Povzetek: Kratkoročni najem na Hrvaškem zahteva pravno skladnost, registracijo in soglasje solastnikov. Novi predpisi uvajajo registracijske številke za vsako namestitveno enoto, kar pomeni, da lastniki, ki ne zagotovijo popolne zakonske skladnosti, tvegajo odstranitev oglasov, denarne kazni in pravne zaplete.

Kratkoročni najem nepremičnin na Hrvaškem ni več neregulirano območje, kjer je dovolj objaviti oglas in čakati goste. Kratkoročni najem v pravnem smislu pomeni oddajanje nastanitev turistom za obdobje krajše od 30 dni. Uredba EU 2024/1028, ki se začne uporabljati 20. maja 2026, in osnutek novega Zakona o gostinski dejavnosti, katerega uporaba je predvidena od 1. januarja 2027, uvajata registracijske številke za vsako namestitveno enoto. Lastniki, ki ne zagotovijo popolne zakonske skladnosti, tvegajo odstranitev oglasov na platformah, kot sta Airbnb in Booking.com, denarne kazni in pravne zaplete.

Hrvaška je eden najaktivnejših trgov kratkoročnega najema v Evropi — Split in Zadar sta rekorderja v EU s približno 24.000 stanovanji za turistični najem, jadranska Hrvaška pa je leta 2025 zabeležila 27,7 milijona prenočitev, rezerviranih prek platform OTA. Ta vodič obravnava vse ključne korake: od registracije in soglasja solastnikov do primerjave davčnih modelov in pregleda dejanskih stroškov za nepremičnine v Zagrebu, Splitu, Dubrovniku, Zadru in Istri.

Če šele razmišljate o nakupu nepremičnine z namenom oddajanja, začnite z našim vodičem za investicijske nepremičnine na morju.

Kazalo

• Pravni okvir in postopek registracije za kratkoročni najem
• Soglasje solastnikov in posebni pogoji za večstanovanjske stavbe
• Davčne obveznosti pri kratkoročnem najemu: pavšalna proti dejanski metodi
• Praktičen pregled stroškov in najpogostejše napake lastnikov
• Zakaj je pravna skladnost ključ do uspešnega kratkoročnega najema
• Kako vam agencija za nepremičnine Regent lahko pomaga pri kratkoročnem najemu
• Pogosto zastavljena vprašanja (FAQ)

Ključni poudarki

Registracijska številka — Vsaka namestitvena enota mora imeti svojo registracijsko številko za zakonito oglaševanje in oddajanje v najem na Hrvaškem. Obveznost velja od junija 2026.

Soglasje solastnikov — V večstanovanjskih stavbah je za kratkoročni najem obvezno soglasje dveh tretjin (2/3) solastnikov glede na solastniški delež, v skladu z Zakonom o upravljanju in vzdrževanju stavb (NN 152/2024).

Davčni modeli — Lastniki izbirajo med pavšalnim obdavčevanjem (fiksni znesek na posteljo) in obdavčevanjem glede na dejanske stroške.

Kazni — Kazni za neregistrirani kratkoročni najem znašajo od 1.000 do 15.000 EUR za fizične osebe.

Pravni okvir in postopek registracije za kratkoročni najem

Zakon o gostinski dejavnosti je temelj za vse, ki se ukvarjajo z oddajanjem stanovanj in apartmajev turistom na Hrvaškem. Z njim se določa, kdo sme opravljati storitve kratkoročne nastanitve, pod kakšnimi pogoji in na kakšen način mora prijaviti svojo dejavnost. Poleg tega od 20. maja 2026 stopi v veljavo Uredba EU 2024/1028, ki vse platforme zavezuje k zbiranju in preverjanju registracijskih podatkov ponudnikov nastanitev.





Najpomembnejša novost je digitalizacija procesa. Uvaja se sistem eTurizem Ministrstva za turizem in šport RS in enotna registracijska številka za vsako namestitveno enoto, brez katere oglaševanje na platformah postane nezakonito v skladu z Uredbo EU 2024/1028. To pomeni, da bi moral en lastnik, ki oddaja tri apartmaje, imeti tri ločene registracijske številke. Registracijska številka je obvezna od junija 2026, medtem ko je uporaba novega Zakona o gostinski dejavnosti, ki je trenutno v fazi osnutka, predvidena od 1. januarja 2027.

Ključne obveznosti v skladu z novim pravnim okvirom kratkoročnega najema vključujejo:

• Kategorizacijo namestitvene enote (apartma, počitniška hiša, soba) pri pristojnem uradu
• Pridobitev odločbe o odobritvi za opravljanje gostinskih storitev v gospodinjstvu
• Registracijo v sistemu eTurizem in pridobitev registracijske številke
• Usklajene podatke o kapaciteti in naslovu v vseh sistemih
• Prijavljanje vsakega gosta turistični skupnosti prek sistema eVisitor Ministrstva za turizem in šport RS
• Poudarjanje registracijske številke v vseh oglasih na platformah
• Plačilo turistične takse za vsakega gosta
• Urejen status davčnih obveznosti do Davčne uprave RS

Lastniki, ki ignorirajo te obveznosti, ne tvegajo le denarnih kazni — kazni za neregistrirani kratkoročni najem znašajo od 1.000 do 15.000 EUR za fizične osebe. Platforme so v skladu z Uredbo EU 2024/1028 dolžne odstraniti oglase brez veljavne registracije, kar pomeni neposredno izgubo prihodka. To je največja sprememba v primerjavi s prejšnjimi obdobji, ko je bil nadzor večinoma na podlagi inšpekcijskih obiskov.

Poleg tega je vredno spremljati tudi nov zakonski okvir za nepremičnine na Hrvaškem, ki zajema širše spremembe, pomembne za vse lastnike in investitorje v nepremičnine.

Soglasje solastnikov in posebni pogoji za večstanovanjske stavbe

Lastništvo apartmaja v stanovanjski stavbi in lastništvo počitniške hiše nista enaka situacija, ko gre za kratkoročni najem. Lastniki stanovanj v stavbah se soočajo z dodatno zahtevo, ki jo mnogi spregledajo.

Za zakonit kratkoročni najem v večstanovanjskih stavbah je potrebno soglasje dveh tretjin solastnikov stavbe. (2/3) solastnikov glede na solastniški delež, v skladu z Zakonom o upravljanju in vzdrževanju stavb (NN 152/2024). Brez tega soglasja ni mogoče pridobiti odločbe o kategorizaciji, s tem pa tudi ne registracijske številke. Pomembno je vedeti tudi, da soglasje ne more biti krajše od 5 let in da ga je mogoče preklicati v primerih ponovljenega kršenja hišnega reda.

Poleg tega predlagane spremembe Zakona o gostinski dejavnosti predvidevajo rekategorizacijo namestitvenih enot vsakih 10 let — kar pomeni, da morajo lastniki spremljati tudi ta rok, in ne le začetno registracijo.

Postopek pridobivanja soglasja poteka v več korakih:

• Sklicati skupščino solastnikov ali zbrati podpisana soglasja od vsakega lastnika posebej
• Zagotoviti soglasje najmanj dveh tretjin solastnikov glede na solastniški delež
• Sestaviti pisni zapisnik s skupščine ali overjene izjave solastnikov
• Priložiti dokumentacijo k zahtevi za kategorizacijo namestitvene enote
• Shraniti originalno dokumentacijo, saj jo organi lahko zahtevajo tudi naknadno

Pomembno je razumeti, da se soglasje lahko tudi prekliče. Če se v prihodnosti odnosi s sosedi poslabšajo, se lastnik lahko znajde v situaciji, ko legalno oddaja, nato pa ostane brez podpore solastnikov pri obnovi registracije.

Strokovni nasvet: Priporočljivo je, da je soglasje solastnikov sestavni del notarsko overjenega dokumenta in ne le neformalna e-poštna komunikacija. Takšna dokumentacija ima večjo pravno moč pri morebitnih sporih ali inšpekcijskih pregledih. Lastniki, ki živijo v stavbah z aktivno upravo in dobrimi medsosedskimi odnosi, ta korak opravijo hitreje. Tistim, ki so nepremičnino šele kupili, je koristno vnaprej preveriti pravila sobivanja v stavbah in razpoloženje solastnikov glede kratkoročnega najema.

Davčne obveznosti pri kratkoročnem najemu: pavšalna proti dejanski metodi

Ko je nepremičnina registrirana in kategorizirana, sledi vprašanje, ki ga investitorji postavljajo najpogosteje: kako in koliko davka plačati? Po podatkih Davčne uprave RS na Hrvaškem obstajata dva osnovna modela obdavčitve prihodkov od kratkoročnega najema: pavšalno obdavčevanje in obdavčevanje glede na dejanske stroške.

Izbira med tema dvema modeloma lahko pomembno vpliva na končni zaslužek, oba modela pa imata svoje prednosti in slabosti, odvisno od vrste in lokacije nepremičnine.

Pavšalni davek proti dejanski metodi — primerjava:

• Obračun davka: Pavšalni davek — fiksni znesek na posteljo letno / Dejanska metoda — na podlagi dejanskih prihodkov zmanjšanih za stroške
• Administrativna kompleksnost: Pavšalni davek — nizka, primerna za začetnike / Dejanska metoda — višja, zahteva knjiženje stroškov
• Primernost: Pavšalni davek — manjše naložbe, enostavno premoženje / Dejanska metoda — visoki stroški adaptacije, krediti
• Možnost odbitka stroškov: Pavšalni davek — brez odbitka / Dejanska metoda — da: komunalne storitve, amortizacija, obresti na kredit
• Turistična taksa: Pri obeh modelih se plačuje posebej v skladu z veljavnimi odločitvami turističnih skupnosti

Pavšalni model izbere večina malih ponudnikov nastanitev, saj ne zahteva vodenja poslovnih knjig. Davčna uprava RS določa znesek davka glede na število postelj in skupino JLS-a, v kateri se nepremičnina nahaja — v skupini I (Zagreb, Split in turistično najrazvitejša območja) se znesek giblje od 100 do 300 EUR na posteljo letno (privzeto 200 EUR), v skupini II pa od 70 do 200 EUR na posteljo letno. Lastnik plačuje fiksni letni znesek, ne glede na to, ali je bila sezona dobra ali slaba.

Dejanska metoda ponuja večjo prilagodljivost investitorjem, ki so vložili znatna sredstva v adaptacijo ali imajo tekoči kredit. Vsi upravičeni stroški, vključno z obrestmi na kredit, komunalnimi storitvami, amortizacijo opreme in stroški upravljanja nepremičnine, se odštejejo od prihodkov. Davek se plačuje samo na neto prihode.

Nekaj pomembnih točk za izbiro metode:

• Pavšal je bolj donosen, če so prihodki visoki in stroški nizki
• Dejanska metoda je bolj donosna, če so letni stroški višji od 30% prihodkov
• Enkrat izbrana metoda se uporablja za celotno koledarsko leto
• Sprememba metode je možna vsako leto, vendar zahteva pravočasno prijavo Davčni upravi

Za širši vpogled v davčne obveznosti v zvezi z nepremičninami na Hrvaškem, si oglejte naš podroben vodič o davkih na nepremičnine.

Praktičen pregled stroškov in najpogostejše napake lastnikov

V nadaljevanju je pregled, kaj kratkoročna nastanitev pomeni v finančnem smislu za tipično stanovanje v najpopularnejših destinacijah. Enak pravni okvir se uporablja za vse destinacije — Zagreb, Split, Dubrovnik, Zadar, Istro in celotno jadransko obalo.




Tipični letni stroški — Zagreb (50 m², 2 zvezdice, 2 postelje):

• Letni pavšalni davek: 200–400 EUR (odvisno od števila postelj, Skupina I)
• Turistična taksa: odvisno od števila prenočitev in sezone — do 2,00 EUR na gosta/prenočitev v sezoni, do 1,30 EUR izven sezone (po odločitvah turističnih skupnosti za leto 2026)
• Komunalne storitve (letno): 700 do 1.000 EUR
• Osnovno vzdrževanje in manjša popravila: 500 do 800 EUR
• Provizija platform: 3–17% prihodkov odvisno od platforme (Airbnb: ~3% za gostitelja; Booking.com: 15–17%)
• Kategorizacija in registracija (enkratno): 100 do 200 EUR

Tipični letni stroški — Split (45 m², 3 zvezdice, 2 postelje):

• Letni pavšalni davek: 200–600 EUR (odvisno od števila postelj in mikrolokacije, Skupina I)
• Turistična taksa: do 2,00 EUR na gosta/prenočitev v sezoni, do 1,30 EUR izven sezone
• Komunalne storitve (letno): 600 do 900 EUR
• Osnovno vzdrževanje in manjša popravila: 500 do 800 EUR
• Provizija platform: 3–17% prihodkov odvisno od platforme
• Kategorizacija in registracija (enkratno): 100 do 200 EUR

Kratkoročni najem apartmaja ni pasiven dohodek v čisti obliki. Zahteva nenehno upravljanje stroškov in aktiven odnos do zakonskih sprememb. Vsak objekt mora biti zakonito registriran in kategoriziran, da se lahko oglašuje in oddaja — to ni le formalnost, ampak predpogoj za delovanje celotnega sistema.

Najpogostejše napake lastnikov, ki vodijo do težav:

• Neregistracija objekta: Oglaševanje brez registracijske številke postane razlog za odstranitev oglasov na vseh platformah v skladu z Uredbo EU 2024/1028
• Preskakovanje soglasja solastnikov: Kategorizacija brez urejene dokumentacije je lahko razveljavljena
• Neprijava gostov: Vsak gost mora biti prijavljen prek sistema eVisitor, sicer sledijo kazni
• Zanemarjanje davčnih prijav: Izpuščeni roki pomenijo kazni in zakonske težave
• Ignoriranje sprememb predpisov: Zakon se je spreminjal v letih 2024 in 2025, lastniki pa so za spremembe izvedeli šele, ko so jih obiskali inšpektorji

Strokovni nasvet: Priporočljivo je enkrat letno izvesti t.i. »preverjanje skladnosti« nepremičnine: preveriti, ali je kategorizacija še vedno veljavna, ali je registracijska številka potekla in ali so davčne prijave urejene. Za nepremičnine, ki so bile adaptirane, je koristno preveriti tudi, ali je bilo vse izvedeno v skladu s predpisi, prek vodiča o adaptaciji in legalizaciji.

Kratkoročni proti dolgoročnemu najemu: osnovna primerjava

Investitorji, ki razmišljajo o kratkoročnem najemu nepremičnin na Hrvaškem, pogosto postavljajo vprašanje: kaj je bolj donosno — kratkoročni ali dolgoročni najem? Odgovor je odvisen od lokacije, vrste nepremičnine in zmožnosti upravljanja.

Kratkoročni najem — višji potencialni donos na prenočitev, še posebej na obali in v turistični sezoni, vendar zahteva aktivno upravljanje, nenehno komunikacijo z gosti in skladnost s turistično regulativo.

Dolgoročni najem — stabilnejši in predvidljivejši prihodek, manjše administrativno breme, vendar nižji donos na kvadratni meter v turističnih destinacijah.

Lastniki nepremičnin v Zagrebu pogosto izberejo dolgoročni najem zaradi bolj enakomernega povpraševanja skozi celo leto. Lastniki nepremičnin na obali, v Splitu, Dubrovniku, Zadru in Istri, večinoma dosegajo višji donos s kratkoročnim najemom v sezoni. Več o pravicah in obveznostih pri dolgoročnem najemu preberite v vodiču za dolgoročni najem nepremičnine in vodiču o pravilnem sestavljanju najemne pogodbe za stanovanje.

Zakaj je pravna skladnost ključ do uspešnega kratkoročnega najema

Investitorji, ki so od začetka vzpostavili urejeno dokumentacijo in jasno evidenco stroškov, dosegajo stabilnejši in dolgoročno večji prihodek kot tisti, ki so začeli brez potrebne registracije ali zanemarili podrobnosti.

Digitalizacija prek sistemov eTurizem in eVisitor Ministrstva za turizem in šport RS ni le zakonski imperativ — je tudi zaščita registriranih lastnikov. Transparentni sistemi pomenijo, da je vsak registrirani lastnik zaščiten pred nelojalno konkurenco, ki ne plačuje davkov in pristojbin.

Obstaja tudi praktični argument, ki se pogosto spregleda. Nepremičnina z urejeno dokumentacijo, veljavno kategorizacijo in čisto davčno evidenco je na trgu vredna več. Ko se lastnik odloči za prodajo, bo kupec, ki namerava nadaljevati s kratkoročnim oddajanjem stanovanja turistom na Hrvaškem, plačal premijo za objekt, ki je takoj pripravljen za delovanje brez pravnih zapletov.

Tretja dimenzija je reputacijska. Platforma, ki opazi nepravilnosti, ne le odstrani oglas, ampak lahko tudi trajno blokira uporabnika. Okrevanje iz takšne situacije traja mesece in prinaša neposredne finančne izgube v sezoni.

Redno spremljanje sprememb predpisov in letno preverjanje skladnosti sta najučinkovitejša zaščita pred nepričakovanimi stroški in kaznimi. Več o aktualnih spremembah na trgu nepremičnin preberite v pregledu novega zakonskega okvira za nepremičnine na Hrvaškem.

Pogosto zastavljena vprašanja

Kaj je obvezna registracijska številka za kratkoročni najem?

To je edinstvena številka, ki se dodeli vsaki namestitveni enoti in je nujna za oglaševanje in zakonito oddajanje v najem na Hrvaškem. Brez nje so platforme v skladu z Uredbo EU 2024/1028 dolžne odstraniti oglas. Obveznost velja od junija 2026.

Kdaj se začnejo uporabljati nova pravila o kratkoročnem najemu?

Uredba EU 2024/1028 stopi v veljavo 20. maja 2026 in zavezuje platforme k preverjanju registracijskih podatkov. Osnutek novega Zakona o gostinski dejavnosti naj bi se začel uporabljati 1. januarja 2027, vendar je še v fazi zakonodajnega postopka.

Koliko solastnikov mora dati soglasje za kratkoročni najem v stanovanjski stavbi?

Potrebno je soglasje dveh tretjin (2/3) solastnikov glede na solastniški delež, v skladu z Zakonom o upravljanju in vzdrževanju stavb (NN 152/2024). Soglasje ne more biti krajše od 5 let.

Koliko znašajo kazni za neregistrirani kratkoročni najem?

Kazni za oddajanje v najem brez registracije se gibljejo od 1.000 do 15.000 EUR za fizične osebe, z možnostjo odstranitve oglasov na vseh platformah.

Ali lahko tujec oddaja nepremičnino kratkoročno na Hrvaškem?

Da, tuji državljani, ki zakonito posedujejo nepremičnino na Hrvaškem, jo lahko oddajajo kratkoročno pod enakimi pogoji, ki veljajo za domače lastnike — registracija, kategorizacija in davčne obveznosti. Več o nakupu nepremičnine za tuje državljane preberite v vodiču za tuje kupce.

Ali potrebujem OIB ali podjetje za kratkoročni najem?

Fizične osebe z OIB-om lahko oddajajo v najem kot zasebni ponudniki nastanitev v gospodinjstvu. Nakup in oddajanje v najem prek podjetja imata drugačne davčne in administrativne posledice — več o tem preberite v vodiču o nakupu nepremičnine prek podjetja.

Kakšen je rok za pridobitev registracijske številke?

Registracijsko številko je obvezno pridobiti do junija 2026 za vse, ki že oddajajo ali nameravajo oddajati. Novi lastniki jo morajo pridobiti pred prvim oglaševanjem.

Priporočeno

• Vodič za investitorje | Regent nepremičnine
• Kdaj kupiti nepremičnino: Vodič za analizo trga
• Vodič za dolgoročni najem nepremičnine – pravice in obveznosti najemnika in najemodajalca
• Kako lahko oddajanje luksuzne nepremičnine postane pasiven dohodek: vodič za investitorje