Приобретательная давность недвижимости: условия, сроки и доказательства для приобретения права собственности

Давность владения (приобретательная давность) — это установленный законом способ первоначального приобретения права собственности на основе самостоятельного владения определенного качества, непрерывно длящегося в течение установленного законом срока. Для недвижимости требуется 10 лет, если владение является законным, истинным и добросовестным, или 20 лет, если владение как минимум добросовестное. Для определенной недвижимости, находящейся в собственности государства, органов местного и регионального самоуправления, а также некоторых юридических лиц, сроки удваиваются: 20 и 40 лет соответственно. Право собственности приобретается по самому закону, когда предпосылки выполнены, а судебное решение устанавливает это право и служит основанием для записи в земельной книге. Поэтому покупателю земельного участка или старой недвижимости недостаточно проверить только выписку из реестра прав собственности.

Приобретательная давность недвижимости чаще всего встречается в трех жизненных ситуациях: в случае семейного земельного участка, который поколениями использует кто-то, кто не зарегистрирован как владелец; в случае соседних участков, чья фактическая граница не соответствует кадастровой; и в случае недвижимости, приобретенной на основании старого договора, который впоследствии оказался формально недействительным. Во всех трех случаях одно и то же лицо годами действует с недвижимостью как владелец, в то время как земельная книга показывает что-то иное.По нашему опыту работы с покупателями, вопрос приобретательной давности чаще всего возникает при покупке старой недвижимости и земельных участков, когда зарегистрированный владелец и фактический пользователь не являются одним и тем же лицом. В этом руководстве мы объясняем условия, сроки, порядок доказывания и регистрации, а также что это означает для покупки. Общий ход покупки описан в руководстве о процессе купли-продажи недвижимости в Хорватии.

Содержание

• Что такое приобретательная давность и когда она может возникнуть
• Условия приобретения права собственности по давности владения
• Сроки приобретательной давности: 10, 20 или 40 лет
• Как доказывается приобретательная давность
• Как право собственности, приобретенное по давности владения, регистрируется в земельных книгах
• Что приобретательная давность означает для покупателей и инвесторов
• Как Regent может Вам помочь
• Часто задаваемые вопросы

Ключевые выводы

• Приобретательная давность – это первоначальное приобретение права собственности на основе владения, без юридической сделки с предыдущим владельцем.
• Срок составляет 10 лет для законного, истинного и добросовестного владения, и 20 лет для как минимум добросовестного владения.
• Для определенной недвижимости, находящейся в собственности государства, органов местного самоуправления и некоторых юридических лиц, сроки удваиваются: 20 и 40 лет соответственно.
• Недобросовестное владение не приводит к приобретательной давности.
• Право собственности приобретается по самому закону, когда предпосылки выполнены, а судебное решение устанавливает это право и служит основанием для регистрации.
• В требуемый срок может быть зачтено владение предшественников, включая наследодателя.

Что такое приобретательная давность и когда она может возникнуть

Приобретательная давность – это установленный законом способ первоначального приобретения права собственности: собственником становятся не путем передачи от предыдущего владельца, а потому, что кто-то достаточно долго владел недвижимостью установленным законом способом. Правила регулируются Законом о собственности и других вещных правах (Официальный вестник 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, 81/15, 94/17 и 52/25), и данное руководство рассматривает приобретательную давность недвижимости. Процедура приобретательной давности не меняет того, кто пользовался недвижимостью. Закон юридически признает то, что уже является фактическим состоянием, так что это можно доказать и внести в земельную книгу, и тем самым оно становится юридически бесспорным.

Профессиональный совет: Если вы покупаете земельный участок, которым кто-то другой пользуется годами, не полагайтесь только на выписку из реестра прав собственности. Проверьте также фактическое состояние владения на месте.

Условия приобретения права собственности по давности владения

Не всякое многолетнее владение достаточно. Закон различает несколько характеристик владения, которые оцениваются совместно:

• Самостоятельное владение: владелец недвижимости обладает ею так, как если бы был ее собственником, а не арендатором, нанимателем или узуфруктуарием. Тот, кто пользуется недвижимостью с разрешения собственника, не приобретает ее по давности владения.
• Законное владение: владелец имеет действительное правовое основание для владения.
• Истинное владение: владение не было приобретено силой, тайно, обманом или злоупотреблением доверием.
• Добросовестное владение: владелец при приобретении не знал и по обстоятельствам не имел достаточных оснований подозревать, что право на владение ему не принадлежит.
• Непрерывность: владение должно продолжаться непрерывно в течение всего необходимого времени, а после приобретения считается постоянным, пока не будет доказано обратное.

Недобросовестное владение недостаточно для приобретения права собственности по давности владения: для приобретательной давности всегда требуется как минимум добросовестное владение. Действительное правовое основание, в отличие от этого, не всегда требуется, что является причиной того, почему приобретательная давность рассматривается и в отношении земельных участков, которые десятилетиями используются без действительного договора.

Профессиональный совет: Прежде чем оценивать, есть ли у кого-либо основание для приобретательной давности, выясните, на каком основании началось владение: договор, устное соглашение, наследство или просто использование. Это начало чаще всего определяет, какой срок применяется.

Сроки приобретательной давности: 10, 20 или 40 лет

Сроки приобретательной давности установлены статьей 159 Закона о собственности и других вещных правах и зависят от качества владения:

• 10 лет: самостоятельное владение недвижимостью, которое является законным, истинным и добросовестным и продолжается непрерывно 10 лет.
• 20 лет: владение, которое является как минимум добросовестным, без обязательства быть законным и истинным.
• 20 или 40 лет: для определенной недвижимости, находящейся в собственности Республики Хорватия, жупаний, единиц местного и регионального самоуправления и определенных юридических лиц, включая церкви и некоторые некоммерческие юридические лица, применяется удвоенный срок: 20 лет для законного, истинного и добросовестного владения и 40 лет для как минимум добросовестного владения.

Присоединение владения родителей, дедов и других предшественников

В случае семейного земельного участка не обязательно исчислять срок только с момента, когда нынешний владелец начал пользоваться недвижимостью. Согласно статье 160, в необходимый срок может быть зачтено время, в течение которого предшественники нынешнего владельца непрерывно владели недвижимостью соответствующего качества. Владение со смертью наследодателя переходит к наследнику, который становится добросовестным владельцем с момента открытия наследства, даже если наследодатель был недобросовестным, за исключением случаев, когда наследник знал или должен был знать об этом.

Прерывание и приостановление срока

К прерыванию и приостановлению течения приобретательной давности соответствующим образом применяются правила о прерывании и приостановлении исковой давности. Поэтому возбуждение соответствующего судебного или иного разбирательства может повлиять на течение срока, но эффект зависит от вида разбирательства и конкретных обстоятельств.

Государственная и муниципальная недвижимость, а также общественное достояние

Недвижимость, находящаяся в собственности Республики Хорватия и органов самоуправления, не исключается из приобретательной давности в целом; для нее действуют удвоенные сроки, если приобретение не исключено специальным предписанием. Общественное достояние, например, морское побережье, по своей природе не может быть предметом частной собственности. Для особых категорий недвижимости ознакомьтесь с соответствующим специальным законом.

Профессиональный совет: В случае семейной недвижимости всегда проверяйте документацию предыдущих владельцев и наследников. Срок владения юридических предшественников в определенных обстоятельствах может быть зачтен в срок, необходимый для приобретательной давности.

Как доказывается приобретательная давность

Приобретательная давность доказывается совокупностью доказательств, которые показывают, кто владел недвижимостью, в каком качестве, с какого времени, каким образом, и было ли владение непрерывным и добросовестным. Бремя доказывания лежит на владельце, утверждающем, что он приобрел право собственности.
Суд чаще всего принимает во внимание:

• свидетельские показания, которые могут подтвердить продолжительность и непрерывность владения
• счета за коммунальные услуги, уплату налога на недвижимость или другие публичные платежи на имя владельца
• геодезическое заключение и идентификацию части недвижимости, когда спорной является граница участка, а не вся недвижимость
• фотографическую и другую документацию, подтверждающую непрерывное использование недвижимости в течение длительного периода

Чем старше и непрерывнее документация, тем сильнее позиция владельца. Владельцы чаще всего не имеют ее в порядке, пока она им действительно не понадобится, поэтому сбор полезно начать сразу, пока свидетели и документы еще существуют. Процедура начинается иском о признании права собственности по давности владения. Иск подается в компетентный суд, на территории которого находится недвижимость, и в типичном споре физических лиц речь идет об общем суде. Оценку того, какой срок и какие условия действуют для конкретного случая, сбор доказательств и составление иска следует доверить адвокату.

Профессиональный совет: Если существует возможность спора о праве собственности, решите вопрос приобретательной давности до покупки, а не после подписания договора.

Как право собственности, приобретенное по давности владения, регистрируется в земельных книгах

Право собственности по давности владения не возникает только с вынесением судебного решения. Если все законные предпосылки выполнены, право собственности приобретается по самому закону (ст. 129 Закона о собственности и других вещных правах). Судебное решение в процессе установления права собственности служит для констатации таким образом приобретенного права и может быть основанием для его регистрации в земельных книгах. Вступившее в законную силу решение суда, устанавливающее право собственности, приобретенное по давности владения, может быть основанием для внесения в реестр, если оно пригодно для записи в земельной книге и содержит необходимые данные о недвижимости и праве, согласно Закону о земельных книгах (Официальный вестник 63/19, 128/22, 155/23 и 127/24). Заявление о регистрации сегодня подается в электронном виде, через нотариуса или адвоката. Процедура регистрации описана в руководстве о регистрации недвижимости в Хорватии. Отсутствие регистрации имеет юридические последствия. Лицо, которое приобрело право собственности на недвижимость на основании закона, может запросить регистрацию (ст. 130), но такое право собственности не может быть противопоставлено лицу, которое добросовестно и с доверием к земельным книгам зарегистрировало свое право до того, как право, приобретенное на основании закона, было зарегистрировано. Пока регистрация не проведена, земельная книга по-прежнему защищает добросовестного третьего приобретателя.

Профессиональный совет: Если вы приобрели право собственности по давности владения, не откладывайте начало процедуры регистрации. Пока право не зарегистрировано, вас может поставить под угрозу лицо, которое добросовестно полагалось на земельную книгу.

Что приобретательная давность означает для покупателей и инвесторов

Для отечественных покупателей вопрос приобретательной давности чаще всего возникает при наследовании земельного участка без надлежащей регистрации, ситуация, которая может оставаться нерешенной годами, пока недвижимость фактически не попытаются продать или использовать в качестве залога по кредиту. Для инвесторов, рассматривающих покупку земельного участка или старой недвижимости, это часть стандартной юридической проверки перед подписанием.При покупке старой недвижимости или земельного участка недостаточно проверить только имя зарегистрированного владельца. Необходимо проверить, существует ли лицо, которое длительное время владеет недвижимостью или ее частью и, возможно, утверждает, что приобрело право собственности по давности владения. Как читать записи земельной книги, мы объясняем в руководстве о выписке из реестра прав собственности, земельной книге и кадастре, а объем других проверок — в руководстве о осмотре недвижимости перед покупкой.

Профессиональный совет: Перед подписанием предварительного договора осмотрите недвижимость и поговорите с соседями: кто ею пользуется, с какого времени и на каком основании. Ответы часто раскрывают то, чего не показывает земельная книга.

Как Regent может Вам помочь

Regent может помочь вам в первоначальной проверке состояния земельной книги, документации и потенциальных рисков, связанных с недвижимостью. Если в ходе проверки возникнет вопрос о возможном приобретении права собственности по давности владения, этот вопрос должен быть подробно оценен адвокатом, особенно до заключения договора купли-продажи. Процедуру установления приобретательной давности ведет адвокат, а не агентство. Для начала свяжитесь с нами или ознакомьтесь с тем, как выглядит покупка с Regent.

Часто задаваемые вопросы

Что такое приобретательная давность недвижимости?

Приобретательная давность недвижимости – это установленный законом способ первоначального приобретения права собственности на основе самостоятельного владения определенного качества, непрерывно длящегося в течение установленного законом срока. В отличие от покупки, дарения или наследования, она не требует юридической сделки с предыдущим владельцем.

Сколько лет требуется для приобретательной давности недвижимости?

Для приобретательной давности недвижимости требуется 10 лет непрерывного самостоятельного владения, которое является законным, истинным и добросовестным, или 20 лет, если владение как минимум добросовестное. Для определенной недвижимости, находящейся в собственности Республики Хорватия, жупаний, единиц местного и регионального самоуправления, а также некоторых юридических лиц, сроки удваиваются: 20 и 40 лет соответственно (ст. 159 Закона о собственности и других вещных правах).

Можно ли приобрести право собственности по давности владения без договора?

Да, право собственности по давности владения может быть приобретено без договора и без действительного правового основания, если самостоятельное владение является как минимум добросовестным и длится 20 лет. Действительное правовое основание, наряду с истинным и добросовестным владением, сокращает необходимый срок до 10 лет.

Можно ли зачесть время, в течение которого недвижимостью владели родители или деды?

Да, в необходимый срок может быть зачтено время, в течение которого предшественники нынешнего владельца непрерывно владели недвижимостью соответствующего качества (ст. 160). Владение со смертью наследодателя переходит к наследнику, поэтому в случае семейного земельного участка срок не обязательно исчисляется только с момента, когда нынешний владелец начал пользоваться недвижимостью.

Можно ли приобрести государственную или городскую землю по давности владения?

Можно, но с удвоенными сроками и если приобретение не исключено специальным предписанием. Общественное достояние, например, морское побережье, не может быть предметом частной собственности и, следовательно, не может быть приобретено по давности владения, а для особых категорий недвижимости ознакомьтесь с соответствующим специальным законом.

Как доказывается приобретательная давность?

Приобретательная давность доказывается совокупностью доказательств, которые показывают, кто владел недвижимостью, в каком качестве, с какого времени, каким образом, и было ли владение непрерывным и добросовестным. На практике это свидетельские показания, счета и налоговая документация, геодезическое заключение, когда спорной является граница участка, а также фотографическая документация.

Как право собственности, приобретенное по давности владения, регистрируется в земельных книгах?

Право собственности, приобретенное по давности владения, регистрируется в земельной книге на основании вступившего в законную силу судебного решения, которым это право установлено, если оно пригодно для регистрации и содержит необходимые данные о недвижимости и праве. Заявление о регистрации подается в электронном виде, через нотариуса или адвоката.

Рекомендуем

• Регистрация недвижимости в Хорватии: что это, как это работает и что нужно знать
• Что такое выписка из реестра прав собственности, земельная книга и кадастр, и как их читать
• Осмотр недвижимости перед покупкой: юридическая проверка, техническая оценка и прием-передача
• Как работает процесс купли-продажи недвижимости в Хорватии шаг за шагом