Sve što trebate znati o porezima koji prate stjecanje vlasništva nad nekretninama u Hrvatskoj
Izvori kažu da je Albert Einstein pri ispunjavanju dokumentacije za porez rekao “Ovo je preteško za matematičara. Potrebno je biti filozof.” I zaista, navigiranje poreznim propisima može biti prava muka, no možete biti bez brige. U nastavku Vam donosimo veliki vodič o svemu što trebate znati a vezano je uz oporezivanje nekretnina u Hrvatskoj. Ako, pak, nemate vremena za proučavanje zakonskih pravila i odredbi, javite se Regent agentima koji će Vas informirano uputiti u sve što se tiče poreznih obaveza u Vašoj specifičnoj situaciji.
Dakle, za početak je potrebno je razlikovati direktan porez na imovinu, porez na promet nekretninama i porez na dodanu vrijednost (PDV).
Direktan porez na imovinu (nekretnine)
Hrvatska za razliku od većine zemalja članica EU-a nema direktan porez na imovinu, već oporezuje nepokretnu imovinu kroz sljedeće porezne oblike:
1.) Porez na promet nekretnina
2.) Porez na kuće za odmor
3.) Porez na korištenje javnih površina
4.) Porez na nasljedstva i darove
5.) Kao izvor dohotka pri čemu je dio poreza na dohodak te obuhvaća:
- dohodak od imovine i imovinskih prava temeljem otuđenja nekretnine,
- dohodak od imovine i imovinskih prava po osnovi najma ili zakupa nekretnine,
- dohodak od imovine s osnove iznajmljivanja stanova, soba i postelja putnicima i turistima te organiziranje kampova na vlastitom zemljištu
- vremenski ograničeno ustupanje autorskih prava, prava industrijskog vlasništva i drugih imovinskih prava
6.) Oporezivanje imovine kroz komunalnu naknadu.
No, na stranu komplicirani zakonski propisi i pravila, možemo reći da su godišnja davanja na nekretnine u Hrvatskoj uglavnom zanemariva ili mala. Ipak, glavnina novčanih izdataka u tom smislu pojaviti će se pri kupoprodaji, i to u vidu poreza na promet nekretnina ili poreza na dodanu vrijednost. Dobra vijest je da jedan isključuje drugi, a u kojim slučajevima se koji plaća doznajte u nastavku.
Što je porez na promet nekretnina?
Porez na promet nekretnina je porez koji se plaća prilikom stjecanja nekretnina te isti trenutno iznosi 3% (od 1.1.2019.) od tržišne vrijednosti nekretnine.
Porezni obveznik je stjecatelj nekretnine (kupac, daroprimatelj, svaki sudionik u zamjeni nekretnina…)
Porezna osnovica je tržišna vrijednost nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze.
Plaćanje poreza na promet nekretnina je obveza kupca, a plaća se nakon sklapanja ugovora o kupoprodaji i nakon što porezna uprava donese rješenje o obvezi plaćanja poreza.
Ukoliko se ugovor o kupoprodaji potpisuje pred hrvatskim javnim bilježnikom prijavu poreza vrši javni bilježnik. Ukoliko isprava o stjecanju nekretnine nije ovjerena od strane hrvatskog javnog bilježnika odnosno nije ju izdao sud ili drugo javnopravno tijelo tada je stjecatelj nekretnine obvezan osobno, u nadležnoj ispostavi Porezne uprave prema mjestu gdje se nekretnina nalazi, prijaviti promet nekretnine dostavom Prijave prometa nekretnina i isprave o stjecanju nekretnine u roku 30 dana od dana njezina nastanka.
Postoje li situacije u kojima je kupac oslobođen plaćanja poreza na promet nekretnina?
Postoje, i riječ je o sljedećim situacijama:
- pri darovanju, nasljeđivanju i drugom stjecanju nekretnina bez naknade, bračni drug, izvanbračni drug, formalni i neformalni životni partner, potomci i preci koji čine uspravnu liniju te posvojenici i posvojitelji koji su u tom odnosu s umrlim ili darovateljem
- bivši bračni drugovi, bivši izvanbračni drugovi te bivši formalni i neformalni životni partneri kada uređuju svoje imovinske odnose
- bračni drug, izvanbračni drug, formalni i neformalni životni partner, potomci i preci koji čine uspravnu liniju te posvojenici i posvojitelji koji su u tom odnosu s primateljem uzdržavanja te od njega stječu nekretnine na temelju ugovora o doživotnom uzdržavanju ili na temelju ugovora o dosmrtnom uzdržavanju
- osobe koje razvrgnućem suvlasništva ili diobom zajedničkog vlasništva stječu posebne dijelove te ili tih nekretnina, neovisno o omjerima prije i nakon razvrgnuća suvlasništva ili diobe zajedničkog vlasništva
- osobe koje stječu nekretnine u postupku vraćanja oduzete imovine i komasacije nekretnina
- prognanici i izbjeglice koji stječu nekretnine zamjenom svojih nekretnina u inozemstvu
- zaštićeni najmoprimci koji kupuju stambenu zgradu ili stan u kojem stanuju na temelju ugovora o najmu
- građani koji kupuju stambenu zgradu ili stan (uključujući i zemljište) na kojem su imali stanarsko pravo ili uz suglasnost nositelja stanarskog prava prema propisima kojima se uređuje prodaja stanova na kojima postoji stanarsko pravo
- osobe koje stječu nekretnine u skladu s propisima kojima se uređuje pretvorba društvenog vlasništva u druge oblike vlasništva
Također, postoji i porezno oslobođenje pri unosu nekretnine u trgovačko društvo
- Kada se nekretnine unose u kapital trgovačkog društva, ne plaća se porez na promet nekretnina.
- Porez na promet nekretnina ne plaća se kada se nekretnine stječu u postupku spajanja i pripajanja u smislu zakona kojim se uređuju trgovačka društva te u postupku podjela trgovačkog društva u više trgovačkih društava.
- Ako tijekom poreznog nadzora Porezna uprava utvrdi prividnost pravnog posla po osnovi kojeg je stečena nekretnina, sukladno stavcima 1. i 2. ovoga članka, utvrđuje se pripadajući porez na promet nekretnina.
Porez na promet nekretnina ili PDV?
Kada nekretninu prodaje pravna osoba koja je u sustavu PDV-a, kupac nije obveznik poreza na promet nekretnina. Pravna osoba tada mora za prodaju nekretnine izdati račun iz kojeg je razvidno da je PDV obračunat i uključen u cijenu nekretnine te u tom slučaju nema dvostrukog oporezivanja. To je obično slučaj sa stanovima i kućama u novogradnji koje se kupuju od pravnih osoba.
Dakle, ukoliko fizička osoba stječe nekretnine od poreznog obveznika koji je upisan u registar obveznika PDV-a, a isti obavlja isporuku:
- građevine ili njenog dijela koja nikada nije bila nastanjena odnosno korištena uključujući zemljište na kojem se nalazi (najčešće novogradnja)
građevine ili njenog dijela uključujući zemljište na kojem se nalazi kod koje od datuma prvog nastanjenja odnosno korištenja do datuma sljedeće isporuke nije proteklo više od dvije godine građevinskog zemljišta.
Porezna osnovica je naknada koju čini sve ono što je isporučitelj primio ili treba primiti od kupca.
Plaća li se porez na dohodak prilikom prodaje nekretnine u hrvatskoj?
U Hrvatskoj postoji porez na dohodak od otuđenja (prodaje) nekretnina koji plaća prodavatelj, a isti se obračunava u slučajevima kada se nekretnina proda u roku od dvije godine od dana stjecanja iste. Osnovica za obračun poreza na dobit je razlika između tržišne vrijednosti nekretnine (prodajne) i nabavne (kupovne) cijene nekretnine, a porez se obračunava po stopi od 20%. Porez se ne plaća ako je nekretnina služila za stanovanje poreznom obvezniku ili uzdržavanim članovima njegove uže obitelji.
Ukoliko se nekretnina proda nakon isteka vremena od dvije godine od dana stjecanja nekretnine, ne plaća se porez na dohodak od otuđenja nekretnina. Također i u slučaju kada vlasnik trajno stanuje (ima prijavljeno prebivalište) u predmetnoj nekretnini, porez na dohodak od otuđenja nekretnina neće se primjenjivati ni u slučaju prodaje nekretnine i prije isteka perioda od dvije godine.
Nadalje, porez na dohodak od otuđenja nekretnina obračunava se i u slučajevima kada prodavatelj otuđi (odnosno proda) tri ili više nekretnina u roku od pet godina.
Napominjemo da se za pravne osobe koje prodaju nekretninu primjenjuju različita porezna pravila.
Porez na kuće za odmor
Ako ste vlasnik kuće za odmor (zgrade, dijela zgrade ili stana koji koristite povremeno ili sezonski), godišnje plaćate porez na kuće za odmor. Porez iznosi od 0.66 eura do 1.99 eura po četvornom metru korisne površine, ovisno o odluci općine ili grada u kojem se kuća nalazi.
Porez ne plaćate ako kuću za odmor ne možete koristiti zbog ratnih razaranja ili prirodnih nepogoda (požar, poplava, potres), starosti i trošnosti, a oslobođeni ste plaćanja za vrijeme dok su u kući (bili) smješteni prognanici i izbjeglice.
Podatke o svojoj kući za odmor (mjesto gdje se nalazi i korisnu površinu) morate dostaviti nadležnoj ispostavi Porezne uprave, odnosno nadležnom tijelu lokalne samouprave ukoliko ga samo obračunava i naplaćuje, do 31. ožujka godine za koju se utvrđuje porez.
Porez na kuće za odmor plaća se u roku od 15 dana od dana dostave rješenja o utvrđivanju toga poreza.
Detaljnije informacije o porezu na kuće za odmor saznajte ovdje.
Za više informacija kontaktirajte nas i mi ćemo Vas povezati s poreznim i računovodstvenim stručnjacima.
