Impôts fonciers en Croatie et en Europe : où en sommes-nous et à quoi s'attendre ?

Les impôts fonciers ont été un sujet de plus en plus fréquent dans le public européen ces dernières années. Leur importance ne réside pas seulement dans le remplissage des budgets de l'État et des collectivités locales, mais aussi dans leur forte influence sur le marché du logement. Alors que certains pays tentent de réglementer la croissance des prix et la disponibilité des logements par le biais des impôts, d'autres les utilisent encore à une échelle beaucoup plus petite. Où se situe la Croatie dans cette histoire ?


La Croatie dans le « juste milieu »


Selon les données de la Commission européenne pour 2023, la part des impôts fonciers dans le PIB croate était d'environ 1 %. Cela nous place dans la partie inférieure du classement européen, avec l'Allemagne, tandis que la moyenne de l'Union européenne est de 1,9 %.
À titre de comparaison, la France et la Grande-Bretagne sont en tête avec une part de 3,7 % du PIB, tandis que la Belgique occupe la troisième place avec 3,2 %. En chiffres absolus, les différences sont encore plus prononcées – la Grande-Bretagne a perçu 115 milliards d'euros en 2023, la France 104,5 milliards, tandis que la Croatie est à un niveau plus modeste, avec des revenus qui se chiffrent en centaines de millions.


Impôt sur la vente de biens immobiliers – principal revenu pour les collectivités locales


En Croatie, la forme d'imposition immobilière la plus importante est l'impôt sur la vente de biens immobiliers, qui s'élève à 3 % de la valeur du bien acheté. Ce revenu ne revient pas à l'État, mais aux collectivités locales, de sorte que les villes et les municipalités dépendent largement de cette forme d'imposition.
En outre, cette année, un impôt foncier plus large a été introduit en remplacement de l'impôt actuel sur les résidences secondaires. Il s'applique aux biens utilisés pour la location touristique à court terme, ce qui est particulièrement important pour les villes et municipalités côtières. De cette façon, l'État tente de répondre à la pression croissante du tourisme sur les marchés du logement locaux.


Comparaison avec l'Europe


Si l'on considère la part des impôts fonciers dans les recettes fiscales totales, la Croatie est également inférieure à la moyenne – chez nous, elle est d'environ 1 %, tandis que la moyenne de l'Union est de 4,7 %. En tête de liste, la France avec jusqu'à 8,4 %, suivie de la Belgique (7,4 %), de la Grèce (7 %), de l'Espagne (6,7 %) et du Portugal (5,9 %).
En Allemagne, à laquelle nous nous comparons souvent, cette part n'est que de 2,5 %, ce qui montre que même les plus grandes économies européennes n'ont pas nécessairement à avoir un degré élevé de dépendance vis-à-vis des impôts liés à l'immobilier.
Dans le cadre de l'impôt foncier, l'impôt sur le transfert de propriété, qui comprend toutes les transactions telles que l'achat et la vente ou l'enregistrement au registre foncier, est également un segment important. L'Italie est en tête avec une part de 1 % du PIB, tandis que la Croatie, avec son impôt sur la vente de biens immobiliers de 3 %, occupe également une place importante, bien que les montants totaux restent inférieurs en raison de la taille plus petite du marché.


Controverses et propositions en Europe


L'un des exemples les plus intéressants vient d'Espagne, où le gouvernement a proposé d'introduire un impôt de 100 % sur l'achat de biens immobiliers pour les ressortissants non européens. L'objectif était de réduire la pression des investisseurs étrangers sur le marché national et de rendre les logements plus abordables pour la population locale. Cette idée a suscité un débat majeur et de nombreux experts ont averti que des mesures aussi radicales pourraient avoir des conséquences négatives sur les investissements et le marché.
Pour en savoir plus, lisez ici.


Avis d'experts : la Croatie devrait-elle augmenter les impôts ?


Selon les experts, la Croatie est actuellement en équilibre entre le besoin de revenus et la volonté de ne pas alourdir davantage les citoyens. Cependant, l'OCDE et de nombreux économistes soulignent qu'il existe une marge pour une imposition foncière plus juste et plus efficace. Cela pourrait, avec des mesures correctement conçues, aider à atténuer la hausse des prix des logements.
Le professeur José García Montalvo de l'université Pompeu Fabra de Barcelone prévient que les changements constants de politique et le manque de coordination des mesures fiscales conduisent souvent à des résultats inefficaces et à des conséquences imprévisibles sur le marché. La Croatie, estiment les experts, devrait être prudente – car bien que des impôts plus élevés puissent rapporter plus de revenus, leur coordination avec les politiques qui encouragent la construction et la disponibilité des logements est essentielle.



La Croatie se trouve actuellement dans le « juste milieu » de l'Europe – les impôts fonciers existent chez nous, mais leur importance dans les recettes budgétaires est bien moindre qu'en France, en Belgique ou en Espagne. Cependant, les tendances montrent que le débat sur une imposition foncière plus juste et plus large va de plus en plus s'ouvrir, notamment dans le contexte de la hausse des prix et des problèmes de disponibilité des logements.
Dans quelle mesure la Croatie décidera-t-elle de suivre les exemples européens, cela reste à voir. Ce qui est sûr, c'est que la politique fiscale concernant les biens immobiliers devient l'une des questions clés qui façonneront le marché dans les années à venir.