Quali documenti deve avere uno straniero per comprare un immobile in Croazia?

La Croazia è diventata negli ultimi anni una destinazione molto attraente per investimenti immobiliari, data la sua bellezza, i prezzi convenienti e un mercato sviluppato. Molti stranieri decidono di investire in proprietà, ma prima di iniziare ad acquistare, spesso si pongono domande su quali siano esattamente i termini e la documentazione necessari per acquistare una proprietà in Croazia. Forniamo qui tutte le informazioni necessarie.

Quali stranieri possono acquistare una proprietà in Croazia?

Prima di dedicarci alla documentazione, è importante sapere che non tutti gli stranieri possono automaticamente acquistare una proprietà in Croazia. Ci sono diverse condizioni legali che dipendono dalla nazionalità e dal tipo di proprietà che si desidera acquistare.

• Cittadini dell'Unione Europea (UE): Se sei un cittadino dell'UE, il processo è abbastanza semplice. In quanto cittadino dell'UE, puoi acquistare una proprietà in Croazia con minime barriere burocratiche, poiché la Croazia è membro dell'UE e il quadro legislativo consente il libero mercato immobiliare all'interno dell'Unione.
• Cittadini di paesi extra UE: Se sei cittadino di un paese non membro dell'UE, la situazione è un po' più complessa. In questo caso, puoi acquistare una proprietà solo se il tuo paese ha un accordo reciproco con la Croazia che consente ai cittadini stranieri di acquistare terreni. Se esiste un tale accordo, la procedura per l'acquisto di una proprietà sarà simile a quella dei cittadini dell'UE, ma potrebbe essere necessario soddisfare ulteriori condizioni.
• Acquisto di immobili per soggiorno: Se gli stranieri desiderano acquistare una proprietà per viverci, e non provengono da un paese dell'UE, possono presentare domanda di approvazione, ma ciò richiede condizioni aggiuntive, come la prova dell'intenzione di soggiornare in Croazia per un periodo più lungo (ad es. lavoro, studio o pensione).

Quali documenti sono necessari per acquistare una proprietà in Croazia come straniero?

Per acquistare una proprietà in Croazia, indipendentemente dal fatto che tu sia un cittadino dell'UE o meno, devi avere diversi documenti chiave. Ecco i più importanti:

1. Carta d'identità o passaporto

Per tutti i cittadini stranieri, il documento di base per l'acquisto di un immobile è una carta d'identità o un passaporto valido. Questo documento funge da prova di identità. Se sei dell'UE, la carta d'identità è sufficiente per svolgere tutti gli atti legali, mentre i cittadini di paesi extra UE devono utilizzare il passaporto.

2. OIB (Numero di identificazione personale)

Ogni persona che acquista una proprietà in Croazia deve avere un OIB, un numero specifico per i cittadini croati, ma anche per gli stranieri che lavorano o hanno proprietà nel paese. L'OIB è obbligatorio per tutte le transazioni legali in Croazia, compreso l'acquisto di immobili. Puoi ottenere l'OIB presso l'Amministrazione fiscale croata e la procedura è semplice e veloce. Leggi qui come ottenere il tuo OIB.

3. Estratto catastale

Se desideri assicurarti che la proprietà che stai acquistando non abbia problemi legali, è necessario richiedere un estratto catastale. Questo documento conferma lo stato giuridico della proprietà, inclusa la sua storia di proprietà, oneri o ipoteche, eventuali procedimenti giudiziari e altre informazioni importanti. Puoi ottenere un estratto catastale presso il dipartimento del registro fondiario del tribunale comunale in Croazia e puoi anche verificare la documentazione sul portale Uređena zemlja.

4. Prova di solvibilità

A seconda delle banche e delle condizioni di prestito, a uno straniero può essere richiesto di fornire una prova di solvibilità. Ciò significa che è necessario dimostrare la propria capacità di rimborsare il prestito, se si prevede di contrarre un mutuo per acquistare una proprietà. Le banche di solito richiedono estratti conto bancari o certificati di reddito dal proprio paese d'origine e, in alcuni casi, possono anche richiedere estratti dagli uffici di credito.

5. Prova di proprietà o uso del terreno

Se stai acquistando un terreno o una casa su cui si prevede di costruire, è importante avere tutti i permessi di costruzione necessari, i piani urbanistici e il permesso di costruzione. Questi documenti ti permettono di essere sicuro che il terreno non sia gravato da problemi legali o amministrativi e che tu abbia l'autorizzazione a svolgere i lavori.

6. Contratto di vendita e conferma del pagamento delle tasse

Come per qualsiasi altro acquirente, i cittadini stranieri devono avere un contratto di vendita che definisca i termini della transazione, compreso il prezzo, le scadenze e le condizioni di consegna della proprietà. Una volta completata la vendita, è necessario presentare la prova del pagamento dell'imposta sul trasferimento immobiliare (3% del valore della proprietà). Questa imposta deve essere pagata prima di poter presentare domanda di registrazione della proprietà.

7. Carta verde o altri certificati di legalità della proprietà

Per affari sicuri e trasferimento di proprietà, gli acquirenti stranieri devono avere una certificazione che la proprietà soddisfi tutti i requisiti legali per l'abitazione, nonché che non sia gravata da debiti. Ciò include un estratto del certificato energetico o un certificato di legalità dell'edificio.

8. Certificato di residenza (se applicabile)

Se sei uno straniero che intende risiedere permanentemente in Croazia, potresti anche aver bisogno di un certificato di residenza, che dimostri che hai la residenza registrata in Croazia. Questo documento è importante se hai intenzione di trasferirti e utilizzare la proprietà come tua abitazione principale.

Passaggi durante l'acquisto di una proprietà in Croazia per stranieri

Dopo aver raccolto tutti i documenti necessari, segue il processo formale di acquisto di una proprietà. In generale, questo include:

1. Negoziazione con il venditore: Se hai trovato una proprietà adatta a te, inizia le trattative con il venditore. Puoi ingaggiare un agente immobiliare per assicurarti che tutti i termini della transazione siano chiari ed equi.

2. Firma del contratto: Quando i termini sono stabiliti, firmerai un contratto di vendita, che deve essere autenticato da un notaio.

3. Registrazione nel registro fondiario: Dopo aver pagato l'imposta sul trasferimento immobiliare e completato tutte le formalità, è necessario presentare domanda di registrazione nel registro fondiario. Questo è un passaggio cruciale perché solo con la registrazione nel registro fondiario si diventa il proprietario ufficiale della proprietà.

L'acquisto di una proprietà in Croazia per gli stranieri può sembrare complicato. Sì, ci sono molti documenti da raccogliere, ma con una buona preparazione, può essere in realtà molto semplice. Dai documenti di base come la carta d'identità e l'OIB, ai certificati specifici sulla legalità dell'edificio e alle prove fiscali, tutte queste cose devono essere tenute a mente.