Недвижимость

Страхование недвижимости: что покрывает полис, а что нет

3 ноября 2026 г. / Regent Split

Краткое содержание

Страхование недвижимости выплачивает ущерб, который вы понесли из-за страхового случая, максимально до суммы фактического ущерба и до договорной страховой суммы. Что покрывается, определяется полисом, а также общими и специальными условиями страхования, при этом закон исключает ущерб, который вы причинили умышленно. Если недвижимость застрахована на сумму меньше её стоимости, выплата пропорционально уменьшается. До подписания сообщите обо всех обстоятельствах, важных для оценки риска, а после ущерба уведомите страховщика в течение трёх дней.

Ключевые факты

Выплата не может превышать фактический ущерб, даже при более высокой страховой сумме.
Общие и специальные условия являются частью договора, а в случае разногласий действует полис.
Недострахование пропорционально уменьшает выплату.
Об ущербе необходимо сообщить страховщику в течение трех дней.
Умышленно причиненный ущерб не покрывается.
При продаже недвижимости страхование переходит к покупателю, если иное не предусмотрено договором.

Страхование недвижимости — это договор, содержание которого часто проверяется только после того, как уже произошел ущерб, и тогда исправлять что-либо поздно. Лучше прочитать его заранее и знать, что от него можно требовать.

Текст опирается на положения договора страхования в Законе об обязательственных отношениях (NN 35/05, с последующими изменениями). Закон определяет правила, которые действительны для каждого полиса, а детали покрытия и исключений зависят от Вашего договора. Закон периодически меняется, поэтому в день подписания проверьте актуальный текст.

Страхование недвижимости: кто его заключает и что им защищается

Договор страхования имущества может заключить любое лицо, имеющее обоснованный интерес в предмете страхования, и может быть заключен в пользу такого лица (ст. 948 Закона об обязательственных отношениях). Страхователь — это тот, кто избежал бы материального убытка без страхового случая, как правило, владелец. Закон требует, чтобы этот интерес был юридически допустимым и существовал в момент наступления страхового случая, а не только в день подписания полиса.

Следует различать три роли. Страхователь платит премию, застрахованное лицо несет ущерб, а страховщик выплачивает страховую сумму, то есть возмещение ущерба. Страхование служит для возмещения ущерба, который застрахованное лицо понесло бы в своем имуществе (ст. 949). Что именно покрывается, указано в полисе. Он должен содержать предмет страхования, страховой риск, срок и время покрытия, сумму страхования и премию (ст. 926). Общие и специальные условия являются неотъемлемой частью договора, и страховщик обязан предупредить Вас об этом и предоставить Вам их текст, если они не напечатаны на полисе. Если положение условий и положение полиса не совпадают, применяется положение из полиса.

Профессиональный совет: Запросите общие и специальные условия до подписания и прочитайте их как часть договора. Закон приравнивает их к полису, а при расхождении текст полиса имеет преимущество.

Что покрывает полис, а что исключает

Закон не предоставляет перечень опасностей, таких как пожар, наводнение или землетрясение. Застрахованный риск определяется договором, а закон устанавливает рамки (ст. 922): риск должен быть будущим, неопределенным и не зависящим от исключительной воли страхователя или застрахованного лица. Договор ничтожен, если в момент его заключения страховой случай уже наступил или было очевидно, что он наступит.

В этих рамках страховщик возмещает ущерб, возникший случайно или по вине страхователя, застрахованного лица или выгодоприобретателя, если только договор прямо не исключил их (ст. 953). Ущерб, причиненный этими лицами умышленно, не покрывается, и противоположное договорное положение не имеет юридической силы (ст. 944 и 953). Тем не менее, страховщик возмещает ущерб, причиненный лицом, за действия которого отвечает застрахованное лицо, независимо от того, действовало ли оно умышленно или по неосторожности. В трех случаях закон исходит из исключения, а договор может это изменить: ущерб, происходящий от недостатков самой вещи (ст. 954), ущерб от военных действий и восстаний (ст. 955), а также упущенная выгода, например, потерянная арендная плата, которая учитывается только по соглашению (ст. 949, п. 5).

Профессиональный совет: По каждой опасности, которая Вас беспокоит, например, наводнению или землетрясению, проверьте, указана ли она в полисе и есть ли в условиях специальное исключение. Не предполагайте, что она покрывается.

Сколько выплачивает страховщик: фактический ущерб и неполное страхование

Страховая сумма не может быть больше ущерба, который Вы понесли (ст. 949, п. 2). Страховая сумма определяет верхний предел, но не гарантирует выплату в этом размере. Договор может ограничить возмещение и меньшей суммой, чем ущерб (ст. 949, п. 4). Если в договоре по соглашению сторон установлена стоимость вещи, страховая сумма определяется в соответствии с ней (ст. 949, п. 7). Несколько последовательных убытков в течение одного и того же периода страхования выплачиваются полностью, без уменьшения на предыдущие выплаты (ст. 949, п. 6).

Неполное страхование легко упустить из виду. Если стоимость вещи в момент ущерба превышает страховую сумму, страховая сумма уменьшается пропорционально (ст. 960, п. 1). Расчетный пример, не связанный с рыночными ценами: квартира стоимостью 200 000 евро застрахована на 100 000 евро, а ущерб составляет 40 000 евро. Страховая сумма покрывает половину стоимости, поэтому выплата пропорционально сокращается до 20 000 евро. Исключение существует, если договором предусмотрено, что соотношение стоимости и страховой суммы не имеет значения для расчета (ст. 960, п. 2).

Для завышенной суммы действует обратное правило. Если сумма, указанная в договоре, превышает стоимость вещи, и никто не действовал недобросовестно, сумма и премия снижаются до фактической стоимости (ст. 956, п. 3). Если стоимость вещи уменьшается в течение срока страхования, каждая сторона может потребовать снижения суммы и премии (ст. 957).

Профессиональный совет: Спросите страховщика, как он определяет стоимость вещи и согласована ли стоимость в полисе. Сравните страховую сумму с этой стоимостью перед каждым продлением.

Заявления, премия и срок действия: что от Вас требуется

При заключении договора Вы должны сообщить обо всех обстоятельствах, важных для оценки риска, которые Вам известны или не могли остаться Вам неизвестными (ст. 931). Намеренно неточная информация или сокрытие дают страховщику право требовать аннулирования договора (ст. 932). Ненамеренная неточность дает ему право в течение одного месяца расторгнуть договор или предложить более высокую премию, а если ущерб наступит до этого, возмещение пропорционально уменьшается (ст. 933).

В течение срока страхования Вы должны уведомить страховщика о каждом изменении обстоятельств, которое может быть значимым для оценки риска: без промедления, если Вы сами увеличили риск, и в течение 14 дней с момента, когда Вы узнали об увеличении риска без Вашего участия (ст. 938). Если риск уменьшается, Вы можете потребовать снижения премии (ст. 940).

Премия оплачивается в оговоренные сроки. Если Вы не оплатите просроченную премию, договор прекращает свое действие по закону только после истечения 30 дней с момента вручения заказного письма страховщика, и этот срок не может истечь раньше, чем через 30 дней после наступления срока платежа (ст. 937). Договор прекращает свое действие также, если премия не была оплачена в течение года с момента наступления срока платежа.

Профессиональный совет: Зафиксируйте любое значительное изменение в недвижимости или способе ее использования и письменно запросите у страховщика, нужно ли это сообщать. Сохраните ответ вместе с полисом.

Когда наступает ущерб: сроки и обязательства после страхового случая

Вы должны уведомить страховщика о страховом случае не позднее чем в течение трех дней с момента, когда Вы узнали о нем (ст. 941). Если Вы пропустите срок, Вы отвечаете за ущерб, который страховщик понесет из-за этого, но договорные положения о потере права на страховую сумму из-за невыполнения обязательств после страхового случая ничтожны (ст. 942).

Вы обязаны принять разумные меры для предотвращения ущерба и ограничения его последствий (ст. 950). Расходы на такие попытки страховщик возмещает даже тогда, когда они были безуспешными, и даже когда они вместе с ущербом превышают сумму страхования, если Вы действовали разумно или по его указанию. Если Вы без уважительной причины пренебрегаете спасательными действиями, обязательство страховщика уменьшается на ту сумму, на которую ущерб из-за этого увеличился.

Срок выплаты определяется договором и не может быть дольше 14 дней с момента уведомления о страховом случае. Если для определения обязательства или суммы требуется больше времени, страховщик должен выплатить страховую сумму или ответить, что требование необоснованно, в течение 30 дней с момента подачи требования о возмещении ущерба. Бесспорная часть выплачивается в качестве аванса, а задержка влечет за собой проценты за просрочку (ст. 943). После выплаты права по отношению к лицу, ответственному за ущерб, переходят к страховщику до размера выплаченной суммы (ст. 963). Поврежденную вещь Вы не можете передать страховщику и требовать полную сумму страхования, если только это не предусмотрено договором (ст. 951).

Профессиональный совет: Сообщите об ущербе в письменной форме и сохраните доказательство даты отправки, фотографии повреждений и счета за все расходы по спасению.

Продажа, ипотека и несколько полисов: кому принадлежит страхование

При продаже недвижимости права и обязанности по страхованию по закону переходят к покупателю, если иное не оговорено (ст. 961). Если Вы не уведомите страховщика о продаже, Вы по-прежнему будете должны премии, наступающие после продажи. Страховщик и покупатель могут отказаться от страхования с 15-дневным сроком уведомления, а отказ должен быть подан не позднее чем в течение 30 дней с момента, когда они узнали о продаже.

Ипотека меняет получателя денег. После страхового случая залоговые права на вещь переходят на причитающееся возмещение, и страховщик не может выплатить застрахованному лицу без согласия держателей этих прав, например, банка. Они могут требовать выплату непосредственно от страховщика в пределах суммы страхования (ст. 962). Подробнее о залоговом праве в статье Залоговое право и ипотека: что они означают для покупателя недвижимости.

Если Вы застраховали одну и ту же недвижимость у нескольких страховщиков, а сумма застрахованных сумм превышает ее стоимость (двойное страхование), все полисы действительны, если Вы не действовали недобросовестно, но в общей сложности Вы не можете получить больше, чем ущерб. После ущерба Вы должны уведомить каждого страховщика о других полисах (ст. 958).

Профессиональный совет: До продажи письменно уведомите страховщика и договоритесь с покупателем, с какого дня он принимает полис. Если недвижимость обременена ипотекой, проверьте, что требует кредитный договор в отношении полиса.

Как Regent может Вам помочь

Regent выступает посредником при покупке, продаже и аренде жилой и коммерческой недвижимости, а также новостроек по всей Хорватии, помогает покупателям найти недвижимость, соответствующую их потребностям, и работает с иностранными покупателями. Перед любой оплатой помогает проверить юридический статус недвижимости, включая состояние в земельной книге и обременения. По вопросам, которые не входят в его компетенцию, таким как юридическое толкование договоров или налоговые вопросы, он направляет к адвокату, нотариусу или налоговому консультанту.

Если Вы покупаете или продаете, свяжитесь с нами через страницу Контакты или просмотрите страницу Продажа.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Может ли страховщик отказать в выплате, если я сам причиню ущерб?
Может, если Вы причинили ущерб умышленно или путем мошенничества (ст. 944 и 953). За ущерб, возникший случайно или по Вашей вине, страховщик несет ответственность, если только договор прямо не исключил его.

Сколько дней есть у страховщика для выплаты страховой суммы?
Срок устанавливается договором и не может быть дольше 14 дней с момента уведомления о страховом случае. Если для определения обязательства или суммы требуется больше времени, страховщик должен выплатить или ответить, что требование необоснованно, в течение 30 дней с момента подачи требования о возмещении ущерба (ст. 943). Бесспорная часть выплачивается в качестве аванса.

Что если я застраховал недвижимость на меньшую сумму, чем ее стоимость?
Выплата пропорционально уменьшается, так как это неполное страхование (ст. 960). Она не уменьшается только в том случае, если договором предусмотрено, что соотношение стоимости и страховой суммы не важно для расчета.

Переходит ли полис к покупателю при продаже квартиры?
Да, если иное не оговорено, права и обязанности по страхованию по закону переходят к покупателю. Если Вы не уведомите страховщика о продаже, Вы по-прежнему будете должны премии, наступающие после нее, а страховщик и покупатель могут отказаться с 15-дневным сроком уведомления (ст. 961).

Могу ли я иметь два полиса на одну и ту же недвижимость?
Можете, если Вы не действуете недобросовестно, но общая сумма возмещения не может быть больше ущерба. После ущерба Вы должны уведомить каждого страховщика о других полисах (ст. 958).

Кто получает выплату, если недвижимость находится под ипотекой?
Страховщик не имеет права выплачивать застрахованному лицу без согласия держателя залогового права, например, банка, а держатель может требовать выплату непосредственно от страховщика в пределах суммы страхования (ст. 962).