V skratke: Krátkodobý prenájom v Chorvátsku vyžaduje právny súlad, registráciu a súhlas spoluvlastníkov. Nové predpisy zavádzajú registračné čísla pre každú ubytovaciu jednotku, čo znamená, že majitelia, ktorí nezabezpečia úplný právny súlad, riskujú odstránenie inzerátov, peňažné pokuty a právne komplikácie.

Krátkodobý prenájom nehnuteľností v Chorvátsku už nie je neregulovaná zóna, kde stačí zverejniť inzerát a čakať na hostí. Krátkodobý prenájom v právnom zmysle znamená prenájom ubytovania turistom na obdobie kratšie ako 30 dní. Nariadenie EÚ 2024/1028, ktoré sa uplatňuje od 20. mája 2026, a návrh nového zákona o pohostinstve, ktorého uplatnenie sa plánuje od 1. januára 2027, zavádzajú registračné čísla pre každú ubytovaciu jednotku. Majitelia, ktorí nezabezpečia úplný právny súlad, riskujú odstránenie inzerátov na platformách ako Airbnb a Booking.com, peňažné pokuty a právne komplikácie.

Chorvátsko je jedným z najaktívnejších trhov krátkodobého prenájmu v Európe — Split a Zadar sú rekordérmi v EÚ s približne 24 000 bytmi na turistický prenájom a jadranské Chorvátsko zaznamenalo v roku 2025 27,7 milióna prenocovaní rezervovaných prostredníctvom platforiem OTA. Tento sprievodca prechádza všetkými kľúčovými krokmi: od registrácie a súhlasu spoluvlastníkov, cez porovnanie daňových modelov až po prehľad skutočných nákladov na nehnuteľnosti v Záhrebe, Splite, Dubrovníku, Zadare a Istrii.

Ak práve zvažujete kúpu nehnuteľnosti s cieľom prenájmu, začnite s naším sprievodcom pre investičnú nehnuteľnosť pri mori.

Obsah

• Právny rámec a proces registrácie pre krátkodobý prenájom
• Súhlas spoluvlastníkov a osobitné podmienky pre viacbytové domy
• Daňové povinnosti pri krátkodobom prenájme: paušálna vs. skutočná metóda
• Praktický prehľad nákladov a najčastejšie chyby majiteľov
• Prečo je právny súlad kľúčom k úspešnému krátkodobému prenájmu
• Ako vám realitná kancelária Regent môže pomôcť s krátkodobým prenájmom
• Často kladené otázky (FAQ)

Kľúčové poznatky

Registračné číslo — Každá ubytovacia jednotka musí mať svoje registračné číslo pre legálne inzerovanie a prenájom v Chorvátsku. Povinnosť platí od júna 2026.

Súhlas spoluvlastníkov — Vo viacbytových domoch je povinný súhlas dvoch tretín (2/3) spoluvlastníkov budovy podľa podielu na spoluvlastníctve pre krátkodobý prenájom, v súlade so zákonom o správe a údržbe budov (NN 152/2024).

Daňové modely — Majitelia si vyberajú medzi paušálnym zdanením (fixná suma na lôžko) a zdanením podľa skutočných nákladov.

Pokuty — Pokuty za neregistrovaný krátkodobý prenájom sa pohybujú od 1 000 do 15 000 EUR pre fyzické osoby.

Právny rámec a proces registrácie pre krátkodobý prenájom

Zákon o pohostinstve je základom pre všetkých, ktorí sa zaoberajú prenájmom bytov a apartmánov turistom v Chorvátsku. Definuje, kto smie poskytovať služby krátkodobého ubytovania, za akých podmienok a akým spôsobom musí nahlásiť svoju činnosť. Okrem neho, od 20. mája 2026, nadobúda účinnosť nariadenie EÚ 2024/1028, ktoré zaväzuje všetky platformy zhromažďovať a overovať registračné údaje prenajímateľov.





Najdôležitejšou novinkou je digitalizácia procesu. Zavádza sa systém eTurizmus HR Ministerstva cestovného ruchu a športu a jedinečné registračné číslo pre každú ubytovaciu jednotku, bez ktorého sa inzerovanie na platformách stáva nelegálnym podľa nariadenia EÚ 2024/1028. To znamená, že jeden majiteľ, ktorý prenajíma tri apartmány, by mal mať tri samostatné registračné čísla. Registračné číslo je povinné od júna 2026, zatiaľ čo nový zákon o pohostinstve, ktorý je momentálne v štádiu návrhu, sa plánuje uplatniť od 1. januára 2027.

Kľúčové povinnosti podľa nového právneho rámca krátkodobého prenájmu zahŕňajú:

• Kategorizáciu ubytovacej jednotky (apartmán, rekreačný dom, izba) na príslušnom úrade
• Získanie rozhodnutia o schválení pre poskytovanie pohostinských služieb v domácnosti
• Registráciu v systéme eTurizmus a získanie registračného čísla
• Zosúladené údaje o kapacite a adrese vo všetkých systémoch
• Prihlasovanie každého hosťa turistickému združeniu prostredníctvom systému eVisitor HR Ministerstva cestovného ruchu a športu
• Uvádzanie registračného čísla vo všetkých inzerátoch na platformách
• Platba turistickej dane za každého hosťa
• Riadny stav daňových povinností voči Daňovej správe HR

Majitelia, ktorí ignorujú tieto povinnosti, neriskujú len peňažné pokuty — pokuty za neregistrovaný krátkodobý prenájom sa pohybujú od 1 000 do 15 000 EUR pre fyzické osoby. Platformy sú podľa nariadenia EÚ 2024/1028 povinné odstrániť inzeráty bez platnej registrácie, čo znamená priamu stratu príjmov. Ide o najväčšiu zmenu v porovnaní s predchádzajúcimi obdobiami, keď sa dohľad zakladal najmä na inšpekčných návštevách.

Okrem toho stojí za to sledovať aj nový právny rámec pre nehnuteľnosti v Chorvátsku, ktorý zahŕňa širšie zmeny relevantné pre všetkých majiteľov a investorov do nehnuteľností.

Súhlas spoluvlastníkov a osobitné podmienky pre viacbytové domy

Vlastníctvo apartmánu v bytovom dome a vlastníctvo rekreačného domu nie sú rovnakou situáciou, pokiaľ ide o krátkodobý prenájom. Majitelia bytov v budovách sa stretávajú s dodatočnou požiadavkou, ktorú mnohí prehliadajú.

Pre legálny krátkodobý prenájom vo viacbytových domoch je potrebný súhlas dvoch tretín (2/3) spoluvlastníkov budovy podľa podielu na spoluvlastníctve, v súlade so zákonom o správe a údržbe budov (NN 152/2024). Bez tohto súhlasu nie je možné získať rozhodnutie o kategorizácii, a teda ani registračné číslo. Je dôležité vedieť, že súhlas nesmie byť kratší ako 5 rokov a môže byť odvolaný v prípadoch opakovaného porušenia domového poriadku.

Okrem toho, navrhované zmeny zákona o pohostinstve predpokladajú rekategorizáciu ubytovacích jednotiek každých 10 rokov — čo znamená, že majitelia musia sledovať aj tento termín, a nielen počiatočnú registráciu.

Proces získania súhlasu prebieha v niekoľkých krokoch:

• Zvolať zhromaždenie spoluvlastníkov alebo získať podpísané súhlasy od každého vlastníka jednotlivo
• Zabezpečiť súhlas najmenej dvoch tretín spoluvlastníkov podľa podielu na spoluvlastníctve
• Vypracovať písomný zápis zo zhromaždenia alebo overené vyhlásenia spoluvlastníkov
• Priložiť dokumentáciu k žiadosti o kategorizáciu ubytovacej jednotky
• Uschovať originálnu dokumentáciu, pretože ju orgány môžu požadovať aj dodatočne

Je dôležité pochopiť, že súhlas môže byť aj odvolaný. Ak sa v budúcnosti vzťahy so susedmi zhoršia, majiteľ sa môže ocitnúť v situácii, keď legálne prenajíma, ale potom zostane bez podpory spoluvlastníkov pri obnove registrácie.

Profesionálna rada: Odporúča sa, aby súhlas spoluvlastníkov bol neoddeliteľnou súčasťou notársky overeného dokumentu, a nie iba neformálnej e-mailovej komunikácie. Takáto dokumentácia má väčšiu právnu silu pri prípadných sporoch alebo inšpekčných kontrolách. Majitelia, ktorí žijú v budovách s aktívnou správou a dobrými medzisusedskými vzťahmi, prechádzajú týmto krokom rýchlejšie. Tým, ktorí si nehnuteľnosť práve kúpili, je užitočné vopred preveriť pravidlá spolunažívania v budovách a postoj spoluvlastníkov k krátkodobému prenájmu.

Daňové povinnosti pri krátkodobom prenájme: paušálna vs. skutočná metóda

Keď je nehnuteľnosť registrovaná a kategorizovaná, nasleduje otázka, ktorú investori kladú najčastejšie: ako a koľko platiť dane? Podľa Daňovej správy HR existujú v Chorvátsku dva základné modely zdanenia príjmov z krátkodobého prenájmu: paušálne zdanenie a zdanenie podľa skutočných nákladov.

Voľba medzi týmito dvoma modelmi môže významne ovplyvniť konečný zisk a oba modely majú svoje výhody a nevýhody v závislosti od typu a polohy nehnuteľnosti.

Paušálna daň vs. skutočná metóda — porovnanie:

• Výpočet dane: Paušálna daň — fixná suma na lôžko ročne / Skutočná metóda — na základe skutočných príjmov znížených o náklady
• Administratívna zložitosť: Paušálna daň — nízka, vhodná pre začiatočníkov / Skutočná metóda — vyššia, vyžaduje účtovanie nákladov
• Vhodnosť: Paušálna daň — menšie investície, jednoduchý majetok / Skutočná metóda — vysoké náklady na adaptáciu, úvery
• Možný odpočet nákladov: Paušálna daň — žiadny odpočet / Skutočná metóda — áno: komunálne služby, amortizácia, úroky z úveru
• Turistická daň: Pri oboch modeloch sa platí osobitne podľa platných rozhodnutí turistických združení

Paušálny model si volí väčšina malých prenajímateľov, pretože nevyžaduje vedenie účtovných kníh. Daňová správa HR určuje výšku dane podľa počtu lôžok a skupiny samosprávnych jednotiek (JLS), v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza — v skupine I (Záhrebn, Split a turisticky najrozvinutejšie oblasti) sa suma pohybuje od 100 do 300 EUR na lôžko ročne (predvolené 200 EUR), a v skupine II od 70 do 200 EUR na lôžko ročne. Majiteľ platí fixnú ročnú sumu bez ohľadu na to, či bola sezóna dobrá alebo zlá.

Skutočná metóda ponúka väčšiu flexibilitu investorom, ktorí investovali značné prostriedky do adaptácie alebo ktorí majú bežný úver. Všetky oprávnené náklady, vrátane úrokov z úveru, komunálnych služieb, amortizácie zariadenia a nákladov na správu nehnuteľnosti, sa odpočítavajú z príjmov. Daň sa platí len z čistého príjmu.

Niekoľko dôležitých bodov pre výber metódy:

• Paušál je výhodnejší, ak sú príjmy vysoké a náklady nízke
• Skutočná metóda je výhodnejšia, ak sú ročné náklady vyššie ako 30% príjmov
• Raz zvolená metóda sa uplatňuje počas celého kalendárneho roka
• Zmena metódy je možná každý rok, ale vyžaduje včasné oznámenie Daňovej správe

Pre širší pohľad na daňové povinnosti súvisiace s nehnuteľnosťami v Chorvátsku, pozrite si náš podrobný sprievodca daňami z nehnuteľností.

Praktický prehľad nákladov a najčastejšie chyby majiteľov

Nižšie je prehľad toho, čo krátkodobé ubytovanie znamená z finančného hľadiska pre typický byt v najpopulárnejších destináciách. Rovnaký právny rámec sa uplatňuje na všetky destinácie — Záhreb, Split, Dubrovník, Zadar, Istriu a celé jadranské pobrežie.




Typické ročné náklady — Záhreb (50 m², 2 hviezdičky, 2 lôžka):

• Ročná paušálna daň: 200–400 EUR (v závislosti od počtu lôžok, Skupina I)
• Turistická daň: závisí od počtu prenocovaní a sezóny — do 2,00 EUR na hosťa/noc sezóna, do 1,30 EUR mimo sezóny (podľa rozhodnutí turistických združení pre rok 2026)
• Komunálne služby (ročne): 700 do 1.000 EUR
• Základná údržba a drobné opravy: 500 do 800 EUR
• Poplatok platformám: 3–17% príjmov v závislosti od platformy (Airbnb: ~3% pre hostiteľa; Booking.com: 15–17%)
• Kategorizácia a registrácia (jednorazovo): 100 do 200 EUR

Typické ročné náklady — Split (45 m², 3 hviezdičky, 2 lôžka):

• Ročná paušálna daň: 200–600 EUR (v závislosti od počtu lôžok a mikrolokality, Skupina I)
• Turistická daň: do 2,00 EUR na hosťa/noc sezóna, do 1,30 EUR mimo sezóny
• Komunálne služby (ročne): 600 do 900 EUR
• Základná údržba a drobné opravy: 500 do 800 EUR
• Poplatok platformám: 3–17% príjmov v závislosti od platformy
• Kategorizácia a registrácia (jednorazovo): 100 do 200 EUR

Krátkodobý prenájom apartmánu nie je pasívny príjem v čistej forme. Vyžaduje si nepretržité riadenie nákladov a aktívny prístup k legislatívnym zmenám. Každý objekt musí byť legálne registrovaný a kategorizovaný, aby mohol byť inzerovaný a prenajímaný — to nie je len formalita, ale predpoklad pre fungovanie celého systému.

Najčastejšie chyby majiteľov, ktoré vedú k problémom:

• Neregistrovanie objektu: Inzerovanie bez registračného čísla sa stáva dôvodom na odstránenie inzerátu na všetkých platformách podľa nariadenia EÚ 2024/1028
• Vynechanie súhlasu spoluvlastníkov: Kategorizácia bez riadnej dokumentácie môže byť zrušená
• Neohlásenie hostí: Každý hosť musí byť nahlásený prostredníctvom systému eVisitor, inak nasledujú pokuty
• Zanedbávanie daňových priznaní: Zmeškané lehoty znamenajú pokuty a právne problémy
• Ignorovanie zmien predpisov: Zákon sa menil v rokoch 2024 a 2025 a mnohí majitelia sa o zmenách dozvedeli až vtedy, keď ich navštívili inšpektori

Profesionálna rada: Odporúča sa raz ročne vykonať tzv. „kontrolu súladu“ nehnuteľnosti: skontrolovať, či je kategorizácia stále platná, či nevypršalo registračné číslo a či sú daňové priznania v poriadku. Pri nehnuteľnostiach, ktoré prešli adaptáciou, je tiež užitočné skontrolovať, či bolo všetko vykonané v súlade s predpismi prostredníctvom sprievodcu adaptáciou a legalizáciou.

Krátkodobý vs. dlhodobý prenájom: základné porovnanie

Investori, ktorí zvažujú krátkodobý prenájom nehnuteľností v Chorvátsku, často kladú otázku: čo je výhodnejšie — krátkodobý alebo dlhodobý prenájom? Odpoveď závisí od polohy, typu nehnuteľnosti a kapacity riadenia.

Krátkodobý prenájom — vyšší potenciálny výnos na prenocovanie, najmä na pobreží a v turistickej sezóne, ale vyžaduje si aktívne riadenie, nepretržitú komunikáciu s hosťami a súlad s turistickou reguláciou.

Dlhodobý prenájom — stabilnejší a predvídateľnejší príjem, menšia administratívna záťaž, ale nižší výnos na štvorcový meter v turistických destináciách.

Majitelia nehnuteľností v Záhrebe si často vyberajú dlhodobý prenájom z dôvodu rovnomernejšieho dopytu po celý rok. Majitelia nehnuteľností na pobreží, v Splite, Dubrovníku, Zadare a Istrii, vo všeobecnosti dosahujú vyšší výnos krátkodobým prenájmom v sezóne. Viac o právach a povinnostiach pri dlhodobom prenájme si prečítajte v sprievodcovi dlhodobým prenájmom nehnuteľností a sprievodcovi správnym zostavovaním nájomnej zmluvy na byt.

Prečo je právny súlad kľúčom k úspešnému krátkodobému prenájmu

Investori, ktorí si od začiatku zabezpečili riadnu dokumentáciu a jasnú evidenciu nákladov, dosahujú stabilnejší a dlhodobo vyšší príjem ako tí, ktorí začali bez potrebnej registrácie alebo zanedbali detaily.

Digitalizácia prostredníctvom systémov eTurizmus a eVisitor HR Ministerstva cestovného ruchu a športu nie je len zákonným imperatívom — je aj ochranou registrovaných majiteľov. Transparentné systémy znamenajú, že každý registrovaný majiteľ je chránený pred nelojálnou konkurenciou, ktorá neplatí dane ani poplatky.

Existuje aj praktický argument, ktorý sa prehliada. Nehnuteľnosť s riadnou dokumentáciou, platnou kategorizáciou a čistou daňovou evidenciou má na trhu vyššiu hodnotu. Keď sa majiteľ rozhodne predať, kupujúci, ktorý plánuje pokračovať v krátkodobom prenájme bytu turistom v Chorvátsku, zaplatí prémiu za objekt, ktorý je okamžite pripravený na prevádzku bez právnych komplikácií.

Tretia dimenzia je reputačná. Platforma, ktorá si všimne nezrovnalosti, nielenže odstráni inzerát, ale môže aj trvalo zablokovať užívateľa. Zotavenie z takejto situácie trvá mesiace a prináša priame finančné straty v sezóne.

Pravidelné sledovanie zmien predpisov a každoročná kontrola súladu sú najefektívnejšou ochranou pred neočakávanými nákladmi a pokutami. Viac o aktuálnych zmenách na trhu nehnuteľností si prečítajte v prehľade nového právneho rámca pre nehnuteľnosti v Chorvátsku.

Často kladené otázky

Čo je povinné registračné číslo pre krátkodobý prenájom?

Je to jedinečné číslo, ktoré sa priraďuje každej ubytovacej jednotke a je nevyhnutné pre inzerovanie a legálny prenájom v Chorvátsku. Bez neho sú platformy podľa nariadenia EÚ 2024/1028 povinné odstrániť inzerát. Povinnosť platí od júna 2026.

Kedy sa začnú uplatňovať nové pravidlá o krátkodobom prenájme?

Nariadenie EÚ 2024/1028 nadobúda účinnosť 20. mája 2026 a zaväzuje platformy k overovaniu registračných údajov. Návrh nového zákona o pohostinstve sa plánuje uplatniť od 1. januára 2027, ale je ešte vo fáze legislatívneho procesu.

Koľko spoluvlastníkov musí súhlasiť s krátkodobým prenájmom v bytovom dome?

Je potrebný súhlas dvoch tretín (2/3) spoluvlastníkov podľa podielu na spoluvlastníctve, v súlade so zákonom o správe a údržbe budov (NN 152/2024). Súhlas nesmie byť kratší ako 5 rokov.

Aké sú pokuty za neregistrovaný krátkodobý prenájom?

Pokuty za prenájom bez registrácie sa pohybujú od 1 000 do 15 000 EUR pre fyzické osoby, s možnosťou odstránenia inzerátu na všetkých platformách.

Môže cudzinec krátkodobo prenajímať nehnuteľnosť v Chorvátsku?

Áno, zahraniční občania, ktorí legálne vlastnia nehnuteľnosť v Chorvátsku, ju môžu krátkodobo prenajímať za rovnakých podmienok, aké platia pre domácich majiteľov — registrácia, kategorizácia a daňové povinnosti. Viac o kúpe nehnuteľnosti pre zahraničných občanov si prečítajte v sprievodcovi pre zahraničných kupujúcich.

Potrebujem OIB alebo firmu pre krátkodobý prenájom?

Fyzické osoby s OIB môžu prenajímať ako súkromní prenajímatelia v domácnosti. Kúpa a prenájom prostredníctvom firmy má iné daňové a administratívne dôsledky — viac o tom si prečítajte v sprievodcovi kúpy nehnuteľnosti na firmu.

Aká je lehota na získanie registračného čísla?

Registračné číslo je povinné získať do júna 2026 pre všetkých, ktorí už prenajímajú alebo plánujú prenajímať. Noví majitelia ho musia získať pred prvým inzerovaním.

Odporúčané

• Sprievodca pre investorov | Regent nehnuteľnosti
• Kedy kúpiť nehnuteľnosť: Sprievodca analýzou trhu
• Sprievodca dlhodobým prenájmom nehnuteľnosti – práva a povinnosti nájomcu a prenajímateľa
• Ako sa prenájom luxusnej nehnuteľnosti môže stať pasívnym príjmom: sprievodca pre investorov