Bezpečný nákup nemovitostí v Chorvatsku pro zahraniční občany

Chorvatsko se stále více prosazuje jako jedna z nejžádanějších destinací pro nákup nemovitostí v Evropě, a to díky svému krásnému pobřeží, vysoké úrovni bezpečnosti, členství v Evropské unii a výjimečné kvalitě života. Pokud jste zahraniční občan a uvažujete o koupi domu, bytu, pozemku nebo investičního projektu, je klíčové mít partnera, který zná legislativní rámec, administrativní postupy a místní trh. Regent vám poskytuje přesně to – jistotu, srozumitelnost a podporu v každém detailu.

Služby pro zahraniční kupující

Globální kupující. Místní odborníci. Plná podpora.

Pokud jste zahraniční občan a plánujete koupit nemovitost v Chorvatsku, náš tým vám poskytne kompletní podporu, aby byl proces jednoduchý, bezpečný a bez stresu. Pomáháme najít ideální nemovitost, organizujeme prohlídky, zajišťujeme překlady a tlumočení všech právních a administrativních dokumentů a nabízíme právní poradenství v několika jazycích. Provedeme vás také procesem získání OIB (osobního identifikačního čísla) a nabídneme podporu při směně měny pro výhodnější nákup. S námi jste v bezpečí – od prvního kontaktu až po zápis vlastnictví.

Proč si nás zahraniční klienti vybírají?

Nezabýváme se jen prodejem nemovitostí – zjednodušujeme celý proces a chráníme vaše zájmy. Pracujeme s klienty z více než 30 zemí a víme, jak důležité je mít spolehlivého partnera, který rozumí místnímu právu, trhu a kulturním rozdílům. Poskytujeme služby v několika jazycích, překládáme klíčové dokumenty a pomáháme vám porozumět každému kroku – bez nejasností. Naše síť právníků, notářů a bankovních poradců specializujících se na mezinárodní transakce vám umožňuje bezpečný a efektivní nákup, pronájem nebo investici. Ať už pocházíte z EU nebo mimo ni, můžete se spolehnout na naši plnou právní, administrativní a finanční podporu. S Regentem jste vždy o krok napřed – informovaní, chránění a bez stresu.

Vše na jednom místě

Kromě standardních služeb pro kupující nabízíme našim zahraničním klientům další služby, které usnadní proces nákupu nemovitostí v Chorvatsku, jako je získání OIB a příprava všech potřebných dokumentů.

01

Právní prověrka a předpoklady pro nákup: Naši právníci prověří list vlastnictví, povolení a stav pozemku. Poradíme vám s právními předpoklady pro zahraniční kupce a pomůžeme vám vybrat nejlepší model nákupu – jako fyzická osoba nebo prostřednictvím společnosti.

02

Organizace prohlídek – živě nebo online: Organizujeme prohlídky nemovitostí živě i online. Pokud nejste v Chorvatsku, poskytujeme video prohlídky v reálném čase, abyste se mohli rozhodnout bez fyzické přítomnosti.

03

Vypracování a překlad smluv: Připravujeme všechny smlouvy podle chorvatského práva a zajišťujeme úřední překlady do vašeho jazyka. Jasné, transparentní a právně bezpečné – přesně víte, co podepisujete.

04

Komunikace s právníky, bankami a notáři: Přebíráme vše vaším jménem – od právníků a notářů po banky. Koordinujeme schůzky, připravujeme dokumenty a sledujeme průběh, abychom se vyhnuli stresu a komplikacím.

05

Pomoc při získávání OIB a otevírání účtu: Bez OIB a účtu nemůžete kupovat nemovitosti. Shromáždíme dokumenty, podáme žádost a sledujeme průběh – rychle a bez potíží, i když nejste přítomni.

06

Zápis vlastnictví a registrace pobytu: Po nákupu spravujeme proces zápisu do katastru nemovitostí a dodáváme list vlastnictví. Pomáháme také s registrací pobytu, pokud jste zahraniční občan s novou adresou v Chorvatsku.

Máte zájem o koupi nemovitosti v Chorvatsku? Kontaktujte nás – nezávazně.

Náš tým vám do 24 hodin zašle výběr nemovitostí a zodpoví všechny vaše dotazy ohledně nákupu jako zahraniční občan.

Často kladené otázky

Mohou zahraniční občané a zahraniční společnosti kupovat a vlastnit nemovitosti v Chorvatsku?

Ano, zahraniční občané mohou kupovat a vlastnit nemovitosti v Chorvatsku, ale podmínky se liší v závislosti na jejich zemi původu. Občané Evropské unie, stejně jako občané zemí, které jsou členy Evropského hospodářského prostoru – včetně Islandu, Norska a Lichtenštejnska – mohou volně kupovat nemovitosti za předpokladu, že se nacházejí v zastavěné oblasti, což znamená, že jsou určeny pro obytnou nebo komerční výstavbu v souladu s platnou územně plánovací dokumentací.

Pokud jde o občany třetích zemí (zemí mimo EU a EHP), ti mohou kupovat nemovitosti pouze tehdy, pokud získají předchozí souhlas Ministerstva spravedlnosti a správy Chorvatské republiky, který se vydává pouze v případě, že existuje princip reciprocity – tj. pokud země kupujícího rovněž umožňuje chorvatským občanům nabývat vlastnictví nemovitostí za podobných podmínek.

Je také důležité poznamenat, že zemědělská půda je pro většinu zahraničních občanů stále omezena, s výjimkou občanů EU od 1. července 2023, kdy vypršela ochranná doložka zakazující nákup.

Pokud jste zahraniční investor nebo fyzická osoba z mimo EU a chcete investovat do chorvatských nemovitostí, nejrychlejší a právně nejbezpečnější cestou je založit obchodní společnost (např. d.o.o.) v Chorvatsku. Náš právní tým vás může plně provést tímto procesem – od kontroly reciprocity, přípravy žádosti na Ministerstvo spravedlnosti až po zápis vlastnictví.

Služby Regenta zahrnují také právní podporu v angličtině, němčině, italštině a slovinštině, abyste mohli porozumět každému kroku a činit informovaná rozhodnutí bez jazykových nebo byrokratických bariér.

Potřebují zahraniční občané OIB (osobní identifikační číslo) k nákupu nemovitosti v Chorvatsku?

Ano, OIB je povinné. Ať už jste fyzická osoba nebo zakládáte společnost v Chorvatsku, OIB je nutné pro všechny oficiální a právní úkony: nákup a prodej nemovitostí, zápis do katastru nemovitostí, otevření bankovního účtu a placení daní. OIB vydává finanční správa a nemusíte být osobně přítomni – náš právník může získat OIB na základě plné moci, čímž vám ušetří čas a zbytečné cesty.

Jak si mohu být jist, že je nemovitost právně čistá?

Právní jistota nemovitosti je klíčová pro ochranu vaší investice. Náš tým provádí důkladnou právní analýzu každé nemovitosti před nákupem. To zahrnuje nahlédnutí do aktuálních a historických výpisů z katastru nemovitostí, kontrolu vlastnictví, možných břemen (hypoték, věcných břemen, soudních sporů), jakož i kontrolu souladu s katastrálními a územně plánovacími dokumenty. Nespoléháme se pouze na to, co je zapsáno v katastru nemovitostí – hledáme a kontrolujeme všechna další rizika, zejména pokud nemovitost byla předmětem denacionalizace, dědictví nebo konverze ze společenského vlastnictví.

Potřebuji právníka při nákupu nemovitosti v Chorvatsku?

Ano, a důrazně to doporučujeme. Nákup nemovitosti je důležité právní a finanční rozhodnutí. Právník specializující se na realitní právo zajišťuje, že vaše práva jsou chráněna a že transakce je zcela legální. Naše agentura spolupracuje se zkušenými právníky, kteří mluví anglicky a německy, a ti vypracují nebo zkontrolují smlouvy, provedou právní prověrku a zastupují vás ve všech krocích nákupu.

Je možné uzavřít kupní smlouvu ze zahraničí (na dálku)?

Ano, cizinec může uzavřít kupní smlouvu mimo Chorvatsko bez nutnosti fyzické přítomnosti. Stačí ověřit svůj podpis v zemi (u notáře) a připojit tzv. apostilu (mezinárodní ověření pravosti dokumentu). Dokument se poté zašle poštou do Chorvatska, kde jej převezme právník a dokončí všechny ostatní kroky. Právník může také podepsat kupní smlouvu vaším jménem na základě plné moci.

Jaké daně se platí při nákupu nemovitosti v Chorvatsku?

Standardní daň, kterou platí kupující, je daň z převodu nemovitosti ve výši 3 % z tržní hodnoty nemovitosti. Daň se neplatí v případě nákupu novostavby od právnické osoby v systému DPH, protože DPH je zahrnuta v ceně.

V případě, že kupující není přítomen u chorvatského notáře, musí si daň nahlásit sám. Pokud je smlouva podepsána u chorvatského notáře – notář odešle hlášení automaticky.

Platí se daň z převodu nemovitosti vždy?

Ne. Pokud kupujete novostavbu od investora, který je v systému DPH, pak je DPH již zahrnuta v ceně a daň z převodu nemovitosti se neplatí. Tato situace je nejčastější u bytů a domů, které právnické osoby prodávají poprvé.

Platí se daň z příjmu z prodeje nemovitostí?

Ano, ale pouze v určitých případech. Daň z příjmu se platí, když je nemovitost prodána do dvou let od nákupu, pokud nemovitost nebyla využívána pro trvalé bydliště. Daň se vypočítává na základě rozdílu mezi kupní a prodejní cenou a činí 20 %. Také pokud někdo prodá tři a více nemovitostí do 5 let, může být považován za osobu vykonávající činnost a stát se daňovým poplatníkem.

Jaké jsou hlavní kroky v procesu nákupu nemovitosti pro zahraniční občany?

Proces je následující:

Právní kontrola dokumentace a vlastnictví
Podpis předběžné smlouvy (se zálohou, obvykle 10 %)
Pokud jste z třetí země – získání souhlasu ministerstva
Podpis hlavní smlouvy u notáře
Zaplacení daně z převodu nemovitosti
Zápis vlastnictví do katastru nemovitostí
Převod účtů za energie a pojištění

Náš tým vás provede všemi těmito kroky, bez ohledu na to, zda jste v Chorvatsku nebo v zahraničí.

Mohu si koupit nemovitost v Chorvatsku na úvěr?

Ano, ale s omezeními. Chorvatsko v současné době nabízí velmi omezené možnosti hypotečních úvěrů nerezidentům. Jedna banka nabízí možnost s vysokými úrokovými sazbami. Proto většina zahraničních občanů využívá úvěr ze své domovské země a naši právníci pak registrují hypotéku zahraniční banky v chorvatském katastru nemovitostí.

Existují bezpečnostní mechanismy pro převod peněz, jako jsou úschovní účty?

Ano, je možné použít takzvané úschovní účty – speciální svěřenecké účty právníků nebo bank, které zajišťují, že kupující a prodávající splní své závazky. Platba se na prodávajícího nepřevádí, dokud kupující nezíská zápis vlastnictví, a naopak. Ačkoli tato služba nese dodatečné náklady, poskytuje maximální bezpečnost. Naši právníci posoudí, zda je úschova ve vašem případě nezbytná.

Potřebuji si otevřít bankovní účet v Chorvatsku pro nákup nemovitosti?

Otevření účtu v chorvatské bance není povinné, ale je důrazně doporučeno. Platbu kupní ceny můžete provést i ze zahraničí, ale místní účet výrazně usnadňuje platbu účtů za energie, daní, pojištění a komunikaci s bankami nebo pojišťovnami. K otevření účtu budete potřebovat OIB, pas a doklad o původu finančních prostředků a naši právní partneři vás mohou provést celým procesem a pomoci vám s dokumentací.

Získá kupující automaticky povolení k pobytu, pokud si koupí nemovitost v Chorvatsku?

Ne. Nákup nemovitosti v Chorvatsku nezajišťuje automaticky povolení k pobytu. Zahraniční občané, kteří chtějí zůstat déle než 90 dní, musí požádat o povolení k dočasnému pobytu na Ministerstvu vnitra (MUP). Nákup nemovitosti může být základem pro získání povolení k pobytu, ale není zárukou – každý případ je posuzován individuálně.

Je snadné převést energie na mé jméno po nákupu?

Ano, postup je poměrně jednoduchý a náš tým nabízí pomoc při převodu všech účtů za energie – elektřina, voda, plyn, komunální poplatky, údržba budovy, internet atd. Je nutné přiložit kupní smlouvu a nový list vlastnictví nebo potvrzení o podání dokumentace k zápisu vlastnictví. Pomáháme také se sjednáním pojištění nemovitosti.

Je nyní správný čas investovat na chorvatském trhu s nemovitostmi?

Rozhodně ano. V posledních letech se Chorvatsko stalo jednou z nejžádanějších destinací pro život a investice v EU, zejména na pobřeží. Stabilní trh, rostoucí ceny a vstup do schengenského prostoru a eurozóny dále zvýšily zájem domácích i zahraničních investorů. Novostavby, turistické apartmány, nájemní vily a luxusní nemovitosti dosahují rekordních cen. Pokud plánujete koupit nemovitost v Chorvatsku, nyní je ideální čas.

Mohou zahraniční občané pronajímat své nemovitosti v Chorvatsku?

Ano, mohou – ale za určitých podmínek. Pokud chcete legálně pronajímat turistům, musíte získat tzv. rozhodnutí o kategorizaci. Občané EU to mohou udělat na své jméno, zatímco občané třetích zemí musí obvykle založit společnost (d.o.o.) a pronájem registrovat prostřednictvím ní. Další možností je spolupráce s cestovní kanceláří, která bude nemovitost pronajímat vaším jménem.

Jaké jsou náklady na založení a provozování společnosti pro zahraniční občany?

Pokud kupujete nemovitost prostřednictvím společnosti nebo ji chcete pronajmout, budete muset založit d.o.o. (s.r.o.). Minimální základní kapitál je 2 500 €, notářský poplatek je kolem 600–800 € a základní účetní náklady začínají od 100 € měsíčně. Existují také další povinnosti: bankovní poplatky, daň z příjmu právnických osob (12 % nebo 18 %) a daň z rozdělování zisku (12 %). Náš tým právních a daňových poradců poskytuje plnou podporu při zakládání a provozování společnosti.