Na co zwrócić uwagę podczas negocjacji ceny i warunków zakupu nieruchomości?

Zawsze, gdy chodzi o zakup, wszyscy chcemy osiągnąć najlepszą możliwą cenę. Dotyczy to szczególnie zakupu nieruchomości, biorąc pod uwagę, że są to duże kwoty, które mogą znacząco wpłynąć na nasze życie finansowe. I nie chodzi tylko o zapłacenie mniej, ale także o zapewnienie, że warunki zakupu są dla Ciebie jak najbardziej korzystne i że transakcja przebiega sprawnie.

Dlatego, jeśli planujesz zakup, poświęć chwilę czasu i dowiedz się, na co zwrócić uwagę, aby uzyskać jak najlepszą ofertę.

1. Zbadaj rynek i ceny

Zanim przystąpisz do negocjacji ceny nieruchomości, musisz najpierw zrozumieć rynek. Ceny nieruchomości mogą się znacznie różnić w zależności od lokalizacji, wieku budynku, jakości budowy, powierzchni i wielu innych czynników. Ceny mogą się również różnić w różnych częściach miasta, dlatego ważne jest, aby mieć jasne pojęcie o cenach nieruchomości w danym kwartale.

Aby być realistą w swoich oczekiwaniach, zanim rozpoczniesz negocjacje cenowe, dobrze jest zbadać rynek. W ten sposób łatwiej będzie Ci ocenić, czy cena, której żąda sprzedawca, jest rzeczywiście realna. Ceny nieruchomości w ostatnim czasie mają tendencję do nieuzasadnionego wzrostu, dlatego ważne jest, aby porównać podobne nieruchomości w okolicy, aby uzyskać wgląd w średnią cenę za metr kwadratowy.

Tutaj z pewnością przydatne mogą być dostępne źródła i analizy, które pomogą Ci uzyskać jasny obraz rynku. Na przykład, Państwowy Instytut Statystyczny regularnie aktualizuje dane dotyczące indeksów cen mieszkań, w tym dane za pierwszy kwartał 2025 r..

2. Jak określić maksymalną cenę nieruchomości?

Ważne jest, abyś znał maksymalną kwotę, którą jesteś gotów zapłacić, zanim rozpoczniesz negocjacje. Jest to szczególnie ważne w sytuacjach, w których istnieje konkurencja o ten sam apartament lub dom. Kiedy ustawisz limit, trzymaj się go i nie bądź zbyt emocjonalny. Należy również pamiętać o wszystkich dodatkowych kosztach, takich jak podatek od obrotu nieruchomościami, koszty usług notarialnych, koszty wpisu do ksiąg wieczystych oraz wszelkie ewentualne naprawy, które mogą być wymagane. To wszystko pozycje, które musisz wziąć pod uwagę przy definiowaniu swojego budżetu.

Podatek od obrotu nieruchomościami
W Chorwacji podatek od obrotu nieruchomościami wynosi 3% ceny kupna. Na przykład, jeśli kupujesz mieszkanie za 150 000 euro, podatek wyniesie 4 500 euro. Koszt ten należy dodać do całkowitej ceny, ponieważ podatek płaci się natychmiast, a dowód wpłaty należy dołączyć do wniosku o wpis do ksiąg wieczystych.

Koszty usług notarialnych
Notariusz lub adwokat pomoże Ci przygotować umowę kupna-sprzedaży i wszystkie inne dokumenty prawne. W zależności od złożoności transakcji, koszty usług notarialnych mogą wynosić od 200 do 1000 euro, a czasem więcej, w zależności od wartości nieruchomości i specyfiki umowy. Zawsze pytaj o orientacyjne ceny przed rozpoczęciem procesu, aby mieć jasny obraz kosztów.

Koszty wpisu do ksiąg wieczystych
Wpis do ksiąg wieczystych to proces, w którym oficjalnie rejestruje się własność nieruchomości. Koszt wpisu do ksiąg gruntowych wynosi zazwyczaj od 100 do 300 euro, w zależności od wartości nieruchomości. Koszt ten również powinien być wliczony w całkowitą kwotę, którą zapłacisz, aby zostać prawnie uznanym za właściciela.

Koszt wyceny nieruchomości
Jeśli bierzesz kredyt hipoteczny, bank będzie wymagał wyceny wartości nieruchomości w celu zabezpieczenia się przed niewypłacalnością. Koszt wyceny może wynieść od 100 do 300 euro, w zależności od banku i rodzaju nieruchomości. Koszt ten wchodzi również w całkowite wydatki, które musisz zaplanować.

Ewentualne naprawy i renowacje
Często okaże się, że nieruchomość, która Ci się spodobała, wymaga odświeżenia lub napraw, szczególnie jeśli nie jest nowa. Renowacje mogą być małe, takie jak malowanie ścian lub wymiana płytek, ale mogą być również większymi projektami, takimi jak wymiana stolarki lub renowacja łazienki. Chociaż może to nie zawsze być konieczne, dobrze jest od razu pomyśleć o tym, ile może Cię kosztować dostosowanie nieruchomości do Twoich życzeń.


Ustalając maksymalną kwotę, którą jesteś gotów zapłacić, pamiętaj, aby uwzględnić wszystkie te dodatkowe koszty, ponieważ mogą one znacznie zwiększyć całkowitą cenę zakupu. Na przykład, jeśli planowałeś zapłacić 150 000 euro za nieruchomość, biorąc pod uwagę 3% podatku, koszty notariusza (1000 euro) i wpis do ksiąg wieczystych (300 euro), cała kwota może wzrosnąć do około 155 300 euro lub więcej, w zależności od dodatkowych kosztów, takich jak renowacje.

3. Jak negocjować cenę?

Pamiętaj: Zawsze, ale to zawsze istnieje możliwość negocjacji! Ważne jest jednak, aby przy tym być ostrożnym i przemyślanym. Sprzedawcy zwykle zawsze ustalają cenę początkową wyższą niż ta, którą są gotowi zaakceptować, ponieważ pozostawiają miejsce na negocjacje.

Oto niektóre argumenty, których możesz użyć, aby obniżyć cenę nieruchomości:

Jeśli chodzi o negocjowanie ceny nieruchomości, zawsze istnieje możliwość obniżenia ceny – ale ważne jest, aby przy tym być ostrożnym i przemyślanym. Często zauważysz, że sprzedawcy ustalają cenę nieco wyższą niż ta, którą są gotowi zaakceptować, ponieważ pozostawiają miejsce na negocjacje. Bądź jednak ostrożny ze zbyt niskimi ofertami, ponieważ mogą one wyglądać niegrzecznie i sprawić, że sprzedawca w ogóle nie będzie chciał kontynuować negocjacji.

Najlepszym podejściem jest rozpoczęcie od umiarkowanej propozycji, niższej niż żądana cena, ponieważ w ten sposób będziesz miał miejsce na dalsze negocjacje. W trakcie procesu istnieją różne czynniki, których możesz użyć jako argumentów za obniżeniem ceny:

Stan nieruchomości – jeśli nieruchomość wymaga dużych nakładów na naprawy lub renowacje, możesz to wykorzystać jako powód do obniżenia ceny.

Lokalizacja nieruchomości – jeśli nieruchomość znajduje się w mniej popularnej lub słabiej rozwiniętej okolicy, może to być również dobry argument za obniżeniem ceny.

Zmiany rynkowe – jeśli ceny nieruchomości w danym obszarze spadają lub jeśli rynek jest ogólnie spowolniony, możesz to wykorzystać jako argument za korzystniejszą cenę.

Negocjacje to często proces, w którym obie strony próbują znaleźć środek, który im odpowiada, dlatego elastyczność jest kluczowa. Najważniejsze jest, aby pozostać otwartym na rozmowę i gotowym na kompromis, aby uzyskać jak najlepszą cenę.

4. Negocjowanie warunków sprzedaży

Kiedy przystąpisz do negocjacji, cena to nie jedyna pozycja, o której możesz negocjować. Chociaż prawdopodobnie będzie to decydujący czynnik, istnieją również inne warunki, które mogą wpłynąć na wynik transakcji. Na przykład, możesz chcieć pomyśleć o terminach płatności, warunkach dostawy nieruchomości, a nawet o gwarancjach od sprzedawcy.

Po uzgodnieniu wszystkich warunków, umowa przedwstępna może stać się kluczowym dokumentem, który zapewnia, że wszystkie uzgodnione warunki są prawnie wiążące. Umowa przedwstępna kupna nieruchomości definiuje podstawowe warunki umowy i daje pewność obu stronom, że porozumienie zostało osiągnięte. W zależności od specyfiki negocjacji, umowa przedwstępna może również zawierać określone warunki, które muszą być spełnione przed zawarciem ostatecznej umowy, co jest przydatnym narzędziem do ochrony interesów obu stron.

5. Porady prawne: Sprawdź dokumentację

Jedną z najważniejszych części negocjacji jest sprawdzenie dokumentacji prawnej. Zanim podejmiesz ostateczną decyzję o zakupie nieruchomości, ważne jest, aby sprawdzić akt własności, dane katastralne i inne dokumenty prawne związane z nieruchomością. Jeśli np. nieruchomość nie jest podzielona na lokale, nie będziesz mógł jej kupić za pomocą kredytu hipotecznego, a także kupno takiej nieruchomości może pozostawić pole do manipulacji prawnej ze strony innych współwłaścicieli, co automatycznie obniża cenę nieruchomości. Również, jeśli zdecydujesz się na zakup właśnie takiej nieruchomości, najmniej, co sprzedawca może zrobić, to obniżyć cenę nieruchomości o kwotę, którą wydasz po zakupie na podział na lokale. Wszystko o podziale na lokale i dlaczego jest to ważne już pisaliśmy.

Jeśli nie jesteś pewien co do jakiegokolwiek dokumentu, którego potrzebujesz, aby wiedzieć, że kupujesz nieruchomość, z którą wszystko jest w porządku, poproś o pomoc specjalistę. Może Cię to dodatkowo kosztować, ale na pewno dużo mniej niż błąd, który możesz popełnić.


Wnioski
Negocjowanie zakupu mieszkania lub nieruchomości może być trudne, ale potraktuj to jako inwestycję w przyszłość, ponieważ w końcu kupujesz sobie dom. Dlatego najlepszą radą, jaką możemy Ci dać, jest przestrzeganie tych kroków, wyznaczanie realnych celów i nie wahaj się skontaktować ze specjalistami i poprosić o pomoc, jeśli widzisz, że nie możesz sobie sam poradzić.

Powodzenia w negocjacjach i zakupie Twojej nowej nieruchomości!