Etažiranje: Što je, zašto je važno i kako se provodi?

Prodali bi nekretninu, ali nemate etažno vlasništvo? Ili ste odlučili kupiti takvu nekretninu, ali vam banka ne može dati stambeni kredit?
Kako bi izbjegli takve i slične pravne i administrativne zavrzlame, saznajte zašto kao vlasnik nekretnine morate imati upisano etažno vlasništvo i kako uopće provesti etažiranje i upisati se u zemljišne knjige.

Što je etažiranje?

Etažiranje je pravni postupak u kojem se vlasnicima posebnih dijelova nekretnine (poput stanova, poslovnih prostora i garaža) omogućuje da postanu službeno upisani kao vlasnici tih dijelova u zemljišnim knjigama. Postupak uključuje izradu etažnog elaborata, koji opisuje sve posebne dijelove zgrade, njihove površine i udjele suvlasnika u zajedničkim dijelovima zgrade.
Ovaj postupak je bitan jer omogućuje vlasnicima jasno definirana prava vlasništva, što olakšava kasniji prijenos imovine, prodaju ili nasljedstvo. Također, etažiranje olakšava dobivanje kredita jer omogućuje banci da upiše hipoteku na specifičan dio zgrade.

Zašto je etažiranje važno?

Postupak etažiranja je ključan za svaku nekretninu koja se dijeli na više samostalnih jedinica, bilo da se radi o stambenim ili poslovnim prostorima. Etažiranjem se formalno definira vlasništvo svakog dijela nekretnine, čime se omogućuje nesmetano raspolaganje svim dijelovima. Ovo je izuzetno važno za svaku nekretninu koja se sastoji od više etaža ili stanova, jer omogućuje vlasnicima da svoja prava na imovinu prepoznaju i upišu u zemljišne knjige.

Kako se provodi etažiranje?

1. Izrada etažnog elaborata

Prvi korak u postupku etažiranja je izrada etažnog elaborata, što je detaljan plan podjele nekretnine na zasebne jedinice. Elaborat mora biti izrađen od strane ovlaštenog stručnjaka poput arhitekta ili geodeta, koji će definirati točne granice između jedinica, njihove površine i sve relevantne informacije o nekretnini. Elaborat uključuje detaljan prikaz svakog stana, poslovnog prostora, garaže ili drugih dijelova zgrade, a mora biti usklađen s važećim građevinskim i urbanističkim propisima.

Cijena izrade etažnog elaborata obično ovisi o površini nekretnine, ali prosječno se kreće od 3 do 5 eura po kvadratnom metru. Točan iznos može varirati ovisno o složenosti podjele i specifičnostima svakog objekta.

2. Sklapanje međuvlasničkog ugovora

Nakon što je etažni elaborat gotov, sljedeći korak je sklapanje međuvlasničkog ugovora kojeg obavezno moraju potpisati svi vlasnici nekretnine, jer se njime formalizira podjela i definiraju prava i obveze svih suvlasnika.

Međuvlasničkim ugovorom reguliraraju se:

• Prava i obveze vlasnika svakog stana ili prostora,
• Podjelu zajedničkih prostora (poput hodnika, liftova, dvorišta, krova, itd.),
• Podjela troškova za zajedničke popravke i održavanje,
• Uvjeti pod kojima se može prodati ili prenijeti vlasništvo nad pojedinim prostorom.

Za izradu međuvlasničkog ugovora najbolje je angažirati pravnika, jer je ovaj ugovor pravno obvezujući i mora biti formuliran na način koji osigurava zaštitu prava svih strana. Ugovor mora biti ovjeren kod javnog bilježnika kako bi imao pravnu snagu.

3. Upis u zemljišne knjige

Posljednji korak u procesu etažiranja je upis novih etažiranih jedinica u zemljišne knjige čime se formalizira vlasništvo i omogućuje svakom vlasniku da nesmetano raspolaže svojom imovinom.

Za upis u zemljišne knjige potrebno je podnijeti zahtjev za upis zajedno s:

• Etažnim elaboratom,
• Međuvlasničkim ugovorom,
• Potvrdom o plaćenom porezu na promet nekretnina (ako je to relevantno).

Zahtjev za upis vlasništva podnosi novi vlasnik, koji može podnijeti zahtjev osobno ili putem javnog bilježnika ili odvjetnika. Upis se obavlja na zemljišnoknjižnom odjelu općinskog suda, a cijeli postupak obično traje između 30 i 60 dana, ovisno o kompleksnosti predmeta i trenutnoj opterećenosti suda.

Tko nosi troškove etažiranja?

Obično, troškove izrade etažnog elaborata i pripreme dokumentacije snose svi suvlasnici proporcionalno svojim udjelima, dok trošak ovjere međuvlasničkog ugovora i upisa u zemljišne knjige također pada na svakog vlasnika prema dogovoru ili udjelima u zajedničkoj imovini.

Koji uvjeti moraju biti ispunjenji za postupak etažiranja?

Da bi se upisali u zemljišne knjige i uopće pristupili procesu etažiranja, morate zadovoljiti neke osnovne uvjete:

• Legalnost objekta: Prvi i najvažniji uvjet je da zgrada mora biti legalno izgrađena. To znači da mora imati važeće građevinske i uporabne dozvole. Ukoliko zgrada nije legalizirana ili nije izgrađena u skladu s važećim propisima, etažiranje neće biti moguće. Zbog toga je važno da se uvjerite da su svi dokumenti u redu prije nego što krenete u ovaj proces.
• Suvlasnička suglasnost: Etažiranje nije nešto što možete napraviti sami ako niste jedini vlasnik zgrade. Svi su-vlasnici moraju biti u potpunosti suglasni s procesom podjele i mora se donijeti međuvlasnički ugovor. Svaki suvlasnik mora pristati na podjelu prostora i potpisati ugovor kako bi cijeli postupak bio pravno valjan. To znači da je važno imati dobar dogovor među suvlasnicima kako bi se izbjegle nesuglasice kasnije.
• Pravilna dokumentacija: Da bi etažiranje prošlo bez problema, morate imati svu potrebnu dokumentaciju. To uključuje izvod iz zemljišne knjige, katastarske podatke, građevinsku i uporabnu dozvolu, ali i druge relevantne dokumente koji potvrđuju pravnu valjanost objekta i vlasničke udjele. Bez ove dokumentacije, etažiranje neće biti moguće.

Što se sve može etažirati?

Etažiranju podliježu svi dijelovi zgrade koji mogu funkcionirati kao samostalne jedinice. To znači da možete etažirati:

• Stanove,
• Poslovne prostore,
• Garaže,
• Parkirna mjesta,
• Balkone, terase i druge prostorije, pod uvjetom da su jasno odvojene i definirane kao posebni dijelovi.

Bitno je napomenuti da se etažirati mogu samo oni dijelovi zgrade koji imaju jasnu i specifičnu namjenu, odnosno oni koji se koriste na način koji omogućuje njihovo odvojeno vlasništvo. Dakle, prostorije koje nisu samostalne ili se ne mogu koristiti odvojeno, ne mogu biti etažirane.

Kupnja neetažirane nekretnine putem stambenog kredita

Jedan od ključnih razloga za etažiranje je mogućnost kupnje nekretnine uz pomoć stambenog kredita. Banke zahtijevaju da nekretnina bude etažirana kako bi mogle upisati hipoteku na specifičan dio zgrade, a to znači da kupnja neetažirane nekretnine nije moguća uz stambeni kredit. Takve nekretnine mogu se kupiti samo za gotovinu.

Zašto je to tako?
Banke ne mogu odobriti stambeni kredit za nekretnine koje nisu etažirane jer im nije moguće definirati specifičan dio zgrade koji bi bio predmet hipoteke. To znači da potencijalni kupci koji žele kupiti neetažirane nekretnine moraju osigurati financijska sredstva iz drugih izvora.

Prednosti etažiranja

Etažiranje donosi brojne prednosti za vlasnike nekretnina. Neke od glavnih prednosti uključuju:

• Jasno definirana prava vlasništva: Svaki suvlasnik ima jasno utvrđeno pravo vlasništva nad svojim dijelom nekretnine, što omogućuje jednostavnije i bezbrižnije raspolaganje tim dijelom, bilo da ga prodajete, iznajmljujete ili prenesete.
• Mogućnost prodaje, najma i nasljedstva: Kada je nekretnina etažirana, vlasnicima je puno lakše prodati, iznajmiti ili ostaviti svoju imovinu nasljednicima. Jasno definiran vlasnički udio pojedinca omogućuje jednostavnije transakcije i nasljedničke postupke.
• Povećava mogućnost financiranja: Vlasnici etažiranih objekata lakše dobivaju stambeni kredit jer se može izravno upisati hipoteka na specifičan dio nekretnine. To povećava sigurnost financijskim institucijama, što im olakšava odobravanje kredita za etažirane prostore.

Etažiranje je izuzetno važan postupak za sve vlasnike stambenih i poslovnih prostora unutar višestambenih zgrada. Osim što omogućava jasno definiranje prava vlasništva, ono donosi i brojne praktične prednosti poput lakšeg raspolaganja imovinom i pristupa financijskim uslugama. Ako ste vlasnik stana, poslovnog prostora, garaže ili drugog dijela zgrade, etažiranje je postupak koji vam omogućuje da imate potpunu kontrolu nad svojim vlasničkim pravima.