Na kaj paziti pri pogajanjih o ceni in pogojih nakupa nepremičnine?

Vedno, kadar gre za nakup, si vsi želimo doseči najboljšo možno ceno. To še posebej velja za nakup nepremičnine, glede na to, da gre za velike zneske, ki lahko znatno vplivajo na naše finančno življenje. In ni le cilj plačati manj, ampak tudi zagotoviti, da vam pogoji nakupa gredo maksimalno v korist in da transakcija poteka gladko.

Zato, če načrtujete nakup, si vzemite trenutek časa in ugotovite, na kaj morate biti pozorni, da boste dosegli najboljši možni dogovor.

1. Raziščite trg in cene

Preden se spustite v pogajanja o ceni nepremičnine, morate najprej razumeti trg. Cene nepremičnin se lahko znatno razlikujejo glede na lokacijo, starost stavbe, kakovost gradnje, površino in številne druge dejavnike. Prav tako se lahko cene razlikujejo v različnih delih mesta, zato je pomembno imeti jasno predstavo o tem, kakšne so cene nepremičnin v katerem predelu.

Da bi bili realni v svojih pričakovanjih, je dobro, da pred začetkom pogajanj o ceni raziščete trg. Na ta način boste lažje ocenili, ali je cena, ki jo prodajalec zahteva, resnična. Cene nepremičnin imajo v zadnjem času tendenco neupravičene rasti, zato je pomembno, da primerjate podobne nepremičnine na tem območju, da boste dobili vpogled v povprečno ceno kvadrata.

Tu vam lahko koristijo dostopni viri in analize, ki vam bodo pomagali pridobiti jasno sliko o trgu. Na primer, Državni zavod za statistiko redno posodablja podatke o indeksih cen stanovanjskih objektov, vključno s podatki za prvo trimesečje 2025. leta.

2. Kako določiti maksimalno ceno nepremičnine?

Pomembno je, da veste maksimalni znesek, ki ga ste pripravljeni plačati, preden začnete pogajanja. To je še posebej pomembno v situacijah, ko obstaja konkurenca za isto stanovanje ali hišo. Ko nastavite limit, se ga držite in ne bodite preveč čustveni. Prav tako upoštevajte vse dodatne stroške, kot so davek na promet z nepremičninami, stroški notarskih storitev, stroški vpisa v zemljiško knjigo in vsa morebitna popravila, ki bi jih morda potrebovali. To so vse postavke, ki jih morate upoštevati pri opredelitvi vašega proračuna.

Davek na promet z nepremičninami
Na Hrvaškem znaša davek na promet z nepremičninami 3 % od kupoprodajne cene nepremičnine. Na primer, če kupujete stanovanje za 150.000 evrov, bo davek znašal 4.500 evrov. Ta strošek morate dodati k skupni ceni, ker se davek plača takoj, dokazilo o plačilu pa je treba priložiti za vpis v zemljiško knjigo.

Stroški notarskih storitev
Notar ali odvetnik vam bo pomagal pripraviti kupoprodajno pogodbo in vse druge pravne dokumente. Odvisno od zahtevnosti transakcije se lahko stroški notarskih storitev gibljejo od 200 do 1.000 evrov, včasih tudi več, odvisno od vrednosti nepremičnine in specifičnosti pogodbe. Vedno vprašajte za okvirne cene, preden začnete postopek, da boste imeli jasno sliko o stroških.

Stroški vpisa v zemljiško knjigo
Vpis v zemljiško knjigo je postopek, s katerim se uradno registrira lastništvo nad nepremičnino. Strošek vpisa v zemljiške knjige običajno znaša od 100 do 300 evrov, odvisno od vrednosti nepremičnine. Ta strošek je treba prav tako všteti v skupni znesek, ki ga boste plačali, da boste postali pravno prepoznani kot lastnik.

Strošek za oceno nepremičnine
Če jemljete stanovanjski kredit, bo banka zahtevala oceno vrednosti nepremičnine, da bi se zavarovala pred neplačilom. Strošek ocene je lahko med 100 in 300 evri, odvisno od banke in vrste nepremičnine. Ta strošek je prav tako vključen v skupne izdatke, ki jih morate načrtovati.

Morebitna popravila in renovacije
Pogosto boste ugotovili, da nepremičnina, ki vam je bila všeč, potrebuje malo osvežitve ali popravkov, še posebej, če ni nova. Renovacije so lahko majhne, kot je barvanje sten ali zamenjava ploščic, lahko pa so tudi večji projekti, kot je zamenjava stavbnega pohištva ali sanacija kopalnice. Čeprav morda ni vedno nujno, je dobro takoj razmisliti o tem, koliko bi vas lahko stala prilagoditev nepremičnine po vaših željah.


Pri postavljanju maksimalnega zneska, ki ga ste pripravljeni plačati, obvezno vključite vse te dodatne stroške, ker lahko znatno zvišajo skupno ceno nakupa. Na primer, če ste načrtovali plačati 150.000 evrov za nepremičnino, ob upoštevanju 3% davka, stroškov notarja (1.000 evrov) in vpisa v zemljiško knjigo (300 evrov), se lahko celoten znesek poveča na približno 155.300 evrov ali več, odvisno od dodatnih stroškov, kot so renovacije.

3. Kako se pogajati o ceni?

Zapomnite si: Vedno, ampak vedno obstaja prostor za pogajanja! Kljub temu je pomembno biti pri tem previden in premišljen. Prodajalci običajno vedno postavijo začetno ceno, ki je višja od tiste, ki jo so pripravljeni sprejeti, ker puščajo prostor za pogajanja.

Tukaj je nekaj argumentov, ki jih lahko uporabite, da znižate ceno nepremičnine:

Ko gre za pogajanja o ceni nepremičnine, vedno obstaja prostor za znižanje cene – vendar je pomembno biti pri tem previden in premišljen. Pogosto boste opazili, da prodajalci postavijo ceno, ki je nekoliko višja od tiste, ki jo so pripravljeni sprejeti, ker puščajo prostor za pogajanja. Kljub temu bodite previdni s prenizkimi ponudbami, ker so lahko nevljudne in prodajalca pripravijo do tega, da sploh ne želi nadaljevati s pogajanji.

Najboljši pristop je, da začnete z zmernim predlogom, nižjim od zahtevane cene, ker boste imeli tako prostor za nadaljnja pogajanja. Med postopkom obstajajo različni dejavniki, ki jih lahko uporabite kot argumente za znižanje cene:

Stanje nepremičnine – če nepremičnina zahteva velike naložbe v popravila ali renovacije, to lahko izkoristite kot razlog za nižjo ceno.

Lokacija nepremičnine – če se nepremičnina nahaja na manj priljubljenem ali slabše razvitem območju, je to lahko dober argument za znižanje cene.

Tržne spremembe – če cene nepremičnin na tem območju padajo ali če je trg na splošno upočasnjen, lahko to izkoristite kot argument za ugodnejšo ceno.

Pogajanja so pogosto proces, v katerem obe strani poskušata najti sredino, ki jima ustreza, zato je fleksibilnost ključna. Najpomembnejše je, da ostanete odprti za pogovor in pripravljeni na kompromis, da boste dosegli najboljšo možno ceno.

4. Pogajanja o pogojih prodaje

Ko se začnete pogajati, ni cena edina postavka, o kateri se lahko pogajate. Čeprav bo verjetno odločilni dejavnik, obstajajo tudi drugi pogoji, ki lahko vplivajo na izid transakcije. Na primer, morda boste želeli razmisliti o rokih plačila, pogojih dostave nepremičnine ali celo o jamstvih prodajalca.

Ko se dogovorite o vseh pogojih, lahko predpogodba postane ključni dokument, ki zagotavlja, da so vsi dogovorjeni pogoji pravno zavezujoči. Predpogodba o nakupu nepremičnine definira osnovne pogoje pogodbe in daje varnost obema stranema, da je dogovor dosežen. Odvisno od specifičnosti pogajanj, lahko predpogodba vsebuje tudi določene pogoje, ki jih je treba izpolniti, preden se doseže končna pogodba, kar je koristen pripomoček za zaščito interesov obeh strani.

5. Pravni nasveti: Preverite dokumentacijo

Eden najpomembnejših delov pogajanj je preverjanje pravne dokumentacije. Preden sprejmete končno odločitev o nakupu nepremičnine, je pomembno preveriti lastniški list, katastrske podatke in druge pravne listine, povezane z nepremičnino. Če npr. nepremičnina ni etažirana, je ne boste mogli kupiti s stanovanjskim kreditom, nakup takšne nepremičnine pa lahko pusti prostor za pravne manipulacije drugih solastnikov, kar samodejno znižuje ceno nepremičnine. Prav tako, če se odločite za nakup prav takšne nepremičnine, je najmanj, kar lahko storil prodajalec, da zniža ceno nepremičnine za znesek, ki ga boste porabili po nakupu za etažiranje. Vse o etažiranju in zakaj je to pomembno, smo že pisali.

Če niste prepričani o nobenem dokumentu, ki ga potrebujete, da bi vedeli, da kupujete nepremičnino, s katero je vse v redu, poiščite pomoč strokovnjaka. Morda vas bo to dodatno stalo, vendar zagotovo veliko manj kot napaka, ki jo lahko naredite.


Zaključek
Pogajanja o nakupu stanovanja ali nepremičnine so lahko naporna, vendar si to predstavljajte kot zalogo za prihodnost, ker si vendar kupujete dom. Zato je najboljši nasvet, ki vam ga lahko damo, da sledite tem korakom, postavite realne cilje in se ne bojte obrniti na strokovnjake in zaprositi za pomoč, če vidite, da ne morete sami.

Srečno pri pogajanjih in nakupu vaše nove nepremičnine!