Vodič za dugoročni najam nekretnine – prava i obveze najmoprimca i najmodavca

Krajem ljeta i s početkom nove školske i akademske godine, počinje pravi lov na stanove za najam, najviše u Zagrebu, ali i u drugim sveučilišnim gradovima Hrvatske. Dobri stanovi s pristupačnim cijenama brzo nestanu s tržišta, a budući da je konkurencija jaka, važno je biti brz, ali i dobro informiran. Uz usporedbu cijena, lokacija stanova i blizine fakulteta ili radnih mjesta, tu je i niz pravnih pitanja koje morate imati na umu bilo da ste najmodavac ili najmoprimac.

Tržište najma stanova u Zagrebu – što treba znati?

Tržište najma stanova u Zagrebu već godinama ima stabilnu potražnju, osobito ususret novoj akademskoj godini, kada se studenti i natječu za najbolja i najpristupačnija stambena rješenja. Međutim, kako bi se našao dobar stan, najam stana u Zagrebu treba razmotriti prema nekoliko faktora: cijena, lokacija, dostupnost sadržaja i uvjeti u stanu. Osim toga, tržište je pod utjecajem sezonskih promjena, a konkurencija u popularnim područjima (poput centra grada, kvartova blizu fakulteta ili poslovnih centara) može biti vrlo jaka.

Kako odrediti realnu cijenu najma stana?

Određivanje realne cijene za najam stana može biti izazovno, pogotovo kada je u pitanju visoko konkurentno tržište, kako što je zagrebačko. Najmodavci često uspoređuju cijene sličnih stanova u istoj zoni, dok su najmoprimci obično skloni pregovorima kako bi dobili bolju ponudu. Cijena najma u Zagrebu varira ovisno o različitim faktorima, uključujući lokaciju, veličinu stana i dodatne sadržaje (kao što su parking, klima uređaj, kvalitetna oprema). Jedan od najvažnijih faktora za određivanje cijene najma jest i sezonska potražnja. Naime, ljeti i uoči početka akademske godine cijene mogu rasti zbog povećane potražnje.

Pravni aspekti dugoročnog najma – prava i obveze obje strane

Bez obzira na to jeste li najmoprimac ili najmodavac, važno je znati svoja prava i obveze. Najmodavac je, primjerice, dužan osigurati da stan bude u dobrom stanju i useljiv, a najmoprimac ima pravo na mirno uživanje u tom stanu bez ometanja. Za najmoprimca, najam stana u Zagrebu znači i odgovornost za redovno plaćanje najamnine i brigu o stanu prema uvjetima iz ugovora. S druge strane, najmodavac mora omogućiti stan na vrijeme, održavati zajedničke prostore i rješavati tehničke kvarove u stanu. Međuvlasnički ugovor, koji se često sklapa za zgrade s više stanova, postavlja okvir za međusobne odnose, a bitno je i znati tko plaća režije, te što se događa u slučaju kašnjenja s najamnom uplatom. U svemu ovome, ugovor o najmu mora biti jasan i potpisan s obje strane kako bi se izbjegle nesuglasice.

Primjerak Ugovora o najmu pogledajte ovdje.

Prava i dužnosti najmoprimca

Kao najmoprimac, imate određena prava koja vam omogućuju nesmetano korištenje stana. To uključuje pravo na mirno uživanje stana, pravo na održavanje privatnosti te pravo na sigurnost i udobnost u prostoru koji iznajmljujete. Osim toga, najmoprimac ima obvezu pravovremenog plaćanja najamnine i režija, održavanja stana u dobrom stanju, te obavještavanja najmodavca o svim potrebnim popravcima ili kvarovima.
Ako se u stanu pojave problemi (npr. tehnički kvarovi, oštećenja), najmoprimac je odgovoran za njihovo prijavljivanje najmodavcu, no za veće popravke u pravilu je odgovoran najmodavac. Najmoprimac također mora pridržavati kućnog reda i poštivati pravila vezana uz korištenje zajedničkih prostorija ako ih zgrada ima.

Prava i dužnosti najmodavca

Kao najmodavac, imate obvezu osigurati da stan bude useljiv i u dobrom stanju prilikom predaje najmoprimcu. To znači da je vaš zadatak osigurati da stan ispunjava sve potrebne tehničke uvjete za život, kao i da je sve u funkciji (npr. grijanje, struja, voda). Uz to, obveza je najmodavca održavati stan u dobrom stanju tijekom trajanja najma, posebno ako dođe do neplaniranih kvarova.
Najmodavac također ima pravo od najmoprimca tražiti pravovremeno plaćanje najamnine i režija. Ako najmoprimac ne plaća na vrijeme ili ne poštuje uvjete ugovora, najmodavac može poduzeti odgovarajuće mjere, uključujući prekid najma. Uz to, najmodavac je odgovoran za pravovremeno vraćanje depozita na kraju najma, ako nisu nastale štete na stanu.

Rješavanje nesuglasica

Iako obveze obje strane trebaju biti jasno definirane u ugovoru, u stvarnom životu svejedno može doći do nesuglasica. Najveći broj nesuglasica odnosi se na neplaćanje najamnine, oštećenja nastala od strane najmoprimca ili nesuglasice s ostalim stanarima oko korištenja zajedničkih prostora. U takvim situacijama važno je održati dobru i pristojnu komunikaciju te pokušati pronaći mirno rješenje, no uvijek je dobro imati pravni okvir kao osnovu. Najmodavac može zahtijevati odštetu za oštećenja na stanu ili nesuglasice u vezi s najmom, a najmoprimac može tražiti objašnjenje ili smanjenje cijene ako stan ne zadovoljava uvjete ili je neodržavan. Ako nesuglasice ne mogu biti riješene izravno, postoji pravni put za rješavanje, a najmodavac može podnijeti tužbu sudu.

Ključ uspjeha je u dogovoru

Bez obzira na to jeste li najmodavac koji traži stabilan izvor prihoda ili najmoprimac koji želi sigurno i ugodno mjesto za život, ključ uspjeha je u jasnom dogovoru. Potpisivanje ugovora o najmu koji definira prava i obveze obje strane jamči da će najam stana u Zagrebu biti bezbrižan i siguran za obje strane. S obzirom na to da su prava i obveze jasno definirana zakonom, važno je pratiti tržište i biti dobro informiran o svim uvjetima. Na taj način ćete biti sigurni da ste odobrali najbolju opciju za sebe, bilo da tražite stan ili ga iznajmljujete.

Regentovu ponudu stanova za najam pogledajte ovdje.