Immobiliare

Guida all'acquisto di immobili in Croazia per cittadini stranieri

03-04-2025 / Petra Todorić

Guida per stranieri: come diventare proprietari di immobili in Croazia

Croazia. Clima mite e piacevole. Parchi nazionali e bellezze naturali. Mare cristallino, numerose isole, montagne imponenti, pianure fertili... Una capitale con un milione di abitanti; non sovraffollata, ma piena di contenuti e vita. Una destinazione turistica, ma senza un afflusso insostenibile di persone. Non abbiamo bisogno di elencare ulteriormente perché la Croazia è un vero gioiello tra le destinazioni per l'acquisto di immobili. Oltre a tutto quanto sopra, non ci sono nemmeno significative tasse annuali sugli immobili (per saperne di più sulle tasse relative agli immobili, scopri QUI).

Se sei un cittadino straniero e cerchi una seconda casa, una casa vacanze, un'opportunità per trasferirti permanentemente o solo un investimento, la Croazia è la location ideale. Location ideale, burocrazia un po' meno ideale. L'acquisto di immobili nella Repubblica di Croazia a volte sembra un processo complicato anche quando si tratta di acquirenti nazionali, e gli acquirenti provenienti da altri paesi possono essere particolarmente riservati. Tuttavia, puoi superare questo problema con successo e senza problemi scegliendo un'agenzia immobiliare affidabile. Per navigare con successo nel mondo della compravendita di immobili in Croazia, è importante conoscere le basi: a cosa prestare attenzione, quali sono le normative, le tasse, i diritti e gli obblighi degli acquirenti stranieri? Scoprilo di seguito.

Quando si acquistano immobili in Croazia, il processo per un acquirente straniero, sia esso persona fisica o giuridica, differisce a seconda che provenga da uno Stato membro dell'Unione Europea o meno.

Cittadini UE (+Repubblica d'Islanda, Principato del Liechtenstein, Regno di Norvegia e Confederazione Svizzera)

Se sei un cittadino o una persona giuridica di uno Stato membro dell'Unione Europea (o di uno dei quattro paesi europei per i quali valgono le stesse regole: Repubblica d'Islanda, Principato del Liechtenstein, Regno di Norvegia e Confederazione Svizzera) acquisisci il diritto di proprietà sugli immobili nella Repubblica di Croazia alle stesse condizioni che valgono per i cittadini della Repubblica di Croazia e le persone giuridiche con sede nella Repubblica di Croazia. Per acquisire il diritto di proprietà non è necessario il consenso del Ministero della Giustizia e dell'Amministrazione. Una novità è che i cittadini e le persone giuridiche dell'Unione Europea possono acquisire la proprietà di terreni agricoli, a partire dal 30 giugno 2023.

Cittadini stranieri extra UE

I cittadini stranieri extra UE devono ottenere il consenso del Ministero della Giustizia e dell'Amministrazione per acquisire il diritto di proprietà. La concessione del consenso all'acquisizione del diritto di proprietà di persone straniere su immobili nella Repubblica di Croazia è decisa con un procedimento amministrativo. Innanzitutto, è necessario stabilire se esiste reciprocità (reciprocità) tra il paese da cui provieni e la Repubblica di Croazia.

Qui verifica se esiste reciprocità tra il paese da cui provieni e la Repubblica di Croazia. Se esiste reciprocità, viene presentata una richiesta scritta. Il cittadino straniero presenta la richiesta fisicamente presso l'ufficio protocollo o la invia per posta all'indirizzo:

Ministero della Giustizia e dell'Amministrazione della Repubblica di Croazia
Direzione per il diritto civile, commerciale e amministrativo
Ulica grada Vukovara 49
10000 Zagabria

Insieme alla richiesta scritta, è necessario allegare i seguenti documenti:

base giuridica dell'acquisizione della proprietà (contratto di compravendita, contratto di donazione, contratto di mantenimento, ecc.) in originale o copia autenticata
prova della proprietà del venditore/cedente dell'immobile in questione, ovvero estratto dal libro fondiario
certificato dell'organo amministrativo competente per l'urbanistica e l'assetto territoriale, in base al luogo in cui si trova l'immobile, sullo stato giuridico dell'immobile (se l'immobile si trova all'interno dei confini dell'area edificabile prevista dal piano urbanistico)
prova della cittadinanza (copia autenticata del passaporto, ecc.) o prova dello stato di persona giuridica (estratto dal registro delle imprese), se sei una persona giuridica straniera
se sei rappresentato da un procuratore, è necessario fornire la procura in originale o copia autenticata
se non hai nominato un procuratore che ti rappresenti e ti trovi all'estero, sei obbligato a nominare un rappresentante per la ricezione di documenti con residenza nella Repubblica di Croazia.

Se provieni da paesi che non hanno reciprocità con la Repubblica di Croazia, il modo per acquisire un immobile è attraverso la costituzione di una società commerciale nella Repubblica di Croazia e l'acquisto dell'immobile a nome della società appena costituita.

Cos'altro c'è da sapere?

Che l'acquirente sia un cittadino di un paese dell'UE o meno, ci sono eccezioni, ovvero la proprietà non può essere acquisita su:

foreste e terreni forestali
immobili in aree escluse per la protezione e gli interessi della Repubblica di Croazia
parti protette della natura

Inoltre, è importante sapere che l'imposta sul trasferimento di immobili è del 3% del prezzo di acquisto dell'immobile e che di solito è a carico dell'acquirente. Leggi la grande guida sugli obblighi fiscali nella Repubblica di Croazia relativi agli immobili QUI.

Per acquisire la proprietà, gli acquirenti stranieri devono ottenere l'OIB (codice identificativo personale). Tutte le informazioni sul codice identificativo personale per i cittadini stranieri e su come ottenerlo sono disponibili QUI. Abbiamo trattato in dettaglio tutte le fasi da intraprendere dalla firma del contratto preliminare alla conclusione del processo di acquisto e vendita e alla registrazione nel libro fondiario in articolo.

Per tutte queste fasi, ma anche per il processo di selezione e acquisto e vendita dell'immobile, è meglio contattare degli esperti in modo che tutto fili liscio e il più semplice possibile.

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