Riepilogo
Il costo annuale di proprietà di un immobile in Croazia è costituito dall'imposta sugli immobili, dal canone comunale, dal fondo di riserva condominiale e dalle utenze e manutenzione. Le prime tre voci derivano da leggi e decisioni delle autonomie locali, mentre la quarta dipende dal consumo e dallo stato dell'immobile. Non si paga l'imposta sugli immobili per la casa in cui si vive stabilmente né per l'immobile dato in affitto per residenza permanente per almeno 10 mesi. L'importo esatto per un immobile specifico può essere verificato nelle decisioni della città o del comune e nelle delibere delle autorità competenti, alla data di acquisto.
Punti chiave
- Il costo annuale della proprietà include l'imposta sugli immobili, la tassa comunale, il fondo di riserva e le utenze e la manutenzione.
- L'imposta sugli immobili varia da 0,60 a 8,00 euro per m² di superficie utile all'anno, e l'aliquota esatta è determinata dalla città o dal comune.
- L'imposta non si paga per l'immobile adibito a residenza permanente né per quello affittato per residenza permanente per almeno 10 mesi.
- La tassa comunale è pagata dal proprietario o dall'utente, e il cambio del soggetto obbligato deve essere segnalato entro 15 giorni.
- La legge prescrive l'importo minimo del fondo comune di riserva, e il condominio può decidere per un importo superiore.
- Prima dell'acquisto, richiedete le ultime delibere e le bollette delle utenze.
Il prezzo dell'immobile è solo l'inizio del conto. Dopo l'acquisto, arrivano gli obblighi che si ripetono ogni anno e che devono essere considerati insieme al rimborso del prestito e ai costi una tantum dell'acquisto. Il costo annuale di possesso di un immobile è costituito da quattro gruppi di spese, ciascuno con una diversa base legale e un diverso destinatario del denaro.
Di seguito è riportato un riepilogo di ciò che la legge e le decisioni locali stabiliscono: imposta sugli immobili, tassa comunale e fondo di riserva comune. A questi si aggiungono le utenze e la manutenzione, determinate dall'immobile stesso e dal mercato. Non esiste un importo universale, perché ogni località e ogni edificio hanno le proprie decisioni. L'obiettivo è che, prima dell'acquisto, sappiate cosa chiedere e cosa cercare per una verifica.
Costo annuale di proprietà di un immobile: quali voci rientrano nel calcolo
Il calcolo inizia con un elenco di voci. Due sono riscosse dal governo locale: l'imposta sugli immobili e la tassa comunale. La terza, la riserva comune, viene versata sul conto dell'edificio e serve per la manutenzione delle parti comuni. Il quarto gruppo, utenze e manutenzione dell'immobile stesso, dipende dal consumo, dall'età dell'edificio e dalla qualità della costruzione.
Non tutti i proprietari sono ugualmente gravati da tutte le voci. Il proprietario di un appartamento in un edificio con più comproprietari paga la riserva, mentre il proprietario di una casa unifamiliare non ha parti comuni con i vicini, quindi la sua riserva per tetto, facciata e impianti deve essere determinata da lui stesso. L'imposta sugli immobili è legata al modo di utilizzo dell'immobile, tema della prossima sezione. La tassa comunale dipende dalla zona e dalla decisione dell'unità locale, e le utenze da come l'immobile viene riscaldato e quanto è ben isolato.
Consiglio professionale: Prima di firmare il contratto preliminare, create una vostra tabella con i quattro gruppi di spese e per ognuna indicate la fonte dell'importo: decisione, delibera o fattura.
Imposta sugli immobili: chi la paga e chi è esente
L'imposta sugli immobili è stata introdotta il 1° gennaio 2025 in sostituzione dell'imposta sulle case vacanza. È regolamentata dalla Legge sulle imposte locali (GU 115/16, 101/17, 114/22, 114/23, 152/24). Si paga annualmente, da 0,60 a 8,00 euro per m² di superficie utile, e l'importo è determinato dalla città o dal comune in cui si trova l'immobile. Secondo l'Agenzia delle Entrate, nel 2026, 125 città e comuni applicano l'importo più basso di 0,60 euro per m², e 84 di essi applicano un importo da 5,00 a 8,00 euro per m².
Il soggetto passivo è il proprietario dell'immobile, persona fisica o giuridica, nazionale o straniera; se il proprietario non può essere determinato, l'imposta è pagata dall'utilizzatore. L'imposta non si paga per l'immobile adibito ad abitazione permanente, a condizione che il soggetto passivo lo dimostri se richiesto dall'autorità fiscale. Secondo l'Agenzia delle Entrate, non si paga nemmeno per l'immobile affittato con contratto di locazione per abitazione permanente per almeno 10 mesi.
L'imposta è determinata con una decisione in base allo stato, alla destinazione d'uso e alla proprietà dell'immobile al 31 marzo, e si paga entro 15 giorni dalla notifica della decisione. Le modifiche ai dati rilevanti per la tassazione, così come le prove per l'esenzione, vengono comunicate dal proprietario entro il 31 marzo dell'anno per il quale l'imposta è determinata. L'Agenzia delle Entrate dichiara che non devono presentare la dichiarazione i proprietari che per tale immobile pagano la tassa comunale né coloro il cui contratto di locazione a lungo termine per abitazione permanente è stato registrato presso l'Agenzia delle Entrate. Come l'imposta sugli immobili si inserisce nel quadro europeo più ampio, è descritto nell'articolo sulle imposte sugli immobili in Croazia e in Europa.
Consiglio professionale: Se affittate un appartamento a lungo termine, il contratto di locazione deve specificare esplicitamente che si tratta di locazione per abitazione permanente e deve durare almeno 10 mesi.
Tassa comunale: un obbligo permanente del proprietario o dell'utilizzatore
La tassa comunale è un'entrata del bilancio della città o del comune e viene utilizzata per la manutenzione delle infrastrutture comunali. È regolamentata dalla Legge sull'economia comunale (GU 68/18, 110/18 (Decisione della Corte Costituzionale), 32/20, 145/24). È pagata dal proprietario o dall'utilizzatore dell'immobile (art. 93). L'utilizzatore la paga quando l'obbligo gli è stato trasferito con contratto scritto, quando utilizza l'immobile senza base legale o quando il proprietario non può essere determinato.
La tassa viene calcolata per metro quadrato di superficie utile di spazi abitativi, commerciali e garage. L'importo per m² si ottiene moltiplicando il coefficiente di zona, il coefficiente di destinazione d'uso e il valore del punto determinato dalla città o dal comune (art. 99). La prima zona, meglio dotata di infrastrutture comunali, ha il coefficiente più alto. Per questo due appartamenti della stessa dimensione in città o zone diverse hanno una tassa diversa.
Il soggetto passivo è obbligato a comunicare l'insorgenza dell'obbligo all'organo amministrativo della città o del comune entro 15 giorni, e lo stesso vale per il cambio del soggetto passivo (art. 94). Chi non lo fa, paga la tassa dal giorno in cui l'obbligo è sorto. Quando l'obbligo è stato trasferito all'utilizzatore tramite contratto, il proprietario garantisce solidalmente il pagamento.
Consiglio professionale: Dopo l'acquisto, entro 15 giorni, segnalate il cambio del soggetto passivo della tassa comunale e verificate su quale superficie è stata emessa la decisione, e chiedete al precedente proprietario una copia dell'ultima decisione.
Fondo di riserva comune: l'importo minimo è prescritto dalla legge
Il fondo di riserva è il denaro che i proprietari di singole unità immobiliari di un edificio versano sul conto comune per la manutenzione delle parti comuni dell'edificio. Le regole sono contenute nella Legge sulla gestione e manutenzione degli edifici (GU 152/24, 47/26 rettifica), che si applica dal 1° gennaio 2025.
L'importo minimo del fondo di riserva comune per metro quadrato di superficie valorizzata dell'appartamento annuale è pari allo 0,54% del prezzo di costruzione di riferimento pubblicato dal Ministero (art. 29). Il fondo di riserva viene versato mensilmente, e l'importo mensile non deve essere inferiore a un dodicesimo del minimo annuale. L'importo in euro non è fisso: cambia con il prezzo di riferimento pubblicato, quindi l'importo che il venditore vi indica oggi è solo un punto di partenza.
L'edificio può decidere un fondo di riserva superiore al minimo legale, ad esempio quando è prevista una ristrutturazione maggiore. Per le singole unità immobiliari utilizzate per affitti a breve termine o affitti a un numero maggiore di persone, il contratto di comproprietà può stabilire un fondo di riserva doppio (art. 28). Distinguete quindi due dati: l'importo minimo richiesto dalla legge e l'importo che l'edificio ha effettivamente deciso di versare. Per il vostro budget, è rilevante il secondo.
Consiglio professionale: Prima dell'acquisto, richiedete all'amministratore dell'edificio informazioni sull'importo del fondo di riserva in vigore, se per il vostro appartamento è stato stabilito un importo doppio e sui lavori maggiori pianificati.
Utenze e manutenzione: parte del costo che dipende dall'immobile
Le utenze dipendono dal consumo e dai contratti con i fornitori. Riscaldamento, elettricità, acqua e smaltimento dei rifiuti possono variare notevolmente tra due appartamenti della stessa dimensione. Sono determinanti il metodo di riscaldamento, la qualità degli infissi e dell'isolamento e le abitudini degli occupanti.
Un posto speciale occupa la classe energetica. Un immobile meno isolato di solito consuma più energia, e la differenza si vede sia nelle bollette che nella necessità di ristrutturazione. Maggiori informazioni a riguardo sono disponibili nell'articolo sulle classi energetiche degli immobili. La manutenzione della propria parte, dalla pittura alla sostituzione degli impianti, rientra nel costo annuale come una riserva che si determina da soli. Il trasferimento dei contratti con i fornitori dopo l'acquisto è descritto nell'articolo sul trasferimento delle utenze.
Consiglio professionale: Chiedete al venditore le bollette delle utenze degli ultimi 12 mesi per vedere il consumo annuale effettivo, inclusi i mesi invernali.
Come calcolare in anticipo il costo annuale prima dell'acquisto
Il calcolo più affidabile segue l'ordine delle fonti. Innanzitutto, le decisioni della città o del comune sull'imposta sugli immobili e sulla tassa comunale, poiché queste determinano cosa pagherete in quella località. Poi, le informazioni sul fondo di riserva dall'amministratore dell'edificio. Infine, le bollette delle utenze dell'anno precedente. Quando avete tutti e tre i gruppi di dati, sommateli su base annuale e aggiungete una riserva per la manutenzione. Otterrete così una stima che potrete confrontare con il rimborso del prestito o il reddito da locazione previsto. Se acquistate per investimento, ciascuno di questi costi riduce il reddito netto da locazione. Per le implicazioni fiscali della locazione, consultate un consulente fiscale.
Consiglio professionale: Effettuate il calcolo per almeno due immobili in località diverse, poiché la differenza nelle decisioni locali può cambiare l'ordine dei vostri favoriti.
Come Regent può aiutarvi
Regent intermedia l'acquisto, la vendita e la locazione di immobili residenziali e commerciali e nuove costruzioni in tutta la Croazia e aiuta gli acquirenti a trovare l'immobile che soddisfa le loro esigenze. Prima di qualsiasi pagamento, aiuta a verificare lo stato legale dell'immobile, inclusa la situazione nel libro fondiario e gli oneri. Per le parti che Regent non svolge, vi indirizza allo specialista appropriato, ad esempio un notaio, un avvocato, un ingegnere o architetto autorizzato e un consulente fiscale. Se state pianificando un acquisto, contattateci o consultate la nostra offerta di immobili in vendita.
Domande frequenti (FAQ)
Quanto costa il mantenimento annuale di un appartamento?
Non esiste un importo unico: il totale dipende dalla città, dall'edificio e dal consumo. È composto dall'imposta sugli immobili da 0,60 a 8,00 euro al m² all'anno (se non siete esenti), dalla tassa comunale, dal fondo di riserva e dalle utenze e manutenzione. L'importo esatto lo otterrete dalle delibere e dalle bollette per l'immobile specifico.
Pago l'imposta sugli immobili se vivo stabilmente nell'appartamento?
No, l'imposta sugli immobili non si paga per l'immobile adibito ad abitazione permanente. Il soggetto passivo deve dimostrarlo se richiesto dall'autorità fiscale. La tassa comunale e il fondo di riserva sono obblighi separati e si pagano anche se si vive nell'appartamento.
Si paga l'imposta sugli immobili per un appartamento affittato a lungo termine?
Non si paga se l'immobile è affittato con un contratto di locazione per abitazione permanente per almeno 10 mesi. L'affitto a breve termine o turistico non rientra in questa esenzione. Verificate con l'Agenzia delle Entrate se un determinato contratto è coperto.
Chi paga la tassa comunale, il proprietario o l'inquilino?
La paga il proprietario o l'utilizzatore dell'immobile. L'utilizzatore la paga quando l'obbligo gli è stato trasferito con contratto scritto, e il proprietario garantisce solidalmente il pagamento. Per questo il contratto di locazione deve specificare chiaramente chi sostiene questa tassa.
Il fondo di riserva può essere inferiore all'importo legale?
No, la legge prescrive l'importo minimo del fondo di riserva comune: 0,54% del prezzo di costruzione di riferimento per metro quadrato di superficie valorizzata dell'appartamento all'anno. L'edificio può decidere un importo superiore. Richiedete all'amministratore dell'edificio informazioni sull'importo in vigore.
Dove posso conoscere l'aliquota dell'imposta sugli immobili per il mio comune?
L'aliquota è stabilita dalla decisione della città o del comune nel cui territorio si trova l'immobile, e un elenco delle città e dei comuni è pubblicato dall'Agenzia delle Entrate sul proprio sito web. Le decisioni vengono pubblicate anche nella gazzetta ufficiale dell'unità locale. Verificate sempre l'importo alla data di acquisto.
Raccomandato
- Fondo di riserva dell'edificio: cosa pagate e chi decide
- Contributo comunale e tassa comunale
- Trasferimento delle utenze dopo l'acquisto di un appartamento: guida per i nuovi proprietari
- Classe energetica dell'immobile: cosa significano le etichette A-G
