Недвижимость

Жизнь в Умаге круглый год: что проверить перед покупкой

26 октября 2026 г. / Regent Zagreb

Краткое содержание

Жизнь в Умаге круглый год лучше всего проверять вне туристического сезона, на той же улице, где вы присматриваете недвижимость. Помимо зимней проверки, решающими являются три вещи, которые вы можете проверить до подписания: покупаете ли вы дом или квартиру, сколько недвижимость будет стоить вам ежегодно и что о ней говорят правила здания. В Умаге есть медицинские учреждения, детские сады и ряд поселений за пределами центра, а ежегодный налог на недвижимость в Умаге составляет 8,00 евро за м² полезной площади. В случае квартиры в многоквартирном доме краткосрочная аренда требует согласия совладельцев и соседей, поэтому убедитесь в этом перед покупкой.

Ключевые факты

Недвижимость, которую вы покупаете, осмотрите в течение всего года и вне сезона, желательно в зимние месяцы.
В Умаге есть филиал Истринских центров здоровья, отделение скорой помощи, аптеки, городские детские сады и ряд населенных пунктов за пределами центра.
Годовой налог на недвижимость в Умаге составляет 8,00 евро за м² полезной площади.
При приобретении, не облагаемом НДС, налог на передачу недвижимости составляет 3 %.
Для краткосрочной аренды квартиры в здании требуется согласие большинства в две трети совладельцев и соседей-совладельцев.
Перед покупкой проверьте правила здания, протоколы собраний совладельцев и состояние общих частей.

Жизнь в Умаге круглый год лучше всего проверять вне туристического сезона, на той же улице, где вы осматриваете недвижимость. Помимо зимнего теста, есть три вещи, которые вы можете проверить перед подписанием: покупаете ли вы дом или квартиру, сколько недвижимость будет стоить вам в год, и что говорят о ней правила здания. В Умаге есть медицинские учреждения, детские сады и ряд поселков за пределами центра, а годовой налог на недвижимость в Умаге составляет 8,00 евро за м² полезной площади. В случае квартиры в многоквартирном доме краткосрочная аренда требует согласия совладельцев и соседей, поэтому убедитесь в этом перед покупкой.

Умаг — прибрежный город на северо-западе Истрии, и большинство людей знают его в одном обличии, летнем. Для покупки, которую вы планируете использовать круглый год, это неправильный образ для принятия решения. Жизнь в Умаге круглый год зависит от улицы, здания и ритма города, когда туристы уезжают, и это можно проверить перед подписанием договора. По нашему опыту работы с покупателями, Умаг особенно интересен людям, которые хотят моря, но не хотят город, который полностью живет только несколько летних месяцев. При такой покупке самый важный вопрос не в том, как Умаг выглядит в августе, а в том, можете ли вы представить себя на той же улице в феврале. Общий ход покупки мы описываем в руководстве о процессе купли-продажи недвижимости в Хорватии.

Содержание

Зимний тест: почему февраль, а не август
Что предлагает Умаг вне сезона: здравоохранение, детские сады и поселки
Дом или квартира: что меняется для жизни и аренды
Расходы на покупку и владение
Правила здания и документация перед покупкой
Список проверок перед покупкой
Как Regent может Вам помочь
Часто задаваемые вопросы

Ключевые выводы

Осматривайте недвижимость, которую вы покупаете для круглогодичного проживания, и вне сезона, лучше всего в зимние месяцы.
В Умаге есть отделение Истрийских домов здоровья, отделение скорой помощи, аптеки, городские детские сады и ряд поселков за пределами центра.
Годовой налог на недвижимость в Умаге составляет 8,00 евро за м² полезной площади.
При приобретении, не облагаемом НДС, налог на оборот недвижимости составляет 3 %.
Для краткосрочной аренды квартиры в здании требуется согласие двух третей совладельцев и соседних совладельцев.
Перед покупкой проверьте правила здания, протоколы собраний совладельцев и состояние общих частей.

Зимний тест: почему февраль, а не август

Лучший тест для Умага — февраль. В августе каждая улица кажется хорошей идеей. В феврале вы видите город, который станет вашей повседневностью. Поэтому перед покупкой проведите хотя бы неделю вне сезона, на той же улице, где вы осматриваете недвижимость, и наблюдайте за вещами, которые не видны летом:

часы работы магазинов, аптек и кабинетов, а не то, что написано на карте
поведение здания, когда большинство соседей отсутствуют: отопление, освещение, уборка лестничных клеток
сколько времени у вас отнимают повседневные дела без автомобиля
уровень ветра и шума на улице, где находится квартира

Посещение имеет смысл только в том случае, если оно структурировано. Первый день посвятите улице и зданию: придите в разное время суток, поговорите с постоянными жильцами, если они есть, и посмотрите, сколько окон освещено вечером. Второй день посвятите повседневным делам, от покупок до офиса, в который вам нужно будет приехать. Третий день делайте то, что вы делали бы дома, включая удаленную работу, если вы ее планируете. Оставшиеся дни оставьте для недвижимости, которая попала в ваш шорт-лист, с вопросами, которые вы не задавали летом: как отапливается здание, кто обслуживает общие части и что происходит, когда большинство владельцев возвращаются домой на зиму. В конце запишите три вещи: что вас приятно удивило, что вас беспокоило и что может беспокоить вас через год. Этот список часто стоит больше, чем объявление.

Профессиональный совет: Если вы покупаете недвижимость для круглогодичного проживания, не осматривайте ее только в туристический сезон. Посещение вне сезона может выявить проблемы, которые скрывает летний период.

Что предлагает Умаг вне сезона: здравоохранение, детские сады и поселки

Для круглогодичного проживания важно то, что город предлагает, когда туристы уезжают, а Умаг предлагает больше, чем летнюю сцену. Для медицинских нужд в городе есть отделение Истрийских домов здоровья с семейными врачами и специалистами, отделение Института скорой медицинской помощи Истрийской жупании и несколько аптек. Для семей с детьми городскими дошкольными учреждениями являются Детский сад и ясли "Дуга" и Итальянский детский сад "Вртуляк". Наличие мест, условия приема и сроки уточняйте непосредственно у администрации города Умага, так как они меняются из года в год. Умаг — это не только центр. Территория города Умага включает, помимо прочего, Савудрию, Каторо, Замбратию, Ловречицу, Петрову и Юричане. Для покупателя это важное отличие: жизнь в центре, в прибрежном поселке и в глубинке дает три разных ритма, разные расстояния до объектов инфраструктуры и разные транспортные расходы. Осмотрите каждую область отдельно и в одно и то же время года.

Профессиональный совет: Перед выбором населенного пункта определите, что вам необходимо ежедневно: кабинет врача, магазин, школа или детский сад. Затем измерьте реальное время в пути до этих точек вне сезона, а не по воздушному расстоянию на карте.

Дом или квартира: что меняется для жизни и аренды

Разница между домом и квартирой в Умаге — это не только вопрос пространства. С 1 января 2025 года для краткосрочной аренды квартиры в многоквартирном или жилом здании смешанного типа требуется предварительное письменное согласие двух третей совладельцев, с дополнительным условием, что согласие также должны дать все совладельцы, чьи стены, полы или потолки граничат с данной квартирой. Согласие выдается на определенный срок, который не может быть короче пяти лет, и связывает также будущего владельца квартиры (Закон об управлении и содержании зданий, NN 152/24 и 47/26). Владельцы, которые уже использовали квартиру для краткосрочной аренды на день вступления закона в силу, имеют переходный период до 31 декабря 2029 года для получения необходимого согласия. Если они не получат его в этот срок, право на оказание гостиничных услуг прекращается в силу закона, а выданное решение отменяется по должности. Правило распространяется на квартиры в зданиях, тогда как отдельно стоящие дома, как правило, не имеют совладельцев здания, у которых требовалось бы согласие. Для покупателя, приобретающего квартиру для собственного проживания, это может показаться чужой проблемой, но это не так: возможность законной краткосрочной аренды влияет на круг будущих покупателей вашей квартиры. Если вы планируете периодически сдавать недвижимость в аренду, перед покупкой проверьте, идет ли речь о доме или квартире в многоквартирном доме, каковы правила краткосрочной аренды и существуют ли дополнительные обязательства и расходы.

Профессиональный совет: Если есть вероятность, что вы когда-нибудь будете сдавать недвижимость в аренду, проверьте правила краткосрочной аренды перед покупкой, а не после подписания договора.

Расходы на покупку и владение

При приобретении недвижимости, не облагаемой НДС, налог на оборот недвижимости уплачивается по ставке 3 % согласно Закону о налоге на оборот недвижимости (NN 115/16 и 106/18). При определенных поставках новых зданий, облагаемых НДС, применяется общая ставка НДС 25 %, и в таком случае налог на оборот недвижимости не уплачивается. Налоговый режим необходимо проверять для конкретной сделки, и две цены из объявления нельзя сравнивать, пока вы не узнаете, включен ли в них НДС. Годовой налог на недвижимость устанавливает город. Город Умаг установил налог в размере 8,00 евро за м² полезной площади недвижимости. Для недвижимости площадью 70 м² это, до применения возможных законных освобождений, составило бы 560 евро в год. Налоговые освобождения и обязанность по уплате зависят от обстоятельств конкретной недвижимости и владельца. Налог — не единственная ежегодная статья расходов. Резервный фонд, энергию, отопление и обслуживание оцените для конкретной недвижимости, а ее стоимость сравните с предложениями; различия между оценками описывает руководство о оценке стоимости недвижимости.

Профессиональный совет: Перед покупкой рассчитайте годовые расходы на владение, а не только стоимость недвижимости. Налог, резервный фонд, обслуживание и отопление в долгосрочной перспективе составляют значительную часть расходов.

Правила здания и документация перед покупкой

В случае квартиры в здании запросите письменный доступ к правилам здания и протоколам собраний совладельцев. Из них видно, планируются ли крупные работы, существуют ли споры между совладельцами и какова практика обслуживания общих частей. Это данные, которые не видны при осмотре, но напрямую влияют на расходы и спокойствие в здании. Проверьте также юридическое состояние недвижимости. Выписка из земельной книги показывает, кто зарегистрирован в качестве собственника и есть ли обременения, а как ее читать, мы объясняем в руководстве о свидетельстве о праве собственности, земельной книге и кадастре. Объем юридической и технической проверки описывается в руководстве о осмотре недвижимости перед покупкой.

Профессиональный совет: При покупке недвижимости для круглогодичного проживания проверьте также то, что не видно в объявлении: состояние здания, доступность удобств вне сезона и реальные расходы на проживание.

Список проверок перед покупкой

Перед подписанием предварительного договора ознакомьтесь со списком, который объединяет зимний тест, местные факты и документацию. Запишите ответ к каждому пункту:

доступность врачей и скорой помощи
детский сад и школу, если покупаете для семьи
общественный транспорт и связь с другими городами
доступность магазинов вне сезона
резервный фонд и состояние здания
способ отопления и охлаждения
влажность и состояние фасада
доступность парковки
правила здания и протоколы собраний
возможность краткосрочной аренды
налог на недвижимость
расстояние до работы и повседневных удобств

Профессиональный совет: Отсортируйте пункты по важности для вашей повседневной жизни и сначала проверьте первые три. Если хотя бы один из них не проходит проверку, остальные проверки можно даже не начинать.

Как Regent может Вам помочь

Если вы рассматриваете покупку недвижимости в Умаге, Regent может помочь вам в выборе недвижимости в соответствии с вашими жизненными потребностями или инвестиционной целью, проверке доступной документации, сравнении рыночных предложений и организации необходимых профессиональных проверок. Если вы рассматриваете покупку новостройки в Умаге, ознакомьтесь также с нашим текущим предложением по проекту Green Tower Hotel & Residence. Для иностранных покупателей также доступна специальная поддержка на протяжении всего процесса покупки: покупка с Regent, контакт и услуги для иностранных покупателей.

Часто задаваемые вопросы

Стоит ли жить в Умаге круглый год?

Это зависит от ваших привычек и потребностей, а самый надежный ответ дает пребывание вне сезона. Проведите неделю зимой на той же улице, где вы осматриваете недвижимость, и запишите, что вам подходит, а что мешает. Если что-то вас тогда беспокоит, лето это не исправит.

Требуется ли согласие соседей для краткосрочной аренды квартиры?

Да, для краткосрочной аренды квартиры в многоквартирном или жилом здании смешанного типа требуется предварительное письменное согласие двух третей совладельцев и всех совладельцев, чьи стены, полы или потолки граничат с квартирой (Закон об управлении и содержании зданий, NN 152/24 и 47/26). Согласие выдается на срок, который не может быть короче пяти лет, и связывает также будущего владельца квартиры.

Какова сумма годового налога на недвижимость в Умаге?

Город Умаг установил налог на недвижимость в размере 8,00 евро за м² полезной площади в год. Для недвижимости площадью 70 м² это составляет 560 евро в год до применения возможных законных освобождений, а обязанность по уплате и освобождения зависят от обстоятельств конкретной недвижимости и владельца.

Уплачивается ли налог на оборот недвижимости или НДС?

Зависит от того, уплачивается ли НДС при приобретении. При приобретении, не облагаемом НДС, уплачивается налог на оборот недвижимости по ставке 3 % (Закон о налоге на оборот недвижимости, NN 115/16 и 106/18), а при поставках новых зданий, облагаемых НДС, применяется общая ставка 25 %, и тогда налог на оборот не уплачивается.

Какие медицинские услуги есть в Умаге?

В Умаге есть отделение Истрийских домов здоровья с семейными врачами и специалистами, отделение Института скорой медицинской помощи Истрийской жупании и несколько аптек. График работы и доступность вне сезона уточняйте для конкретного учреждения перед покупкой.

Есть ли в Умаге поселки за пределами самого центра?

Да, территория города Умага включает, помимо прочего, Савудрию, Каторо, Замбратию, Ловречицу, Петрову и Юричане. Каждое из них предлагает иной ритм жизни, чем центр города, поэтому осматривайте их отдельно.

Для круглогодичного проживания лучше купить дом или квартиру?

Ответ зависит от того, что вам важнее: дом дает приватность и участок, а квартира — более низкие расходы на содержание и меньше обязательств. В случае квартиры в здании проверьте правила здания и возможность краткосрочной аренды, так как это влияет и на последующую продажу.