Immobilien

Leitfaden zum Immobilienkauf in Kroatien für ausländische Staatsangehörige

03-04-2025 / Petra Todorić

Leitfaden für Ausländer: Wie man Eigentümer einer Immobilie in Kroatien wird

Kroatien. Mildes und angenehmes Klima. Nationalparks und Naturschönheiten. Kristallklares Meer, zahlreiche Inseln, mächtige Berge, fruchtbare Ebenen… Eine Hauptstadt mit einer Million Einwohner; nicht überfüllt, aber voller Inhalte und Leben. Ein touristisches Ziel, aber kein unerträglicher Zustrom von Menschen. Wir brauchen nicht weiter aufzuzählen, warum Kroatien ein wahres Juwel unter den Reisezielen für den Immobilienkauf ist. Darüber hinaus gibt es hier keine nennenswerten jährlichen Grundsteuern (mehr über Steuern im Zusammenhang mit Immobilien erfahren Sie HIER).

Wenn Sie ausländischer Staatsbürger sind und ein zweites Zuhause, ein Ferienhaus, eine Gelegenheit zur dauerhaften Umsiedlung oder einfach nur eine Investition suchen, ist Kroatien der ideale Standort. Ein idealer Standort, eine etwas weniger ideale Bürokratie. Der Kauf einer Immobilie in der Republik Kroatien erscheint manchmal als ein komplizierter Prozess, selbst für einheimische Käufer, und insbesondere Käufer aus anderen Ländern können reserviert sein. Dieses Problem können Sie jedoch erfolgreich und schmerzlos überwinden, indem Sie eine zuverlässige Immobilienagentur auswählen. Um sich erfolgreich in der Welt des Immobilienkaufs und -verkaufs in Kroatien zurechtzufinden, ist es wichtig, die Grundlagen zu kennen: Worauf sollte man achten, welche Vorschriften, Steuern, Rechte und Pflichten haben ausländische Käufer? Erfahren Sie mehr im Folgenden.

Beim Erwerb von Immobilien in Kroatien unterscheidet sich der Prozess für ausländische Käufer, unabhängig davon, ob es sich um eine natürliche oder juristische Person handelt, je nachdem, ob sie aus einem Mitgliedsstaat der Europäischen Union stammen oder nicht.

Bürger der EU (+Republik Island, Fürstentum Liechtenstein, Königreich Norwegen und Schweizerische Eidgenossenschaft)

Wenn Sie Bürger oder eine juristische Person aus einem Mitgliedsstaat der Europäischen Union (oder einem der vier europäischen Länder sind, für die die gleichen Regeln gelten: Republik Island, Fürstentum Liechtenstein, Königreich Norwegen und Schweizerische Eidgenossenschaft), erwerben Sie das Eigentumsrecht an Immobilien in der Republik Kroatien unter den gleichen Bedingungen, die auch für Bürger der Republik Kroatien und juristische Personen mit Sitz in der Republik Kroatien gelten. Für den Erwerb des Eigentumsrechts benötigen Sie keine Zustimmung des Ministeriums für Justiz und Verwaltung. Neu ist auch, dass Bürger und juristische Personen aus der Europäischen Union Eigentum an landwirtschaftlichen Flächen erwerben können, und zwar ab dem 30. Juni 2023.

Ausländische Staatsangehörige außerhalb der EU

Ausländische Staatsangehörige außerhalb der EU müssen die Zustimmung des Ministeriums für Justiz und Verwaltung einholen, um das Eigentumsrecht zu erwerben. Die Erteilung der Zustimmung zum Erwerb des Eigentumsrechts ausländischer Personen an Immobilien in der Republik Kroatien wird in einem Verwaltungsverfahren entschieden. Zunächst muss festgestellt werden, ob Gegenseitigkeit (Reziprozität) zwischen dem Staat, aus dem Sie kommen, und der Republik Kroatien besteht.

Hier können Sie prüfen, ob Gegenseitigkeit zwischen dem Staat, aus dem Sie kommen, und der Republik Kroatien besteht. Wenn Gegenseitigkeit besteht, wird ein schriftlicher Antrag eingereicht. Ausländische Staatsangehörige reichen einen Antrag physisch im Büro ein oder senden ihn per Post an folgende Adresse:

Ministerium für Justiz und Verwaltung der Republik Kroatien
Verwaltung für Zivil-, Handels- und Verwaltungsrecht
Ulica grada Vukovara 49
10000 Zagreb

Zusammen mit dem schriftlichen Antrag müssen auch folgende Dokumente beigefügt werden:

Rechtsgrundlage für den Eigentumserwerb (Kaufvertrag, Schenkungsvertrag, Unterhaltsvertrag o.ä.) im Original oder in beglaubigter Abschrift
Eigentumsnachweis des Verkäufers/Veräußerers der betreffenden Immobilie, d.h. ein Auszug aus dem Grundbuch
Bescheinigung der für Stadtplanung und Raumordnung zuständigen Verwaltungsbehörde am Standort der Immobilie über den Rechtsstatus der Immobilie (befindet sich die Immobilie innerhalb der Grenzen des im Bebauungsplan vorgesehenen Baugebiets)
Staatsbürgerschaftsnachweis (beglaubigte Kopie des Reisepasses o.ä.) oder Nachweis des Status einer juristischen Person (Auszug aus dem Handelsregister), wenn Sie eine ausländische juristische Person sind
Wenn Sie von einem Bevollmächtigten vertreten werden, ist eine Vollmacht im Original oder in beglaubigter Abschrift vorzulegen
Wenn Sie keinen Bevollmächtigten zur Vertretung bestimmt haben und sich im Ausland befinden, sind Sie verpflichtet, einen Zustellungsbevollmächtigten mit Wohnsitz in der Republik Kroatien zu benennen.

Wenn Sie aus Staaten kommen, die keine Gegenseitigkeit mit der Republik Kroatien haben, erfolgt der Immobilienerwerb durch die Gründung einer Handelsgesellschaft in der Republik Kroatien und den Kauf der Immobilie auf den Namen der neu gegründeten Gesellschaft.

Was ist noch zu wissen?

Unabhängig davon, ob der Käufer Staatsangehöriger von EU-Ländern ist oder nicht, gibt es Ausnahmen, d.h. Eigentum kann nicht erworben werden an:

Wäldern und Waldflächen
Immobilien in ausgeschlossenen Gebieten zum Schutz und im Interesse der Republik Kroatien
Geschützten Naturgebieten

Es ist auch zu beachten, dass die Grunderwerbsteuer 3 % des Kaufpreises der Immobilie beträgt und in der Regel vom Käufer zu tragen ist. Einen ausführlichen Leitfaden zu den Steuerpflichten in der Republik Kroatien, die Immobilien betreffen, finden Sie HIER.

Um Eigentum zu erwerben, müssen ausländische Käufer eine OIB (persönliche Identifikationsnummer) erhalten. Alle Informationen zur persönlichen Identifikationsnummer für ausländische Staatsangehörige und wie Sie diese erhalten, finden Sie HIER.Alle Schritte, die vom Abschluss des Vorvertrags bis zum Abschluss des Kaufvertrags und der Eintragung in das Grundbuch unternommen werden müssen, haben wir in einem Artikel ausführlich behandelt.

Für all diese Schritte, aber auch für den Prozess der Auswahl und des Kaufs einer Immobilie, ist es am besten, sich an Experten zu wenden, damit alles reibungslos und so einfach wie möglich abläuft.

Kontaktieren Sie uns und erledigen Sie alles an einem Ort mit Dienstleistungen, die wir ausländischen Staatsangehörigen anbieten: