Nuove misure di credito in Croazia: Come influenzeranno l'erogazione di mutui per la casa?

Dal 1° luglio 2025, entreranno in vigore nuove misure introdotte dalla Banca Nazionale Croata (HNB) per limitare l'indebitamento eccessivo delle famiglie. Le misure mirano a ridurre i rischi finanziari e garantire la stabilità del mercato immobiliare, in particolare per quanto riguarda i prestiti non finalizzati in contanti. Ma cosa significa esattamente per tutti voi che state pensando di acquistare una proprietà o di richiedere un prestito? Quali sono le condizioni per i prestiti e come cambieranno le nuove misure l'approccio delle banche all'approvazione dei prestiti?


Cosa cambia esattamente?

Di queste misure si è discusso molto a marzo, quando la HNB ha deciso di introdurre criteri di prestito nuovi e più severi.
La HNB limiterà quindi i criteri di prestito in base a due parametri chiave: il rapporto tra la rata mensile del debito e il reddito (DSTI) e il rapporto tra l'importo del prestito e il valore della proprietà data in garanzia (LTV). Per garantire la stabilità finanziaria, vengono introdotti limiti per entrambi i parametri. Il DSTI (Debt Service-to-Income ratio) misura quanto dovrai destinare del tuo reddito mensile per il rimborso del prestito. Per i mutui ipotecari, il DSTI non deve superare il 45%, mentre per i prestiti non residenziali questo importo non può superare il 40%. LTV (Loan-to-Value ratio) misura quanto ammonta il prestito rispetto al valore della proprietà che utilizzi come garanzia. In questo caso, l'LTV massimo è del 90%, il che significa che puoi prendere in prestito al massimo il 90% del valore della proprietà e devi provvedere al resto con i tuoi fondi.


Come influisce sull'importo del prestito?

In base alle nuove linee guida, la possibilità di ottenere un prestito sarà limitata, ma ciò non significa che non sarà possibile ottenere prestiti. Ad esempio, secondo le nuove misure, per un mutuo per un immobile del valore di 240.000 euro, per 30 anni con un tasso di interesse del 4% e un reddito mensile di 2000 euro, l'importo massimo del prestito che potresti ottenere sarebbe di 188.515 euro.

Questo importo del prestito si basa sul DSTI (rapporto tra la rata mensile del debito e il reddito), che non deve superare il 45% del tuo reddito mensile. Inoltre, l'importo massimo del prestito è limitato anche in relazione all'LTV (rapporto tra l'importo del prestito e il valore della proprietà), che in questo caso non deve superare il 90% del valore della proprietà. Se il valore della proprietà fosse più alto, questo importo del prestito sarebbe l'importo massimo del prestito consentito in base al rapporto DSTI.

Quindi, in questo scenario, per una proprietà del valore di 240.000 euro, l'importo massimo del prestito che potresti ottenere, in conformità con le nuove regole della HNB, sarebbe di 188.515 euro.

Perché la HNB introduce queste misure?

L'introduzione di nuove misure è il risultato della crescente spesa e dell'indebitamento delle famiglie. Sebbene l'obiettivo sia quello di facilitare l'accesso ai mutui, l'indebitamento eccessivo può creare rischi economici a lungo termine. La HNB ha introdotto queste misure per: ridurre l'indebitamento eccessivo delle famiglie, soprattutto quando si tratta di consumatori che prendono prestiti a lunghissimo termine, rafforzare la resilienza finanziaria delle famiglie in caso di scenari macroeconomici sfavorevoli, come l'aumento dei tassi di interesse o il calo del mercato immobiliare, ridurre il rischio di mancato rimborso dei prestiti, che potrebbero portare a mancati pagamenti e quindi influire negativamente sulla stabilità del sistema finanziario.

Sebbene inizialmente fosse stato annunciato che le misure sarebbero entrate in vigore all'inizio di aprile, a causa delle esigenze del mercato, le misure sono state posticipate di tre mesi in modo che tutti avessero tempo sufficiente per adeguare i propri piani finanziari alle nuove condizioni.

Eccezioni e flessibilità nei prestiti

Nonostante le nuove restrizioni, la HNB consente alcune eccezioni ai prestiti che consentono alle banche di approvare prestiti che non soddisfano tutte le regole. Secondo le nuove misure, le banche possono approvare: fino al 20% dell'importo dei mutui al di fuori delle restrizioni LTV e DSTI e fino al 10% dell'importo di altri prestiti al di fuori delle restrizioni DSTI.

Queste eccezioni consentono alle banche, in base alla propria valutazione dell'affidabilità creditizia, di approvare parte del prestito che altrimenti sarebbe stato rifiutato a causa delle restrizioni.

Impatto sui mutui ipotecari

Uno degli obiettivi principali di queste misure è quello di rallentare la crescita dei prestiti non finalizzati in contanti e ridurre l'onere delle famiglie con debiti eccessivi. Considerando che queste misure si riferiscono principalmente ai prestiti in contanti, che hanno registrato un forte aumento nell'ultimo anno, si prevede che queste misure avranno un impatto minore sui mutui ipotecari. Per gli acquirenti che acquistano la loro prima casa o si trasferiscono in una proprietà più grande, le misure non cambieranno in modo significativo l'accesso ai prestiti, poiché vengono ancora offerti termini favorevoli per i mutui.

Tendenze future del prestito

La HNB prevede che queste misure porteranno a un rallentamento dei prestiti ai cittadini, ma si prevede anche che i tassi di interesse aumenteranno in futuro. Ciò significa che l'accesso ai prestiti potrebbe diventare più costoso, quindi si consiglia di prendere in considerazione l'ingresso nel mercato immobiliare ora, mentre i tassi di interesse sono ancora relativamente bassi.
Queste nuove misure introdotte dalla HNB pongono limiti chiari all'indebitamento, ma garantiscono anche la stabilità del sistema finanziario e riducono il rischio di indebitamento eccessivo delle famiglie. Sebbene possano rallentare le dinamiche del mercato immobiliare, forniscono anche protezione ai consumatori e consentono un quadro finanziario più sicuro. Se stai cercando un mutuo o un prestito non residenziale, tieni presente queste novità e verifica con le tue banche come ti adatterai alle nuove condizioni di prestito.