Na čo si dať pozor pri rokovaniach o cene a podmienkach kúpy nehnuteľnosti?

Vždy, keď ide o kúpu, všetci chceme dosiahnuť najlepšiu možnú cenu. To sa osobitne vzťahuje na kúpu nehnuteľnosti, vzhľadom na to, že ide o veľké sumy, ktoré môžu výrazne ovplyvniť náš finančný život. A nie je len cieľom zaplatiť menej, ale aj zabezpečiť, aby vám podmienky kúpy išli maximálne v prospech a aby transakcia prebiehala hladko.

Preto, ak plánujete kúpu, vezmite si chvíľku času a zistite, na čo si dať pozor, aby ste dosiahli čo najlepšiu možnú dohodu.

1. Preskúmajte trh a ceny

Predtým, ako sa pustíte do rokovaní o cene nehnuteľnosti, najprv musíte porozumieť trhu. Ceny nehnuteľností sa môžu značne líšiť v závislosti od lokality, veku budovy, kvality stavby, plochy a mnohých ďalších faktorov. Tiež, ceny môžu byť rôzne v rôznych častiach mesta, preto je dôležité mať jasnú predstavu o tom, aké sú ceny nehnuteľností v ktorom okrsku.

Aby ste boli reálni vo svojich očakávaniach, pred tým, ako sa pustíte do rokovania o cene, je dobré, aby ste preskúmali trh. Týmto spôsobom ľahšie posúdite, či je cena, ktorú predávajúci požaduje, naozaj reálna. Ceny nehnuteľností v poslednom čase majú tendenciu neodôvodneného rastu, preto je dôležité, aby ste porovnali podobné nehnuteľnosti v danej oblasti, aby ste získali prehľad o priemernej cene za meter štvorcový.

Tu vám určite môžu byť nápomocné dostupné zdroje a analýzy, ktoré vám pomôžu získať jasný obraz o trhu. Napríklad, Štátny štatistický úrad pravidelne aktualizuje údaje o indexoch cien bytových objektov, vrátane údajov za prvý štvrťrok 2025. roku.

2. Ako určiť maximálnu cenu nehnuteľnosti?

Dôležité je, aby ste poznali maximálnu sumu, ktorú ste ochotní zaplatiť pred tým, ako začnete rokovania. Toto je osobitne dôležité v situáciách, kde existuje konkurencia o ten istý byt alebo dom. Keď nastavíte limit, držte sa ho a nebuďte príliš emocionálni. Tiež, majte na pamäti všetky dodatočné náklady, ako sú daň z prevodu nehnuteľnosti, náklady na notárske služby, náklady na zápis do katastra nehnuteľností a všetky prípadné opravy, ktoré môžu byť potrebné. To sú všetky položky, ktoré musíte zohľadniť pri definovaní vášho rozpočtu.

Daň z prevodu nehnuteľnosti
V Chorvátsku, daň z prevodu nehnuteľnosti je 3% z kúpnej ceny nehnuteľnosti. Napríklad, ak kupujete byt za 150.000 eur, daň bude predstavovať 4.500 eur. Tento náklad musíte pridať k celkovej cene, pretože daň sa platí ihneď, a dôkaz o zaplatení je potrebné priložiť k zápisu do katastra nehnuteľností.

Náklady na notárske služby
Notár alebo advokát vám pomôže pripraviť kúpnu zmluvu a všetky ostatné právne dokumenty. V závislosti od zložitosti transakcie, náklady na notárske služby sa môžu pohybovať od 200 do 1.000 eur, a niekedy aj viac, v závislosti od hodnoty nehnuteľnosti a špecifík zmluvy. Vždy sa pýtajte na orientačné ceny pred tým, ako začnete proces, aby ste mali jasnú predstavu o nákladoch.

Náklady na zápis do katastra nehnuteľností
Zápis do katastra nehnuteľností je proces, ktorým sa úradne registruje vlastníctvo nehnuteľnosti. Náklady na zápis do katastra nehnuteľností zvyčajne predstavujú od 100 do 300 eur, v závislosti od hodnoty nehnuteľnosti. Tento náklad by mal byť tiež zarátaný do celkovej sumy, ktorú zaplatíte, aby ste sa stali právne uznaným ako vlastník.

Náklad na ocenenie nehnuteľnosti
Ak si beriete hypotéku, banka bude požadovať ocenenie hodnoty nehnuteľnosti, aby sa poistila proti nesplácaniu. Náklad na ocenenie môže byť medzi 100 a 300 eurami, v závislosti od banky a druhu nehnuteľnosti. Tento náklad tiež vstupuje do celkových výdavkov, ktoré potrebujete plánovať.

Prípadné opravy a renovácie
Často zistíte, že nehnuteľnosť, ktorá sa vám páčila, potrebuje malé osvieženie alebo opravy, najmä ak nie je nová. Renovácie môžu byť malé, ako napríklad maľovanie stien alebo výmena obkladov, ale môžu byť aj väčšie projekty, ako je výmena stolárskych výrobkov alebo sanácia kúpeľne. Aj keď to možno nie je vždy nevyhnutné, je dobré hneď premýšľať o tom, koľko by vás mohlo stáť prispôsobenie nehnuteľnosti podľa vašich želaní.


Pri stanovení maximálnej sumy, ktorú ste ochotní zaplatiť, nezabudnite zahrnúť všetky tieto dodatočné náklady, pretože môžu výrazne zvýšiť celkovú cenu kúpy. Napríklad, ak ste plánovali zaplatiť 150.000 eur za nehnuteľnosť, berúc do úvahy 3% dane, náklady na notára (1.000 eur) a zápis do katastra (300 eur), celá suma sa môže zvýšiť na približne 155.300 eur alebo viac, v závislosti od dodatočných nákladov ako sú renovácie.

3. Ako rokovať o cene?

Pamätajte si: Vždy, ale vždy existuje priestor na rokovania! Avšak, je dôležité pri tom byť opatrný a premyslený. Predávajúci zvyčajne vždy stanovia počiatočnú cenu, ktorá je vyššia ako tá, ktorú sú ochotní prijať, pretože nechávajú priestor na rokovania.

Tu sú niektoré argumenty, ktoré môžete použiť na zníženie ceny nehnuteľnosti:

Keď ide o rokovania o cene nehnuteľnosti, vždy existuje priestor na zníženie ceny – no je dôležité pri tom byť opatrný a premyslený. Často si všimnete, že predávajúci stanovia cenu, ktorá je o niečo vyššia ako tá, ktorú sú ochotní prijať, pretože nechávajú priestor na rokovania. Avšak, buďte opatrní s príliš nízkymi ponukami, pretože môžu vyzerať nezdvorilo a prinútiť predávajúceho, aby vôbec nechcel pokračovať v rokovaniach.

Najlepší prístup je začať s miernym návrhom, nižším ako požadovaná cena, pretože tak budete mať priestor na ďalšie rokovania. Počas procesu, existujú rôzne faktory, ktoré môžete použiť ako argumenty na zníženie ceny:

Stav nehnuteľnosti – ak nehnuteľnosť vyžaduje veľké investície do opráv alebo renovácií, to môžete využiť ako dôvod na nižšiu cenu.

Lokalita nehnuteľnosti – ak sa nehnuteľnosť nachádza v menej populárnej alebo slabšie rozvinutej oblasti, to tiež môže byť dobrý argument na zníženie ceny.

Zmeny na trhu – ak ceny nehnuteľností v danej oblasti klesajú alebo ak je trh všeobecne spomalený, to môžete použiť ako argument na priaznivejšiu cenu.

Rokovania sú často procesom, v ktorom sa obe strany pokúšajú nájsť stred, ktorý im vyhovuje, takže flexibilita je kľúčová. Najdôležitejšie je, aby ste zostali otvorení na rozhovor a pripravení na kompromis, aby ste dosiahli najlepšiu možnú cenu.

4. Rokovania o podmienkach predaja

Keď sa pustíte do rokovaní, nie je cena jediná položka, o ktorej môžete rokovať. Hoci bude pravdepodobne rozhodujúcim faktorom, existujú aj iné podmienky, ktoré môžu ovplyvniť výsledok transakcie. Napríklad, možno budete chcieť premýšľať o lehotách splatnosti, podmienkach dodania nehnuteľnosti alebo dokonca o zárukách od predávajúceho.

Po tom, ako sa dohodnete na všetkých podmienkach, predbežná zmluva sa môže stať kľúčovým dokumentom, ktorý zabezpečuje, že všetky dohodnuté podmienky sú právne záväzné. Predbežná zmluva o kúpe nehnuteľnosti definuje základné podmienky zmluvy a dáva istotu obom stranám, že dohoda bola dosiahnutá. V závislosti od špecifík rokovaní, predbežná zmluva môže obsahovať aj určité podmienky, ktoré sa musia splniť pred tým, ako sa dosiahne konečná zmluva, čo je užitočný nástroj na ochranu záujmov oboch strán.

5. Právne rady: Skontrolujte dokumentáciu

Jeden z najdôležitejších častí rokovaní je kontrola právnej dokumentácie. Pred tým, ako urobíte konečné rozhodnutie o kúpe nehnuteľnosti, je dôležité skontrolovať list vlastníctva, katastrálne údaje a iné právne listiny súvisiace s nehnuteľnosťou. Ak napr. nehnuteľnosť nie je rozčlenená, nebudete ju môcť kúpiť prostredníctvom hypotéky, a aj kúpa takej nehnuteľnosti môže ponechať priestor na právne manipulácie zo strany ostatných spoluvlastníkov, čo automaticky znižuje cenu nehnuteľnosti. Tiež, ak sa rozhodnete pre kúpu práve takej nehnuteľnosti, najmenej čo predávajúci môže urobiť, je znížiť cenu nehnuteľnosti o sumu, ktorú miniete po kúpe na rozčlenenie. Všetko o rozčlenení a prečo je to dôležité sme už písali.

Ak si nie ste istí v žiadnom dokumente, ktorý potrebujete, aby ste vedeli, že kupujete nehnuteľnosť, s ktorou je všetko v poriadku, hľadajte pomoc od odborníkov. Možno vás to bude dodatočne stáť, ale určite oveľa menej ako chyba, ktorú môžete urobiť.


Záver
Rokovanie o kúpe bytu alebo nehnuteľnosti môže byť namáhavé, ale pochopte to ako zálohu do budúcnosti, pretože predsa kupujete sebe domov. Preto, najlepšia rada, ktorú vám môžeme dať, je, že sledujte tieto kroky, nastavte reálne ciele a neváhajte sa obrátiť na odborníkov a požiadať o pomoc, ak vidíte, že nemôžete sami.

Šťastne v rokovaniach a kúpe vašej novej nehnuteľnosti!