Što je predugovor o kupnji nekretnine i kada se koristi?

Pronašli ste idealan stan ili kuću, cijena vam odgovara, pregovori s prodavateljem idu dobro i onda vas iznenadi činjenica da morate potpisati predugovor prije nego što dođe do konačne kupnje. Mnogi nisu svjesni koliko je ovaj dokument važan i kako vam može biti od pomoći prilikom kupoprodaje.

Kada se odlučite na kupnju nekretnine, predugovor je dokument koji će vas pratiti i osigurati da cijela transakcija ide u smjeru u kojem želite. Iako mnogi nisu upoznati s njim, predugovor zapravo ima ključnu ulogu u osiguravanju vaših prava i definiranju svih uvjeta koji će biti sadržani u glavnom ugovoru. Iako nije uvijek zakonski obavezan, predugovor pruža sigurnost i za kupca i za prodavatelja, jer definira detalje kupoprodaje i jamči da obje strane ispunjavaju svoje obveze. Iako ne dovodi do prijenosa vlasništva nekretnine, ipak obvezuje obje strane da će u budućnosti sklopiti glavni ugovor te na taj način osigurava da ni jedna strana neće jednostrano odustati od dogovorenih uvjeta.

Kada se koristi predugovor?

Predugovor se koristi u nekoliko specifičnih situacija, a najčešće se sklapaju kada su kupac i prodavatelj suglasni u pogledu cijene i ostalih uvjeta, ali postoji potreba za dodatnim vremenom kako bi se svi uvjeti ispunili. Evo nekoliko slučajeva kada je predugovor koristan:


Čekanje kredita: Ako kupac treba stambeni kredit kako bi financirao kupnju nekretnine, predugovor mu osigurava određeni period za prikupljanje potrebnih sredstava ili odobrenje kredita.


Završni dokumenti: Ako prodavatelj još uvijek nema sve potrebne dokumente kako bi se kupnja / prodaja zaključila (npr. potvrde o vlasništvu, porezni dokumenti, geodetske potvrde), predugovor može poslužiti kao osiguranje da niti jedna strana neće odustati od transakcije.


Rezervacija nekretnine: Kada kupac i prodavatelj žele "zaključati" dogovor prije nego što potpišu glavni ugovor, predugovor im daje sigurnost da će tako i biti. Više o


Predugovor mora biti usklađen s važećim zakonima, a Zakon o obvezama Republike Hrvatske definira ključne pravne aspekte svih ugovora, uključujući predugovor o kupnji nekretnine. Više o tome možete pročitati ovdje.

Koje su ključne odredbe predugovora?

Pri sklapanju predugovora, nekoliko je važnih stvari na koje morate obratiti pažnju. Iako predugovor nije previše kompliciran, važno je da pokrije sve bitne detalje kako bi bio valjan i obvezujući za obje strane. Evo na što morate paziti:

• Podaci o stranama: U predugovoru ćete morati navesti osnovne informacije o sebi i prodavatelju – tko ste, gdje živite, koji su vaši identifikacijski podaci… ništa komplicirano, samo osnovne stvari kako bi se oboje znali tko je tko.

• 
  
• Opis nekretnine: Ovdje mora biti jasno definirano o kojoj se točno nekretnini radi – koja je to zgrada, stan, kuća, garaža... Uz to, navode se svi bitni podaci kao što su lokacija, veličina i sve karakteristike koje su važne za buduće vlasništvo.

• 
  
• Kupoprodajna cijena i uvjeti plaćanja: Definirajte cijenu, način na koji će se platiti (hoće li biti u cijelosti odjednom ili na rate) i svakako rokove.

• 
  
• Kapara: Većina predugovora uključuje kaparu, što je zapravo iznos koji kupac unaprijed plaća kao potvrdu ozbiljnosti. U pravilu je to 10% cijene nekretnine. Ako kupac u međuvremenu odustane, kapara ostaje prodavatelju; ako prodavatelj odustane, onda on mora vratiti dvostruki iznos kapare kupcu.

• 
  
• Rok za sklapanje glavnog ugovora: Predugovor mora jasno definirati kada će biti sklopljen glavni kupoprodajni ugovor. To je obično nekoliko tjedana ili mjeseci, ali uvijek morate dogovoriti konkretan datum.

• 
  
• Uvjeti raskida predugovora: Iako predugovor daje obvezujuće uvjete, važno je da se u njemu spomenu uvjeti pod kojima jedna ili obje strane mogu odustati od dogovora. Uglavnom će to značiti povrat kapare ili nekakve posljedice koje će obje strane prihvatiti.

Ovo su osnovne stvari koje morate pokriti kako bi vam predugovor osigurao neometan proces kupnje. Naravno, najbolje je da predugovor uvijek pregleda pravnik kako biste bili sigurni da je sve u skladu s zakonima.

Prednosti predugovora

Ako se još uvijek pitate trebate li potpisati predugovor, evo nekoliko razloga zašto je predugovor tako važan:

• Osiguranje dogovorenih uvjeta: Predugovor jasno definira sve uvjete koji će biti ugovoreni u glavnom kupoprodajnom ugovoru. To znači da ne postoji mogućnost nesporazuma oko cijene, uvjeta plaćanja, roka isplate ili drugih važnih detalja. Sve što je dogovoreno bit će dokumentirano, što štiti obje strane i osigurava da se transakcija nastavi u skladu s dogovorom.

• 
  
• Rezervacija nekretnine: Jedan od razloga zašto se predugovor koristi, posebno na popularnim mikrolokacijama, je da kupac može osigurati nekretninu i biti siguran da neće biti prodana drugom kupcu dok se svi uvjeti ne ispune. U situacijama kada postoji više zainteresiranih za istu nekretninu, predugovor je način da kupac "zaključa" nekretninu i osigura da mu neće izmaknuti. Ovaj korak daje kupcu određeno vremensko jamstvo da ima prednost u finalizaciji ugovora.

• 
  
• Povećana ozbiljnost pregovora: Predugovor također dodaje ozbiljnost cijelom procesu. Kad obje strane potpišu predugovor, to znači da su se obvezali na ispunjavanje uvjeta i realizaciju transakcije. To smanjuje mogućnost da netko odustane od dogovora u zadnji tren. Kroz predugovor, obje strane također potvrđuju svoju ozbiljnost i iskrenost u namjeri da završe kupnju, što povećava povjerenje među njima i smanjuje rizik od kasnijih nesporazuma.

Sve ove prednosti čine predugovor nezamjenjivim alatom u procesu kupnje nekretnine. Osim što štiti obje strane, predugovor pomaže u jasnijem definiranju svih aspekata transakcije, osigurava da obje strane ispunjavaju svoje obveze i omogućuje siguran prijelaz u finalizaciju kupoprodajnog ugovora.

Razlike između predugovora i glavnog ugovora

Jedna od najvažnijih stvari koju morate razumjeti u procesu kupnje nekretnine je razlika između predugovora i glavnog ugovora. Iako oba dokumenta služe kao ugovori između kupca i prodavatelja, oni imaju različite funkcije i pravnu snagu.

Predugovor je obvezujući dokument, što znači da obje strane – i kupac i prodavatelj – imaju obvezu poštovati dogovorene uvjete. Međutim, predugovor ne dovodi do prijenosa vlasništva nad nekretninom. Drugim riječima, iako ste se dogovorili oko cijene, uvjeta i svih drugih važnih detalja, vi i prodavatelj još uvijek niste zaključili samu kupoprodaju, niti je došlo do promjene vlasništva.

Predugovor jednostavno služi kao pravna garancija da će obje strane poštovati uvjete koje su dogovorili i da će kasnije, kada se ispune svi uvjeti (poput dobivanja kredita ili završetka administrativnih procedura), sklopiti glavni ugovor. Predugovor, dakle, predstavlja prvi, ali ipak važan korak u cijelom procesu. On zaključava dogovor, ali ne dovodi do stvarnog prijenosa imovine.

S druge strane, glavni ugovor o kupnji nekretnine ima puni pravni učinak. Ovaj ugovor dovodi do stvarnog prijenosa vlasništva nekretnine s prodavatelja na kupca. Kada sklopite glavni ugovor, vi postajete službeni vlasnik nekretnine i možete je prijaviti u zemljišne knjige, čime se završava cijeli proces kupnje.

Glavni ugovor ima veću pravnu snagu jer, osim što definira uvjete transakcije, omogućava da se vlasništvo formalno prenese na kupca. Na temelju glavnog ugovora možete upisati svoje ime u zemljišne knjige i dobiti pravnu zaštitu nad nekretninom. Tek kada je upis vlasništva izvršen, vi kao kupac postajete pravi vlasnik i možete raspolagati nekretninom kako želite.

Dakle, dok predugovor osigurava da ni jedna strana neće odustati od dogovora, samo glavni ugovor ima snagu da izmjeni vlasništvo i zapečati cijeli proces kupnje. Predugovor je kao rezervacija nekretnine, dok je glavni ugovor stvarna kupnja.

Zaključak
Predugovor o kupnji nekretnine bitan je pravni instrument koji štiti obje strane i omogućuje sigurno ostvarenje planirane transakcije. Iako nije zakonski obavezan, predugovor je preporučljiv u većini kupoprodajnih postupaka jer pruža sigurnost i jasnu regulaciju svih uvjeta transakcije prije nego što se sklopi glavni kupoprodajni ugovor. Ako planirate kupovinu nekretnine, svakako razmislite o korištenju predugovora kako biste osigurali sigurnost i jasnu proceduru u cijelom procesu. Ako želite saznati više o koracima u procesu kupnje nekretnine, savjetujemo vam da pogledate naš vodič za kupce nekretnina.