A cosa prestare attenzione durante la negoziazione del prezzo e delle condizioni di acquisto di un immobile?

Quando si tratta di acquisti, tutti vogliamo ottenere il miglior prezzo possibile. Questo vale soprattutto per l'acquisto di immobili, dato che si tratta di grandi somme che possono influire significativamente sulla nostra vita finanziaria. E non è solo l'obiettivo di pagare meno, ma anche di garantire che le condizioni di acquisto siano massimamente a tuo favore e che la transazione proceda senza intoppi.

Quindi, se hai intenzione di acquistare, prenditi un momento per scoprire a cosa prestare attenzione per ottenere il miglior accordo possibile.

1. Ricerca il mercato e i prezzi

Prima di negoziare il prezzo di una proprietà, devi prima capire il mercato. I prezzi degli immobili possono variare notevolmente a seconda della posizione, dell'età dell'edificio, della qualità della costruzione, della superficie e di molti altri fattori. Inoltre, i prezzi possono essere diversi in diverse parti della città, quindi è essenziale avere una chiara idea di quali sono i prezzi degli immobili in quale quartiere.

Per essere realistici nelle tue aspettative, prima di negoziare il prezzo, è bene ricercare il mercato. In questo modo, sarà più facile valutare se il prezzo richiesto dal venditore sia effettivamente reale. I prezzi degli immobili negli ultimi tempi hanno la tendenza a una crescita ingiustificata, quindi è essenziale confrontare proprietà simili in quella zona per avere un'idea del prezzo medio al metro quadrato.

Fonti e analisi disponibili possono sicuramente esserti utili per ottenere una chiara immagine del mercato. Ad esempio, l'Istituto Statistico Statale aggiorna regolarmente i dati sugli indici dei prezzi degli edifici residenziali, compresi i dati per il primo trimestre del 2025.

2. Come determinare il prezzo massimo della proprietà?

È importante conoscere l'importo massimo che sei disposto a pagare prima di iniziare a negoziare. Questo è particolarmente importante nelle situazioni in cui c'è concorrenza per lo stesso appartamento o casa. Quando imposti un limite, rispettalo e non essere troppo emotivo. Tieni inoltre conto di tutti i costi aggiuntivi come l'imposta sul trasferimento immobiliare, le spese notarili, le spese di registrazione e le eventuali riparazioni che potrebbero essere necessarie. Queste sono tutte voci che devi considerare quando definisci il tuo budget.

Imposta sul trasferimento immobiliare
In Croazia, l'imposta sul trasferimento immobiliare è pari al 3% del prezzo di vendita della proprietà. Ad esempio, se acquisti un appartamento per 150.000 euro, l'imposta sarà pari a 4.500 euro. Devi aggiungere questo costo al prezzo totale, poiché l'imposta viene pagata immediatamente ed è necessario allegare la prova del pagamento per la registrazione.

Spese notarili
Un notaio o un avvocato ti aiuterà a preparare il contratto di vendita e tutti gli altri documenti legali. A seconda della complessità della transazione, le spese notarili possono variare da 200 a 1.000 euro, e talvolta anche di più, a seconda del valore della proprietà e delle specifiche del contratto. Chiedi sempre i prezzi indicativi prima di iniziare il processo, in modo da avere un'idea chiara dei costi.

Spese di registrazione
La registrazione è il processo con cui la proprietà di un immobile viene ufficialmente registrata. Il costo della registrazione nei libri fondiari è solitamente compreso tra 100 e 300 euro, a seconda del valore della proprietà. Questo costo dovrebbe anche essere incluso nell'importo totale che pagherai per essere legalmente riconosciuto come proprietario.

Costo per la valutazione della proprietà
Se stai prendendo un mutuo, la banca richiederà una valutazione della proprietà per tutelarsi contro il mancato pagamento. Il costo della valutazione può variare tra 100 e 300 euro, a seconda della banca e del tipo di proprietà. Questo costo è incluso anche nelle spese totali che devi pianificare.

Eventuali riparazioni e ristrutturazioni
Spesso scoprirai che la proprietà che ti piace ha bisogno di un piccolo rinfresco o di riparazioni, soprattutto se non è nuova. Le ristrutturazioni possono essere piccole, come verniciare le pareti o sostituire le piastrelle, ma possono anche essere progetti più grandi come la sostituzione di falegnameria o la riparazione del bagno. Anche se potrebbe non essere sempre necessario, è una buona idea pensare immediatamente a quanto potrebbe costare adattare la proprietà ai tuoi desideri.


Quando imposti l'importo massimo che sei disposto a pagare, assicurati di includere tutti questi costi aggiuntivi perché possono aumentare significativamente il costo totale dell'acquisto. Ad esempio, se avevi in programma di pagare 150.000 euro per una proprietà, considerando il 3% di imposta, le spese notarili (1.000 euro) e la registrazione (300 euro), l'importo totale può salire a circa 155.300 euro o più, a seconda dei costi aggiuntivi come le ristrutturazioni.

3. Come negoziare il prezzo?

Ricorda: c'è sempre, sempre spazio per la negoziazione! Tuttavia, è importante essere cauti e premurosi. I venditori di solito fissano sempre un prezzo iniziale più alto di quello che sono disposti ad accettare, perché lasciano spazio alla negoziazione.

Ecco alcuni argomenti che puoi usare per ridurre il prezzo della proprietà:

Quando si tratta di negoziare il prezzo di un immobile, c'è sempre spazio per una riduzione del prezzo - ma è importante essere cauti e premurosi. Spesso noterai che i venditori fissano un prezzo leggermente più alto di quello che sono disposti ad accettare, perché lasciano spazio alla negoziazione. Tuttavia, fai attenzione alle offerte troppo basse perché potrebbero sembrare scortesi e far sì che il venditore non voglia più continuare con le negoziazioni.

L'approccio migliore è iniziare con una proposta moderata, inferiore al prezzo richiesto, perché avrai spazio per ulteriori negoziazioni. Durante il processo, ci sono diversi fattori che puoi usare come argomenti per ridurre il prezzo:

Stato della proprietà – se la proprietà richiede grandi investimenti in riparazioni o ristrutturazioni, puoi usarla come motivo per un prezzo inferiore.

Posizione della proprietà – se la proprietà si trova in una zona meno popolare o meno sviluppata, può anche essere un buon argomento per ridurre il prezzo.

Cambiamenti del mercato – se i prezzi degli immobili in quella zona sono in calo o se il mercato è generalmente rallentato, puoi usarlo come argomento per un prezzo migliore.

La negoziazione è spesso un processo in cui entrambe le parti cercano di trovare un terreno comune che funzioni per loro, quindi la flessibilità è fondamentale. La cosa più importante è rimanere aperti alla conversazione e pronti a scendere a compromessi per ottenere il miglior prezzo possibile.

4. Negoziare i termini della vendita

Quando inizi a negoziare, il prezzo non è l'unica voce su cui puoi negoziare. Sebbene probabilmente sarà un fattore decisivo, ci sono altri termini che possono influenzare l'esito della transazione. Ad esempio, potresti voler considerare i termini di pagamento, le condizioni di consegna della proprietà o persino le garanzie del venditore.

Dopo aver concordato tutti i termini, il contratto preliminare può diventare il documento chiave che garantisce che tutti i termini concordati siano legalmente vincolanti. Il contratto preliminare per l'acquisto di immobili definisce i termini di base del contratto e offre garanzie ad entrambe le parti che l'accordo è stato raggiunto. A seconda delle specifiche delle negoziazioni, il contratto preliminare può anche contenere determinate condizioni che devono essere soddisfatte prima che il contratto finale venga raggiunto, il che è uno strumento utile per proteggere gli interessi di entrambe le parti.

5. Consulenza legale: controlla la documentazione

Una delle parti più importanti della negoziazione è la verifica della documentazione legale. Prima di prendere una decisione finale sull'acquisto di una proprietà, è importante controllare il titolo di proprietà, i dati catastali e altri documenti legali relativi alla proprietà. Ad esempio, se la proprietà non è divisa in piani, non sarai in grado di acquistarla tramite un mutuo e l'acquisto di tale proprietà può lasciare spazio a manipolazioni legali da parte di altri comproprietari, il che riduce automaticamente il prezzo della proprietà. Inoltre, se decidi di acquistare una proprietà del genere, il minimo che il venditore può fare è ridurre il prezzo della proprietà per l'importo che spenderai dopo l'acquisto per la suddivisione in piani. Tutto sulla suddivisione in piani e perché è importante, abbiamo già scritto.

Se non sei sicuro di alcun documento necessario per sapere che stai acquistando una proprietà con la quale tutto è a posto, chiedi aiuto a uno specialista. Potrebbe costarti di più, ma sicuramente molto meno di un errore che puoi fare.


Conclusione
Negoziare l'acquisto di un appartamento o di una proprietà può essere estenuante, ma consideralo come un pegno per il futuro, perché stai comunque comprando una casa per te stesso. Pertanto, il miglior consiglio che possiamo darti è di seguire questi passaggi, impostare obiettivi realistici e non esitare a contattare specialisti e chiedere aiuto se vedi che non puoi farcela da solo.

Buona fortuna nelle trattative e nell'acquisto della tua nuova proprietà!