Cos'è un contratto preliminare di acquisto immobiliare e quando viene utilizzato?

Hai trovato la casa o l'appartamento ideale, il prezzo ti soddisfa, le trattative con il venditore vanno bene e poi vieni sorpreso dal fatto che devi firmare un contratto preliminare prima che si arrivi all'acquisto finale. Molti non sono consapevoli di quanto questo documento sia importante e di come possa esserti d'aiuto durante la compravendita.

Quando decidi di acquistare un immobile, il contratto preliminare è un documento che ti accompagnerà e garantirà che l'intera transazione proceda nella direzione che desideri. Sebbene molti non lo conoscano, il contratto preliminare svolge in realtà un ruolo chiave nel garantire i tuoi diritti e definire tutti i termini che saranno contenuti nel contratto principale. Sebbene non sia sempre legalmente vincolante, il contratto preliminare offre sicurezza sia all'acquirente che al venditore, in quanto definisce i dettagli della compravendita e garantisce che entrambe le parti adempiano ai propri obblighi. Sebbene non comporti il trasferimento della proprietà immobiliare, obbliga comunque entrambe le parti a stipulare un contratto principale in futuro e in questo modo garantisce che nessuna delle due parti si ritiri unilateralmente dai termini concordati.

Quando si usa il contratto preliminare?

Il contratto preliminare viene utilizzato in diverse situazioni specifiche e viene stipulato più spesso quando l'acquirente e il venditore concordano il prezzo e altri termini, ma è necessario del tempo aggiuntivo per soddisfare tutti i termini. Ecco alcuni casi in cui un contratto preliminare è utile:


In attesa di un mutuo: Se l'acquirente ha bisogno di un mutuo per finanziare l'acquisto di un immobile, il contratto preliminare gli assicura un certo periodo di tempo per raccogliere i fondi necessari o per l'approvazione del mutuo.


Documenti finali: Se il venditore non ha ancora tutti i documenti necessari per concludere l'acquisto / vendita (ad es. certificati di proprietà, documenti fiscali, certificati geodetici), il contratto preliminare può servire a garantire che nessuna delle parti si ritiri dalla transazione.


Prenotazione dell'immobile: Quando l'acquirente e il venditore desiderano "bloccare" l'accordo prima di firmare il contratto principale, il contratto preliminare dà loro la certezza che lo faranno. Più su


Il contratto preliminare deve essere conforme alle leggi in vigore e la Legge sulle obbligazioni della Repubblica di Croazia definisce gli aspetti legali chiave di tutti i contratti, compreso il contratto preliminare per l'acquisto di un immobile. Puoi leggere di più su questo su qui.

Quali sono le principali disposizioni del contratto preliminare?

Quando si stipula un contratto preliminare, ci sono alcune cose importanti a cui è necessario prestare attenzione. Sebbene il contratto preliminare non sia troppo complicato, è importante che copra tutti i dettagli essenziali per essere valido e vincolante per entrambe le parti. Ecco a cosa devi prestare attenzione:

• Informazioni sulle parti: Nel contratto preliminare dovrai indicare le informazioni di base su te stesso e sul venditore: chi sei, dove vivi, quali sono i tuoi dati identificativi... niente di complicato, solo le cose fondamentali affinché entrambi sappiate chi è chi.

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• Descrizione dell'immobile: Qui deve essere chiaramente definito di quale immobile si tratta esattamente: qual è l'edificio, l'appartamento, la casa, il garage... Inoltre, vengono indicati tutti i dati importanti come posizione, dimensioni e tutte le caratteristiche importanti per la futura proprietà.

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• Prezzo di vendita e condizioni di pagamento: Definisci il prezzo, come verrà pagato (sarà interamente in una volta o a rate) e certamente le scadenze.

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• Caparra: La maggior parte dei contratti preliminari include una caparra, che è in realtà l'importo che l'acquirente paga in anticipo come prova di serietà. Di norma, è il 10% del prezzo dell'immobile. Se l'acquirente nel frattempo si ritira, la caparra rimane al venditore; se il venditore si ritira, allora deve restituire il doppio della caparra all'acquirente.

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• Termine per la conclusione del contratto principale: Il contratto preliminare deve definire chiaramente quando verrà stipulato il contratto di vendita principale. Di solito sono poche settimane o mesi, ma devi sempre concordare una data specifica.

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• Condizioni di risoluzione del contratto preliminare: Sebbene il contratto preliminare preveda termini vincolanti, è importante che menzioni le condizioni alle quali una o entrambe le parti possono ritirarsi dall'accordo. Di solito, ciò significherà la restituzione della caparra o alcune conseguenze che entrambe le parti accetteranno.

Queste sono le cose di base che devi coprire affinché il contratto preliminare ti assicuri un processo di acquisto senza problemi. Certo, è meglio che il contratto preliminare venga sempre esaminato da un avvocato per assicurarsi che tutto sia conforme alla legge.

Vantaggi del contratto preliminare

Se ti stai ancora chiedendo se dovresti firmare un contratto preliminare, ecco alcuni motivi per cui il contratto preliminare è così importante:

• Garanzia dei termini concordati: Il contratto preliminare definisce chiaramente tutti i termini che saranno contrattati nel contratto di vendita principale. Ciò significa che non vi è possibilità di malintesi sul prezzo, sulle condizioni di pagamento, sui tempi di pagamento o su altri dettagli importanti. Tutto ciò che è stato concordato sarà documentato, il che protegge entrambe le parti e garantisce che la transazione continui in conformità con l'accordo.

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• Prenotazione dell'immobile: Uno dei motivi per cui viene utilizzato un contratto preliminare, in particolare nelle micro-località più frequentate, è che l'acquirente può assicurarsi l'immobile ed essere certo che non verrà venduto a un altro acquirente fino a quando non saranno soddisfatte tutte le condizioni. Nelle situazioni in cui sono interessate più persone allo stesso immobile, il contratto preliminare è un modo per l'acquirente di "bloccare" l'immobile e garantire che non gli sfugga. Questo passaggio fornisce all'acquirente una certa garanzia temporale di avere la precedenza nella finalizzazione del contratto.

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• Maggiore serietà dei negoziati: Il contratto preliminare aggiunge anche serietà all'intero processo. Quando entrambe le parti firmano un contratto preliminare, significa che si sono impegnate a rispettare i termini e a realizzare la transazione. Ciò riduce la possibilità che qualcuno si ritiri dall'accordo all'ultimo minuto. Attraverso il contratto preliminare, entrambe le parti confermano anche la loro serietà e sincerità nell'intento di completare l'acquisto, il che aumenta la fiducia tra loro e riduce il rischio di successivi malintesi.

Tutti questi vantaggi rendono il contratto preliminare uno strumento indispensabile nel processo di acquisto di un immobile. Oltre a proteggere entrambe le parti, il contratto preliminare aiuta a definire più chiaramente tutti gli aspetti della transazione, garantisce che entrambe le parti adempiano ai propri obblighi e consente una transizione sicura nella finalizzazione del contratto di vendita.

Differenze tra contratto preliminare e contratto principale

Una delle cose più importanti che devi capire nel processo di acquisto di un immobile è la differenza tra un contratto preliminare e un contratto principale. Sebbene entrambi i documenti servano come contratti tra acquirente e venditore, hanno funzioni e valore legale diversi.

Il contratto preliminare è un documento vincolante, il che significa che entrambe le parti, sia l'acquirente che il venditore, hanno l'obbligo di rispettare i termini concordati. Tuttavia, il contratto preliminare non porta al trasferimento della proprietà dell'immobile. In altre parole, sebbene tu abbia concordato il prezzo, i termini e tutti gli altri dettagli importanti, tu e il venditore non avete ancora concluso la vendita stessa, né c'è stato alcun cambiamento di proprietà.

Il contratto preliminare serve semplicemente come garanzia legale che entrambe le parti rispetteranno i termini concordati e che in seguito, quando tutte le condizioni saranno soddisfatte (come l'ottenimento di un mutuo o il completamento delle procedure amministrative), stipuleranno il contratto principale. Il contratto preliminare, quindi, rappresenta il primo, ma ancora importante, passo dell'intero processo. Chiude l'accordo, ma non porta al reale trasferimento della proprietà.

D'altra parte, il contratto principale di acquisto di un immobile ha pieno effetto legale. Questo contratto porta al reale trasferimento della proprietà dell'immobile dal venditore all'acquirente. Quando concludi il contratto principale, diventi il ​​proprietario ufficiale dell'immobile e puoi registrarlo nei libri fondiari, completando così l'intero processo di acquisto.

Il contratto principale ha un valore legale maggiore perché, oltre a definire i termini della transazione, consente di trasferire formalmente la proprietà all'acquirente. Sulla base del contratto principale, puoi inserire il tuo nome nei libri fondiari e ottenere la protezione legale sull'immobile. Solo quando la registrazione della proprietà è stata eseguita, tu come acquirente diventi il ​​vero proprietario e puoi disporre dell'immobile come desideri.

Quindi, mentre il contratto preliminare assicura che nessuna delle due parti si ritiri dall'accordo, solo il contratto principale ha il potere di modificare la proprietà e sigillare l'intero processo di acquisto. Il contratto preliminare è come una prenotazione dell'immobile, mentre il contratto principale è l'acquisto effettivo.

Conclusione
Il contratto preliminare per l'acquisto di un immobile è uno strumento legale essenziale che protegge entrambe le parti e consente la realizzazione sicura della transazione prevista. Sebbene non sia legalmente obbligatorio, il contratto preliminare è raccomandato nella maggior parte delle procedure di vendita perché fornisce sicurezza e una chiara regolamentazione di tutti i termini della transazione prima della stipula del contratto di vendita principale. Se hai intenzione di acquistare un immobile, considera di utilizzare un contratto preliminare per garantire la sicurezza e una chiara procedura durante l'intero processo. Se vuoi saperne di più sui passaggi nel processo di acquisto di un immobile, ti consigliamo di dare un'occhiata al nostro guida per gli acquirenti di immobili.