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Kündigung eines Mietvertrags für eine Wohnung: wann, wie und mit welcher Kündigungsfrist

23. Oktober 2026 / Regent Split

Zusammenfassung

Ein Mietvertrag für eine Wohnung kann nur auf die Art und Weise und aus den Gründen gekündigt werden, die das Gesetz und der Vertrag selbst vorschreiben. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und der anderen Partei nachweislich zugestellt werden. Der Mieter kann einen unbefristeten Vertrag mit einer Kündigungsfrist von mindestens drei Monaten kündigen, während der Vermieter nur aus gesetzlich anerkannten Gründen, in der Regel nach vorheriger Abmahnung, mit einer Kündigungsfrist von drei (bzw. sechs) Monaten kündigen kann. Die Kündigungsfrist beginnt am ersten Tag des Folgemonats nach dem Monat, in dem die Kündigung eingegangen ist. In diesem Leitfaden erläutern wir, wer wann, mit welcher Frist und wie die Kündigung korrekt zugestellt wird.

Wichtige Fakten

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und der anderen Partei nachweislich zugestellt werden.
Der Mieter kündigt einen unbefristeten Vertrag mit einer Frist von mindestens drei Monaten.
Der Vermieter kann nur aus gesetzlich anerkannten Gründen kündigen, in der Regel mit einer Frist von 30 Tagen.
Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate, und sechs Monate, wenn der Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigt.
Die Kündigungsfrist beginnt am ersten Tag des Monats, der auf den Zugang der Kündigung folgt.
Die Räumung erfolgt nicht eigenmächtig, sondern durch ein Gerichtsverfahren.

Die Kündigung eines Mietverhältnisses ist eine häufige Quelle für Missverständnisse, meist weil sich die Parteien auf eine Vereinbarung oder einen Satz aus dem Vertrag verlassen und nicht auf das, was das Gesetz vorschreibt. Die Kündigungsfrist, Gründe und das Verfahren in Kroatien sind im Gesetz über die Vermietung von Wohnungen (Narodne novine, Nr. 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 68/18, 105/20 und 36/24) geregelt, und genau diese Regeln entscheiden darüber, ob die Kündigung gültig ist.

Im Folgenden erläutern wir, wovon die Kündigungsfrist abhängt, wie Mieter und Vermieter kündigen, aus welchen Gründen und mit welcher Mahnung, wie die Kündigung zuzustellen ist, damit sie wirksam wird, und was danach folgt. Der Text beschreibt den allgemeinen Rahmen; da sich Vorschriften ändern können und jeder Fall seine Besonderheiten hat, empfiehlt es sich, vor dem Versand einer Kündigung den aktuellen Stand mit einem Anwalt zu prüfen.

Wovon die Kündigungsfrist abhängt

Was Sie dürfen und wann, bestimmen drei Dinge: die Art des Vertrags, wer kündigt und der Kündigungsgrund. Ein befristeter Vertrag wird in der Regel nicht nach Belieben gekündigt, sondern endet mit Ablauf der Frist oder wird nur aus Gründen gekündigt, die das Gesetz vorschreibt oder der Vertrag vorsieht; wenn der Mieter nach Ablauf der Frist die Wohnung weiter nutzt und der Vermieter dem nicht widerspricht, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit verlängert. Ein unbefristeter Vertrag kann leichter gekündigt werden, jedoch unter Einhaltung der gesetzlich vorgeschriebenen Kündigungsfrist.

Vertragsbestimmungen zur Kündigung sind nur gültig, wenn sie nicht im Widerspruch zu zwingenden Vorschriften stehen: Eine Klausel, die dem Mieter den gesetzlichen Schutz entziehen würde, bindet ihn nicht. Der erste Schritt ist daher immer derselbe – den Vertrag lesen und erst dann das Gesetz. Die meisten Streitigkeiten beginnen mit einer Klausel, die niemand sorgfältig gelesen hat. Was alles in einem Mietvertrag enthalten sein sollte, beschreiben wir im Leitfaden wie man einen Mietvertrag richtig erstellt.

Professioneller Tipp: Bevor Sie eine Kündigung senden oder erhalten, lesen Sie die Kündigungsbestimmungen Ihres Vertrags erneut und vergleichen Sie sie mit dem Gesetz – wenn sie abweichen, gilt der gesetzliche Schutz und nicht die Klausel; genau hier machen Vermieter und Mieter die häufigsten Fehler.

Wann und wie der Mieter kündigt

Ein Mieter, der umzieht, hat in der Regel einen einfacheren Weg. Einen auf unbestimmte Zeit geschlossenen Vertrag kann er kündigen, ist aber verpflichtet, den Vermieter mindestens drei Monate vor dem beabsichtigten Auszugstermin darüber zu informieren. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen, sich klar auf den betreffenden Vertrag beziehen und das Datum angeben, ab dem die Frist berechnet wird. Während der Kündigungsfrist zahlt der Mieter weiterhin Miete und Nebenkosten bis zur Wohnungsübergabe.

Bevor Sie die Kündigung unterschreiben, sollten Sie einige Dinge im Voraus klären, die spätere Streitigkeiten verhindern:

Datum der Wohnungsübergabe und Übergabeprotokoll (Zählerstand, Schlüssel, eventuelle Schäden),
was mit der Kaution oder Bürgschaft geschieht und innerhalb welcher Frist sie zurückgezahlt wird,
wer die Kosten bis zum Übergabetag trägt.

Professioneller Tipp: Senden Sie die Kündigung so, dass Sie einen Zustellnachweis haben, und geben Sie darin das Auszugsdatum klar an – damit legen Sie den Beginn und das Ende der Kündigungsfrist fest, sodass es keine Streitigkeiten darüber gibt, bis wann Sie Miete zahlen.

Wann und wie der Vermieter kündigt

Der Vermieter hat engere Möglichkeiten. Er kann den Vertrag nur aus Gründen kündigen, die im Gesetz über die Vermietung von Wohnungen vorgesehen sind – zum Beispiel wenn der Mieter die Miete nicht zahlt, die Wohnung ohne Zustimmung untervermietet, sie vertragswidrig nutzt, andere Mieter stört oder ohne Genehmigung Umbauten vornimmt. In diesen Fällen geht der Kündigung in der Regel eine schriftliche Mahnung voraus, in der dem Mieter eine Frist von 30 Tagen zur Beseitigung des Grundes eingeräumt wird; beseitigt er diesen, entfällt die Kündigung. Die Kündigungsfrist beträgt dann drei Monate. Ausnahmsweise kann der Vermieter auch ohne Mahnung kündigen, wenn der Mieter mehr als zweimal vertrags- oder gesetzeswidrig handelt, und bei Zahlungsverzug über zwei aufeinanderfolgende Zeiträume kann er ohne Einhaltung der Kündigungsfrist kündigen – der Vertrag bleibt jedoch in Kraft, wenn der Mieter die Schuld begleicht, bevor ihm die Kündigung mitgeteilt wird.

Ein Sonderfall ist die Kündigung wegen Eigenbedarfs: Beabsichtigt der Vermieter, selbst einzuziehen oder seine Nachkommen, Eltern oder Personen, für die er unterhaltspflichtig ist, einziehen zu lassen, beträgt die Kündigungsfrist sechs Monate, zuzüglich weiterer gesetzlicher Bedingungen. In jedem Fall darf der Vermieter keine Selbsthilfe anwenden – er kann das Schloss nicht austauschen, den Strom nicht abschalten oder die Sachen des Mieters entfernen. Zieht der Mieter nach einer gültigen Kündigung nicht aus, ist der einzige Weg ein gerichtliches Räumungsverfahren.

Professioneller Tipp: Als Vermieter begründen Sie die Kündigung immer mit einem konkreten gesetzlichen Grund und einer vorherigen schriftlichen Mahnung mit einer Frist von 30 Tagen – eine Kündigung ohne triftigen Grund oder ohne Mahnung wird das Gericht abweisen, und Sie haben Monate verloren, während ein ordnungsgemäßes Verfahren zur Räumung führt.

Wie die Kündigung richtig zuzustellen ist

Eine Kündigung, die die andere Partei nicht nachweislich erhalten hat, entfaltet in der Regel keine Wirkung, sodass die Kündigungsfrist überhaupt nicht zu laufen beginnt. Das Gesetz verlangt die Schriftform, und in der Praxis wird die Kündigung persönlich gegen Unterschrift des Empfängers, per Einschreiben mit Rückschein oder über einen Notar zugestellt. Eine gewöhnliche E-Mail oder eine Nachricht in einer Messaging-App sind allein kein sicherer Beweis dafür, dass die Kündigung empfangen wurde, es sei denn, der Vertrag sieht eine solche Zustellungsart ausdrücklich vor.

Bewahren Sie daher eine Kopie der Kündigung, den Versandnachweis und den Empfangsnachweis auf. Ohne diese ist es in einem eventuellen Streitfall schwer zu beweisen, wann die Frist zu laufen begann – und genau von diesem Datum hängt ab, wie lange die vertraglichen Pflichten bestehen.

Professioneller Tipp: Wenn es einigermaßen wahrscheinlich ist, dass es zu einem Streit kommt, stellen Sie die Kündigung per Einschreiben mit Rückschein oder über einen Notar zu – ein paar Euro und Tage mehr sind billiger als Monate der Ungewissheit darüber, ob die Kündigung überhaupt wirksam zugestellt wurde.

Was nach der Kündigung geschieht

Nach einer wirksam zugestellten Kündigung folgt ein vorhersehbarer Ablauf. Die Kündigungsfrist beginnt am ersten Tag des Monats nach dem Monat, in dem die Kündigung empfangen wurde, und während dieser Zeit werden Miete und Nebenkosten weiterhin bezahlt. Am Ende der Frist wird die Wohnung mit einem Zustandsbericht übergeben, und die Kaution oder Bürgschaft wird abgerechnet und zurückgezahlt, abzüglich nur der nachweisbaren Kosten oder Schulden. Wenn die Wohnung nicht übergeben wird, leitet der Vermieter ein gerichtliches Räumungsverfahren ein – eigenmächtige Räumung ist nicht gestattet.

Es ist auch wichtig zu wissen, dass ein Mietvertrag, der notariell als vollstreckbare Urkunde erstellt oder beglaubigt (solemnisiert) wurde, diesen Weg erheblich verkürzen kann, da er eine Zwangsvollstreckung ohne vorheriges Gerichtsverfahren ermöglicht – aber nur, wenn der Vertrag von Anfang an so abgefasst wurde. Über die Erstellung eines solchen Vertrags und den Schutz beider Parteien schreiben wir im Leitfaden Wohnungsmiete: Was Sie vor der Vertragsunterzeichnung wissen müssen.

Professioneller Tipp: Wenn Sie als Vermieter Sicherheit bei einer möglichen Räumung wünschen, ziehen Sie bereits bei Vertragsabschluss einen notariell vollstreckbaren Mietvertrag in Betracht – nachträglich kann dieser nicht in eine vollstreckbare Urkunde umgewandelt werden, und ohne ihn erfolgt die Räumung über ein langwieriges Gerichtsverfahren.

Wie Regent Ihnen helfen kann

Die häufigsten Probleme bei der Kündigung eines Mietverhältnisses entstehen vor der Kündigung – in einem unklar formulierten Vertrag. Als Vermittler bei der Vermietung helfen wir sowohl Vermietern als auch Mietern, den Vertrag von Anfang an klar in Bezug auf Kündigungsgründe, Fristen, Kaution und Übergabe zu regeln, und weisen Sie auf das hin, was vor der Unterschrift geklärt werden muss. Die Kündigung selbst, Mahnungen und eventuelle Gerichtsverfahren werden von Anwälten und Notaren geführt, während wir Ihnen helfen, Streitigkeiten zu vermeiden.

Für eine Anmietung mit einem klaren Vertrag und Beratung sehen Sie, wie Mieten mit Regent aussieht, oder kontaktieren Sie uns.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Kann ich die Miete mündlich kündigen?
Nein. Die Kündigung eines Mietvertrags für eine Wohnung muss schriftlich erfolgen, und eine mündliche Kündigung ist schwer nachzuweisen. Eine schriftliche Kündigung mit Zustellnachweis ist der einzige Weg, um später zu beweisen, wann die Kündigungsfrist zu laufen begann.

Wie lang ist die Kündigungsfrist für den Mieter?
Ein Mieter, der einen auf unbestimmte Zeit geschlossenen Vertrag kündigt, ist verpflichtet, den Vermieter mindestens drei Monate vor dem beabsichtigten Auszugstermin darüber zu informieren. Während dieses Zeitraums zahlt er weiterhin Miete und Nebenkosten bis zur Wohnungsübergabe.

Aus welchen Gründen kann der Vermieter den Vertrag kündigen?
Nur aus Gründen, die das Gesetz über die Vermietung von Wohnungen vorsieht – zum Beispiel Nichtzahlung der Miete, Untervermietung ohne Zustimmung oder vertragswidrige Nutzung der Wohnung – und in der Regel mit einer vorherigen schriftlichen Mahnung und einer Frist von 30 Tagen zur Beseitigung des Grundes. In diesen Fällen beträgt die Kündigungsfrist drei Monate; wenn der Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigt, beträgt die Kündigungsfrist sechs Monate.

Kann der Vermieter kündigen, weil er eine höhere Miete gefunden hat?
In der Regel nicht. Die Kündigung des Vermieters muss auf einem gesetzlich anerkannten Grund beruhen, und eine höhere angebotene Miete ist an sich kein solcher Grund. Eine Mieterhöhung ist im Rahmen des Vertrages möglich, stellt aber keinen Kündigungsgrund dar.

Gilt eine per E-Mail versandte Kündigung?
Das hängt vom Vertrag ab und davon, ob der Empfang nachgewiesen werden kann. Das Gesetz verlangt die Schriftform, und die Zustellung persönlich gegen Unterschrift des Empfängers, per Einschreiben mit Rückschein oder über einen Notar ist ein zuverlässigerer Nachweis als eine gewöhnliche E-Mail oder Nachricht.

Wann muss der Vermieter die Kaution oder Bürgschaft zurückzahlen?
Die Frist und Bedingungen für die Rückzahlung sollten im Vertrag festgelegt sein. Schweigt der Vertrag dazu, gelten die allgemeinen Regeln des Schuldrechts. Die Kaution wird nach der Wohnungsübergabe zurückgezahlt, abzüglich nur der nachweisbaren Kosten oder Schulden (zum Beispiel unbezahlte Nebenkosten oder Reparatur von Schäden).