Immobilier

Guide d'achat d'un bien immobilier en Croatie pour les citoyens étrangers

3 avril 2025 / Petra Todorić Dernière mise à jour: 28 mai 2025

Guide pour les étrangers : comment devenir propriétaire d'un bien immobilier en Croatie

Croatie. Climat doux et agréable. Parcs nationaux et beautés naturelles. Mer cristalline, nombreuses îles, montagnes imposantes, plaines fertiles… Une capitale d'un million d'habitants ; pas trop peuplée, mais pleine de contenu et de vie. Une destination touristique, mais sans afflux insupportable de personnes. Inutile d'énumérer plus longtemps pourquoi la Croatie est un véritable joyau parmi les destinations pour l'achat de biens immobiliers. De plus, il n'y a pas d'impôts annuels importants sur les biens immobiliers ici (pour en savoir plus sur les impôts relatifs aux biens immobiliers, consultez ICI).

Si vous êtes un citoyen étranger et que vous recherchez une résidence secondaire, une maison de vacances, une opportunité de déménagement permanent ou simplement un investissement, la Croatie est l'endroit idéal. Un endroit idéal, une bureaucratie un peu moins idéale. L'achat d'un bien immobilier en République de Croatie semble parfois être un processus compliqué, même lorsqu'il s'agit d'acheteurs nationaux, et les acheteurs d'autres pays peuvent être particulièrement réservés. Cependant, vous pouvez surmonter ce problème avec succès et sans douleur en choisissant une agence immobilière fiable. Pour naviguer avec succès dans le monde de l'achat et de la vente de biens immobiliers en Croatie, il est essentiel de connaître les bases : à quoi faire attention, quelles sont les réglementations, les impôts, les droits et les obligations des acheteurs étrangers ? Découvrez-le ci-dessous.

Lors de l'acquisition de biens immobiliers en Croatie, le processus pour un acheteur étranger, qu'il s'agisse d'une personne physique ou morale, diffère selon qu'il provient d'un État membre de l'Union européenne ou non.

Citoyens de l'UE (+République d'Islande, Principauté du Liechtenstein, Royaume de Norvège et Confédération suisse)

Si vous êtes un citoyen ou une personne morale d'un État membre de l'Union européenne (ou de l'un des quatre pays européens pour lesquels les mêmes règles s'appliquent : République d'Islande, Principauté du Liechtenstein, Royaume de Norvège et Confédération suisse), vous acquérez le droit de propriété sur les biens immobiliers en République de Croatie aux mêmes conditions que celles qui s'appliquent aux citoyens de la République de Croatie et aux personnes morales ayant leur siège en Croatie. Pour acquérir le droit de propriété, vous n'avez pas besoin de l'accord du ministère de la Justice et de l'Administration. Une autre nouveauté est que les citoyens et les personnes morales de l'Union européenne peuvent acquérir la propriété de terres agricoles, et ce à partir du 30 juin 2023.

Citoyens étrangers hors UE

Les citoyens étrangers hors UE doivent obtenir l'accord du ministère de la Justice et de l'Administration pour acquérir le droit de propriété. L'octroi de l'accord pour l'acquisition du droit de propriété par des personnes étrangères sur des biens immobiliers en République de Croatie est décidé par une procédure administrative. Il est d'abord nécessaire de déterminer s'il existe une réciprocité entre le pays d'origine et la République de Croatie.

Ici, vérifiez s'il existe une réciprocité entre le pays d'origine et la Croatie. S'il existe une réciprocité, une demande écrite est soumise. Le citoyen étranger soumet la demande physiquement au bureau d'enregistrement ou l'envoie par courrier à l'adresse suivante :

Ministère de la Justice et de l'Administration de la République de Croatie
Direction du droit civil, commercial et administratif
Ulica grada Vukovara 49
10000 Zagreb

Outre la demande écrite, les documents suivants doivent également être joints :

base juridique de l'acquisition de propriété (contrat de vente, contrat de donation, contrat d'entretien, etc.) en original ou en copie certifiée conforme
preuve de propriété du vendeur/cédant du bien immobilier en question, c'est-à-dire un extrait du registre foncier
certificat de l'organe administratif compétent en matière d'urbanisme et d'aménagement du territoire, selon le lieu où se trouve le bien immobilier, concernant le statut juridique du bien immobilier (le bien immobilier se trouve-t-il dans les limites d'une zone de construction prévue par le plan d'urbanisme)
preuve de citoyenneté (copie certifiée conforme du passeport, etc.) ou preuve du statut de personne morale (extrait du registre du tribunal), si vous êtes une personne morale étrangère
si vous êtes représenté par un mandataire, il est nécessaire de fournir une procuration en original ou en copie certifiée conforme
si vous n'avez pas désigné de mandataire pour vous représenter et que vous vous trouvez à l'étranger, vous êtes tenu de désigner un mandataire pour la réception des documents ayant sa résidence en République de Croatie.

Si vous venez d'un pays qui n'a pas de réciprocité avec la République de Croatie, la manière d'acquérir un bien immobilier est par la création d'une société commerciale en Croatie et l'achat du bien immobilier au nom de la société nouvellement créée.

Que faut-il savoir d'autre ?

Que l'acheteur soit un citoyen d'un pays de l'UE ou non, il existe des exceptions, c'est-à-dire que la propriété ne peut pas être acquise sur :

les forêts et les terrains forestiers
les biens immobiliers dans les zones exclues pour la protection et les intérêts de la Croatie
les parties protégées de la nature

Il faut également savoir que la taxe sur le transfert de propriété immobilière est de 3 % du prix de vente du bien immobilier et qu'elle est généralement à la charge de l'acheteur. Lisez un guide complet sur les obligations fiscales en Croatie concernant les biens immobiliers ICI.

Pour acquérir la propriété, les acheteurs étrangers doivent obtenir un OIB (numéro d'identification personnel). Trouvez toutes les informations sur le numéro d'identification personnel pour les citoyens étrangers et comment l'obtenir ICI.Nous avons traité en détail toutes les étapes à suivre, de la signature de l'avant-contrat à la conclusion du processus d'achat et de vente et à l'inscription au registre foncier, dans l'article.

Pour toutes ces étapes, ainsi que pour le processus même de sélection et d'achat et de vente d'un bien immobilier, il est préférable de contacter des experts afin que tout se déroule de manière fluide et aussi simple que possible.

Contactez-nous et effectuez tout en un seul endroit grâce aux services que nous offrons aux citoyens étrangers :