Na co si dávat pozor při vyjednávání o ceně a podmínkách koupě nemovitosti?

Vždy, když se jedná o nákup, všichni chceme dosáhnout nejlepší možné ceny. To platí zejména při koupi nemovitosti, vzhledem k tomu, že se jedná o velké částky, které mohou významně ovlivnit náš finanční život. A cílem není jen zaplatit méně, ale také zajistit, aby vám podmínky nákupu šly maximálně ve prospěch a aby transakce proběhla hladce.

Proto, pokud plánujete nákup, věnujte chvíli času a zjistěte, na co si dát pozor, abyste dosáhli nejlepší možné dohody.

1. Prozkoumejte trh a ceny

Než se pustíte do vyjednávání o ceně nemovitosti, musíte nejprve porozumět trhu. Ceny nemovitostí se mohou značně lišit v závislosti na lokalitě, stáří budovy, kvalitě výstavby, ploše a mnoha dalších faktorech. Ceny se také mohou lišit v různých částech města, takže je důležité mít jasnou představu o tom, jaké jsou ceny nemovitostí v dané čtvrti.

Abychom byli realističtí ve svých očekáváních, je dobré před zahájením jednání o ceně prozkoumat trh. Tímto způsobem můžete snadněji posoudit, zda je cena, kterou prodejce požaduje, reálná. Ceny nemovitostí mají v poslední době tendenci k neopodstatněnému růstu, takže je důležité porovnat podobné nemovitosti v dané oblasti, abyste získali přehled o průměrné ceně za metr čtvereční.

Zde vám mohou být jistě užitečné dostupné zdroje a analýzy, které vám pomohou získat jasný obrázek o trhu. Například Český statistický úřad pravidelně aktualizuje údaje o indexech cen bytových objektů, včetně údajů za první čtvrtletí roku 2025.

2. Jak určit maximální cenu nemovitosti?

Je důležité, abyste znali maximální částku, kterou jste ochotni zaplatit, než zahájíte jednání. To je zvláště důležité v situacích, kdy existuje konkurence o stejný byt nebo dům. Když si stanovíte limit, držte se ho a nebuďte příliš emotivní. Mějte také na paměti všechny dodatečné náklady, jako je daň z převodu nemovitosti, náklady na notářské služby, náklady na zápis do katastru nemovitostí a veškeré případné opravy, které mohou být potřeba. To jsou všechno položky, které musíte vzít v úvahu při definování svého rozpočtu.

Daň z převodu nemovitosti
V Chorvatsku činí daň z převodu nemovitosti 3 % z kupní ceny nemovitosti. Například, pokud kupujete byt za 150 000 eur, daň bude 4 500 eur. Tento náklad musíte přičíst k celkové ceně, protože daň se platí okamžitě a důkaz o zaplacení je třeba připojit pro zápis do katastru nemovitostí.

Náklady na notářské služby
Notář nebo advokát vám pomůže připravit kupní smlouvu a všechny další právní dokumenty. V závislosti na složitosti transakce se náklady na notářské služby mohou pohybovat od 200 do 1 000 eur, a někdy i více, v závislosti na hodnotě nemovitosti a specifikách smlouvy. Vždy se zeptejte na rámcové ceny, než zahájíte proces, abyste měli jasnou představu o nákladech.

Náklady na zápis do katastru nemovitostí
Zápis do katastru nemovitostí je proces, kterým se oficiálně registruje vlastnictví nemovitosti. Náklady na zápis do katastru nemovitostí se obvykle pohybují od 100 do 300 eur, v závislosti na hodnotě nemovitosti. Tento náklad by měl být také zahrnut do celkové částky, kterou zaplatíte, abyste byli právně uznáni jako vlastník.

Náklady na ocenění nemovitosti
Pokud si berete hypoteční úvěr, bude banka požadovat ocenění hodnoty nemovitosti, aby se zabezpečila proti nesplácení. Náklady na ocenění se mohou pohybovat mezi 100 a 300 eury, v závislosti na bance a druhu nemovitosti. Tento náklad vstupuje také do celkových výdajů, které byste měli plánovat.

Případné opravy a rekonstrukce
Často zjistíte, že nemovitost, která se vám líbí, potřebuje trochu osvěžení nebo opravu, zejména pokud není nová. Rekonstrukce mohou být malé, jako je vymalování stěn nebo výměna dlaždic, ale mohou to být i větší projekty, jako je výměna oken nebo sanace koupelny. I když to možná není vždy nutné, je dobré hned uvažovat o tom, kolik by vás mohla stát úprava nemovitosti podle vašich představ.


Při stanovení maximální částky, kterou jste ochotni zaplatit, nezapomeňte zahrnout všechny tyto dodatečné náklady, protože mohou výrazně zvýšit celkovou cenu nákupu. Například, pokud jste plánovali zaplatit 150 000 eur za nemovitost, s přihlédnutím k 3% dani, nákladům na notáře (1 000 eur) a zápisu do katastru nemovitostí (300 eur), celková částka se může vyšplhat na přibližně 155 300 eur nebo více, v závislosti na dalších nákladech, jako jsou rekonstrukce.

3. Jak jednat o ceně?

Pamatujte si: Vždy, ale vždy existuje prostor pro jednání! Je však důležité být při tom opatrný a promyšlený. Prodejci obvykle vždy stanoví počáteční cenu, která je vyšší než ta, kterou jsou ochotni přijmout, protože nechávají prostor pro jednání.

Zde jsou některé argumenty, které můžete použít ke snížení ceny nemovitosti:

Pokud jde o vyjednávání ceny nemovitosti, vždy existuje prostor pro snížení ceny – ale je důležité být při tom opatrný a promyšlený. Často si všimnete, že prodejci stanoví cenu, která je o něco vyšší, než tu, kterou jsou ochotni přijmout, protože nechávají prostor pro jednání. Buďte však opatrní s příliš nízkými nabídkami, protože mohou vypadat neuctivě a donutit prodejce, aby vůbec nechtěl pokračovat v jednání.

Nejlepší přístup je začít s umírněným návrhem, nižším než požadovaná cena, protože tak budete mít prostor pro další jednání. Během procesu existují různé faktory, které můžete použít jako argumenty pro snížení ceny:

Stav nemovitosti – pokud nemovitost vyžaduje velké investice do oprav nebo rekonstrukcí, můžete to využít jako důvod pro nižší cenu.

Lokalita nemovitosti – pokud se nemovitost nachází v méně populární nebo méně rozvinuté oblasti, může to být také dobrý argument pro snížení ceny.

Změny na trhu – pokud ceny nemovitostí v této oblasti klesají nebo pokud je trh obecně pomalejší, můžete to využít jako argument pro výhodnější cenu.

Vyjednávání je často proces, ve kterém se obě strany snaží najít střed, který jim vyhovuje, takže flexibilita je klíčová. Nejdůležitější je zůstat otevřený rozhovoru a být připraven na kompromis, abyste dosáhli nejlepší možné ceny.

4. Jednání o podmínkách prodeje

Když se pustíte do jednání, není cena jedinou položkou, o které můžete jednat. I když bude pravděpodobně rozhodujícím faktorem, existují i ​​další podmínky, které mohou ovlivnit výsledek transakce. Můžete například zvážit platební lhůty, podmínky dodání nemovitosti nebo dokonce záruky od prodejce.

Poté, co se dohodnete na všech podmínkách, se může předběžná smlouva stát klíčovým dokumentem, který zajistí, že všechny dohodnuté podmínky jsou právně závazné. Předběžná smlouva o koupi nemovitosti definuje základní podmínky smlouvy a dává jistotu oběma stranám, že dohoda byla dosažena. V závislosti na specifikách jednání může předběžná smlouva obsahovat i určité podmínky, které se musí splnit, než se dosáhne konečné smlouvy, což je užitečný nástroj pro ochranu zájmů obou stran.

5. Právní rady: Zkontrolujte dokumentaci

Jednou z nejdůležitějších částí jednání je kontrola právní dokumentace. Než učiníte konečné rozhodnutí o koupi nemovitosti, je důležité zkontrolovat vlastnický list, katastrální údaje a další právní dokumenty související s nemovitostí. Pokud např. nemovitost není rozdělená na byty, nebudete ji moci koupit prostřednictvím hypotečního úvěru a nákup takové nemovitosti může ponechat prostor pro právní manipulace ze strany ostatních spoluvlastníků, což automaticky snižuje cenu nemovitosti. Také, pokud se rozhodnete pro koupi právě takové nemovitosti, nejméně, co může prodejce udělat, je snížit cenu nemovitosti o částku, kterou utratíte po koupi za rozdělení na byty. Vše o rozdělení na byty a proč je to důležité, už jsme psali.

Pokud si nejste jisti žádným dokumentem, který potřebujete, abyste věděli, že kupujete nemovitost, se kterou je vše v pořádku, požádejte o pomoc odborníka. Možná vás to bude stát navíc, ale jistě mnohem méně než chyba, které se můžete dopustit.


Závěr
Jednání o koupi bytu nebo nemovitosti může být náročné, ale berte to jako záruku do budoucna, protože si přece jen kupujete domov. Proto je nejlepší rada, kterou vám můžeme dát, že budete postupovat podle těchto kroků, stanovíte si reálné cíle a nebudete se zdráhat obrátit se na odborníky a požádat o pomoc, pokud vidíte, že to sami nezvládnete.

Hodně štěstí při jednáních a nákupu vaší nové nemovitosti!