraju uklanjanje oglasa na platformama poput Airbnb-a i Booking.com-a, novčane kazne i pravne komplikacije.

Hrvatska je jedno od najaktivnijih tržišta kratkoročnog najma u Europi — Split i Zadar rekorderi su u EU s oko 24.000 stanova za turistički najam, a jadranska Hrvatska zabilježila je 27,7 milijuna noćenja rezerviranih putem OTA platformi u 2025. godini. Ovaj vodič prolazi kroz sve ključne korake: od registracije i suglasnosti suvlasnika, do usporedbe poreznih modela i pregleda stvarnih troškova za nekretnine u Zagrebu, Splitu, Dubrovniku, Zadru i Istri.

Ako tek razmatrate kupnju nekretnine s ciljem iznajmljivanja, počnite s našim vodičem za investicijsku nekretninu na moru.

Sadržaj

• Pravni okvir i proces registracije za kratkoročni najam
• Suglasnost suvlasnika i posebni uvjeti za višestambene zgrade
• Porezne obaveze u kratkoročnom najmu: paušalna vs. stvarna metoda
• Praktični pregled troškova i najčešće pogreške vlasnika
• Zašto je pravna usklađenost ključ uspješnog kratkoročnog najma
• Kako vam Regent agencija za nekretnine može pomoći u kratkoročnom najmu
• Često postavljana pitanja (FAQ)

Ključne Spoznaje

Registracijski broj — Svaka smještajna jedinica mora imati svoj registracijski broj za legalno oglašavanje i iznajmljivanje u Hrvatskoj. Obveza vrijedi od lipnja 2026.

Suglasnost suvlasnika — U višestambenim zgradama obvezna je suglasnost dvije trećine (2/3) suvlasnika prema udjelu u suvlasništvu za kratkoročni najam, sukladno Zakonu o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/2024).

Porezni modeli — Vlasnici biraju između paušalnog oporezivanja (fiksni iznos po krevetu) i oporezivanja prema stvarnim troškovima.

Kazne — Kazne za neregistrirani kratkoročni najam iznose od 1.000 do 15.000 EUR za fizičke osobe.

Pravni okvir i proces registracije za kratkoročni najam

Zakon o ugostiteljskoj djelatnosti temelj je za sve koji se bave iznajmljivanjem stanova i apartmana turistima u Hrvatskoj. Njime se definira tko smije pružati usluge kratkoročnog smještaja, pod kojim uvjetima i na koji način mora prijaviti svoju djelatnost. Uz njega, od 20. svibnja 2026. na snagu stupa EU Uredba 2024/1028 koja obvezuje sve platforme na prikupljanje i provjeru registracijskih podataka iznajmljivača.





Najvažnija novost je digitalizacija procesa. Uvodi se sustav eTurizam Ministarstva turizma i sporta RH i jedinstveni registracijski broj za svaku smještajnu jedinicu, bez kojeg oglašavanje na platformama postaje nelegalno prema EU Uredbi 2024/1028. To znači da bi jedan vlasnik koji iznajmljuje tri apartmana trebao imati tri zasebna registracijska broja. Registracijski broj obvezan je od lipnja 2026., dok se novi Zakon o ugostiteljskoj djelatnosti, koji je trenutno u fazi nacrta, planira primijeniti od 1. siječnja 2027.

Ključne obveze prema novom pravnom okviru kratkoročnog najma uključuju:

• Kategorizaciju smještajne jedinice (apartman, kuća za odmor, soba) kod nadležnog ureda
• Pribavljanje rješenja o odobrenju za pružanje ugostiteljskih usluga u domaćinstvu
• Registraciju u sustavu eTurizam i dobivanje registracijskog broja
• Usklađene podatke o kapacitetu i adresi u svim sustavim
• Prijavljivanje svakog gosta turističkoj zajednici putem sustava eVisitor Ministarstva turizma i sporta RH
• Isticanje registracijskog broja u svim oglasima na platformama
• Plaćanje turističke pristojbe za svakog gosta
• Uredan status poreznih obveza prema Poreznoj upravi RH

Vlasnici koji ignoriraju ove obveze ne riskiraju samo novčane kazne — kazne za neregistrirani kratkoročni najam iznose od 1.000 do 15.000 EUR za fizičke osobe. Platforme su prema EU Uredbi 2024/1028 dužne ukloniti oglase bez valjane registracije, što znači direktan gubitak prihoda. Ovo je najveća promjena u odnosu na prethodna razdoblja kada se nadzor uglavnom temeljio na inspekcijskim posjetima.

Uz to, vrijedi pratiti i novi zakonski okvir za nekretnine u Hrvatskoj koji obuhvaća šire promjene relevantne za sve vlasnike i investitore u nekretnine.

Suglasnost suvlasnika i posebni uvjeti za višestambene zgrade

Posjedovanje apartmana u stambenoj zgradi i posjedovanje kuće za odmor nisu ista situacija kada je u pitanju kratkoročni najam. Vlasnici stanova u zgradama suočavaju se s dodatnim zahtjevom koji mnogi previđaju.

Za legalan kratkoročni najam u višestambenim zgradama potrebna je suglasnost dvije trećine suvlasnika zgrade.(2/3) suvlasnika prema udjelu u suvlasništvu, sukladno Zakonu o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/2024). Bez te suglasnosti nije moguće dobiti rješenje o kategorizaciji, a samim time ni registracijski broj. Važno je znati i da suglasnost ne može biti kraća od 5 godina te da se može opozvati u slučajevima ponovljenog kršenja kućnog reda.

Uz to, predložene izmjene Zakona o ugostiteljskoj djelatnosti predviđaju rekategorizaciju smještajnih jedinica svakih 10 godina — što znači da vlasnici moraju pratiti i ovaj rok, a ne samo inicijalnu registraciju.

Proces dobivanja suglasnosti provodi se u nekoliko koraka:

• Sazvati skupštinu suvlasnika ili prikupiti potpisane suglasnosti od svakog vlasnika zasebno
• Osigurati suglasnost najmanje dvije trećine suvlasnika prema udjelu u suvlasništvu
• Sastaviti pisani zapisnik sa skupštine ili ovjerene izjave suvlasnika
• Priložiti dokumentaciju uz zahtjev za kategorizaciju smještajne jedinice
• Pohraniti originalnu dokumentaciju jer je tijela mogu tražiti i naknadno

Važno je razumjeti da se suglasnost može i povući. Ako se u budućnosti odnosi sa susjedima pogoršaju, vlasnik se može naći u situaciji gdje legalno iznajmljuje, a potom ostaje bez podrške suvlasnika pri obnovi registracije.

Profesionalni savjet: Preporučuje se da suglasnost suvlasnika bude sastavni dio notarski ovjerenog dokumenta, a ne samo neformalne e-mail komunikacije. Takva dokumentacija ima veću pravnu snagu pri eventualnim sporovima ili inspekcijskim pregledima. Vlasnici koji žive u zgradama s aktivnom upravom i dobrim međususjedskim odnosima prolaze ovaj korak brže. Onima koji su tek kupili nekretninu, korisno je unaprijed provjeriti pravila suživota u zgradama i raspoloženje suvlasnika prema kratkoročnom najmu.

Porezne obaveze u kratkoročnom najmu: paušalna vs. stvarna metoda

Kada je nekretnina registrirana i kategorizirana, slijedi pitanje koje investitori postavljaju najčešće: kako i koliko platiti poreza? Prema Poreznoj upravi RH, u Hrvatskoj postoje dva osnovna modela oporezivanja prihoda od kratkoročnog najma: paušalno oporezivanje i oporezivanje prema stvarnim troškovima.

Izbor između ta dva modela može značajno utjecati na konačnu zaradu, a oba modela imaju svoje prednosti i mane ovisno o vrsti i lokaciji nekretnine.

Paušalni porez vs. stvarna metoda — usporedba:

• Obračun poreza: Paušalni porez — fiksni iznos po krevetu godišnje / Stvarna metoda — na temelju stvarnih prihoda umanjenih za troškove
• Administrativna složenost: Paušalni porez — niska, pogodna za početnike / Stvarna metoda — viša, zahtijeva knjiženje troškova
• Pogodnost: Paušalni porez — manja ulaganja, jednostavna imovina / Stvarna metoda — visoki troškovi adaptacije, krediti
• Mogući odbitak troškova: Paušalni porez — nema odbitka / Stvarna metoda — da: komunalije, amortizacija, kamate na kredit
• Turistička pristojba: Uz oba modela plaća se posebno prema važećim odlukama turističkih zajednica

Paušalni model odabire većina malih iznajmljivača jer ne zahtijeva vođenje poslovnih knjiga. Porezna uprava RH određuje iznos poreza prema broju postelja i skupini JLS-a u kojoj se nekretnina nalazi — u skupini I (Zagreb, Split i turistički najrazvijenija područja) iznos se kreće od 100 do 300 EUR po krevetu godišnje (default 200 EUR), a u skupini II od 70 do 200 EUR po krevetu godišnje. Vlasnik plaća fiksni godišnji iznos neovisno o tome je li sezona bila dobra ili loša.

Stvarna metoda nudi veću fleksibilnost investitorima koji su uložili značajna sredstva u adaptaciju ili koji imaju tekući kredit. Svi opravdani troškovi, uključujući kamate na kredit, komunalne usluge, amortizaciju opreme i troškove upravljanja nekretninom, odbijaju se od prihoda. Porez se plaća samo na neto prihod.

Nekoliko važnih točaka za odabir metode:

• Paušal je isplativiji ako su prihodi visoki, a troškovi niski
• Stvarna metoda isplativija je ako su godišnji troškovi veći od 30% prihoda
• Jednom odabrana metoda primjenjuje se za cijelu kalendarsku godinu
• Promjena metode moguća je svake godine, ali zahtijeva pravovremenu prijavu Poreznoj upravi

Za širi uvid u porezne obveze vezane uz nekretnine u Hrvatskoj, pogledajte naš detaljan vodič o porezima na nekretnine.

Praktični pregled troškova i najčešće pogreške vlasnika

U nastavku je pregled što kratkoročni smještaj znači u financijskom smislu za tipični stan u najpopularnijim destinacijama. Isti pravni okvir primjenjuje se na sve destinacije — Zagreb, Split, Dubrovnik, Zadar, Istru i cijelu jadransku obalu.




Tipični godišnji troškovi — Zagreb (50 m², 2 zvjezdice, 2 kreveta):

• Godišnji paušalni porez: 200–400 EUR (ovisno o broju kreveta, Skupina I)
• Turistička pristojba: ovisi o broju noćenja i sezoni — do 2,00 EUR po gostu/noćenju sezona, do 1,30 EUR izvan sezone (prema odlukama turističkih zajednica za 2026.)
• Komunalne usluge (godišnje): 700 do 1.000 EUR
• Osnovno održavanje i sitni popravci: 500 do 800 EUR
• Naknada platformi: 3–17% prihoda ovisno o platformi (Airbnb: ~3% za domaćina; Booking.com: 15–17%)
• Kategorizacija i registracija (jednokratno): 100 do 200 EUR

Tipični godišnji troškovi — Split (45 m², 3 zvjezdice, 2 kreveta):

• Godišnji paušalni porez: 200–600 EUR (ovisno o broju kreveta i mikrolokaciji, Skupina I)
• Turistička pristojba: do 2,00 EUR po gostu/noćenju sezona, do 1,30 EUR izvan sezone
• Komunalne usluge (godišnje): 600 do 900 EUR
• Osnovno održavanje i sitni popravci: 500 do 800 EUR
• Naknada platformi: 3–17% prihoda ovisno o platformi
• Kategorizacija i registracija (jednokratno): 100 do 200 EUR

Kratkoročni najam apartmana nije pasivan prihod u čistom obliku. Zahtijeva kontinuirano upravljanje troškovima i aktivan odnos prema zakonskim promjenama. Svaki objekt mora biti legalno registriran i kategoriziran kako bi mogao biti oglašen i iznajmljivan — to nije samo formalnost, nego preduvjet za funkcioniranje cijelog sustava.

Najčešće pogreške vlasnika koje dovode do problema:

• Neregistriranje objekta: Oglašavanje bez registracijskog broja postaje razlog za uklanjanje oglasa na svim platformama prema EU Uredbi 2024/1028
• Preskakanje suglasnosti suvlasnika: Kategorizacija bez uredne dokumentacije može biti poništena
• Neprijava gostiju: Svaki gost mora biti prijavljen putem sustava eVisitor, inače slijede kazne
• Zanemarivanje poreznih prijava: Propušteni rokovi znače penale i zakonske probleme
• Ignoriranje promjena propisa: Zakon se mijenjao u 2024. i 2025. godini, a promjene su se mnogi vlasnici saznali tek kada su ih inspektori posjetili

Profesionalni savjet: Preporučuje se jednom godišnje napraviti tzv. “compliance provjeru” nekretnine: provjeriti je li kategorizacija još uvijek valjana, je li registracijski broj istekao i jesu li porezne prijave uredne. Za nekretnine koje su prošle kroz adaptaciju, korisno je i provjeriti je li sve provedeno prema propisima kroz vodič o adaptaciji i legalizaciji.

Kratkoročni vs. dugoročni najam: osnovna usporedba

Investitori koji razmatraju kratkoročni najam nekretnina u Hrvatskoj često postavljaju pitanje: što je isplativije — kratkoročni ili dugoročni najam? Odgovor ovisi o lokaciji, vrsti nekretnine i kapacitetu upravljanja.

Kratkoročni najam — viši potencijalni prinos po noćenju, posebno na obali i u turističkoj sezoni, ali zahtijeva aktivno upravljanje, kontinuiranu komunikaciju s gostima i usklađenost s turističkom regulativom.

Dugoročni najam — stabilniji i predvidljiviji prihod, manji administrativni teret, ali niži prinos po kvadratu u turističkim destinacijama.

Vlasnici nekretnina u Zagrebu često biraju dugoročni najam zbog ravnomjernije potražnje cijele godine. Vlasnici nekretnina na obali, u Splitu, Dubrovniku, Zadru i Istri, uglavnom ostvaruju veći prinos kratkoročnim najmom u sezoni. Više o pravima i obvezama u dugoročnom najmu pročitajte u vodiču za dugoročni najam nekretnine i vodiču o pravilnom sastavljanju ugovora o najmu stana.

Zašto je pravna usklađenost ključ uspješnog kratkoročnog najma

Investitori koji su od početka uspostavili urednu dokumentaciju i jasnu evidenciju troškova ostvaruju stabilniji i dugoročno veći prihod od onih koji su krenuli bez potrebne registracije ili zanemarili detalje.

Digitalizacija kroz sustave eTurizam i eVisitor Ministarstva turizma i sporta RH nije samo zakonski imperativ — ona je i zaštita registriranih vlasnika. Transparentni sustavi znače da je svaki registrirani vlasnik zaštićen od nelojalne konkurencije koja ne plaća poreze ni pristojbe.

Postoji i praktični argument koji se previđa. Nekretnina s urednom dokumentacijom, valjenom kategorizacijom i čistom poreznom evidencijom vrijedi više na tržištu. Kada vlasnik odluči prodati, kupac koji planira nastaviti s kratkoročnim iznajmljivanjem stana turistima u Hrvatskoj platit će premiju za objekt koji je odmah spreman za rad bez pravnih komplikacija.

Treća dimenzija je reputacijska. Platforma koja primijeti nepravilnosti ne samo da uklanja oglas, nego može i trajno blokirati korisnika. Oporavak od takve situacije traje mjesecima i nosi direktne financijske gubitke u sezoni.

Redovito praćenje promjena propisa i godišnja provjera usklađenosti najefikasnija su zaštita od neočekivanih troškova i kazni. Više o aktualnim promjenama na tržištu nekretnina pročitajte u pregledu novog zakonskog okvira za nekretnine u Hrvatskoj.

Često postavljana pitanja

Što je obvezni registracijski broj za kratkoročni najam?

To je jedinstveni broj koji se dodjeljuje svakoj smještajnoj jedinici i neophodan je za oglašavanje i legalno iznajmljivanje u Hrvatskoj. Bez njega, platforme su prema EU Uredbi 2024/1028 dužne ukloniti oglas. Obveza vrijedi od lipnja 2026.

Kada se nova pravila o kratkoročnom najmu počinju primjenjivati?

EU Uredba 2024/1028 stupa na snagu 20. svibnja 2026. i obvezuje platforme na provjeru registracijskih podataka. Nacrt novog Zakona o ugostiteljskoj djelatnosti planira se primijeniti od 1. siječnja 2027., ali je još u fazi zakonodavnog postupka.

Koliko suvlasnika mora dati suglasnost za kratkoročni najam u stambenoj zgradi?

otrebna je suglasnost dvije trećine (2/3) suvlasnika prema udjelu u suvlasništvu, sukladno Zakonu o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/2024). Suglasnost ne može biti kraća od 5 godina.

Koliko iznose kazne za neregistrirani kratkoročni najam?

Kazne za iznajmljivanje bez registracije kreću se od 1.000 do 15.000 EUR za fizičke osobe, uz mogućnost uklanjanja oglasa na svim platformama.

Može li stranac iznajmljivati nekretninu kratkoročno u Hrvatskoj?

Da, strani državljani koji zakonito posjeduju nekretninu u Hrvatskoj mogu je iznajmljivati kratkoročno uz iste uvjete koji vrijede za domaće vlasnike — registracija, kategorizacija i porezne obveze. Više o kupnji nekretnine za strane državljane pročitajte u vodiču za strane kupce.

Treba li mi OIB ili tvrtka za kratkoročni najam?

Fizičke osobe s OIB-om mogu iznajmljivati kao privatni iznajmljivači u domaćinstvu. Kupnja i iznajmljivanje putem tvrtke ima drugačije porezne i administrativne implikacije — više o tome pročitajte u vodiču o kupnji nekretnine na tvrtku.

Koji je rok za dobivanje registracijskog broja?

Registracijski broj obvezno je ishoditi do lipnja 2026. za sve koji već iznajmljuju ili planiraju iznajmljivati. Novi vlasnici moraju ga pribaviti prije prvog oglašavanja.

Preporučeno

• Vodič za investitore | Regent nekretnine
• Kada Kupiti Nekretninu: Vodič za Analizu Tržišta
• Vodič za dugoročni najam nekretnine – prava i obveze najmoprimca i najmodavca
• Kako iznajmljivanje luksuzne nekretnine može postati pasivni prihod: vodič za investitore