Myślisz o ubezpieczeniu nieruchomości: co obejmuje polisa, a czego nie

Umowa ubezpieczenia nieruchomości to dokument, którego treść jest często sprawdzana dopiero po wystąpieniu szkody, a wtedy na poprawki jest już za późno. Lepiej przeczytać ją wcześniej i wiedzieć, czego można od niej oczekiwać.

Tekst opiera się na przepisach dotyczących umowy ubezpieczenia zawartych w Ustawie o stosunkach zobowiązaniowych (NN 35/05, z późniejszymi zmianami). Ustawa określa zasady obowiązujące dla każdej polisy, natomiast szczegóły zakresu ochrony i wyłączeń zależą od Państwa umowy. Ustawa jest okresowo zmieniana, dlatego w dniu podpisania umowy należy sprawdzić aktualny tekst.

Ubezpieczenie nieruchomości: kto je zawiera i co nim chroni

Umowę ubezpieczenia majątku może zawrzeć każda osoba, która ma uzasadniony interes w przedmiocie ubezpieczenia, a także może być zawarta na rzecz takiej osoby (art. 948 Ustawy o stosunkach zobowiązaniowych). Ubezpieczonym jest ten, kto bez zdarzenia ubezpieczeniowego uniknąłby straty materialnej, z reguły właściciel. Ustawa wymaga, aby ten interes był prawnie dopuszczalny i istniał w momencie powstania zdarzenia ubezpieczeniowego, a nie tylko w dniu podpisania polisy.

Należy rozróżnić trzy role. Ubezpieczający płaci składkę, ubezpieczony ponosi szkodę, a ubezpieczyciel wypłaca świadczenie ubezpieczeniowe, czyli odszkodowanie. Ubezpieczenie służy do wyrównania szkody, którą ubezpieczony poniósłby w swoim majątku (art. 949). To, co dokładnie jest objęte ubezpieczeniem, znajduje się w polisie. Musi ona zawierać przedmiot ubezpieczenia, ryzyko ubezpieczeniowe, czas trwania i okres ochrony, sumę ubezpieczenia i składkę (art. 926). Ogólne i szczególne warunki stanowią integralną część umowy, a ubezpieczyciel musi Państwa o tym poinformować i przekazać Państwu ich tekst, jeśli nie są wydrukowane na polisie. Gdy postanowienia warunków i postanowienia polisy są sprzeczne, stosuje się te z polisy.

Profesjonalna porada: Przed podpisaniem umowy poproście o ogólne i szczególne warunki i przeczytajcie je jako część umowy. Ustawa traktuje je na równi z polisą, a w przypadku sprzeczności pierwszeństwo ma tekst polisy.

Co polisa obejmuje, a co wyklucza

Ustawa nie zawiera listy zagrożeń, takich jak pożar, powódź czy trzęsienie ziemi. Ryzyko ubezpieczeniowe określa umowa, a ustawa wyznacza ramy (art. 922): ryzyko musi być przyszłe, niepewne i niezależne od wyłącznej woli ubezpieczającego lub ubezpieczonego. Umowa jest nieważna, jeśli w chwili jej zawarcia zdarzenie ubezpieczeniowe już nastąpiło lub było pewne, że nastąpi.

W ramach tych ram ubezpieczyciel rekompensuje szkody powstałe przypadkowo lub z winy ubezpieczającego, ubezpieczonego lub beneficjenta, chyba że umowa wyraźnie je wykluczyła (art. 953). Szkody wyrządzone celowo przez te osoby nie są objęte ubezpieczeniem, a sprzeczne postanowienie umowne nie ma mocy prawnej (art. 944 i 953). Ubezpieczyciel jednak rekompensuje szkody wyrządzone przez osobę, za której działania odpowiada ubezpieczony, niezależnie od tego, czy działała celowo, czy z niedbalstwa. W trzech przypadkach ustawa wychodzi z założenia wyłączenia, a umowa może to zmienić: szkody wynikające z wad samej rzeczy (art. 954), szkody wojenne i powstańcze (art. 955) oraz utracone korzyści, na przykład utracony czynsz, które są uwzględniane tylko, jeśli tak uzgodniono (art. 949 ust. 5).

Profesjonalna porada: Dla każdego zagrożenia, które Państwa niepokoi, na przykład powodzi lub trzęsienia ziemi, sprawdźcie, czy jest ono wymienione w polisie i czy w warunkach nie ma specjalnego wyłączenia. Nie zakładajcie, że jest objęte ubezpieczeniem.

Ile wypłaca ubezpieczyciel: rzeczywista szkoda i niedoubezpieczenie

Świadczenie ubezpieczeniowe nie może być większe niż szkoda, którą Państwo ponieśli (art. 949 ust. 2). Suma ubezpieczenia określa górną granicę, ale nie gwarantuje wypłaty w tej wysokości. Umowa może również ograniczyć odszkodowanie do kwoty mniejszej niż szkoda (art. 949 ust. 4). Jeśli w umowie uzgodniono wartość rzeczy, świadczenie ubezpieczeniowe jest ustalane na jej podstawie (art. 949 ust. 7). W przypadku wielu kolejnych szkód w tym samym okresie ubezpieczenia, każda jest wypłacana w całości, bez pomniejszenia o wcześniejsze wypłaty (art. 949 ust. 6).

Niedoubezpieczenie łatwo przeoczyć. Jeśli wartość rzeczy w momencie szkody jest większa niż suma ubezpieczenia, świadczenie ubezpieczeniowe jest proporcjonalnie zmniejszane (art. 960 ust. 1). Przykład rachunkowy, niezwiązany z cenami rynkowymi: mieszkanie o wartości 200 000 euro jest ubezpieczone na 100 000 euro, a szkoda wynosi 40 000 euro. Suma ubezpieczenia pokrywa połowę wartości, więc wypłata jest proporcjonalnie zmniejszona do 20 000 euro. Wyjątek istnieje, jeśli uzgodniono, że stosunek wartości do sumy ubezpieczenia nie jest istotny dla obliczeń (art. 960 ust. 2).

Dla zbyt dużej kwoty obowiązuje zasada odwrotna. Jeśli uzgodniono kwotę większą niż wartość rzeczy, a nikt nie działał w złej wierze, suma i składka są obniżane do rzeczywistej wartości (art. 956 ust. 3). Jeśli wartość rzeczy zmniejszy się w trakcie ubezpieczenia, każda ze stron może zażądać obniżenia sumy i składki (art. 957).

Profesjonalna porada: Zapytajcie ubezpieczyciela, jak określa wartość rzeczy i czy w polisie jest uzgodniona wartość. Porównajcie sumę ubezpieczenia z tą wartością przed każdym odnowieniem.

Zgłoszenia, składka i czas trwania: czego się od Państwa wymaga

Przy zawieraniu umowy należy zgłosić wszystkie okoliczności istotne dla oceny ryzyka, które są Państwu znane lub nie mogły pozostać nieznane (art. 931). Celowo nieprawidłowe zgłoszenie lub zatajenie umożliwia ubezpieczycielowi żądanie unieważnienia umowy (art. 932). Nieumyślna nieprawidłowość daje mu prawo do rozwiązania umowy w ciągu miesiąca lub zaproponowania wyższej składki, a jeśli szkoda nastąpi wcześniej, odszkodowanie jest proporcjonalnie zmniejszane (art. 933).

W trakcie ubezpieczenia należy powiadomić ubezpieczyciela o każdej zmianie okoliczności, która może być istotna dla oceny ryzyka: bez zwłoki, jeśli sami zwiększyli Państwo ryzyko, a w ciągu 14 dni od dowiedzenia się, jeśli ryzyko wzrosło bez Państwa udziału (art. 938). Jeśli ryzyko się zmniejszy, mogą Państwo zażądać niższej składki (art. 940).

Składka jest płacona w uzgodnionych terminach. Jeśli nie zapłacą Państwo należnej składki, umowa ustaje z mocy prawa dopiero po upływie 30 dni od doręczenia listu poleconego od ubezpieczyciela, a termin ten nie może upłynąć wcześniej niż po 30 dniach od terminu płatności (art. 937). Umowa ustaje również, jeśli składka nie zostanie zapłacona w ciągu roku od terminu płatności.

Profesjonalna porada: Każdą większą zmianę na nieruchomości lub w sposobie jej użytkowania zanotujcie i pisemnie zapytajcie ubezpieczyciela, czy należy ją zgłosić. Odpowiedź przechowujcie razem z polisą.

Gdy nastąpi szkoda: terminy i obowiązki po zdarzeniu ubezpieczeniowym

Należy powiadomić ubezpieczyciela o zdarzeniu ubezpieczeniowym najpóźniej w ciągu trzech dni od dowiedzenia się (art. 941). Jeśli Państwo przekroczą ten termin, odpowiadają Państwo za szkodę, którą z tego powodu ponosi ubezpieczyciel, jednak postanowienia umowne o utracie prawa do świadczenia ubezpieczeniowego z powodu niewypełnienia obowiązków po zdarzeniu ubezpieczeniowym są nieważne (art. 942).

Są Państwo zobowiązani do podjęcia rozsądnych środków w celu zapobieżenia szkodzie i ograniczenia jej skutków (art. 950). Koszty takich prób ubezpieczyciel zwraca nawet wtedy, gdy były one nieskuteczne, a także gdy wraz ze szkodą przekraczają kwotę ubezpieczenia, jeśli działali Państwo rozsądnie lub na jego polecenie. Jeśli bez uzasadnienia zaniedbają Państwo ratowanie, zobowiązanie ubezpieczyciela zmniejsza się o tyle, o ile szkoda z tego powodu jest większa.

Termin wypłaty określa umowa i nie może być dłuższy niż 14 dni od powiadomienia o zdarzeniu ubezpieczeniowym. Jeśli ustalenie zobowiązania lub kwoty wymaga więcej czasu, ubezpieczyciel musi wypłacić świadczenie ubezpieczeniowe lub odpowiedzieć, że roszczenie jest nieuzasadnione w ciągu 30 dni od zgłoszenia roszczenia odszkodowawczego. Część bezsporna jest wypłacana jako zaliczka, a opóźnienie wiąże się z odsetkami za zwłokę (art. 943). Po wypłacie prawa do osoby odpowiedzialnej za szkodę przechodzą na ubezpieczyciela do wysokości wypłaconej kwoty (art. 963). Nie mogą Państwo przekazać uszkodzonej rzeczy ubezpieczycielowi i żądać pełnej kwoty ubezpieczenia, chyba że tak uzgodniono (art. 951).

Profesjonalna porada: Zgłoście szkodę pisemnie i zachowajcie dowód daty wysłania, zdjęcia uszkodzeń oraz rachunki za wszelkie koszty ratunkowe.

Sprzedaż, hipoteka i wiele polis: komu przysługuje ubezpieczenie

Gdy sprzedają Państwo nieruchomość, prawa i obowiązki z ubezpieczenia z mocy prawa przechodzą na kupującego, chyba że umowa stanowi inaczej (art. 961). Jeśli nie powiadomią Państwo ubezpieczyciela o sprzedaży, nadal są Państwo zobowiązani do zapłaty składek należnych po sprzedaży. Ubezpieczyciel i kupujący mogą odstąpić od ubezpieczenia z zachowaniem 15-dniowego okresu wypowiedzenia, a wypowiedzenia muszą dokonać najpóźniej w ciągu 30 dni od dowiedzenia się o sprzedaży.

Hipoteka zmienia to, kto otrzymuje pieniądze. Po zdarzeniu ubezpieczeniowym prawa zastawu na rzeczy przechodzą na należne odszkodowanie, a ubezpieczyciel nie może wypłacić ubezpieczonemu bez zgody posiadaczy tych praw, na przykład banku. Mogą oni żądać wypłaty bezpośrednio od ubezpieczyciela w granicach sumy ubezpieczenia (art. 962). Więcej o prawie zastawu w artykule Prawo zastawu i hipoteka: co oznaczają dla kupującego nieruchomość.

Jeśli ubezpieczą Państwo tę samą nieruchomość u kilku ubezpieczycieli, a suma ubezpieczonych kwot przekracza jej wartość (podwójne ubezpieczenie), wszystkie polisy są ważne, jeśli nie działali Państwo w złej wierze, ale łącznie nie mogą Państwo otrzymać więcej niż szkoda. Po szkodzie muszą Państwo powiadomić każdego ubezpieczyciela o pozostałych polisach (art. 958).

Profesjonalna porada: Przed sprzedażą pisemnie powiadomcie ubezpieczyciela i uzgodnijcie z kupującym, od którego dnia przejmuje on polisę. Jeśli nieruchomość obciążona jest hipoteką, sprawdźcie, czego wymaga umowa kredytowa w związku z polisą.

Jak Regent może Państwu pomóc

Regent pośredniczy w kupnie, sprzedaży i wynajmie nieruchomości mieszkalnych i komercyjnych oraz nowych budynków na terenie całej Chorwacji, pomaga kupującym znaleźć nieruchomość odpowiadającą ich potrzebom i współpracuje z klientami zagranicznymi. Przed dokonaniem jakiejkolwiek wpłaty pomaga sprawdzić status prawny nieruchomości, w tym stan w księdze wieczystej i obciążenia. W sprawach, których nie obsługuje, takich jak interpretacja prawna umów czy kwestie podatkowe, kieruje do adwokata, notariusza lub doradcy podatkowego.

Jeśli kupują Państwo lub sprzedają, prosimy o kontakt za pośrednictwem strony Kontakt lub zapoznanie się ze stroną Sprzedaż.

Często zadawane pytania (FAQ)

Czy ubezpieczyciel może odmówić wypłaty, jeśli sam spowoduję szkodę?
Może, jeśli szkodę spowodowali Państwo celowo lub oszustwem (art. 944 i 953). Za szkodę powstałą przypadkowo lub z Państwa winy ubezpieczyciel odpowiada, chyba że umowa wyraźnie ją wykluczyła.

Ile dni ubezpieczyciel ma na wypłatę świadczenia ubezpieczeniowego?
Termin określa umowa i nie może być dłuższy niż 14 dni od powiadomienia o zdarzeniu ubezpieczeniowym. Jeśli ustalenie zobowiązania lub kwoty wymaga więcej czasu, ubezpieczyciel musi wypłacić lub odpowiedzieć, że roszczenie jest nieuzasadnione w ciągu 30 dni od zgłoszenia roszczenia odszkodowawczego (art. 943). Część bezsporna jest wypłacana jako zaliczka.

Co jeśli ubezpieczyłem nieruchomość na mniejszą kwotę niż jej wartość?
Wypłata jest proporcjonalnie zmniejszana, ponieważ jest to niedoubezpieczenie (art. 960). Nie zmniejsza się tylko, jeśli uzgodniono, że stosunek wartości do sumy ubezpieczenia nie jest istotny dla obliczeń.

Czy polisa przechodzi na kupującego, gdy sprzedam mieszkanie?
Tak, chyba że umowa stanowi inaczej, prawa i obowiązki z ubezpieczenia z mocy prawa przechodzą na kupującego. Jeśli nie powiadomią Państwo ubezpieczyciela o sprzedaży, nadal są Państwo zobowiązani do zapłaty składek należnych po niej, a ubezpieczyciel i kupujący mogą odstąpić z zachowaniem 15-dniowego okresu wypowiedzenia (art. 961).

Czy mogę mieć dwie polisy na tę samą nieruchomość?
Mogą Państwo, jeśli nie działają Państwo w złej wierze, ale całkowite odszkodowanie nie może być większe niż szkoda. Po szkodzie muszą Państwo powiadomić każdego ubezpieczyciela o pozostałych polisach (art. 958).

Kto otrzymuje wypłatę, jeśli nieruchomość jest pod hipoteką?
Ubezpieczyciel nie może wypłacić ubezpieczonemu bez zgody posiadacza prawa zastawu, na przykład banku, a posiadacz może żądać wypłaty bezpośrednio od ubezpieczyciela w granicach sumy ubezpieczenia (art. 962).

Polecane

• Prawo zastawu i hipoteka: co oznaczają dla kupującego nieruchomość
• Oględziny nieruchomości przed zakupem: weryfikacja prawna, ocena techniczna i przekazanie
• Przeniesienie mediów po zakupie mieszkania: przewodnik dla nowych właścicieli
• Jak działa proces kupna-sprzedaży nieruchomości w Chorwacji — krok po kroku